להגיש רשמית לאסיפה הלאומית מדיניות ניסוי להסרת מכשולים לדיור מסחרי

פרויקט דיור מסחרי - צילום: Q.DINH

על פי הטיוטה, הוראות חוק המקרקעין משנת 2003, חוק המקרקעין משנת 2013 וחוק הדיור משנת 2005 מאפשרות למשקיעים ליישם פרויקטים מסחריים של דיור באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע, או החזקת זכויות שימוש בקרקע כמו פרויקטים אחרים של פיתוח חברתי -כלכלי, מבלי לקבוע תנאים ספציפיים לסוגי הקרקעות.

בעיות עם דיור מסחרי

עם זאת, חוק הדיור משנת 2023 אינו קובע תנאים לגבי סוגי קרקעות לביצוע פרויקטים של דיור מסחרי, אלא מתייחס להוראות חוק הקרקעות. עם זאת, על פי הוראות חוק הקרקעות משנת 2024, המדינה משיבה קרקע רק עבור פרויקטים באזור עירוני עם פונקציות שימוש מעורבות. פרויקטים המסנכרנים מערכות תשתית טכנית, תשתית חברתית עם דיור בהתאם להוראות החוק עבור בנייה חדשה או שיפוץ ושיפוצים עירוניים; פרויקטים של אזור מגורים כפרי.

עם התקנות הנ"ל, יישום פרויקטים של השקעה ועסקי דיור מסחריים מתמודד עם קשיים רבים עקב היעדר בסיס משפטי ותנאים למקרים של קבלת זכויות שימוש בקרקע שאינן קרקע למגורים, או החזקת זכויות שימוש בקרקע שאינן קרקע למגורים לצורך יישום הפרויקט. לכן, במקרים אלה, מדיניות ההשקעה לביצוע הפרויקט אינה מאושרת.

למעשה, רוב פרויקטי הנדל"ן החדשים שפותחו, במיוחד פרויקטים בקנה מידה גדול, מיושמים על קרקע שאינה במקור קרקע למגורים, במקרים רבים רק קרקע חקלאית , בעוד שהמדיניות הנוכחית של וייטנאם היא לקדם עיור וסידור מחדש של אזורים עירוניים ואזורי מגורים כפריים.

בפרט, היצע פרויקטי הנדל"ן בתקופה האחרונה לא ענה על הביקוש. לכן, מחירי הנדל"ן עלו, בין היתר בשל הקושי בגישה לקרקעות לביצוע פרויקטים של דיור מסחרי.

מציאות זו מחייבת הרחבת התנאים לקבלת העברות קרקע לצורך יישום פרויקטים של דיור מסחרי. המטרה היא לקדם את תהליך העיור של המדינה, לפתור את הצורך בקרקעות למגורים ובדיור לאוכלוסייה ולהקל על משקיעים, להפחית הליכים מנהליים, עלויות ציות וליצור היצע לשוק.

על אילו פרויקטים של דיור מסחרי מוסכמים?

בהתאם לכך, יבוצע פרויקט פיילוט של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע ברחבי הארץ. ההסכם על קבלת זכויות שימוש בקרקע מיושם באמצעות העברת זכויות שימוש בקרקע בהתאם להוראות חוק המקרקעין.

הטיוטה קובעת את התנאים לביצוע פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע. באופן ספציפי, ארגוני עסקי נדל"ן רשאים לבצע פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע ששינו את ייעוד השימוש עבור סוג קרקע אחד או יותר, לרבות קרקע חקלאית, קרקע לא חקלאית שאינה קרקע למגורים, קרקע למגורים וקרקע אחרת באותו חלקת קרקע במקרה של הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע.

בנוסף, יישום פרויקטים של דיור מסחרי על פי ההחלטה חייב לעמוד בתנאים נוספים. לרבות היקף שטח הקרקע לביצוע הפרויקט בהתאם לתכנון ייעוד הקרקע ברמת המחוז או במסגרת תכנון הבנייה והתכנון העירוני.

הפרויקט עולה בקנה אחד עם תוכנית פיתוח הדיור המקומית והתכנית שהוחלטה ואושרה. ועדת העם המחוזית אישרה את העברת זכויות השימוש בקרקע לצורך יישום הפרויקט.

ארגוני עסקי נדל"ן המבצעים פרויקטים מסחריים לדיור חייבים לעמוד בתנאים שנקבעו בחוק המקרקעין, חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן, חוק ההשקעות וחוקים רלוונטיים אחרים.

בנוגע לקריטריונים לביצוע הפרויקט, כולל אזורים עירוניים, אזורים המתוכננים לפיתוח עירוני ואינם עולים על 30% משטח הקרקע למגורים הנוסף. במקרה של קבלת זכויות שימוש בקרקע, שטח הקרקע לביצוע הפרויקט אינו חייב להיכלל ברשימת העבודות והפרויקטים הדורשים רכישת קרקע שאושרה על ידי מועצת העם המחוזית.

עבור שטח אדמות הגנה וביטחון לאומי שתוכנן להיות מוסר מאדמות הגנה וביטחון לאומי, בהתאם לתכנון הבנייה, התכנון העירוני, תוכניות ופיתוח דיור, תינתן עדיפות למשרד ההגנה הלאומי ולמשרד לביטחון פנים .

מקור: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-trinh-quoc-hoi-chinh-sach-thi-diem-thao-go-cho-nha-o-thuong-mai-20241014145601344.htm