במסיבת העיתונאים בה הכריזה על עיקרי שוק הנדל"ן בדאנאנג לרבעון השני של 2025 על ידי CBRE Vietnam (חלק מקבוצת שירותי הנדל"ן האמריקאית CBRE), ראיין כתב מ-Vietnam Business News את הגב' דונג ת'וי דונג - מנכ"לית החברה - על כמה סימנים יוצאי דופן המתרחשים באזור.
מנכ"ל CBRE וייטנאם, דונג ת'וי דונג, הציג דו"ח על עיקרי שוק הנדל"ן בדאנאנג ברבעון השני של 2025.גב' דונג ת'וי דונג: על פי רישומי CBRE וייטנאם, מחיר המכירה הממוצע של בנייני מגורים ודירות רבי קומות בשוק דא נאנג בששת החודשים הראשונים של 2025 היה כ-85 מיליון וייטנאם דונג למ"ר, הגבוה ביותר במדינה, ועולה אפילו על מחיר המכירה הממוצע בהו צ'י מין סיטי (82 מיליון וייטנאם דונג למ"ר) ובהאנוי (79 מיליון וייטנאם דונג למ"ר); עלייה של 27% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (האנוי עלתה בכ-30-35%, הו צ'י מין סיטי עלתה ביותר מ-20%).
מחירי הקרקעות בדאנאנג צפויים לעלות ב-15-20% ברוב האזורים העירוניים הגדולים ובמיקומים מרכזיים בעיר במהלך המחצית הראשונה של 2025; בכמה אזורים מרכזיים לאורך החוף וגדות הנהרות, עליית המחירים עשויה להגיע ל-20-25%. אלו חדשות טובות לשוק דאנאנג, אולם, בהיבטים מסוימים, העלות לקונים כאן גבוהה יותר.
נכון לעכשיו, נראה כי דא נאנג חווה "קדחת קרקעות", חזרה על המצב בשנים 2018-2020. האם לדעתך מדובר בקדחת קרקעות אמיתית או בבועה ספקולטיבית?
גב' דונג טוי לין: כאשר מדברים על עליות מחירים, יש צורך לחקור באופן ספציפי אילו אזורים חווים עליות מחירים כדי להעריך האם מדובר בעליית מחירי קרקע או לא. הגדרת עליית מחירי קרקע כוללת עליות מחירים אמיתיות ומלאכותיות. באזורים מסוימים, אנו צופים בגורמים רבים כגון תשתיות משופרות, תכנון אב מקיף והשתתפות של משקיעים בעלי מוניטין התורמים לעליית מחירי הקרקע.
זוהי עליית מחירים אמיתית. הקונים כיום בקיאים מאוד; הם יכולים לראות שמחירי הקרקעות שם אכן עלו בהשוואה לבעבר. עם זאת, הם עדיין מוכנים להוציא כסף כדי לקנות קרקע כי מדובר בעליית מחירים אמיתית. אף על פי כן, ישנם גם אזורים עם עליות מחירים מלאכותיות, כלומר המחירים עולים "בעקבות המגמה".
משמעות הדבר היא שיש אזורים שבהם עדיין לא פותח דבר, אבל "על פי שמועות" יש דיבורים על פיתוח תשתיות, מיזוגים או פרויקטים עתידיים... המובילים לעליות מחירים. תופעת "מעקב אחר המגמה" אכן מתרחשת בדאנאנג, אך לדעתנו, עליית המחירים המלאכותית באזור כרגע אינה חמורה כמו שהייתה בשנים 2018-2020.
במהלך התקופה שבין 2018 ל-2020, חוותה דא נאנג עלייה ממושכת במחירי הקרקעות, אך לא הובאו מוצרים רבים לשוק. גם במשך מספר שנים לאחר מכן, בוצעו מעט מאוד פרויקטים באזור. עם זאת, בשנתיים האחרונות, פרויקטים רבים הושקו על ידי משקיעים בעלי מוניטין, והפרויקטים הללו נמכרו היטב.
גב' דונג ת'וי דונג עונה על שאלות של כתבת של וייטנאם ביזנס.
יש הטוענים שלאחרונה, כאשר יש עודף היצע של דירות, יזמים מנפחים באופן מלאכותי את מחירי הקרקע כדי לפתות קונים תמימים לרכוש דירות במקום קרקע. לאחר מכן, כאשר פרויקטים של קרקעות יוצאים לשוק, הם משתמשים בטקטיקות דומות כדי להערים על קונים ולגרום להם לרכוש דירות במקום. האם אתה מאמין שקיימת פרקטיקה כזו של "פיתוי קונים תמימים", ואילו פתרונות קיימים כדי להגן על זכויותיהם הלגיטימיות של הקונים?
גב' דונג טוי דונג: תופעת "ספקולציות הקרקעות" לא מתרחשת רק בדה נאנג; היא מתרחשת גם בשווקים מרכזיים כמו האנוי והו צ'י מין סיטי... מחירי קרקעות שעולים ביותר מ-30% ביום אחד בלבד הם בהחלט בועה; בלתי אפשרי שמחירי הקרקעות יעלו כל כך מהר ובאופן אמיתי. אני יכולה לומר בביטחון שקונים נבונים לעולם לא יקבלו עליית מחירים כזו.
ייתכן שהעליות הקודמות במחירי הקרקעות הספקולטיביות נבעו מחשש שקונים ירכשו את כולן אם לא יעשה זאת, אך קונים הופכים ליותר ויותר פיקחים ולעולם לא ישקיעו באזורים עם בועות ספקולטיביות כה ברורות.
יש לשקול כל מקרה לגופו של עניין האם מדובר בטקטיקת "הונאה", בהתאם לפרויקט הספציפי. אני חושב שזה יכול להיות "תכסיס" למכירת בתים וקרקעות. זה לא ייחודי לדה נאנג; מצבים דומים קיימים בשווקים אחרים, כמו האנוי. חלק מהפרויקטים אפילו שוכרים אנשים שיעמדו בתור כדי לקנות, אבל במציאות, זה תור מזויף...
הפתרון היעיל ביותר לבעיה זו חייב להגיע מהקונים עצמם, בין אם הם משקיעים או קונים לשימוש אישי. קשה מאוד להוכיח שבעלי פרויקטים או מתווכים מנפחים מחירים במכוון, וקשה מאוד גם לרשויות להתערב בעניין זה. לכן, הגישה הטובה ביותר היא שקונים יהיו ערניים וימנעו מליפול למלכודת של מחירים מנופחים.
בעבר, לקונים היה חסר מידע על מניפולציות מחירים והונאות, אך כעת הם בעלי ידע טוב. כעת הם חכמים מספיק כדי להעריך את כדאיות ההשקעה שלהם, במקום לעקוב בעיוורון אחר פרסומות או הבטחות של בעלי פרויקטים, משום שאפילו הסכמים חוזיים הם לעתים קרובות רעועים. יותר מכל אחד אחר, הקונים עצמם יוכלו להימלט ממלכודות כאלה.
תודה לך, גברתי!
מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212
![[תמונה] שתי טיסות נחתו והמריאו בהצלחה בשדה התעופה לונג טאן.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F15%2F1765808718882_ndo_br_img-8897-resize-5807-jpg.webp&w=3840&q=75)
תגובה (0)