5 מקרים בעלי זכות "לתבוע בחזרה" קרקע שנמכרה באמצעות מסמכים בכתב יד

(דן טרי) - ישנם 5 מקרים בהם המעביר יכול לקחת בחזרה את זכויות השימוש בקרקע ולהחזיר את הכסף למקבל ההחלטה מבלי להפר את החוק.

מכירת קרקע (העברה) באמצעות מסמך בכתב יד היא עסקה של העברת זכויות שימוש בקרקע, אך החוזה אינו מאושר על ידי נוטריון או על פי חוק. בעבר, צורת עסקה זו הייתה עדיין פופולרית יחסית. מסיבות שונות, המעביר רוצה לקחת בחזרה את זכויות השימוש בקרקע ולהחזיר את הכסף למקבל.

כדי שתהיה תקפה, יש להסכים על עסקה אזרחית זו עם הנעבר או להגיש בקשה לבית המשפט להכריז עליה כבלתי תקפה.

בהתאם לחוק האזרחי משנת 2015 ולחוק המקרקעין משנת 2024, ישנם המקרים הבאים בהם ניתן לתבוע בחזרה קרקע שנרכשה ונמכרה באמצעות מסמכים בכתב יד.

עסקאות לאחר ה-1 באוגוסט

סעיף 3, סעיף 27 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי חוזים להעברה, תרומה, משכנתא ותרומת הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע, זכויות שימוש בקרקע ונכסים המחוברים לקרקע חייבים להיות מאומתים על ידי נוטריון או מאושרים, למעט המקרה המפורט בנקודה ב' של סעיף זה.

בהתאם לכך, למעט במקרים בהם אחד או יותר מהמעבירים הם ארגוני עסקי נדל"ן, אישור נוטריוני או אישור אינם נדרשים.

לכן, העברת זכויות שימוש בקרקע באמצעות מסמך בכתב יד תקפה רק אם ההעברה מתבצעת לפני ה-1 באוגוסט. במקרה שהעסקה מתבצעת באמצעות מסמך בכתב יד לאחר ה-1 באוגוסט, היא אינה תקפה מבחינה משפטית.

לא זכאי להעברה

עבור מעביר זכויות שימוש בקרקע, סעיף 1, סעיף 45 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי ארגונים, משקי בית ויחידים זכאים להעביר זכויות שימוש בקרקע כאשר הם עומדים בתנאים הבאים:

- להחזיק בתעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע למעט במקרים הבאים: ירושה של זכויות שימוש בקרקע, המרת קרקע חקלאית בעת איחוד קרקעות, החלפת מגרשים, תרומת זכויות שימוש בקרקע למדינה, קהילות מגורים; ארגונים כלכליים עם הון השקעות זר המקבלים העברות של פרויקטים בנדל"ן בהתאם להוראות החוק על עסקי נדל"ן;

- משקי בית בודדים שלא קיבלו רישום בספר אדום אך זכאים לרישום בספר אדום רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע, לחכור, לחכור משנה זכויות שימוש בקרקע ולתרום הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע לביצוע פרויקטים.

- אין מחלוקת על קרקע או שהמחלוקת נפטרה על ידי גוף ממלכתי מוסמך, פסק דין או החלטה של ​​בית משפט, החלטת בוררות או פסק דין שנכנס לתוקף משפטי;

- זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לתפיסה או לאמצעים אחרים להבטחת אכיפת פסקי דין בהתאם להוראות החוק על אכיפת פסקי דין אזרחיים;

- במהלך תקופת השימוש בקרקע;

- זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לאמצעי חירום זמניים כפי שנקבע בחוק.

לפיכך, אם מתקיים רק אחד מהתנאים הנ"ל, יש לאדם את הזכות לבקש מבית המשפט להכריז על ההעברה כבלתי חוקית (לרוב קרקע ללא תעודה).

אסור שהמקבל יימצא במקרה שבו ההעברה אינה מותרת. לדוגמה, אדם שאינו מייצר חקלאות ישירות אינו רשאי לקבל את ההעברה של אדמה לגידול אורז.

דוגמה לתעודת זכויות שימוש בקרקע (צילום: IT).

ללא הסכמת החברים

לאחר פרסום חוק הקרקעות משנת 2024 ונכנס לתוקף ב-1 באוגוסט, אנשים רבים הביעו דאגה בנוגע לסוגיות הקשורות לתעודות זכות שימוש בקרקע (ספרים אדומים). אחד השינויים בחוק זה הוא שספרים אדומים המונפקים למשקי בית אינם מוכרים עוד.

סעיף 4, סעיף 256 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע בבירור כי תעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע שהונפקה לנציגי משקי הבית לפני ה-1 באוגוסט, אם לחברים החולקים את זכויות השימוש בקרקע של משק הבית יש צורך בכך, תונפק תעודה חדשה ותפרט במלואם את שמות החברים החולקים את זכויות השימוש בקרקע.

קביעת החברים החולקים את זכות השימוש בקרקע של משק בית כדי לרשום את שמם בתעודת זכות השימוש בקרקע מוסכמת על ידי חברים אלה והם אחראים בפני חוק.

למעשה, די נפוץ שאדם במשק בית (לשעבר ראש משק הבית) יעביר באופן שרירותי קרקע לאדם אחר ללא הסכמה בכתב שאושרה על ידי נוטריון או כפי שנקבע על ידי שאר בני הבית המשתמשים בקרקע.

סעיף 5, סעיף 14 בחוזר 02/2015 של משרד משאבי הטבע והסביבה קובע כי האדם ששמו מופיע על התעודה או האדם המורשה בהתאם להוראות החוק האזרחי רשאי לחתום על חוזים ומסמכי עסקה על זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הקשורים לקרקע רק כאשר בני משק הבית המשתמשים בקרקע הסכימו בכתב ומסמך כזה אושר או אושר על פי הוראות החוק.

בהתאם לכך, אם אין הסכמה בכתב של חברים החולקים זכויות שימוש בקרקע, שאושרה על ידי נוטריון, להעברת קרקע ביתית לאדם אחר, לחבר השני יש את הזכות לקחת בחזרה את זכויות השימוש בקרקע שלו.

העברה שרירותית של רכוש משותף של בעל ואישה

על פי סעיף 2, סעיף 35 לחוק נישואין ומשפחה משנת 2014, העברת מקרקעין שהם רכוש משותף של בעל ואישה מחייבת הסכמה בכתב. במקרה שהבעל והאישה עוברים ללא אישור, לצד השני יש את הזכות לבקש מבית המשפט להכריז על העסקה כבלתי חוקית.

החוזה אינו מאושר על ידי נוטריון או על ידי אישור נוטריוני.

חוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי חוזי העברת מקרקעין חייבים להיות מאומתים על ידי נוטריון או מאומתים. כלומר, אם החוזה אינו מאושר על ידי נוטריון או מאומת בהתאם להוראות החוק, ההעברה אינה תקפה, למעט סעיף 129, סעיף 2, לחוק האזרחי משנת 2015.

כלומר, יש זכות לתביעה רק אם צד אחד או צדדים לא ביצעו לפחות שני שלישים מההתחייבויות בעסקה. במקרה שהקרקע זכאית להעברה והמקבל שילם לפחות שני שלישים מהסכום המוסכם, אין בקשה מבית המשפט להכריז על העסקה כבלתי חוקית עקב הפרת טופס תביעה.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm