Le conseil d'administration d'un immeuble est condamné à une amende de près de 120 milliards de dollars : de nombreux points doivent être clarifiés

Les résidents doivent payer des frais de gestion et d'exploitation, des frais de stationnement... lorsqu'ils vivent en appartement - Photo : TTD

De ce fait, de nombreuses questions doivent être clarifiées pour rectifier les activités du conseil de gestion des appartements ou modifier les réglementations fiscales et d'autres questions pour mettre de l'ordre dans ces activités.

Seulement un reçu, pas de facture

Selon une étude, les conseils d'administration de certains immeubles d'appartements ont déclaré avoir demandé aux autorités fiscales et avoir été informés que les coûts de gestion et d'exploitation des immeubles d'appartements sont, en principe, payés par les propriétaires et les utilisateurs des immeubles d'appartements aux investisseurs ou aux conseils d'administration, et non par des activités de vente ou de prestation de services.

En outre, l'amende pouvant atteindre près de 120 milliards de VND pour l'acte d'« évasion fiscale » de 453 millions de VND, selon les experts, est trop lourde.

M. Nguyen Tuan Vy (résidant dans la ville de Thu Duc) a déclaré que pendant de nombreuses années, l'immeuble où vit sa famille n'envoyait que des avis de paiement mensuels des frais de gestion par bordereau papier. Cet avis de frais comprend les frais de gestion avec un prix unitaire de 7 000 VND/m², les frais de stationnement de 70 000 VND/moto et les frais d'eau selon le tarif réglementé par la compagnie d'approvisionnement en eau.

Après avoir reçu le bon, les résidents paieront directement ou transféreront de l'argent sur le numéro de compte fourni avant le 30 de chaque mois, sinon l'eau sera coupée.

« Chaque fois qu'il y a un avis indiquant que nous allons transférer le paiement, le lieu de collecte ne renvoie pas de confirmation de paiement ni aucune autre facture confirmant le paiement », a déclaré M. Vy.

De même, dans un autre immeuble d'appartements de la ville de Thu Duc, le résident Tran Minh Tung a déclaré que la notification des frais de gestion et les transactions de paiement des frais étaient toutes effectuées en ligne lorsque le conseil d'administration (car cet endroit n'a pas de conseil d'administration) envoyait le formulaire de notification des frais en ligne et les résidents transféraient l'argent sur le numéro de compte personnel du responsable du conseil d'administration.

« Le conseil d'administration n'envoie aucune confirmation, facture ou reçu, mais si les frais de gestion ne sont pas payés à temps dans le mois, l'eau de l'appartement sera coupée », a déclaré M. Tung.

Les observations de Tuoi Tre dans de nombreux immeubles d'habitation des arrondissements 1, 4, 7, 10... montrent que récemment, les résidents n'ont reçu que des courriels, des bordereaux papier ou des notifications via Zalo concernant les frais de gestion à payer. Certains appartements gérés par des sociétés étrangères auront une confirmation par e-mail des frais payés chaque mois sans reçu.

Les représentants des investisseurs de nombreux projets d'appartements à Ho Chi Minh-Ville ont déclaré que normalement, lorsque le conseil d'administration n'a pas été établi, l'investisseur gère et exploite l'immeuble d'appartements pendant une courte période et collecte directement les frais de gestion. À ce moment-là, les frais de gestion seront facturés intégralement conformément à la réglementation.

Toutefois, après le transfert au Conseil d'administration, la gestion et l'exploitation seront transférées au Conseil d'administration pour décider de la gestion, de la collecte des frais et de l'émission des factures comme convenu par le Conseil d'administration et le conseil de direction.

Le directeur du conseil d'administration d'un immeuble d'appartements à Ho Chi Minh-Ville a déclaré qu'il fut un temps où les factures étaient émises avec une TVA de 10 %, mais les résidents s'en sont plaints et l'unité a donc été temporairement arrêtée.

Jusqu'à présent, cette unité attend l'avis du conseil d'administration pour obtenir l'avis des résidents car si des factures sont émises, les résidents paieront une TVA supplémentaire de 10% alors que le conseil d'administration n'est que l'unité qui collecte au nom du conseil d'administration.

« Nous attendons la décision du conseil d'administration. Si le conseil d'administration et les résidents sont d'accord, nous émettrons des factures avec une TVA supplémentaire de 10 % chaque mois », a-t-il déclaré.

Des personnes cherchent des informations auprès du conseil d'administration d'un immeuble d'appartements à Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : TTD

Où trouver de l'argent pour payer ?

