כיצד להימנע מליפול למלכודת של "רעיית תרנגולות" ו"ניפוח" מחירי הנדל"ן?

מנכ"ל DNVN - CBRE וייטנאם, דונג טאי דונג, אישר כי קיים מצב של "רעיית תרנגולות" ו"ניפוח" מחירי נדל"ן וייעץ לקונים להיות חכמים ומפוכחים מאוד בבחינת יעילות ההשקעה או לא, כדי להימנע מנפילה למלכודות.

בהכרזה על נתוני שוק הנדל"ן בדאנאנג לרבעון השני של 2025 על ידי CBRE Vietnam (חלק מקבוצת שירותי הנדל"ן של CBRE, ארה"ב), שוחח כתב העסקים של וייטנאם עם גב' דונג ת'וי דונג - מנכ"לית החברה, על כמה סימנים יוצאי דופן המתרחשים באזור.

מנכ"ל CBRE וייטנאם, דונג ת'וי דונג, הציג דו"ח על מוקד שוק הנדל"ן בדאנאנג ברבעון השני של 2025.

כיצד CBRE וייטנאם רושמת את התפתחות המחירים של דירות ומגרשים בדה נאנג במחצית הראשונה של 2025?

גב' דונג ת'וי דונג: על פי CBRE וייטנאם, מחיר המכירה הממוצע של בתים ודירות רבי קומות בשוק דא נאנג בששת החודשים הראשונים של 2025 הוא כ-85 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, הגבוה ביותר במדינה, גבוה ממחיר המכירה הממוצע בהו צ'י מין סיטי (82 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר) ובהאנוי (79 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר); עלייה של 27% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (האנוי עלתה בכ-30-35%, הו צ'י מין סיטי עלתה ביותר מ-20%).

מחירי הקרקעות בדאנאנג במחצית הראשונה של 2025 יעלו גם הם ב-15-20% ברוב האזורים העירוניים הגדולים ובמיקומים מרכזיים בעיר; אפילו באזורים מרכזיים לאורך החוף והנהרות, עליית המחירים יכולה להגיע עד 20%-25%. אלו חדשות טובות לשוק דאנאנג, אך במובנים מסוימים, העלות שהקונים כאן צריכים לשלם גבוהה יותר.

בתקופה זו בדאנאנג, נראה שיש סימנים של "קדחת יבשה", החוזרת על המצב בשנים 2018-2020. האם לדעתך מדובר בקדחת יבשה אמיתית או בקדחת יבשה וירטואלית?

גב' דונג טוי לין: כשמדברים על קדחת קרקעות, עלינו לברר ספציפית באיזה אזור עלו מחירי הקרקעות כדי להעריך האם מדובר בקדחת קרקעות או לא? ההגדרה של קדחת קרקעות כוללת עליות מחירים אמיתיות ומדומה כאחד. באזורים מסוימים, אנו מבחינים שישנם גורמים רבים כגון תשתיות משופרות, תכנון כולל סינכרוני והשתתפות של משקיעים בעלי מוניטין המסייעים להעלות את מחירי הקרקעות שם.

זוהי עליית מחירים אמיתית. הקונים עצמם כיום בקיאים מאוד, הם רואים שמחיר הקרקע שם אכן גבוה יותר מבעבר. עם זאת, הם עדיין מוכנים להוציא כסף כדי לקנות, כי מדובר בעליית מחירים אמיתית. עם זאת, ישנם גם אזורים עם עליות מחירים וירטואליות, כלומר, עליות מחירים "מעקב".

כלומר, ישנם אזורים שאין בהם כלום, אבל "איפשהו שמעו" שיש תשתית שקשורה, יש מיזוג, או שעומד להגיע פרויקט כזה או אחר... אז עליות המחירים "בעקבות". ה"עקבות" האלה באמת קורות בדה נאנג, אבל לדעתנו, קדחת המחירים הווירטואלית באזור כרגע אינה חמורה כמו ב-2018 - 2020.

