Certains propriétaires de commerces de services commerciaux (TMDV) dans les zones urbaines s'inquiètent lorsque dans le certificat des droits d'utilisation du sol, des droits de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain, la section relative à l'utilisation du sol est indiquée comme « terrain public de la ville » (CCTP) ou « terrain public résidentiel » (CCKO).

Mme Le Quynh Anh, directrice de Vision & Associates Legal LLC, partage son point de vue sur la légalité du type d'immobilier commercial récemment controversé (magasin).

Selon la loi foncière de 2013, les terres utilisées à des fins publiques comprennent les terres destinées au transport, à l'irrigation, aux activités communautaires, aux espaces de divertissement publics, aux marchés... et aux autres travaux publics.

Selon l'annexe I du décret 06/2021/ND-CP sur la classification des travaux par fonction, le groupe des travaux publics comprend les travaux commerciaux tels que les centres commerciaux, les supermarchés, les marchés, les magasins ; les restaurants, les magasins d'alimentation et de boissons et d'autres travaux commerciaux.

Sur la base des réglementations ci-dessus, il peut être compris que les terrains publics peuvent également être utilisés pour construire des installations de services commerciaux.

Ainsi, la construction de stands (également appelés magasins) à des fins commerciales par des investisseurs sur des terrains publics de la ville (CCTP) et des zones résidentielles publiques (CCKO) loués par l'État avec un paiement unique de location de terrain dans le cadre de la planification du projet de zone urbaine est conforme aux dispositions de la loi.

Pourquoi les commerces de services commerciaux disent-ils « terrain public » ?

Certains propriétaires de commerces et services en zone urbaine à Hanoï , et plus récemment à Vinhomes Ocean Park, s'inquiètent lorsque leurs certificats de droits d'usage du sol, de propriété et autres biens fonciers indiquent que leur utilisation est considérée comme un terrain public urbain (CCTP) ou un terrain public résidentiel (CCKO). En tant qu'avocat, pouvez-vous expliquer pourquoi les commerces et services sont qualifiés de « terrains publics » ?

Comme je l'ai dit plus haut, le fait que les investisseurs construisent des stands à des fins commerciales et de services sur des terrains CCTP et CCKO loués par l'État et paient un loyer foncier en une seule fois n'est pas contraire à la loi.

Et si dans les décisions relatives à l'attribution des terres, au bail foncier et à l'autorisation de modifier l'objectif d'utilisation des terres du projet, les terrains destinés à la construction d'étals et de magasins de services commerciaux ont pour objectif d'être utilisés comme usage public de la ville ou comme usage public de zones résidentielles, l'enregistrement par l'agence d'État de cet objectif d'utilisation dans le certificat des droits d'utilisation des terres, des droits de propriété des maisons et d'autres biens attachés aux terres accordées aux travaux susmentionnés est conforme aux règlements et instructions du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement dans la dépêche officielle 3382/BTNMT-DD du 15 mai 2023.

Boutique de service Vinhomes Ocean Park.jpg

Certains propriétaires se demandent également si l'utilisation du sol pour le commerce de services est partagée. Comment cela peut-il affecter les droits des clients, Madame ?

En principe, les clients bénéficieront et devront bénéficier d’avantages correspondant au type de produit qu’ils ont acheté et spécifiquement décrits dans le Contrat de Vente.

Pour le type de produit de boutique de commerce électronique, le produit que le client achète fait partie du projet de construction associé au droit d'utilisation du sol commun, ce qui signifie que le client a le droit de posséder la partie spécifique du projet (stand) que le client a choisi d'acheter et a en même temps le droit d'utiliser l'ensemble du terrain pour construire le bloc de projet associé.

En tant que propriétaire, le client disposera de tous les droits selon les dispositions de la loi tels que le droit d'usage, le droit de possession et le droit de disposer de la partie de construction qu'il a achetée.

En particulier, l'Assemblée nationale a récemment adopté la loi sur les affaires immobilières n° 29/2023/QH15, créant un couloir juridique clair pour l'achat et la vente d'ouvrages de construction, la surface de plancher de construction dans les ouvrages de construction avec des droits d'utilisation du sol sous forme d'utilisation partagée.

Je pense qu'il s'agit d'une avancée majeure, qui résout de nombreux problèmes et retards du marché immobilier dans le passé, garantissant les droits des organisations/individus participant aux activités d'investissement, de construction et commerciales, achetant et vendant ce type de produit.

- Les inquiétudes des clients concernant le fait de « dépenser de l’argent pour acheter mais de ne pas avoir le droit d’utiliser le terrain » sont donc infondées ?

Tout d'abord, il convient de préciser que, conformément à la réglementation, l'achat et la vente de maisons, d'ouvrages de construction ou de surfaces constructibles doivent toujours être associés à des droits d'usage du sol. L'achat et la vente d'ouvrages de construction indépendants peuvent s'accompagner du transfert des droits d'usage du sol sur l'ensemble du terrain, l'acheteur disposant alors du droit d'utilisation du terrain séparément. En cas d'achat d'une partie d'ouvrage de construction, les droits d'usage du sol doivent être répartis et définis comme des droits d'usage communs entre les propriétaires de l'ouvrage.