Le fait que le conseil d'administration de l'immeuble d'appartements Conic Southeast Asia ait été condamné à une amende de près de 120 milliards de VND pour ne pas avoir émis de factures lors de la vente de biens et de la fourniture de services aux résidents, échappant ainsi à des impôts d'un montant de 453 millions de VND, a provoqué la confusion et l'inquiétude de nombreuses entreprises et des conseils d'administration de nombreux immeubles d'appartements de la région.

Car en réalité, la plupart des régies d’immeubles ne déclarent pas et n’émettent pas de factures lorsqu’elles collectent de l’argent pour la fourniture de services aux résidents.

M. Nguyen Van Duoc, directeur général de Trong Tin Tax Consulting Services Co., Ltd., a déclaré que les autorités fiscales locales et le département des impôts ont répondu par écrit que « sur la base des dispositions du décret 125 publié en 2020 par le gouvernement, les violations administratives qui se répètent à des moments différents seront traitées « pour chaque violation », ce qui cause de nombreuses difficultés aux entreprises.

En conséquence, si un contribuable enfreint de manière répétée, les actes suivants seront considérés comme des circonstances aggravantes, chaque circonstance aggravante augmentant l'amende moyenne de 10 % de la tranche d'amende.

Les amendes administratives susmentionnées sont trop élevées et empêchent les entreprises de remplir leurs obligations fiscales. Cela affecte non seulement l’existence de l’entreprise après avoir rempli son obligation de payer l’amende, mais affecte également l’efficacité et l’efficience du traitement des violations.

Selon M. Duoc, la sanction pour les violations fiscales en vertu du Code pénal de 2015 pour évasion fiscale est une amende maximale de 4,5 milliards de VND pour les particuliers et de 10 milliards de VND pour les organisations (article 200). Ou des amendes allant jusqu'à 500 millions de VND pour les particuliers et jusqu'à 1 milliard de VND pour les organisations pour le délit d'impression, d'émission et de commercialisation illégales de factures (article 203).

« En d’autres termes, les sanctions administratives sont beaucoup plus sévères que les sanctions pénales, ce qui n’est pas conforme à l’esprit des sanctions administratives et pénales », a déclaré M. Duoc.

Le directeur d'une société de conseil fiscal à Ho Chi Minh-Ville a également déclaré que les sanctions administratives susmentionnées ne sont pas conformes à la réglementation légale et à la situation réelle.

"L'autorité fiscale a appliqué la clause 3 de l'article 5 du décret 125/2020 pour punir chaque acte dans les cas de violations répétées, qui sont déterminées comme des circonstances aggravantes conformément au décret 125 mais pas conformément à la loi sur le traitement des violations administratives", a-t-il déclaré.

Les appartements sont actuellement gérés par le Directoire et le Conseil d'Administration. En particulier, le Conseil d'administration est élu lors de l'assemblée générale de l'immeuble et fonctionne pour une durée déterminée, avec pour fonction de représenter les résidents et les investisseurs (le cas échéant) pour superviser et garantir que la gestion et l'utilisation de l'immeuble sont conformes aux réglementations légales.

Le conseil de gestion de l'appartement est l'unité embauchée par l'investisseur ou le conseil de gestion pour effectuer les tâches opérationnelles de cet immeuble d'appartements. Le conseil de gestion des appartements a pour fonction de percevoir les frais pour les services de gestion et d'exploitation des appartements.

Pas une activité de vente

Un représentant d'une entreprise de gestion et d'exploitation d'appartements a déclaré qu'en avril 2024, le Département des impôts de la région 2 (anciennement le Département des impôts de Ho Chi Minh-Ville) a publié une dépêche officielle indiquant que les coûts de gestion et d'exploitation des immeubles d'appartements sont, en principe, payés par les propriétaires et les utilisateurs des immeubles d'appartements à l'investisseur ou au conseil d'administration, il ne s'agit pas d'une activité de vente ou de prestation de services.

Par conséquent, lors de la collecte des frais de gestion et d'exploitation et d'autres collectes et paiements conformément aux réglementations sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'appartements ou aux accords avec les propriétaires et les utilisateurs des immeubles d'appartements, le conseil d'administration, les investisseurs ou les unités de collecte doivent préparer des documents de collecte (sans factures) et ne doivent pas déclarer ni payer la TVA ou l'impôt sur les sociétés sur ces revenus.

Pour les autres revenus, le conseil d'administration de l'appartement/la régie se basera sur la méthode de calcul de l'impôt de l'unité pour préparer les factures, déclarer et payer la TVA et l'impôt sur les sociétés conformément à la réglementation.

Les lois doivent être modifiées pour s’adapter à la réalité.

