דירות שירות "מתפשטות" לפרברים עם זרימת הון זרימת חוץ

הקשר בין דירות שירות לבין השקעות זרות ישירות

לדברי מר טרוי גריפית'ס, סגן המנהל הכללי של סאבילס וייטנאם, באופן כללי, זרימת ההשקעות הזרות הישירות (FDI) לווייטנאם הייתה חזקה למדי ב-3-4 השנים האחרונות.

"למרות שההשקעות הזרות הישירות הואטו מעט השנה, אם נסתכל על הנתונים של שלוש השנים הקודמות, נראה שתמיד היו כ-2-4 מיליארד דולר של השקעות זרות ישירות חדשות שנרשמו, בעיקר בתחנות כוח, גז נוזלי ואנרגיה. אם נניח בצד את פרויקטי האנרגיה הגדולים הללו, ובחן את כמות ההשקעות הזרות הישירות החדשות שנרשמו השנה, ההשקעות הזרות עדיין חיוביות", אמר מומחה של סאבילס.

בחזרה לאופי ההשקעות הזרות הזרות, מר טרוי גריפית'ס רואה שינוי במגמת ההשקעות הזרות, כאשר וייטנאם הייתה בעבר מדינה שמשכה השקעות זרות הודות למחירים התחרותיים שלה בתחומים וגורמים רבים. כעת, ההשקעות הזרות הזרות עברו להתמקד בשירותי שיתוף שרתים ואופטימיזציה של שרשרת האספקה, במיוחד בתעשיית האלקטרוניקה.

"זה מביא יתרונות גדולים יותר לכלכלה . באותו זמן, ככל שיותר מנהלים זרים מגיעים לעבודה, כך הביקוש לדירות שירות עולה", אמרו מומחי סאבילס.

מר טרוי גריפית'ס, סגן מנכ"ל Savills Vietnam

בהשוואת מגמות הצמיחה בין שתי הערים הגדולות במדינה, אמרו מומחי Savills כי בהאנוי, שוק דירות השירות נמצא בעיקר בשני המגזרים של מחלקה A ו-B. הביקוש מתרחב כעת לאזורים שכנים בהאנוי כמו בק נין, הונג ין וחאי דואנג , הודות לפיתוח התשתיות המחברות את האנוי לערים אלו.

בהו צ'י מין סיטי, הביקוש לדירות שירות מגוון יותר, עם פרויקטים רבים בסגמנט C. לקבוצת שוכרי דירות השירות בהו צ'י מין סיטי יש רמות הכנסה שונות, כולל מומחים מתחומים ומקצועות שונים, מה שיוצר צרכים רבים ושונים. זה יוצר הבדל בין שוק דירות השירות בהו צ'י מין סיטי לעומת האנוי .

לדבריו, אפילו בתקופה שנראית קשה כמו מגפת הקורונה, שוק דירות השירות עדיין מתפקד היטב. בהאנוי, המחירים והביצועים כמעט ולא הושפעו. למרות שהשוק בהו צ'י מין סיטי רשם ירידה קלה, הוא מתאושש כעת בצורה טובה מאוד. לכן ניתן לומר שמדובר בסוג נדל"ן אטרקטיבי עם פעילות יציבה.

תחרות עזה בין סוגי השכרות

לפי סאבילס, הביקוש לדירות שירות מונע על ידי זרימת השקעות זרות ישירות (FDI), אך השקעות זרות ישירות הראו סימני האטה בהו צ'י מין סיטי, כך שהתחזית העתידית תהיה מאתגרת. לפי לשכת הסטטיסטיקה של הו צ'י מין סיטי, בששת החודשים הראשונים של 2024, סך הון ההשקעות הזרות הישירות הגיע ל-1.1 מיליארד דולר, ירידה של 19% משנה לשנה. השקעות זרות ישירות חדשות שנרשמו הגיעו ל-192 מיליון דולר מ-597 פרויקטים חדשים.

הביקוש ארוך הטווח מצד עסקים נותר יציב, אך הצמיחה עשויה להיות קשה בהקשר של תחרות עזה מצד דירות להשכרה. סאבילס מסרה גם כי מספר דירות ההשכרה שנמסרו בשלוש השנים האחרונות הגיע ליותר מ-40,000 יחידות. בפרט, השוכרים העיקריים של דירות השירות הם מומחים זרים העובדים בפארקים תעשייתיים ובעסקים בהו צ'י מין סיטי, לונג אן, דונג נאי ובין דואנג. כדי לייעל את הקיבולת, הפרויקטים משלבים השכרות לטווח ארוך וקצר.

בהערכת סוג זה, אמרה גב' קאו טי טאנה הואנג, מנהלת בכירה במחלקת המחקר של סאבילס, כי לסוג דירות השירות יש ביצועים טובים עם חזרתם של מומחים זרים. הפרויקטים הישנים ששופצו ייצרו יתרון תחרותי בהשוואה לדירות להשכרה. עם ביקוש גבוה לדיור במחיר סביר, דירות סטודיו ודירות חדר אחד נבחרות תמיד. בחמש השנים האחרונות, סאבילס רשמה 1,849 דירות מתוך 48 פרויקטים חדשים בדרגה B ו-C, והמשקיעים התמקדו בפיתוח דירות סטודיו ודירות חדר אחד עם נתח שוק של 85% מההיצע החדש.

דירות סטודיו פופולריות בקרב שוכרים זרים.

בעבר, דו"ח השוק של סאבילס לרבעון השני של 2024 קבע גם כי ההיצע הגיע ל-8,490 יחידות, יציבות רבעונית ועלייה של 21% משנה לשנה. ההיצע העתידי בהו צ'י מין סיטי צפוי להיות מוגבל. עד 2025, צפויים להצטרף 5 פרויקטים עם כ-500 יחידות; 63% מהם ימוקמו במחוז 1 מתוך שלושה פרויקטים מסוג B ו-C.

שיעור התפוסה של פלח דירות השירות בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-79%, ירידה של נקודת אחוז אחת ברבעון הקודם וירידה של 4 נקודות אחוז משנה לשנה עקב ביקוש נמוך ללינה לטווח קצר בעונה הנמוכה. מחיר השכירות הגיע ל-513,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, עלייה של 1% ברבעון הקודם וללא שינוי משנה לשנה.

שכר הדירה ב-14 פרויקטים בדרגה א' ו-ב' עלה בממוצע של 3% רבעון אחר רבעון, שכן שכר הדירה נקבע במשך יותר משנה ויזמים הפסיקו את תמריצי הקידום. תשעה מתוך 14 הפרויקטים (74% מההיצע) בעלי שיעורי תפוסה גבוהים יחסית, המגיעים לפחות ל-80%.

מקור: https://www.congluan.vn/can-ho-dich-vu-lan-rong-ra-vung-ven-cung-voi-su-phat-trien-cua-dong-von-fdi-post308480.html