הנדל"ן פורח, אך עסקים עדיין מחזיקים במלאי בשווי 291,000 מיליארד דונג וייטנאמי

כמעט 11.5 מיליארד דולר במלאי נדל"ן למגורים

סטטיסטיקות מדוחות כספיים לרבעון השלישי של 2024 של 10 חברות נדל"ן למגורים בבורסה מראות כי הערך הכולל של המלאי נטו נכון ל-30 בספטמבר הגיע ל-291,439 מיליארד דונג וייטנאמי (כ-11.5 מיליארד דולר), עלייה של 7.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. אפילו בהשוואה ל-30 בספטמבר 2021, נתון צמיחת המלאי של קבוצה זו הגיע ל-45.6%.

מבין 10 החברות הללו, לחברת Novaland Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - קוד מניה: NVL) יש את המלאי הגדול ביותר, כ-145,006 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 5.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מלאי זה מהווה 49.7% מסך שווי המלאי של קבוצת החברות כולה, ירידה קלה בהשוואה לכמעט 51% בתקופה המקבילה בשנת 2023.

על פי הערות הדוחות הכספיים, המלאי הגדול ביותר של נובלה הוא נדל"ן למכירה בבנייה (כולל בעיקר דמי שימוש בקרקע, דמי ייעוץ עיצובי, עלויות בנייה והוצאות אחרות). סעיף זה רשם כ-136,812 מיליארד דונג וייטנאמי, המהווים 94.1%. באותה תקופה בשנת 2023, מלאי הנדל"ן למכירה עמד על 126,796 מיליארד דונג וייטנאמי, המהווים 92.3% מסך שווי המלאי.

נובלנד מסרה כי נכון ל-30 בספטמבר, הקבוצה השתמשה במלאי בשווי 57,972 מיליארד דונג וייטנאמי כבטוחה להלוואות.

במקום השני מבחינת מלאי מדורגת חברת Vinhomes Joint Stock Company (קוד מניה: VHM) עם 57,981 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 5.2% בהשוואה לסוף הרבעון השלישי של השנה שעברה. בהשוואה לסוף הרבעון השלישי של 2021, מלאי החברה גדל בעד 81.4%.

בדומה לנובלה, רוב המלאי של Vinhomes הוא נדל"ן למכירה בבנייה בשווי 50,009 מיליארד דונג וייטנאמי, בעיקר אגרות שימוש בקרקע, עלויות פינוי אתרים, עלויות בנייה ופיתוח של Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, פרויקטים עירוניים של Vinhomes Smart City וכמה פרויקטים אחרים.

חברה נוספת עם עלייה חדה במלאי היא חברת Van Phu-Invest Joint Stock Company (קוד מניה: VPI). בסוף הרבעון השלישי, המלאי נטו של החברה עמד על 3,348 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 64% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. רוב המלאי של יחידה זו הוא נדל"ן לא גמור בפרויקטים The Terra Bac Giang , Vlasta Thuy Nguyen, Song Khe-Noi Hoang.

גם חברת Nam Long Investment Corporation (קוד מניה: NLG) ראתה עלייה של 20.9% במלאי בהשוואה לסוף הרבעון השלישי של 2023. המלאי מרוכז בפרויקטים לא גמורים כמו פרויקט איזומי (9,037 מיליארד דונג וייטנאמי), שלב 1 של ווטרפוינט (3,556 מיליארד דונג וייטנאמי), שלב 2 של ווטרפוינט (1,528 מיליארד דונג וייטנאמי), אקארי (1,045 מיליארד דונג וייטנאמי) ומספר פרויקטים נוספים.

מדוע מלאי הנדל"ן עדיין גדול?

למעשה, לא כולם מבינים במלואה את משמעות פריט המלאי של עסק נדל"ן. לדברי מר נגוין הואו ​​טהאן - סגן מנכ"ל ויועץ אסטרטגי, חברת וולנד - נדל"ן הוא מגזר עסקי מיוחד השונה ממגזר הייצור.

עבור עסקי ייצור, עלייה במלאי יכולה להתפרש כחוסר יכולת של החברה למכור את סחורתה. אבל במגזר הנדל"ן, מלאי גדול יותר מעיד למעשה על כך שהחברה מחזיקה בבנק קרקעות גדול יותר.

פרויקט דירות בהאנוי (צילום: טראן קאנג).

אפילו נוכחות של מלאי רב היא סימן טוב לכך שלעסק יש מוצרים זמינים שניתן לספק ללקוחות. בינתיים, עסק שאוזל מהמלאי מראה שאין קרן קרקע חדשה, מוצרים חדשים למכור לשוק. זהו סימן לכך שתזרים המזומנים העתידי והמכירות העתידיות של העסק צפויים להיפגע.

למעשה, לתנודות במלאי יש כיוונים כלפי מעלה ויורדים. כאשר המלאי יורד, העסק ירשום הכנסות. אם העסק עדיין מיישם את הפרויקט ועדיין לא סיפק את המוצר, מלאי הנדל"ן עדיין יגדל.

לדוגמה, בעבר, בפרויקט Vinhomes במחוז דונג אן היו הרבה עסקאות, אך החברה התחשבה רק בלקוחות ששולמו מראש, המלאי עדיין גדל. רק כאשר החברה מסרה את הבית ללקוח, המלאי ירד. במקרה זה, המלאי נמכר אך לא נרשם בהכנסות.

על פי איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שוק הנדל"ן הווייטנאמי ברבעון השלישי בפרט ובתשעת החודשים האחרונים בכלל הראה התאוששות חיובית לאחר תקופה קשה, הודות ליציבות הכלכלה ולמדיניות ממשלתית תומכת.

לכן, אם רק התבוננות בנתוני המלאי בדוחות הכספיים של עסקי נדל"ן אינה יכולה לשקף את התפתחויות השוק. כדי להעריך את מצבם העסקי של עסקי נדל"ן, משקיעים צריכים להעריך אינדיקטורים רבים אחרים כגון הצמיחה של כספים ששולמו מראש מלקוחות במהלך התקופה, רישום הכנסות בדוחות הכספיים.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm