טייקוני נדל"ן מתחרים על פרויקטים נקיים בעלי פוטנציאל גדול

אותות חיוביים רבים ממדיניות, השתתפות חזקה של משקיעים מקומיים וזרים כאחד וזרימת הון זר הפכו פעילויות מיזוגים ורכישות (M&A) בתחום הנדל"ן למוקד השוק.

סדרה של עסקאות של טריליון דולר

על פי נתוני גרנט ת'ורנטון, ביולי לבדו, המדינה רשמה 34 עסקאות מיזוגים ורכישות שהושלמו בתחומים רבים בשווי כולל של כמעט 786 מיליון דולר. מתוכן, נדל"ן המשיך למלא תפקיד מוביל עם 7 עסקאות, בשווי כולל של עד 483 מיליון דולר, השווה ערך ל-62% מכלל השוק. התאוששות זו, על פי יחידת המחקר, נובעת מרפורמות משפטיות חשובות כמו חוק המקרקעין משנת 2024 וחוק הטכנולוגיה הדיגיטלית שפורסם ביוני 2025, יחד עם יכולת ספיגת הון משופרת של השוק.

דו"ח הלשכה הכללית לסטטיסטיקה ( משרד האוצר ) מראה גם כי בשבעת החודשים הראשונים של 2025, סך הון ההשקעות הזרות הרשום (FDI) - כולל הון חדש ומיזוגים ורכישות - הגיע ל-24.09 מיליארד דולר, עלייה של 27.3% לעומת אותה תקופה. כאשר, הדגש הגדול ביותר הוא עדיין עסקאות הקשורות לנדל"ן.

Đại gia bất động sản đua nhau săn dự án sạch với tiềm năng lớn - Ảnh 1. — פינה בפרויקט פאראגון דאי פואוק (פרובינציית דונג נאי ) נמכרה לאחרונה על ידי נאם לונג לחברת הרכבת נישי ניפון.

בין העסקאות האחרונות, קבוצת Vinaconex מכרה 70% ממניותיה ב-Vinaconex ITC (משקיעה בפרויקט התיירות העירוני Cat Ba Amatina בשטח של 172 דונם בהאי פונג) לשלושה משקיעים מקומיים בשווי כולל מוערך של 250-300 מיליון דולר. חברת Gateway Thu Thiem, חברה ב-Huong Viet Holdings, השקיעה יותר מ-2,600 מיליארד וונד כדי לרכוש בחזרה 42% ממניות חברת Nam Rach Chiec Joint Stock Company מקבוצת Kepple Land (סינגפור), ובכך השתלטה על פרויקט Palm City - קומפלקס עירוני בשטח של 300 דונם בהו צ'י מין סיטי.

עסקה בולטת נוספת מגיעה מקבוצת UOA, תאגיד נדל"ן גדול מלזית. באמצעות חברת הבת שלה UOA Vietnam, החברה השקיעה 68 מיליון דולר (כ-1,700 מיליארד דונג וייטנאם) כדי לרכוש את כל מניות חברת VIAS Hong Ngoc Bao.

העסקה צפויה להסתיים בספטמבר ותסייע ל-UOA להחזיק בזכות לפתח שטח קרקע יוקרתי של למעלה מ-2,000 מ"ר ברחוב וו טי סאו, מול פארק לה ואן טאם. זהו מיקום יוקרתי נדיר שנותר במרכז הו צ'י מין סיטי, עם בניין בן 22 קומות שאושר לבנייה. UOA מתכננת לפתח כאן פרויקט משרדים ברמה A, ולהוסיף מוצרים יוקרתיים לשוק המשרדים שחסר בו היצע איכותי.

לא רק תאגידים זרים, גם מפעלים מקומיים פועלים באופן פעיל בגל מיזוגים ורכישות, כגון: קבוצת הואה סן רוכשת באופן רציף קרקעות ליד שדה התעופה לונג טאן (פרובינציית דונג נאי). חברת Saigon General Services Joint Stock Company (Savico) השלימה את העברת ההון בפרויקט המגורים היוקרתי לונג הואה - קאן ג'יו לחברת GELEX Infrastructure Joint Stock Company.

בינתיים, ראשי קבוצת KIDO אמרו כי הם קוראים לשיתוף פעולה השקעות ומיזוגים ורכישות עם שותפים מקומיים וזרים בעלי מוניטין כדי ליישם פרויקטים בקנה מידה גדול. נכון לעכשיו, הקבוצה מחזיקה בקרן קרקע נקייה משמעותית, הכוללת שטח אדמה של יותר מ-15 דונם ליד מוי דן דו (מחוז 7 הישן), עם שווי מוצר מסחרי מוערך כולל של עד 3 מיליארד דולר. כמה שותפים פנו בתחילה ומחכים לתוכנית מתאימה להשתתפות רשמית.

קבוצת דאט קסאן גם אינה מסתירה את שאיפתה להרחיב את קרן הקרקעות שלה באמצעות מיזוגים ורכישות, ואומרת שהיא מחפשת באופן פעיל פרויקטים בעלי מסמכים משפטיים מלאים, בקנה מידה גדול ויכולת יישום מיידית, על מנת לקצר את זמן הבאת המוצרים לשוק.

