מדידת השפעת מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי

פרסום מחירון קרקעות חדש על ידי הו צ'י מין סיטי, עם עלייה גבוהה פי כמה ממחירון הקרקעות הישן, משך את תשומת ליבם של חברים רבים בשוק הנדל"ן.

פרסום מחירון קרקעות חדש על ידי הו צ'י מין סיטי, עם עלייה גבוהה פי כמה ממחירון הקרקעות הישן, משך את תשומת ליבם של חברים רבים בשוק הנדל"ן.

מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי עלו מפי 4 לפי 38 בהשוואה למחירי הקרקעות הישנים, בהתאם למיקום ולאזור. בפרט, מחיר הקרקע הגבוה ביותר ברחובות נגוין הואה, לה לוי ודונג קוי (רובע 1) עומד על עד 687.2 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של יותר מפי 4 בהשוואה למחיר הישן. גם ברחובות האם נגי והאן תויין (רובע 1) מחיר עומד על כ-430 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של כפי 4. במיוחד באזורים פרבריים כמו רובע הוק מון, מחירי הקרקעות עלו כמעט פי 39 בהשוואה למחירי הישן.

בנוגע לרשימת מחירי הקרקעות החדשה בהו צ'י מין סיטי, אמר מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), כי יהיו 4 מקרים של משתמשי קרקע שייפגעו מתיקון זה.

יהיו מקרים רבים בהם משתמשי קרקע יושפעו מהתאמת מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי.

ראשית, במקרה שאדם צריך להגיש בקשה להכרה בזכויות שימוש בקרקע. ראשית, ישנן 13,035 חלקות קרקע עבורן משתמש הקרקע לא קיבל את התעודה הראשונה.

שנית, משתמש הקרקע מבקש לשנות את ייעוד הקרקע עבור שטח הקרקע החקלאית ושטח הקרקע הלא חקלאית באותה חלקת אדמה עם בית, כאשר שטח הקרקע לבניית דיור מסומן בספר ורוד, הממוקם באזורים עירוניים ואזורי מגורים כפריים.

שלישית, משתמשי הקרקע מבקשים להפריד חלקות קרקע לאדמות למגורים, אדמות חקלאיות, אדמות לא חקלאיות שאינן אדמות למגורים, ובמקביל לשנות את ייעוד הקרקע לאדמות למגורים לחלוקה בין ילדים ונכדים.

רביעית, במקרה של יחידים ומשקי בית שבתיהם וקרקעם ממוקמים באזורי "תכנון מושעה" כגון אזורי מגורים שנבנו לאחרונה, אזורי מגורים משופצים או ב"פרויקטים מושעים" בדרך כלל פרויקט בין קווי טאנה דה.

מכיוון שבמשך שנים רבות, זכויות השימוש בקרקע של האנשים בפרויקט המושעה הושעו. עם זאת, אם ההשעיה תוסר, הם עלולים להיפגע בפעם השנייה כאשר ייתכן שיצטרכו לשלם דמי שימוש גבוהים יותר מבעבר.

מומחה זה אמר גם כי מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי טרם השפיעו באופן מיידי על שוק הנדל"ן. הסיבה לכך היא שפרויקטים של נדל"ן ודיור מסחרי מתומחרים כיום בעיקר בשיטת העודפים. עם זאת, כאשר עסקים מקבלים העברות של זכויות שימוש בקרקע כדי ליישם פרויקטים, אנשים רוצים למכור במחירים גבוהים יותר מבעבר, מה שמוביל ללחץ להעלות את מחירי הדיור.

מנקודת מבטו של מנהיג עסקי, מר לה קאם נאם, מנכ"ל חברת הנדל"ן אן פוק לוק, אמר כי מחירי הקרקעות הגבוהים החדשים בהו צ'י מין סיטי יגרום לאנשים לדאוג מעליות מחירים. זה ייצור אפקט דומינו, והמוכרים יעלו את מחירי הבתים שלהם. בנוסף, מחירי הקרקעות הגבוהים בהו צ'י מין סיטי יקש על משקיעי פרויקטים של נדל"ן להוציא יותר כסף כדי ליצור קרנות קרקע לפיתוח פרויקטים. בשלב זה, השוק יסנן. רק משקיעים בעלי יכולת פיננסית גדולה יכולים להחזיק בקרנות קרקע ולפתח פרויקטים.

"בשוק יהיה פחות היצע. משקיעים לא יוכלו למצוא אזורי תכנון חדשים לפיתוח פרויקטים משום שאין להם את היכולת לקנות מגרשים בודדים מאנשים ואז לפצות אותם לפי מחירי השוק", אמר מר נאם.

מר טא טרונג קיין, סגן מנהל Wowhome Real Estate JSC, ציין גם כי רשימת מחירי קרקעות חדשה הקרובה למחיר השוק תהיה נוחה לעסקים בעת יישום פרויקטים. הם יחשבו את העלות מההתחלה ויוכלו להעריך את העלויות.

"מחיר המכירה של המוצר ללקוחות לאחר ניכוי עלויות עשוי לעלות בהשוואה לבעבר, עקב יישום מחירון הקרקע החדש, אך משקיעים יכולים לאזן זאת על ידי חישוב העודף. עבור משקיעי פרויקטים שמסרו דירות ללקוחות, אם יש מחירון קרקע חדש, הם יבינו את העלויות ויכינו במהירות את האישורים ללקוחות. עם זאת, אם המס גבוה, הם יצטרכו לשלם הרבה כסף, בעוד שהנכס הוא הדירה שנמסרה ללקוחות, הם מרגישים נטל, לא סבירים", שיתף מר קיין והוסיף כי בפרויקטים עתידיים של המשקיעים בהחלט ייכללו כל עלויות התשומות, כולל מס שימוש בקרקע. כל המחירים המעודכנים יהיו גבוהים יותר מבעבר.

קודם לכן, במסיבת העיתונאים אחר הצהריים של ה-22 באוקטובר, הודה גם מר נגוין טואן טאנג - מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, כי השינוי ברשימת מחירי הקרקעות השפיע על הדרישה לשינוי ייעוד הקרקע בקרב חלק מהאנשים בעיר.

כדי להתמודד עם ההשפעות הנ"ל, ראש הממשלה הטיל על משרד האוצר לפתח ולייעץ לממשלה להוציא צו המסדיר פטור והפחתה של אגרות שימוש בקרקע עבור מקרים שטרם פורטו בסעיף 2, סעיף 157 לחוק הקרקעות משנת 2024, כולל מקרים של שינוי ייעוד קרקע של משקי בית ויחידים. העיר הו צ'י מין תנסה גם לספק הערות כדי שאנשים שבבעלותם אדמות חקלאיות לא יושפעו משמעותית.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html