ענקיות זרות מתחרות על ציד אחר פרויקטים של נדל"ן בווייטנאם

מומחים צופים כי עסקאות מיזוגים ורכישות של משקיעים זרים בתחום הנדל"ן יגדלו בחדות בסוף השנה הנוכחית ובשנה הבאה.

מאז תחילת השנה, ענקיות נדל"ן זרות ביצעו רכישות רבות ותרמו הון לפרויקטים בווייטנאם. ביולי, קפל לנד הודיעה כי תשקיע יותר מ-1,000 מיליארד דונג וייטנאמי כדי לרכוש 65% ממניות חברה שבבעלותה קניון בהאנוי , הצפוי להתחיל לפעול החל משנת 2025. חודשיים קודם לכן, ענקית סינגפורית זו רכשה הון בשני פרויקטים של דיור של חאנג דין בעיר טו דוק תמורת יותר מ-3,000 מיליארד דונג וייטנאמי.

גאמודה גם הוציאה כמעט 7,300 מיליארד דונג וייטנאמי לרכישת פרויקט בשטח של 3.7 דונם ברובע אן פו, בעיר ת'ו דוק, מחברת המניות המשותפת של טאם לוק לנדל"ן. פרויקט זה אושר להשקעה בשנת 2021, בקנה מידה של 6 מגדלים עם כמעט 2,000 דירות, ובעיות משפטיות נפתרו מתחילת השנה. נכון לעכשיו, על הקיר החיצוני של הפרויקט יש שלט מותג של מיזם מלזי.

גם מגזר התיירות והנופש ראה כמה עסקאות סנסציוניות, כמו פרויקט הנופש נאם הוי אן (הויאנה) בהשקעה כוללת של כ-4 מיליארד דולר, שנפל לידי משפחת צ'נג, השלישית בעושרה בהונג קונג.

באמצע השנה, שני מלונות בהו צ'י מין סיטי, כולל מלון Ibis Saigon South בדירוג 3 כוכבים ו-Capri by Frasers בדירוג 4 כוכבים, שניהם ממוקמים ברובע 7, החליפו בהצלחה בעלים.

חלק שהושלם מפרויקט אתר הנופש הויאנה סאות'. צילום: ריקונס

JLL העריכה כי למרות הירידה בשוק הנדל"ן, וייטנאם ממשיכה למשוך את תשומת ליבם של עסקים זרים וקרנות השקעה. "עסקאות מיזוגים ורכישות גדולות שבוצעו לאחרונה שיקפו בחלקן את אמון המשקיעים בכלכלה הוייטנאמית בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט", מסרה היחידה.

בסוף אוגוסט, JLL ציטטה נתונים סטטיסטיים של Real Capital Analytics - ארגון המתמחה בניתוח נתונים להשקעות ועסקאות נדל"ן ברחבי העולם - המראים כי הערך הכולל של עסקאות מיזוגים ורכישות שהוכרזו רשמית בשנת 2022 בווייטנאם היה כ-1.5 מיליארד דולר - הרמה הגבוהה ביותר מאז 2018. בששת החודשים הראשונים של 2023, שווי העסקאות הללו הגיע ליותר מ-500 מיליון דולר, עלייה של יותר מ-40% בהשוואה לתקופה המקבילה לפני המגפה בשנת 2019.

גל מיזוגים ורכישות של נדל"ן מקומי ממשיך להיות חזוי על ידי כמה מומחים וארגונים כחזק יותר מסוף השנה הנוכחית, בהקשר לכך שעסקי נדל"ן רבים ממשיכים להיאלץ למכור נכסים ופרויקטים כדי לפרוע חובות. מר טראן ואן בין, סגן נשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), אמר כי הוא שם לב לשוק מיזוגים ורכישות סואן יותר של פרויקטים מאז אוגוסט.

על פי דו"ח VARS, משקיעים המשתתפים במיזוגים ורכישות מגיעים בעיקר ממדינות כמו קוריאה, יפן, סינגפור, הונג קונג, מלזיה ותאילנד. רק לחברות וייטנאמיות מעטות יש פוטנציאל מספיק להשתתף במשחק הזה. עניין המשקיעים נשמר לאורך המחצית הראשונה של השנה וגבר בהדרגה לקראת סוף השנה. עם זאת, עד סוף הרבעון השני, עסקאות מיזוגים ורכישות רבות היו עדיין בשלבים מוקדמים (חיפוש וסקר), ועדיין לא הגיעו לשלב המשא ומתן והסגירה.

