אותות מדיניות חיוביים רבים, מעורבות חזקה מצד משקיעים מקומיים וזרים כאחד, והזרמת הון זר הפכו מיזוגים ורכישות (M&A) של נדל"ן למוקד בשוק.
סדרה של עסקאות בשווי מיליארדי דולרים
על פי נתוני גרנט ת'ורנטון, ביולי לבדו, המדינה רשמה 34 עסקאות מיזוגים ורכישות שהושלמו במגוון מגזרים בשווי כולל של כמעט 786 מיליון דולר. מתוכן, נדל"ן המשיך למלא תפקיד דומיננטי עם 7 עסקאות בשווי כולל של 483 מיליון דולר, המהוות 62% מכלל השוק. התאוששות זו, על פי חברת המחקר, נובעת מרפורמות משפטיות חשובות כמו חוק המקרקעין משנת 2024 וחוק הטכנולוגיה הדיגיטלית שנחקקו ביוני 2025, יחד עם יכולת ספיגת הון משופרת של השוק.
על פי דו"ח של הלשכה הכללית לסטטיסטיקה ( משרד האוצר ), בשבעת החודשים הראשונים של 2025, סך ההשקעות הזרות הישירות (FDI) הרשומות - כולל הון חדש ומיזוגים ורכישות - הגיע ל-24.09 מיליארד דולר, עלייה של 27.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הדגש הגדול ביותר נותרה העסקאות הקשורות לנדל"ן.
קטע מפרויקט פאראגון דאי פואוק (פרובינציית דונג נאי ) נמכר זה עתה על ידי נאם לונג לחברת הרכבת נישי ניפון.
בין העסקאות הבולטות האחרונות, קבוצת Vinaconex מכרה 70% ממניותיה ב-Vinaconex ITC (המשקיעה בפרויקט התיירות העירוני Cat Ba Amatina, המשתרע על פני 172 דונם בהאי פונג) לשלושה משקיעים מקומיים בשווי כולל מוערך של 250-300 מיליון דולר. חברת Gateway Thu Thiem, חברה ב-Huong Viet Holdings, השקיעה למעלה מ-2,600 מיליארד דונג וייטנאמי כדי לרכוש 42% מחברת Nam Rach Chiec Joint Stock Company מקבוצת Kepple Land (סינגפור), ובכך השיגה שליטה בפרויקט Palm City - קומפלקס עירוני לשימוש מעורב בשטח של 300 דונם בהו צ'י מין סיטי.
עסקה ראויה לציון נוספת הגיעה מקבוצת UOA, קונגלומרט נדל"ן מלזי גדול. באמצעות חברת הבת שלה, UOA Vietnam, החברה השקיעה 68 מיליון דולר (כ-1,700 מיליארד דונג וייטנאם) כדי לרכוש את כל המניות של חברת VIAS Hong Ngoc Bao.
העסקה צפויה להסתיים בספטמבר, ותעניק ל-UOA את הזכות לפתח מגרש אדמה יוקרתי המשתרע על פני 2,000 מ"ר ברחוב וו טי סאו, מול פארק לה ואן טאם. זהו מיקום יוקרתי נדיר שנותר בלב הו צ'י מין סיטי, עם תוכניות מאושרות לבניית בניין בן 22 קומות. UOA מתכננת לפתח שם פרויקט משרדים ברמה A, ולהוסיף מוצרים יוקרתיים לשוק המשרדים שחווה כיום מחסור באספקה איכותית.
לא רק תאגידים זרים, אלא גם עסקים מקומיים משתתפים באופן פעיל בגל המיזוגים והרכישות, כגון: קבוצת הואה סן רוכשת באופן רציף קרקעות ליד נמל התעופה לונג טאן (פרובינציית דונג נאי). חברת Saigon General Services Joint Stock Company (Savico) השלימה את העברת אחזקותיה בפרויקט המגורים היוקרתי לונג הואה - קאן ג'יו לחברת GELEX Infrastructure Joint Stock Company.
בינתיים, הנהלת קבוצת KIDO הצהירה כי היא מחפשת שיתוף פעולה בתחום השקעות ומיזוגים ורכישות עם שותפים מקומיים ובינלאומיים בעלי מוניטין כדי ליישם פרויקטים בקנה מידה גדול. נכון לעכשיו, הקבוצה מחזיקה בכמות משמעותית של קרקע לא מפותחת, כולל מגרש של למעלה מ-15 דונם ליד מוי דן דו (לשעבר מחוז 7), עם שווי מסחרי כולל מוערך של עד 3 מיליארד דולר. מספר שותפים פנו אליהם בתחילה וממתינים לתוכנית מתאימה לפני השתתפותם הרשמית.
באופן דומה, קבוצת דאט קסאן גם מבטאת בגלוי את שאיפתה להרחיב את מאגר הקרקעות שלה באמצעות מיזוגים ורכישות, ומצהירה כי היא מחפשת באופן פעיל פרויקטים בעלי תיעוד משפטי מלא, היקף גדול ופוטנציאל ליישום מיידי, על מנת לקצר את זמן הבאת המוצרים לשוק.
