Certains propriétaires de commerces de services (TMDV) dans les zones urbaines s'inquiètent lorsque, dans le certificat des droits d'utilisation des terres, des droits de propriété de la maison et autres actifs attachés au terrain, la section sur la finalité de l'utilisation des terres est indiquée comme « terrain public de la ville » (CCTP) ou « terrain public résidentiel » (CCKO).

Mme Le Quynh Anh, directrice de Vision & Associates Legal LLC, nous parle de la légalité du type d'immobilier commercial récemment controversé (boutique).

Selon la loi foncière de 2013, les terrains utilisés à des fins publiques comprennent les terrains destinés aux transports ; à l'irrigation ; aux activités communautaires, aux zones de loisirs et de divertissement publiques ; aux marchés... et autres terrains de travaux publics.

Selon l'annexe I du décret 06/2021/ND-CP relatif à la classification des travaux par fonction, le groupe des travaux publics comprend les ouvrages commerciaux tels que les centres commerciaux, les supermarchés, les marchés, les magasins ; les restaurants, les magasins d'alimentation et de boissons et autres ouvrages commerciaux.

Au vu de la réglementation susmentionnée, il apparaît que les terrains publics peuvent également être utilisés pour la construction d'infrastructures de services commerciaux.

Ainsi, la construction d'étals (également appelés boutiques) à des fins commerciales par des investisseurs sur des parcelles de terrain publiques de la ville (CCTP) et des zones résidentielles publiques (CCKO) louées par l'État avec un paiement unique de loyer foncier dans le cadre de la planification des projets de zones urbaines est conforme aux dispositions de la loi.

Pourquoi les entreprises de services commerciaux parlent-elles de « terrain public » ?

Certains propriétaires de commerces de proximité dans les zones urbaines d' Hanoï , notamment récemment à Vinhomes Ocean Park, s'inquiètent de la mention « terrain public » ou « terrain public résidentiel » figurant sur leurs certificats de droits d'utilisation du sol, leurs titres de propriété et autres biens immobiliers liés au terrain. En tant que juriste, pourriez-vous expliquer pourquoi ces commerces sont qualifiés de « terrains publics » ?

Comme je l'ai dit plus haut, le fait que des investisseurs construisent des stands à des fins commerciales et de services sur des parcelles de terrain CCTP et CCKO louées par l'État et paient un loyer foncier en une seule fois n'est pas contraire aux dispositions de la loi.

Et si, dans les décisions relatives à l'attribution des terrains, à la location des terrains et à l'autorisation de modifier la destination des terrains du projet, les parcelles destinées à la construction d'étals et de commerces sont destinées à un usage public dans la ville ou dans des zones résidentielles publiques, l'inscription de cette destination par l'organisme d'État dans le certificat des droits d'utilisation des sols, des droits de propriété immobilière et autres biens attachés aux terrains concédés aux projets susmentionnés est conforme aux règlements et instructions du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, tels que définis dans la circulaire officielle n° 3382/BTNMT-DD du 15 mai 2023.

Boutique de services commerciaux Vinhomes Ocean Park.jpg

Certains propriétaires s'interrogent également, car le statut d'utilisation du terrain pour les produits de leur commerce est partagé. Madame, comment cela peut-il affecter les droits des clients ?

En principe, les clients bénéficieront et devront bénéficier d'avantages correspondant au type de produit qu'ils ont acheté et spécifiquement décrit dans le contrat de vente.

Pour ce type de produit vendu en ligne, le produit acheté par le client fait partie d'un projet de construction associé à un droit d'utilisation commune du terrain, ce qui signifie que le client a le droit de posséder la partie spécifique du projet (stand) qu'il a choisie d'acheter et, en même temps, le droit d'utiliser la totalité du terrain pour la construction du bloc de projet correspondant.

En tant que propriétaire, le client bénéficiera de tous les droits prévus par la loi, tels que le droit d'utiliser, le droit de posséder et le droit de disposer des travaux de construction qu'il a achetés.

En particulier, l'Assemblée nationale a récemment adopté la loi sur le commerce immobilier n° 29/2023/QH15, créant un cadre juridique clair pour l'achat et la vente d'ouvrages de construction, de la surface de plancher dans les ouvrages de construction avec des droits d'utilisation du sol sous forme d'utilisation partagée.

Je pense qu'il s'agit d'une avancée majeure, qui résout de nombreux problèmes et retards du marché immobilier ces derniers temps, et garantit les droits des organisations/individus participant aux activités d'investissement, de construction et commerciales, d'achat et de vente de ce type de produit.

- Les inquiétudes des clients concernant le fait de « dépenser de l'argent pour acheter un terrain sans en avoir le droit de l'utiliser » sont donc infondées ?

Il convient tout d'abord de préciser que, conformément à la réglementation, l'achat et la vente de maisons, d'ouvrages de construction ou de surfaces de plancher dans des ouvrages de construction doivent toujours s'accompagner de droits d'usage du sol. En cas d'achat ou de vente d'un ouvrage de construction indépendant, le transfert des droits d'usage de la totalité du terrain est possible, et l'acquéreur bénéficie alors du droit d'utiliser le terrain de manière indépendante. En cas d'achat d'une partie d'un ouvrage de construction, les droits d'usage du sol doivent être répartis et définis comme des droits d'usage communs entre les propriétaires de l'ouvrage.