Selon M. Nguyen Van Duoc, le point de vue du traitement administratif tel qu'appliqué par l'autorité fiscale ci-dessus conduit à des amendes très élevées, mettant la pression sur ceux qui sont sujets à des violations administratives (entreprises, contribuables...) et ne sont pas en mesure d'appliquer la décision de sanction administrative, ce qui fait que l'objectif de traitement des violations administratives n'est pas atteint.

C’est également la raison pour laquelle les décisions de sanctions administratives ne sont pas exécutées dans le délai prescrit de 12 mois.

Pour assurer la cohérence avec la loi de 2012 sur le traitement des infractions administratives et la loi modifiée de 2020 sur le traitement des infractions administratives, selon M. Duoc, il est nécessaire d'unifier le point de vue : les infractions administratives multiples sont des « circonstances aggravantes » et ne sont pas punies pour chaque infraction.

Le ministère des Finances doit également accélérer la révision du décret 125 pour se conformer à la loi modifiant et complétant la loi sur les infractions administratives.

En outre, l'amende maximale est appliquée à l'amende totale de toutes les infractions afin de garantir que le principe de traitement administratif soit dissuasif, tout en réduisant la pression sur les personnes faisant l'objet d'infractions administratives et en étant adapté à la pratique.

Les autorités fiscales parlent de l'amende de 120 milliards de VND

En parlant à Tuoi Tre de la raison pour laquelle le conseil d'administration de l'immeuble d'appartements Conic Southeast Asia a été condamné à une amende allant jusqu'à 119,8 milliards de VND, bien qu'il ait été déterminé qu'il n'avait éludé que plus de 453 millions de VND d'impôts en raison de la non-création de 7 260 factures lors de la fourniture de services aux résidents, l'équipe fiscale du district de Binh Chanh a déclaré que l'amende la plus lourde était pour la vente de marchandises sans création de factures.

Conformément à l'article 52 de la loi sur les infractions administratives, modifiée et complétée en 2020, la pénalité pour la vente de marchandises sans factures sera calculée sur chaque facture.

La première amende est de 15 millions de VND. À partir de la deuxième feuille, une circonstance aggravante de récidive est appliquée avec une amende de 16,5 millions de VND/feuille.

Les gens apprennent les règles d'un immeuble d'appartements à Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : TTD

Pour le fait de ne pas avoir établi 7 260 factures lors de la collecte des frais d'activités de gestion d'immeubles d'appartements, l'autorité fiscale a émis une décision d'imposer une pénalité administrative d'un montant total de plus de 119 milliards de VND.

L'équipe fiscale du district de Binh Chanh a également transféré tous les dossiers d'évasion fiscale du conseil d'administration de cet immeuble à l'agence d'enquête.

Auparavant, lors du traitement d'une plainte individuelle contre le conseil d'administration de cet immeuble d'appartements, l'équipe fiscale du district de Binh Chanh a constaté que le conseil d'administration disposait de deux sources de revenus. L'un des revenus provenant du contrat de location de la station de télécommunications, la société de gestion et d'exploitation de l'appartement a facturé et déclaré la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur tous les revenus conformément au contrat.

Toutefois, le conseil d'administration n'a pas déclaré d'impôt sur les sociétés (IS) sur les revenus partagés provenant du contrat susmentionné.

La deuxième source de revenus provient de la gestion de l'immeuble (frais de gestion, frais de stationnement, frais de gaz et d'eau) de 242 appartements pendant 30 mois, de mai 2022 à octobre 2024, mais il n'y a pas eu non plus de factures (7 260 feuilles), de déclarations et de paiements d'impôts.

Après avoir reçu une demande écrite d'avis sur la question de savoir si les revenus provenant de la gestion des immeubles d'appartements (frais de gestion, frais de stationnement, frais de gaz, frais d'eau) doivent être facturés, déclarés et taxés ou non, l'équipe fiscale du district de Binh Chanh a été confirmée par le département des impôts de la région 2 que « les services de gestion et d'exploitation des immeubles d'appartements sont soumis à la TVA et à l'impôt sur les sociétés conformément à la réglementation... ».

En conséquence, si le conseil d'administration est créé pour collecter des fonds auprès des propriétaires et des utilisateurs d'immeubles d'habitation et pour fournir des services de gestion et d'exploitation, il doit déclarer et payer la TVA et l'impôt sur les sociétés conformément à la réglementation. L'utilisation des factures par le Conseil d'administration est mise en œuvre conformément aux dispositions du décret n° 123-2020 du Gouvernement...

ANH HONG-NGOC HIEN

Source : https://tuoitre.vn/vu-ban-quan-tri-chung-cu-bi-phat-gan-120-ti-nhieu-van-de-can-lam-ro-20250513232351807.htm