ANTD.VN - M. Nguyen Quoc Hung, vice-président et secrétaire général de l'Association bancaire vietnamienne (VNBA), estime que les banques ne devraient pas accorder de prêts à titre d'acompte pour l'achat d'un logement et qu'il est nécessaire de contrôler l'utilisation des capitaux prêtés à l'usage prévu dans le cas des prêts d'apport en capital.
Un durcissement de la réglementation des prêts hypothécaires est nécessaire.
La loi amendée sur le commerce immobilier, récemment adoptée par l'Assemblée nationale lors de sa sixième session de la 15e législature, comprend plusieurs nouveautés, notamment une disposition stipulant que l'acompte perçu auprès des clients pour la location-acquisition de logements ou de projets de construction ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente ; et la réduction du taux de paiement pour la location-acquisition de logements futurs à 50 % au lieu des 70 % actuels.
Commentant ces nouvelles réglementations, Nguyen Quoc Hung, vice-président et secrétaire général de l'Association bancaire vietnamienne (VNBA), a exprimé son accord.
M. Hung a fait valoir que le règlement limitant l'acompte exigé des clients à 5 % maximum du prix de vente ou de location-vente est conforme aux dispositions de la loi modifiée sur la protection des consommateurs. Ce règlement vise à garantir que la nature de l'acompte (qui n'a pas pour but de mobiliser des capitaux) soit suffisamment substantielle pour que le déposant et le bénéficiaire de l'acompte soient conscients des exigences et des souhaits des acquéreurs et y répondent.
 |
M. Nguyen Quoc Hung |
Concernant la question des prêts garantis par un dépôt immobilier, M. Hung a soutenu que les établissements de crédit ne devraient pas être autorisés à octroyer des prêts uniquement pour des dépôts immobiliers. En effet, selon la loi sur les établissements de crédit et ses circulaires d'application, pour tout prêt (y compris les prêts hypothécaires garantis par un compte d'épargne), les clients doivent disposer d'un plan de prêt, présenter un contrat d'achat, un échéancier de remboursement et justifier de leurs ressources.
Ainsi, si un client sollicite un prêt auprès de la banque uniquement pour constituer un apport, afin de garantir un compromis de vente, quel type de plan cela impliquerait-il ? Quelle en serait l’efficacité ? Et sur quels critères la banque fonderait-elle un prêt pour apport en l’absence d’un plan d’achat global incluant cet apport ? Par conséquent, selon M. Hung, si un prêt pour apport est accordé de manière isolée, la banque n’a aucun fondement juridique pour le prêter.
Même lorsque les clients élaborent un plan d'achat incluant un acompte pour garantir un prêt, ils doivent s'engager à disposer d'au moins 20 à 30 % de leurs fonds propres. « Si l'acompte sert à garantir le contrat, pourquoi emprunter auprès d'une banque ? L'emprunteur doit déjà disposer d'au moins 20 à 30 % de ses fonds propres. Je ne comprends pas pourquoi quelqu'un aurait besoin d'emprunter de l'argent à la banque pour un acompte destiné à garantir le contrat, puisqu'il ne s'agit pas d'un contrat de vente », s'est interrogé M. Hung.
Même dans le cas des banques, si le contrat de vente inclut une convention de dépôt permettant de prêter le montant de l'acompte (le cas échéant), la banque s'expose à des risques potentiels si le vendeur utilise les fonds prêtés. C'est pourquoi, lors de l'octroi d'un prêt, il est convenu avec le client que les fonds doivent être conservés par la banque jusqu'au remboursement intégral de l'obligation.
« Fort de ma longue expérience dans le secteur bancaire, je suis convaincu que les prêts ne devraient pas être accordés uniquement à des fins d'acompte. Dans des cas exceptionnels, et compte tenu du projet global, il peut être possible de convenir avec le client d'un acompte pendant la période de garantie du contrat. Toutefois, cette somme doit rester sur le compte de dépôt du client ou du vendeur et ne peut être utilisée qu'une fois le contrat de vente finalisé. Le montant de cet acompte est alors intégré au montant du prêt immobilier, conformément au plan global établi lors du dépôt de la demande de prêt », a déclaré M. Hung.
L'obligation pour les banques de contrôler l'utilisation des fonds prêtés ne peut être supprimée.
Récemment, l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) a proposé que la Banque d'État du Vietnam modifie et complète la circulaire n° 39/2016 afin de supprimer la réglementation sur le « contrôle de la bonne utilisation des capitaux empruntés » par les établissements de crédit.
La raison invoquée par HoREA est que si les clients « empruntent pour payer des apports en capital conformément au contrat d'apport en capital, au contrat de coopération en matière d'investissement ou au contrat de coopération commerciale pour mettre en œuvre le projet », alors le montant de ce prêt a déjà été transféré par l'établissement de crédit sur le compte de l'investisseur du projet, ce qui signifie que l'emprunteur a utilisé le capital emprunté aux fins prévues de « paiement des apports en capital ».
Toutefois, M. Nguyen Quoc Hung a fait valoir que, conformément à la réglementation, et plus précisément à l'article 94, paragraphe 3, de la loi de 2010 relative aux établissements de crédit, ainsi qu'aux paragraphes 1 et 2 de l'article 24 de la circulaire n° 39/2016/TT-NHNN, les établissements de crédit ont le droit et l'obligation de contrôler et de superviser l'utilisation des fonds prêtés et le remboursement des dettes par leurs clients. De plus, l'article 14, paragraphe 2, du décret n° 88/2019/ND-CP prévoit des sanctions administratives, avec des amendes pouvant atteindre 20 000 000 VND, pour les établissements de crédit qui enfreignent cette réglementation.
Avec les réglementations susmentionnées relatives aux sanctions administratives, le droit bancaire a affirmé que l'inspection et la supervision sont des obligations obligatoires pour les prêteurs, découlant des intérêts communs des opérations bancaires.
« La théorie et la pratique démontrent que les risques liés à l'emprunteur (client) peuvent également se transformer en risques pour le système bancaire. Par conséquent, les emprunteurs doivent être conscients de leurs obligations, se conformer strictement aux inspections et aux contrôles, et ne peuvent invoquer aucun motif pour retarder ou se soustraire à l'exécution de ces obligations. »
« Il incombe aux établissements de crédit d'effectuer des vérifications avant, pendant et après l'octroi d'un prêt. Les procédures et réglementations relatives aux prêts accordés par les établissements de crédit sont extrêmement claires, précises et doivent être strictement respectées », a-t-il déclaré.
Concernant l'émission d'obligations, M. Hung a indiqué que les entreprises et organisations souhaitant lever des capitaux par ce biais doivent élaborer un plan d'émission précisant l'objectif, le lieu d'investissement, l'efficacité et le potentiel de profit. Ce n'est qu'ensuite qu'elles peuvent déterminer le taux d'intérêt. Les investisseurs ont le droit de savoir si l'investissement est conforme à l'objectif de l'émission. Cela leur permet de comprendre que le taux d'intérêt perçu reflète la rentabilité du projet.
Par conséquent, selon M. Hung, la proposition d'abolir le règlement sur le « contrôle de la bonne utilisation des fonds empruntés » est contraire au droit et à la pratique internationale.
Lien source
Comment (0)