La croissance des prix de l'immobilier dépasse celle des revenus.

Au cours de la dernière décennie, les prix des logements ont augmenté de 12 à 20 % par an, tandis que les revenus n'ont augmenté que de 6 à 8 % par an, ce qui a réduit les chances de nombreuses personnes d'accéder à un niveau de vie décent, selon les experts.

Lors du premier Forum immobilier dynamique du Sud, récemment organisé par l'Institut vietnamien de recherche immobilière (VIRES), M. Duong Long Thanh, fondateur et président du conseil d'administration du groupe Thang Loi, a indiqué qu'il y a plus de dix ans, son entreprise avait vendu une maison à Ben Cat (anciennement Binh Duong ) pour environ 300 millions de VND. À cette époque, le revenu mensuel moyen des ouvriers et fonctionnaires avoisinait les 7 millions de VND, ce qui leur permettait d'économiser pendant 5 à 6 ans pour acquérir un logement.

À ce jour, selon lui, la demande réelle de logements représente toujours 70 à 80 % du marché total, mais le rythme d'augmentation des prix de l'immobilier dépasse largement celui de la croissance des revenus des travailleurs. Cette situation creuse un fossé important dans l'accès au logement pour de nombreuses personnes.

« Au cours de la dernière décennie, le revenu moyen a augmenté de 6 à 8 % par an, tandis que les prix des logements ont grimpé de 12 à 20 % par an, ce qui épuise de plus en plus les acheteurs », a-t-il déclaré.

Selon M. Thanh, l'une des principales raisons est que l'offre se concentre principalement sur le segment haut de gamme, avec de grands appartements et des matériaux de construction onéreux. La pression sur les prix de l'immobilier provient également des coûts élevés des intrants (frais juridiques, taxes, prix du foncier, coûts de construction et taux d'intérêt des emprunts).

« Il ne s’agit pas d’un problème individuel, mais d’un problème qui touche l’ensemble du marché. S’il n’est pas résolu, le rêve de s’installer durablement pour de nombreux travailleurs s’éloignera encore davantage », a reconnu M. Thanh.

Immobilier dans l'est d'Hô-Chi-Minh -Ville : projets d'appartements. Photo : Quynh Tran

La flambée des prix de l'immobilier se reflète également dans le récent rapport du ministère de la Construction . Ainsi, au troisième trimestre, le ministère a enregistré un prix moyen au mètre carré de 78 millions de VND, et plus de 30 % des nouveaux logements se situaient à plus de 100 millions de VND. À Hô Chi Minh-Ville, le prix moyen avoisine les 91 millions de VND le mètre carré, et de nombreux projets immobiliers du centre-ville affichent des prix de 120 à 150 millions de VND le mètre carré.

De même, CBRE et Knight Frank ont ​​indiqué que 60 % des nouveaux appartements à Hô Chi Minh-Ville sont vendus à plus de 100 millions de VND le mètre carré ; l'offre de logements abordables a quasiment disparu, le parc immobilier restant se situant majoritairement au-dessus de 60 millions de VND le mètre carré.
Par ailleurs, selon l'Office général des statistiques, le revenu moyen des travailleurs a atteint 8,3 millions de VND par mois au cours des neuf premiers mois de l'année, soit une hausse de 10 % par rapport à la même période de l'année précédente. Les travailleurs urbains gagnaient environ 10 millions de VND par mois, soit 120 millions de VND par an. Cela signifie qu'après un an d'activité, chaque travailleur ne peut acquérir qu'environ 1 mètre carré de logement (hors frais de subsistance, épargne et autres dépenses). Cinq ans plus tard, le revenu moyen n'a progressé que de 2 millions de VND, tandis que le prix des logements a augmenté en moyenne de 10 à 15 millions de VND par mètre carré.

Une étude du groupe One Mount indique également qu'une famille disposant d'un revenu annuel de 200 millions de VND doit épargner pendant plus de 36 ans pour acquérir un appartement commercial de deux chambres, sans compter les frais annexes. Actuellement, 54 % des ménages à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville ont un revenu annuel inférieur à 200 millions de VND, ce qui signifie que la plupart d'entre eux sont quasiment dans l'incapacité d'acheter un logement en centre-ville.

M. Le Nhu Thach, président du conseil d'administration du groupe Bcons, a estimé que le Vietnam compte actuellement plus de 53 millions de personnes en âge de travailler, un taux d'urbanisation supérieur à 41 % et que l'exode rural a fortement accru la demande de logements. Les acheteurs privilégient aujourd'hui un statut juridique transparent, une réelle valeur d'usage, des coûts d'exploitation raisonnables et une bonne liquidité. Or, la réalité du marché révèle un écart croissant entre l'offre et la demande.

Selon M. Thach, lorsque l'offre approchera les 40 millions d'unités, le marché pourrait entrer dans un cycle de saturation ; améliorer l'accessibilité au logement devient donc une tâche essentielle dès maintenant.

Pour concilier coûts et profits et orienter le marché vers la construction de logements adaptés aux revenus, M. Thach a affirmé que la solution résidait dans le développement de produits. Il a cité des exemples internationaux démontrant que, pour ramener les prix des logements à un niveau accessible, les entreprises doivent optimiser la surface et la fonctionnalité.

D'après lui, les acheteurs s'intéressent davantage au coût total de possession qu'au prix au mètre carré. Par conséquent, la construction de petits appartements entièrement fonctionnels permet d'alléger la pression financière initiale. Afin de maintenir des prix abordables, les entreprises peuvent gérer l'ensemble du processus, de la conception à l'exploitation, en passant par la construction et la gestion de projet, réduisant ainsi les coûts d'intermédiaires. Toutefois, cette approche comporte également des risques liés aux coûts d'équipement et d'exploitation si le projet n'est pas mené de façon continue.

M. Duong Long Thanh a déclaré qu'outre les efforts des entreprises, le gouvernement doit mettre en œuvre des politiques visant à stimuler l'offre de logements abordables, à réformer les procédures et à réduire les coûts, ainsi qu'à instaurer des mécanismes de soutien aux primo-accédants. La simplification des procédures juridiques, la réduction des coûts et des risques permettront de favoriser une baisse des prix de l'immobilier.

Il a également souligné que le marché doit renouer avec sa valeur fondamentale : le logement pour y vivre, et non seulement pour investir. Cela implique une synchronisation entre la planification, les politiques publiques et le développement des produits. À l’échelle locale, le modèle urbain compact – un rayon de déplacement de 15 minutes – est considéré comme une piste pour améliorer l’accès au logement, dans un contexte où les immeubles de grande hauteur remplacent progressivement les maisons individuelles dans les grandes villes.

Selon vnexpress.net

Source : https://baodongthap.vn/toc-do-tang-gia-nha-ngay-cang-vuot-xa-thu-nhap-a233619.html