C'est également la raison pour laquelle la loi de 2023 sur l'immobilier stipule clairement les conditions de vente d'une partie de la surface constructible d'un projet de construction : le projet doit être construit sur un terrain attribué par l'État moyennant la perception de redevances foncières ou sur un terrain loué moyennant un loyer foncier unique perçu pendant toute la durée du bail, car, selon la loi foncière, seuls ces types de terrains sont transférables. Par exemple, les terrains CCTP et CCKO utilisés pour la construction de commerces sont des terrains loués par l'État moyennant un loyer foncier unique perçu pendant toute la durée du bail.

Pour faciliter la visualisation, le cas ci-dessus peut être comparé à l'achat d'un appartement ou d'un local commercial au pied d'un immeuble. Le propriétaire est également propriétaire de l'appartement ou du local commercial acheté et dispose du droit d'utiliser le terrain pour la construction de l'immeuble.

Il n’existe pas de banque qui refuse d’accepter un prêt hypothécaire.

- D'un autre côté, certains affirment que lorsque les droits d'utilisation des terres sont partagés, il est difficile pour les clients d'hypothéquer auprès des banques, et même les banques refusent d'hypothéquer. Qu'en est-il réellement ?

Cette affirmation est infondée. Selon l'article 8.1 du décret 21/2021/ND-CP, les actifs utilisés pour garantir l'exécution des obligations comprennent les actifs existants ou les actifs constitués à l'avenir, sauf dans les cas où le Code civil ou d'autres lois pertinentes interdisent l'achat, la vente, le transfert ou tout autre transfert de droits de propriété au moment de l'établissement du contrat de sûreté ou de la mesure de sûreté.

Conformément à l'article 9.1 de la loi de 2014 sur les activités immobilières, les maisons et les ouvrages de construction mis en exploitation doivent répondre aux conditions suivantes :

- Être propriétaire de la maison et des travaux de construction afférents au terrain dans le certificat d'utilisation du sol. Pour les maisons et les travaux de construction faisant partie de projets d'investissement immobilier, seul un certificat d'utilisation du sol est requis, conformément aux dispositions de la loi foncière ;

- Aucun litige sur les droits d’usage du sol, la propriété du logement, les travaux de construction attachés au terrain ;

- Non susceptible de saisie pour assurer l'exécution du jugement.

Aucune réglementation n'exige le droit d'utiliser un terrain séparément pour pouvoir l'hypothéquer auprès d'une banque. En fait, l'article 10.1 du décret 21/2021/ND-CP stipule même que l'utilisation de biens attachés à un terrain pour garantir l'exécution d'obligations ne peut être concomitante au droit d'utiliser le terrain.

Conformément aux réglementations ci-dessus, les stands et les magasins de services commerciaux qui ont obtenu des certificats de droits d'utilisation du sol, des droits de propriété de maison et des biens attachés au terrain, ne sont pas en litige et ne sont pas sujets à saisie pour assurer l'exécution des jugements répondront aux conditions pour être des biens hypothéqués, à l'instar des appartements et des zones commerciales à la base des immeubles d'appartements.

- Cependant, la valorisation des produits immobiliers commerciaux n’est peut-être pas aussi élevée que celle des produits immobiliers que vous venez de mentionner ?

En principe, pour ce type de produit, la valeur des droits d'utilisation du sol est intégrée au coût d'investissement du produit. Bien entendu, lors de la détermination du prix de vente, l'investisseur intègre également la valeur des droits d'utilisation du sol. Autrement dit, pour déterminer la valeur du produit, il est nécessaire de déterminer la valeur des droits d'utilisation du sol qui lui sont attribués. La tarification élevée ou basse d'un produit lors d'un prêt bancaire dépend également de la réglementation de chaque banque à chaque instant.

- Qu'avez-vous à partager avec les propriétaires et les parties intéressées au sujet des diverses opinions sur cette question ?

En tant que personne travaillant dans le domaine juridique, je ne peux que confirmer que le cadre juridique actuel pour ce type de produit est relativement complet, clair, strict et garantit mieux les droits des acheteurs.

Ceux qui possèdent déjà ou souhaitent investir dans ce type de produit peuvent étudier la réglementation en vigueur pour avoir une évaluation correcte du produit ainsi qu'une base pour prendre des décisions appropriées.

Merci!

Règlement de l'annexe 1 - Classification des œuvres selon la fonction d'usage
(Publié par le décret n° 06/2021/ND-CP du 26 janvier 2021 du Gouvernement)

2. Travaux publics :

c) Installations sportives :

Stade; gymnase; terrain d'entraînement, terrain de compétition pour des sports tels que : golf, football, tennis, volley-ball, basket-ball et autres sports; piscine.

d) Œuvres culturelles :

Centres de congrès, théâtres, maisons de la culture, clubs, cinémas, cirques, salles de danse ; monuments ; musées, bibliothèques, expositions, lieux de divertissement...

e) Bâtiments commerciaux : centres commerciaux, supermarchés, marchés, magasins ; restaurants, magasins d’alimentation et de boissons et autres bâtiments commerciaux.

g) Travaux d’entretien :

- Hôtels, maisons d'hôtes, motels; centres de villégiature; villas, appartements et autres établissements de services d'hébergement...

Mai Chi