מר פאן שואן קאן, יו"ר מועצת המנהלים של סוהוביטנאם - חברה עם יותר מעשר שנות ניסיון בתחום ייעוץ מיזוגים ורכישות של פרויקטים, אמר כי זמן העסקאות עם משקיעים זרים נמשך בדרך כלל בין 6 חודשים לשנה. "מעט מאוד עסקאות מיזוגים ורכישות ניתן להשלים תוך 3 חודשים מכיוון שתהליך הסקר, ההערכה וקבלת החלטות ההשקעה של חברות זרות הוא קפדני מאוד", אמר מר קאן.

לדברי מומחה זה, עם יכולת פיננסית חזקה, משקיעים זרים עדיין מתעניינים מאוד בפרויקטים פיננסיים מקומיים משום שיחידות רבות מאמינות שלשוק הווייטנאמי עדיין יש פוטנציאל להתפתח 10-15 שנים אחרי מדינות רבות, והביקוש של האנשים לדיור עדיין גדול מאוד.

כיום, חברות זרות נותנות עדיפות למיזוגים ורכישות בשווקים של האנוי והו צ'י מין סיטי. לאחר מכן נמצאות הפרובינציות והערים הסמוכות לשתי הערים הגדולות הללו, כגון בק נין, בק גיאנג, הונג ין וחאי דואנג בצפון. בדרום נמצאות בין דואנג, דונג נאי ולונג אן, משום שהן קרובות לשדה התעופה ויש בהן פארקים תעשייתיים רבים. בנוסף, לדברי מר קאן, משקיעים זרים מחפשים גם פרויקטים במרכזים כלכליים כמו האי פונג, קוואנג נין או מרכזי תיירות כמו דא נאנג, הוי אן, פו קוק ונה טראנג.

עם זאת, מר קאן אמר שמשקיעים זרים רוצים לעתים קרובות לקנות פרויקטים שכבר קיימים להם מסמכים משפטיים או שחייבים להיות להם את היכולת להשלים אותם במלואם. במקביל, הם מודאגים גם מפינוי האתר. לכן, חברות זרות דורשות לעתים קרובות מהמוכר להשלים את כל המסמכים המשפטיים ולמסור את האתר הנקי.

לכן, יו"ר סוהוביאטנם מאמין כי משקיעי נדל"ן למגורים לא ייאלצו לשלם מחירים גבוהים יותר ויכולים עדיין לנהל משא ומתן בהתאם למחירי השוק מכיוון שמספר הפרויקטים עם מסמכים משפטיים זמינים הוא קטן מאוד. נכון לעכשיו, הפרויקטים שצריך למכור ולמצוא עסקים נוספים לשתף איתם פעולה בשוק נמצאים בעיקר במגזרי התיירות והנופש.

בהתבסס על תחזיות מסוף השנה, מומחים רבים מאמינים כי שוק הנדל"ן יהיה חיובי יותר עם ריביות נמוכות יותר, סנטימנט טוב יותר בקרב המשקיעים ונזילות בשוק שתתחיל להתחמם בדומה למצב בסוף 2013. זהו גם הבסיס לחיזוי כי פעילויות מיזוגים ורכישות בנדל"ן יהיו תוססות יותר בשנה הבאה, הן מבחינת כמות העסקאות והן מבחינת עלייה בערך העסקאות.

באופן דומה, JLL צופה גם לרשום עסקאות מוצלחות נוספות בתקופה הקרובה בהקשר של משקיעים וייטנאמים רבים שעדיין מתמודדים עם קשיים כלכליים. יחידה זו מאמינה כי בתקופה 2014-2018, רוב הנכסים האיכותיים היו בידי משקיעים וייטנאמים הודות ליכולתם לפתח קרנות קרקע, ליישם פרויקטים ולמכור היטב. עם זאת, עם השינויים החזקים בשוק הנוכחי, JLL אומרת כי חברות מקומיות נאלצות לארגן מחדש את המוצרים ותיקי ההשקעות שלהן. לכן, משקיעים וייטנאמים פתוחים יותר גם להזדמנויות לשיתוף פעולה עם חברות זרות. במקביל, למשקיעים זרים יש גם יותר אפשרויות פוטנציאליות בווייטנאם.

Vnexpress.net