עדיין יש הרבה מקום לשיפור.
לדברי גב' ג'יאנג הויניה, מנהלת מחקר ושירותים ב-S22M, סאבילס הו צ'י מין סיטי, מיזוג היחידות המנהליות כדי לצמצם את מספר הפרובינציות והערים ל-34 החל מ-1 ביולי 2025, פתח הזדמנויות פיתוח חדשות והגביר את זרימת ההשקעות בנדל"ן, כולל פעילויות מיזוגים ורכישות.
בינתיים, גב' נגוין לה דונג, ראש שירותי ייעוץ השקעות בסאבילס האנוי, מאמינה שמשקיעים מקומיים שלטו לאחרונה בעסקאות מיזוגים ורכישות הודות ליכולת קבלת ההחלטות המהירה שלהם והבנת השוק. עם זאת, בעסקאות בקנה מידה גדול, במיוחד במגזרי הדיור היוקרתי, הפיתוח העירוני והנדל"ן התעשייתי, משקיעים זרים עדיין ממלאים תפקיד מוביל.
לדוגמה, קפיטלנד (סינגפור) רכשה פרויקט במחוז בין דואנג לשעבר מחברת Becamex IDC תמורת 553 מיליון דולר; קונסורציום Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi ו-NTT Urban Development שיתף פעולה עם קבוצת Kim Oanh כדי לפתח את פרויקט The One World (לשעבר במחוז בין דואנג); ורכבת Nishi Nippon Railroad רכשה 25% ממניות פרויקט Paragon Dai Phuoc (מחוז דונג נאי) מנאם לונג.
לדברי מר וו הונג טאנג, סמנכ"ל קבוצת DKRA, פעילות מיזוגים ורכישות הייתה תוססת באופן ניכר מתחילת השנה. נתונים סטטיסטיים של חברות ציבוריות מראים כי מספר פרויקטי מיזוגים ורכישות שהוכרזו בפומבי גדל בכ-20%-30% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, והמספר בפועל עשוי להיות אף גבוה יותר מכיוון שעסקאות רבות טרם הוכרזו.
ראוי לציין כי רוב המשקיעים כיום נותנים עדיפות לפרויקטים שהשלימו את כל ההליכים המשפטיים או שנמצאים רק בשלבי השלמה סופיים, כאשר פרויקטים ישנים רבים מקבלים פתרון לבעיותיהם והם מתחילים מחדש. "הדבר החשוב הוא שפרויקטים עם תיעוד משפטי מלא בדרך כלל בעלי מחירי העברה גבוהים למדי. כדי לגשת ולסגור עסקאות, חברות חדשות זקוקות ליכולת פיננסית חזקה, ניסיון בפיתוח ומותג ליצירת ערך סינרגטי לאחר מיזוג ורכישה", הדגיש.
גב' נגוין לה דונג מאמינה כי מעתה ועד סוף 2025, פעילויות מיזוגים ורכישות יפתחו הזדמנויות רבות לפריצות דרך הודות לגורמים כמו רפורמות משפטיות, אסטרטגיות דיפלומטיה כלכלית פרואקטיביות ותזרימי הון המחפשים ערך בר-קיימא. היא ציינה כי קרנות השקעה רבות נותנות כיום עדיפות לקריטריונים של ESG (סביבה, חברה וממשל) וליעילות ארוכת טווח, ובכך מקדמות את המעבר של הון לפרויקטים ירוקים, פארקי תעשייה ודיור לאנשי מקצוע.
מר וו הונג טאנג הוסיף כי טיוטות התיקונים לחוק המקרקעין ולחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 הופכות לכוח מניע מרכזי בשוק. התקנות החדשות יפשטו את הליכי רכישת הקרקע, ישפרו את הגישה לקרקע "נקייה" ויצמצמו את הסיכונים המשפטיים למשקיעים, ובמיוחד למשקיעים זרים. הוא העריך כי החיוניות של מיזוגים ורכישות לא רק מסייעת בארגון מחדש של השוק, אלא גם תורמת לפתרון מחסור בהון ובעיות מלאי פרויקטים.
לחץ על מחירי הנדל"ן
עם זאת, מומחים רבים מזהירים כי העלייה המהירה בעסקאות גדולות עלולה להפעיל לחץ על מחירי הנדל"ן. שוק מיזוגים ורכישות תוסס עלול להעלות את מחירי הנכסים, ליצור חסמי גישה עבור קונים ולהגביר את הסיכון לבועה אם לא תיבדק.
יתר על כן, לאחר השלמת התיעוד המשפטי של הפרויקט, מחיר המבוקש לעתים קרובות כה גבוה עד שהוא חורג מהישג ידם של משקיעים רבים. לכן, רק קרנות השקעה זרות או יזמים מקומיים חזקים נהנים מיתרון בסגירת עסקאות מוצלחת. "מסיבה זו, רוב עסקאות המיזוגים והרכישות הקרובות יתמקדו בפלח הנדל"ן היוקרתי, במיוחד מגרשים במרכזים עירוניים", אמר מר וו הונג טאנג.
מקור: https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm
תגובה (0)