Centre commercial Vincom Time City. (Photo : Thanh Tung/VNA)
Après des années d’impact sur la pandémie de COVID-19, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement et l’instabilité macroéconomique , le secteur mondial de la vente au détail revient progressivement à un cycle de reprise clair.
Certains modèles traditionnels sont confrontés à des exigences de restructuration, tandis que les formats de vente au détail flexibles, expérientiels et intégrés à la technologie connaissent une forte croissance.
Dans ce tableau dynamique, le Vietnam se distingue comme un marché dynamique, avec des signes clairs de reprise.
Selon Savills Vietnam, contrairement aux inquiétudes selon lesquelles le commerce électronique remplacerait complètement le commerce de détail physique, la réalité montre que les consommateurs mondiaux reviennent dans les magasins en tant que destination d'expérience d'achat et d'interaction.
Le rapport Impacts 2025 de Savills montre que les détaillants du monde entier se rétablissent mieux que prévu, avec des preuves claires du marché américain : le trafic des centres commerciaux en 2024 a augmenté de 1,5 % par rapport à l'année précédente et de 7,3 % par rapport à la période pré-pandémique - 2019.
Près de 80 % des dépenses de consommation aux États-Unis se font encore dans des magasins physiques, une proportion importante à l’ère du numérique.
Au Vietnam, Hô-Chi-Minh -Ville est à l'avant-garde de ce processus. Au premier trimestre 2025, l'offre commerciale totale de la ville a atteint 1,6 million de mètres carrés, soit une hausse de 6 % sur un an grâce au lancement de nouveaux projets tels que le Centre Mall Vo Van Kiet (District 6).
Le taux d'occupation a atteint un impressionnant 94 %, reflétant la demande réelle des locataires et des consommateurs. Malgré de légers ajustements liés à l'arrivée de nouveaux projets à bas prix, le loyer moyen au rez-de-chaussée a atteint 1,4 million de VND/m²/mois, en hausse de 9 % sur un an.
Dans ce contexte, le modèle de vente au détail moderne continue de démontrer sa supériorité. Des centres commerciaux tels que Thiso Mall Sala, Vincom Mega Mall Grand Park (Thu Duc City) ou Parc Mall (District 8) ont enregistré des taux d'occupation supérieurs à 70 % immédiatement après leur ouverture.
Parallèlement, le commerce de rue perd de plus en plus de terrain en raison d'un manque d'investissement dans l'expérience, la commodité et le professionnalisme des opérations. Ces facteurs sont de plus en plus pris en compte par les consommateurs.
À Hanoï, la même période a enregistré une forte hausse de 6 % des loyers des rez-de-chaussée en glissement annuel, la zone centrale ayant progressé de 37 % à elle seule. Le taux d'occupation a atteint 86 %, tandis que les nouveaux contrats ont enregistré une transition de la restauration (un type de service culinaire dans les restaurants, les hôtels, les zones touristiques et les stands de restauration) vers la mode, les cosmétiques et les commerces de proximité.
Centre commercial AEON MALL à Hué, au design moderne. (Photo : Do Truong/VNA)
Une nouvelle tendance a été constatée : si par le passé le capital était la « première vague » qui a donné un élan au commerce de détail, aujourd’hui ce sont les marques de détail qui sont les leaders dans la refonte du marché.
La demande croissante des marques de mode, de cosmétiques, d’intérieur et de restauration joue un rôle de premier plan, attirant ainsi le retour des investisseurs.
Mme Tran Pham Phuong Quyen, directrice principale du département de location de détail de Savills Vietnam, a expliqué que dans le contexte de nombreuses marques internationales qui envisagent le marché de l'Asie du Sud-Est, le Vietnam a l'avantage d'une population jeune et dynamique qui suit les tendances d'achat, avec le désir d'expérimenter davantage.
De plus, les coûts de main-d’œuvre, de construction et d’entreposage restent inférieurs à ceux de nombreux pays de la région, ce qui permet aux marques d’optimiser plus facilement leurs coûts et d’atteindre un plus grand potentiel de profit.
Un changement majeur dans la façon de penser l'investissement est en cours dans le secteur : le commerce de détail n'est plus seulement un bien locatif. Face à des consommateurs de plus en plus exigeants en termes d'expérience et de marque, l'immobilier commercial est désormais considéré comme une classe d'actifs opérationnelle, où les opérations, la technologie, les marques des locataires et une compréhension approfondie du comportement des clients sont essentiels.
Les centres commerciaux modernes doivent être gérés comme un écosystème complet, depuis la composition des locataires, le flux de clients, la stratégie marketing jusqu'à la conception de l'espace et les équipements, qui ont tous un impact sur les performances opérationnelles et la valeur des actifs.
Selon Mme Tran Pham Phuong Quyen, le marché de la location commerciale évoluera fortement vers une approche de conseil approfondie au cours des prochaines années. Il ne se limite pas à la mise en relation des besoins locatifs avec les locaux disponibles : locataires et propriétaires font progressivement appel à des services de conseil professionnels, dotés d'outils de données, d'analyse et de technologies pour sélectionner les locaux les plus adaptés à chaque étape. Les services de représentation des locataires et des propriétaires joueront un rôle majeur dans l'amélioration de la position de négociation et de l'efficacité opérationnelle.
Au-delà de la simple exploitation des locaux, le développement d'un centre commercial performant nécessite une stratégie synchrone et à long terme. Mme Tran Pham Phuong Quyen a souligné que les investisseurs doivent s'assurer que la conception des locaux locatifs est conforme aux normes, constituer une équipe de location et d'exploitation compétente, et, parallèlement, disposer d'un plan de communication méthodique pour faire du projet une véritable destination dans la région. Acquérir de l'immobilier commercial est un parcours de longue haleine.
Dans un marché de plus en plus compétitif en termes d'expérience et d'opérations, le Vietnam, en particulier Ho Chi Minh-Ville, a l'avantage d'une population jeune, d'un comportement de consommation dynamique et de coûts d'exploitation raisonnables, capables de devenir une destination stratégique pour les marques internationales dans la période à venir.
Source : https://baobinhphuoc.com.vn/news/4/174571/viet-nam-se-tro-thanh-dem-den-chien-luoc-cua-cac-thuong-hieu-quoc-te
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