עדיין יש מקום

לדברי גב' ג'יאנג הוין, מנהלת שירותי מחקר ו-S22M, Savills HCMC, מיזוג היחידות המנהליות שיצטמצם ל-34 מחוזות וערים החל מ-1 ביולי 2025 פתח מרחבי פיתוח חדשים, תוך קידום זרימת הון להשקעה בנדל"ן, כולל פעילויות מיזוגים ורכישות.

בינתיים, גב' נגוין לה דונג, ראש שירותי ייעוץ השקעות בסאבילס האנוי, אמרה כי משקיעים מקומיים שלטו לאחרונה במספר עסקאות המיזוגים והרכישות הודות ליכולתם לקבל החלטות מהירות ולהבנתם את השוק. עם זאת, בעסקאות בקנה מידה גדול, במיוחד בתחומי הדיור היוקרתי, אזורים עירוניים ונדל"ן תעשייתי, משקיעים זרים עדיין ממלאים תפקיד מוביל.

בדרך כלל, קפיטלנד (סינגפור) רכשה פרויקט במחוז בין דואנג לשעבר מ-Becamex IDC תמורת 553 מיליון דולר; המיזם המשותף Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi ו-NTT Urban Development חברו יחד עם קבוצת Kim Oanh לפיתוח פרויקט The One World (לשעבר מחוז בין דואנג); או שחברת הרכבת Nishi Nippon רכשה 25% ממניות פרויקט Paragon Dai Phuoc (מחוז דונג נאי) מ-Nam Long.

לדברי מר וו הונג טאנג, סמנכ"ל קבוצת DKRA, פעילויות מיזוגים ורכישות היו פעילות באופן יוצא דופן מתחילת השנה. נתונים סטטיסטיים של חברות ציבוריות מראים כי מספר פרויקטי מיזוגים ורכישות ציבוריים גדל בכ-20%-30% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, והמספר בפועל עשוי להיות אף גבוה יותר עקב עסקאות רבות שלא פורסמו.

ראוי לציין שרוב המשקיעים כיום נותנים עדיפות לפרויקטים שהושלמו מבחינה משפטית או שרק בשלבים האחרונים להשלמה, שבהם פרויקטים ישנים רבים אושרו והופעלו מחדש. "הדבר החשוב הוא שלפרויקטים שהושלמו מבחינה משפטית יש לעתים קרובות מחירי העברה גבוהים למדי. כדי לגשת ולסגור עסקאות, חברות חדשות צריכות להיות בעלות יכולת פיננסית חזקה, ניסיון בפיתוח ומותגים כדי ליצור ערך סינרגטי לאחר מיזוגים ורכישות", הדגיש.

גב' נגוין לה דונג מאמינה כי מעתה ועד סוף 2025, לפעילויות מיזוגים ורכישות יהיו הזדמנויות רבות לפרוץ בזכות גורמים כמו רפורמה משפטית, אסטרטגיות דיפלומטיה כלכלית פרואקטיביות וזרימת הון המחפשת ערכים בני קיימא. היא ציינה כי קרנות השקעה רבות קובעות כיום קריטריונים של ESG (סביבה, חברה, ממשל) ויעילות לטווח ארוך כתנאים מוקדמים, ובכך מקדמות את המעבר של זרימות הון לפרויקטים ירוקים, פארקי תעשייה ודיור למומחים.

מר וו הונג טאנג הוסיף כי טיוטות התיקונים לחוק המקרקעין ולחוק עסקי הנדל"ן לשנת 2023 הופכות לכוח מניע משמעותי עבור השוק. התקנות החדשות יסייעו לפשט את הליכי רכישת הקרקעות, לשפר את הגישה לקרנות קרקע "נקיות" ולהפחית סיכונים משפטיים עבור משקיעים, במיוחד משקיעים זרים. הוא העריך כי ההתרגשות ממיזוגים ורכישות לא רק מסייעת לארגון מחדש של השוק, אלא גם תורמת לפתרון בעיית מחסור ההון ומלאי הפרויקטים.

לחץ על מחירי הנדל"ן

עם זאת, מומחים רבים מזהירים כי העלייה המהירה בעסקאות גדולות עלולה להפעיל לחץ על מחירי הנדל"ן. מכיוון ששוק המיזוגים והרכישות התוסס עלול לגרום לעלייה במחירי הנדל"ן, ליצור חסמי גישה עבור קונים ולהגדיל את הסיכון לבועה אם לא תישלט.

שלא לדבר על כך, כאשר הפרויקט הושלם, מחיר המכירה לעתים קרובות כה גבוה שהוא מעבר ליכולתם של משקיעים רבים. לכן, רק קרנות השקעה זרות או יזמים מקומיים בעלי פוטנציאל חזק נהנים מיתרון בהצלחה של "סגירת העסקה". "מסיבה זו, רוב עסקאות המיזוגים והרכישות הקרובות יתמקדו במגזר הנדל"ן היוקרתי, במיוחד קרנות קרקע במרכזים עירוניים" - אמר מר וו הונג טאנג.

מקור: https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm