הצעת מנגנונים נוספים לקביעת מחירי קרקעות וטיפול בהכנסות נוספות בטיוטה

בהתאם לכך, VNREA הגיבה על 5 סעיפים; במסגרתם הציעה לתקן 3 סעיפים שכבר נקבעו בטיוטה ולהוסיף 2 סעיפים שטרם נקבעו בטיוטת ההחלטה.

עם 2 הצעות תוכן נוספות, VNREA ציינה כי סעיף 5 לטיוטת ההחלטה קובע את יישום רשימת מחירי הקרקע לקביעת דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע של כל הפרויקטים כאשר קרקע מוקצית, מושכרת או כאשר ייעוד הקרקע משתנה בכל המקרים.

עם זאת, על פי ניתוח VNREA, במציאות, ישנם פרויקטים של השקעה באזורים חדשים שפותחו או פרויקטים בעלי היקף שימוש בקרקע גדול ואין מחירון קרקע, או שאם קיים מחירון קרקע, יישום מחירון הקרקע לא יהיה מתאים. במקרה זה, יש צורך לקבוע מחירי קרקע ספציפיים בהתאם לשיטות קביעת מחירי הקרקע שנקבעו בחוק הקרקעות הנוכחי, לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע.

VNREA מציעה להשלים את התקנות בנוגע למקרים של החלת מחירי קרקע ספציפיים לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע של פרויקטים כאשר המדינה מקצה קרקע, חוכרת קרקע או משנה ייעודי שימוש בקרקע, לרבות: פרויקטים בהיקף שימוש גדול של 100 דונם ומעלה ופרויקטים להשקעה באזורים שפותחו לאחרונה ללא רשימות מחירון לקרקע.

בנוסף, VNREA הציעה להוסיף תקנות לחישוב אגרות נוספות עבור תקופת מחיר הקרקע הלא ידוע. מכיוון שבהתבסס על סעיף 257 בפסקה ד' לחוק הקרקעות משנת 2024, צו 103/2024/ND-CP קובע גביית אגרות נוספות עבור מקרים בהם אנשים קיבלו החלטה להקצות/להחכיר קרקע לפני ה-1 באוגוסט 2024 אך מחיר הקרקע טרם נקבע, הם יצטרכו לשלם אגרה נוספת המחושבת ב-5.4% לשנה (צפויה להיות מותאמת ל-3.6% לשנה) מדמי השימוש בקרקע/דמי שכירות הקרקע שיש לשלם עבור תקופת מחיר הקרקע הלא ידוע.

הסיבה היא שכאשר דמי השימוש בקרקע/דמי שכירות לא משולמים, המשקיע מרוויח מהסכום שלא שולם. נקודת מבט זו שגויה ואינה הולמת – הדגישה VNREA. נכון לעכשיו, החובה לקבוע את מחירי הקרקע היא באחריות הגוף הממשלתי, ואינה תלויה במשתמש הקרקע.

הדרישה שמשתמשי הקרקע ייחשבו אחראים במקרה זה אינה מבוססת. כאשר משתמשי הקרקע לא שילמו דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות, הם לא יכלו לממש את זכויותיהם כמשתמשי קרקע: הזכות לקנות, למכור/להעביר/למשכן... משום שעל פי התקנות, ניתן לממש זכויות אלה רק לאחר מולאו התחייבויות כספיות בנוגע לקרקע, ניתחה VNREA.

לכן, VNREA ממליצה להוסיף הוראות בנוגע לטיפול בדמי גבייה נוספים בהתבסס על קביעתם של מספר מקרים ספציפיים. במקרים בהם התקבלה החלטה על הקצאת קרקע, חכירת קרקע, היתר לשינוי ייעודי קרקע, היתר למעבר מחכירת קרקע שנתית לחכירת קרקע חד פעמית לכל תקופת החכירה, הארכת ייעוד קרקע, התאמת תקופת ייעוד קרקע, התאמת תכנון מפורטת בהתאם להוראות חוק הקרקעות והוראות חוק רלוונטיות אחרות לפני תאריך תחילתו של חוק זה אך מחיר הקרקע טרם נקבע, קביעת דמי חכירת קרקע ודמי שימוש קרקע תיושם בהתאם להוראות בסעיפים א', ב', ג', סעיף 2, סעיף 257 לחוק הקרקעות 2024.

במקביל, משתמשי הקרקע חייבים לשלם אגרות נוספות עבור פרק הזמן שטרם חושב עבור אגרות שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע כפי שנקבע בסעיפים א', ב', ג', סעיף 2, סעיף 257 לחוק הקרקעות, אם משתמשי הקרקע העמידו את שטח הקרקע שהוענקו לו זכויות שימוש בקרקע לניצול, עסק ושימוש.