במהלך התקופה שבין 2018 ל-2020, דא נאנג חוותה קדחת קרקע ממושכת, אך לא הוצגו מוצרים רבים לשוק. בשנים שלאחר מכן כמעט ולא יושמו פרויקטים באזור, אך בשנתיים האחרונות הוצגו לשוק פרויקטים רבים על ידי משקיעים בעלי מוניטין, ויכולת הצריכה של פרויקטים אלה טובה מאוד.

גב' דונג ת'וי דונג ענתה לראיון עם כתב מ-Vietnam Business.

כאשר בוחנים את ספיגת השוק, אנו רואים שתקופה זו שונה מזו של 2018 - 2020. לכן, איננו מודאגים יתר על המידה מקדחת הקרקעות הווירטואלית בדאנאנג. עם זאת, מנקודת מבטם של משקיעים בודדים או קונים בודדים, במיוחד קונים ממקומות אחרים, עלינו להיזהר באופן ההשקעה.

יש דעות שאומרות שלאחרונה, כאשר יש היצע גדול של דירות, משקיעים מנפחים את מחירי הקרקעות גבוה מדי כדי "לגרור תרנגולות" לקנות דירות במקום קרקעות. כאשר פרויקטים של קרקעות משיקים את מוצריהם לשוק, הם משתמשים בתכסיסים דומים כדי "לגרור" אנשים בחזרה. לדעתך, האם יש מצב כזה של "לגרור תרנגולות" או לא, ומה הפתרון כדי להגן על זכויותיהם הלגיטימיות של הקונים?

גב' דונג טוי דונג: למעשה, המצב של "רעיית תרנגולות" לא קורה רק בדה נאנג אלא גם בשווקים גדולים כמו האנוי, הו צ'י מין סיטי... אם מחיר הקרקע עולה ביותר מ-30% ביום אחד בלבד, אז זה בהחלט חום וירטואלי, אין מקרה של עלייה מהירה כל כך במחיר הקרקע במציאות. אני יכול לאשר שקונים חכמים לעולם לא יקבלו את עליית המחיר הזו.

אולי קדחת הקרקעות הווירטואלית התרחשה בעבר משום שקונים חששו שאם לא יקנו, מישהו אחר יקנה את הכל. עם זאת, קונים הולכים ומתבוננים ולעולם לא ישקיעו באזורים עם קדחת וירטואלית כה ברורה.

האם יש מצב של "רעיית תרנגולות" או לא, תלוי בכל מקרה ובכל פרויקט שיש לשקול. אני חושב שזה יכול להיות "טריק" למכירת בתים וקרקעות. לא רק בדאנאנג אלא גם בשווקים אחרים, כמו האנוי, יש מצב דומה. ישנם פרויקטים ששוכרים אנשים שיעמדו בתור כדי לקנות, אבל במציאות זה תור וירטואלי...

הפתרון היעיל ביותר לבעיה זו חייב להגיע מהקונים עצמם, לצורך השקעה אישית או לרכישה למחיה. קשה מאוד להוכיח שבעלי פרויקטים או מתווכים מעלים במכוון את המחירים הווירטואליים, וגם קשה מאוד לממשלה להתערב בכך. לכן, הדרך הטובה ביותר היא שקונים יהיו ערניים כדי להימנע מליפול למלכודת הרווח.

אם בעבר, קונים היו מאוד לא מעודכנים לגבי "הטריקים" של אינפלציית מחירים ו"רעיית תרנגולות", כעת הם קיבלו אזהרות רבות. הם חכמים מספיק כדי לשקול האם ההשקעה יעילה או לא, במקום להקשיב לפרסום או להתחייבויות של בעל הפרויקט, כי אפילו חוזה ההתחייבות רופף מאוד. יותר מכל אחד אחר, הקונים הם אלה שיצילו את עצמם ממלכודות כאלה.

תודה רבה!

האי צ'או

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212