C’est également la raison pour laquelle la loi de 2023 relative aux transactions immobilières stipule clairement les conditions de vente d’une partie de la surface de plancher d’un projet de construction : ce projet doit être réalisé sur un terrain attribué par l’État moyennant le paiement de taxes foncières ou sur un terrain loué avec un loyer unique pour toute la durée du bail, car, selon la loi foncière, seuls ces types de terrains permettent le transfert des droits d’utilisation. Par exemple, les parcelles CCTP et CCKO utilisées pour la construction de commerces sont des terrains loués par l’État avec un loyer unique pour toute la durée du bail.

Pour faciliter la compréhension, on peut comparer ce cas à l'achat d'un appartement ou d'un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble. L'acquéreur conserve la pleine propriété de l'appartement ou du local commercial et a le droit d'utiliser le terrain pour la construction de l'immeuble.

Une banque ne peut pas refuser un prêt hypothécaire.

D'un autre point de vue, certains affirment que lorsque les droits d'utilisation des terres sont partagés, il est difficile pour les clients d'obtenir un prêt hypothécaire auprès des banques, voire que ces dernières leur refusent un prêt. Qu'en est-il réellement ?

Cette affirmation est infondée. Conformément à l'article 8.1 du décret 21/2021/ND-CP, les biens utilisés pour garantir l'exécution d'obligations comprennent les biens existants ou constitués ultérieurement, sauf dans les cas où le Code civil ou d'autres lois applicables interdisent la vente, la cession ou tout autre transfert de droits de propriété au moment de la constitution du contrat de sûreté ou de la mesure de sûreté.

Conformément à l'article 9.1 de la loi sur le commerce immobilier de 2014, les maisons et les travaux de construction mis en vente doivent répondre aux conditions suivantes :

- Posséder la propriété enregistrée de la maison et des ouvrages de construction rattachés au terrain, figurant sur le certificat de droits d'utilisation du sol. Pour les maisons et les ouvrages de construction disponibles dans le cadre de projets d'investissement immobilier, seul un certificat de droits d'utilisation du sol est requis, conformément aux dispositions de la loi foncière ;

- Aucun litige concernant les droits d'utilisation des terres, la propriété de la maison ou les travaux de construction attachés au terrain ;

- Non susceptible de saisie pour garantir l'exécution du jugement.

Aucune réglementation n'impose le droit d'utiliser un terrain séparément pour pouvoir l'hypothéquer auprès d'une banque. En effet, l'article 10.1 du décret 21/2021/ND-CP stipule même que l'utilisation des biens attachés au terrain pour garantir l'exécution d'obligations ne peut être concomitante au droit d'utiliser ce terrain.

Conformément à la réglementation susmentionnée, les étals et les boutiques qui ont obtenu des certificats de droits d'utilisation du sol, des droits de propriété immobilière et des actifs attachés au sol, qui ne font l'objet d'aucun litige et ne peuvent être saisis pour garantir l'exécution des jugements, remplissent les conditions requises pour être considérés comme des actifs hypothécables, à l'instar des appartements et des zones commerciales situées au rez-de-chaussée des immeubles d'habitation.

- Cependant, la valorisation des produits immobiliers commerciaux n'est peut-être pas aussi élevée que celle des produits immobiliers que vous venez de mentionner ?

En principe, pour ce type de produit, la valeur des droits d'utilisation du sol est intégrée au coût d'investissement. De même, lors de la fixation du prix de vente, l'investisseur prend également en compte cette valeur. Autrement dit, pour déterminer la valeur du produit, il est indispensable de déterminer la valeur des droits d'utilisation du sol qui lui sont rattachés. La question d'un prix plus ou moins élevé lors d'un prêt hypothécaire dépend également des réglementations propres à chaque banque et à chaque période.

- Que partagez-vous avec les propriétaires et les personnes intéressées concernant les diverses opinions sur cette question ?

En tant que professionnel du droit, je peux seulement confirmer que le cadre juridique actuel pour ce type de produit est relativement complet, clair, strict et garantit mieux les droits des acheteurs.

Ceux qui possèdent déjà ce type de produit ou souhaitent y investir peuvent consulter la réglementation en vigueur afin d'évaluer correctement le produit et de disposer d'une base pour prendre des décisions appropriées.

Merci!

Règlement figurant à l'annexe 1 - Classification des ouvrages selon leur fonction d'usage
(Publié par décret n° 06/2021/ND-CP du 26 janvier 2021 du Gouvernement)

2. Travaux publics :

c) Installations sportives :

Stade ; gymnase ; terrain d'entraînement, terrain de compétition pour des sports tels que : golf, football, tennis, volley-ball, basket-ball et autres sports ; piscine.

d) Œuvres culturelles :

Centres de conférences, théâtres, maisons de la culture, clubs, cinémas, cirques, salles de danse ; vestiges ; musées, bibliothèques, expositions, lieux de divertissement...

e) Bâtiments commerciaux : centres commerciaux, supermarchés, marchés, magasins ; restaurants, commerces d'alimentation et de boissons et autres bâtiments commerciaux.

g) Travaux de service :

- Hôtels, maisons d'hôtes, motels ; complexes hôteliers ; villas, appartements et autres établissements d'hébergement...

Mai Chi