משתמשי הקרקע אינם נדרשים לשלם אגרות נוספות עבור פרק הזמן שטרם חושב עבור אגרות שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע כפי שנקבע בסעיפים א', ב', ג', סעיף 2, סעיף 257 לחוק הקרקעות אם משתמשי הקרקע טרם הכניסו את שטח הקרקע שהוענקו לו זכויות שימוש בקרקע לניצול, עסק או שימוש. במקרה שמשתמשי הקרקע שילמו אגרות נוספות עבור פרק הזמן שטרם חושב עבור אגרות שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע, יוחזרו להם האגרות הנוספות ששולמו או ינוכה מהתחייבויות כספיות אחרות כלפי המדינה...

בנוגע לשלושת התיקונים המוצעים, VNREA ציטטה: סעיף 7, סעיף 3 בנושא השבת קרקעות, פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש קובע: "ניכוי כספי הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש שהמשקיע העביר מקדמה מדמי השימוש בקרקע ודמי השכירות שיש לשלם יבוצע בהתאם להוראות סעיף 2, סעיף 94 לחוק הקרקעות ויחושב עבור הפרויקט כולו".

עם זאת, לפי VNREA, חוק הקרקעות קובע כיום כי במקרה שהמשקיע משלם פיצויים, תמיכה וכספי יישוב מחדש, הם ינוכו מדמי השימוש בקרקע ומדמי השכירות של הפרויקט. במקרה שעדיין יישאר כסף לאחר ניכוי מדמי השימוש בקרקע ומדמי השכירות של הפרויקטים, הוא ייחשב בהון ההשקעה הכולל של הפרויקט.

לכן, תקנה זו לא באמת הבטיחה זכויות ולא באמת משכה משקיעים להשתתף בתשלום מראש של פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש; במיוחד במקרה של פרויקטים הפטורים או מופחתים מדמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע - ניתחה VNREA.

לכן, VNREA מציעה לאפשר למשקיעים להמשיך ולקזז תשלומי מקדמה עבור פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש מהתחייבויות פיננסיות אחרות שמשקיעים חייבים לשלם.

יחד עם זאת, בסעיף 5, סעיף 1, סעיף ד', הבסיס לחישוב דמי שימוש בקרקע כולל: עלויות בניית תשתיות עבור שטח הקרקע שהמשקיע מוסר למדינה; עלויות בניית התשתיות המפורטות בסעיף זה נקבעות בהתאם להוראות חוק הבנייה.

על פי VNREA, הטיוטה קובעת רק את חישוב עלויות בניית התשתיות עבור שטח הקרקע שהמשקיע מוסר למדינה, דבר שאינו הולם. מכיוון שאופי רשימת מחירי הקרקעות הוא תקנה כללית ומחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקעות נבנה לעתים קרובות על סמך מגרשים קיימים. פרויקטים של השקעה בפיתוח תשתיות אך אין להם שטח שהועבר למדינה (כגון פרויקטים של השקעה בפיתוח תשתיות בפארק תעשייה) לא ינוכו עבור עלויות תשתית.

או שלפרויקטים של השקעה בהתאם לתנאים גיאולוגיים ולקנה מידה יהיו עלויות השקעה שונות בתשתיות, במיוחד פרויקטים של השקעה באזורים חדשים, אזורים משוחזרים... בעלי עלויות השקעה גדולות מאוד עבור יישור ובניית תשתיות. לכן, אם מחשבים רק את עלויות התשתית עבור שטח הקרקע שמשקיעים מוסרים למדינה, זה לא יבטיח הוגנות.

מתוך מציאות זו, VNREA מציעה כי בעת קביעת מחירי קרקעות, יש לחשב את עלויות התשתית של הפרויקט כולו, ולא רק את שטח הקרקע שהמשקיע מוסר למדינה. במקביל, יש צורך להשלים את התקנות בנוגע לטיפול בעלויות שיקום קרקע עבור פרויקטים של שיקום קרקע בעת קביעת מחירי קרקע (על פי התקנות הנוכחיות, עלויות שיקום קרקע כלולות בעלויות פיתוח הפרויקט בעת קביעת מחירי קרקע בשיטת העודפים).

תוכן נוסף עליו הגיבה VNREA הוא שבסעיף 3, סעיף 13, סעיף ב', הוראות המעבר להשבת קרקעות, פיצוי, תמיכה ויישוב מחדש קובעות בבירור: "במקרה שלפני תאריך תחילתה של החלטה זו, לא התקבלה החלטה המאשרת את תוכנית הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש, יבוצעו השבת קרקעות, פיצוי, תמיכה ויישוב מחדש בהתאם להוראות חוק הקרקעות ולהוראות סעיף זה".

לטענת VNREA, השימוש בביטוי "במקרה בו אין החלטה לפני תאריך תחילתה של החלטה זו" אינו קובע במדויק את מועד האירוע. יהיו מקרים בהם אין החלטה המאשרת את תוכנית התגמול לפני תאריך תחילתה של ההחלטה, אך עד למועד כניסת ההחלטה לתוקף, ישנה החלטה המאשרת את תוכנית התגמול. לכן, VNREA מציעה להתאים זאת ל"במקרה בו אין החלטה עד תאריך תחילתה של החלטה זו...".

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm