עסקי נדל"ן מקלים על הלחץ על פירעון האג"ח

שוק הנדל"ן משגשג יותר ויותר, כל עוד עסקים יכולים למכור את מוצריהם, פירעון האג"ח לא יהווה עוד דאגה.

על פי נתוני איגוד שוק האג"ח של וייטנאם (VBMA), ביוני 2025 היו 65 הנפקות אג"ח פרטיות בשווי כולל של 86,953 מיליארד דונג וייטנאם. מתוכם, עד 12,922 מיליארד דונג היו אג"ח מענף הנדל"ן. לפיכך, בששת החודשים הראשונים של 2025, קבוצת עסקי הנדל"ן משכה יותר מ-41,416 מיליארד דונג וייטנאם מערוץ האג"ח.

במחצית השנייה של 2025, ההערכה היא כי אג"ח בהיקף של כ-131,601 מיליארד דונג וייט יגיעו לפדיון. מגזר הנדל"ן לבדו מהווה 53% מערך הפדיון, שווה ערך ל-69,970 מיליארד דונג וייט.

שוק הנדל"ן עבר שינויים חיוביים רבים, ובכך הפחיתו את החששות לגבי פירעון האג"ח. גרפיקה: ת'אנה וו

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של BIDV , במהלך התקופה הקשה ביותר של שוק הנדל"ן (מיוני עד אוגוסט 2023), פורסם צו 08/2023/ND-CP על ידי הממשלה, המאפשר לעסקים ולמשקיעים לנהל משא ומתן ולדחות חוב אג"ח. בעזרת "קו חיים" זה, 60% מהעסקים קיבלו שנתיים נוספות, ובכך הביאו את תאריך פירעון החוב לשנת 2025.

עם זאת, המומחה אמר כי הלחץ על אג"ח השנה אינו מדאיג. חדלות פירעון פחותה צפויה להתרחש משום ששוק הנדל"ן הפך בהדרגה חיובי יותר. עסקים רבים צריכים לקבוע הנחת מוצר של כ-10% בלבד כדי למכור את מוצריהם, במקום 40-50% כמו בתקופה הקודמת.

לא רק זאת, מר לוק אמר בביטחון ששוק הנדל"ן נהנה מגורמים מקרו-כלכליים. בהתאם לכך, האינפלציה עולה תחת שליטה; שיעורי הריבית בווייטנאם נותרו נמוכים; הגירעון התקציבי, החוב הציבורי, החוב החיצוני, התחייבויות החזר החוב של הממשלה... נמצאים במסגרת הסף המותר על ידי האסיפה הלאומית . בנוסף, גם צווארי בקבוק מוסדיים ומשפטיים הוסרו בהדרגה.

לאחרונה, מכון המחקר הכלכלי -פיננסי-נדל"ן של Dat Xanh Services (DXS-FERI) גם הוא נתן הערות אופטימיות על מצב שוק הנדל"ן בששת החודשים הראשונים של 2025.

יחידת מחקר זו מאמינה שזוהי "עונת השיא" עבור משקיעי נדל"ן. רוב המשקיעים השלימו את תהליך הרה-ארגון והם מוכנים להיכנס למחזור פיתוח חדש עם חשיבה חיובית, במטרה להרחיב את פעילותם.

לצד החזרה החזקה של מותגים מוכרים, השוק חווה גם הופעתם של משקיעים חדשים רבים בעלי פוטנציאל פיננסי חזק. חברות אלו מגייסות באופן פעיל עובדים, מיישמות תוכניות פיתוח פרויקטים ומרחיבות את שיתוף הפעולה עם יחידות הפצה.

לאחר תקופה ארוכה של "גניזות" עקב בעיות משפטיות, סדרה של פרויקטים החלה "להתעורר" ולהיפתח מחדש למכירה מאז תחילת 2025. בנוסף, כדי לקבל את פני המחזור החדש, משקיעים רבים מכינים גם תוכניות ל"השקה" במחצית השנייה של השנה.

בשיחה עם כתבים של עיתון ההשקעות האלקטרוני - Baodautu.vn , ראש מחלקת הניתוח של חברת השקעות צופה כי 2025 תהיה תקופה מכונן עבור תעשיית הנדל"ן להמשך צמיחה חזקה. הערכה זו נובעת מהכוחות המניעים העיקריים הבאים.

ראשית, המדינה כולה השלימה את ארגון מחדש של היחידות המנהליות, תוך ייצוב הסביבה הפוליטית בעידן הפיתוח. שנית, יעד צמיחת התמ"ג הוא 8% בשנת 2025 ושיעור דו-ספרתי בשנת 2026, תוך הדגשת חשיבות הגורם הכלכלי הפרטי וצמיחת הצריכה המקומית.

"עם הציפייה לעלייה בהכנסה, גם הביקוש לדיור והיכולת הפיננסית לרכוש בית גוברים. מצד שני, נדל"ן הוא ענף שתורם חלק גדול לתמ"ג. על פי הלשכה הכללית לסטטיסטיקה (משרד האוצר), נדל"ן תורם 8-10% מהתמ"ג. בינתיים, שיעור זה במדינות מפותחות מגיע עד 10-20% מהתמ"ג. לכן, עדיין יש הרבה מקום לצמיחה", אמר הדמות.

בנוסף, ענף הנדל"ן נהנה גם מסביבת הריבית הנמוכה ומרפורמות מוסדיות. שלושת החוקים בנושא נדל"ן, ההחלטה על פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע, מאמצים להגברת השקעות ציבוריות וקיצור הליכים מנהליים... כל אלה הם נקודות זינוק חשובות שיסייעו לענף הנדל"ן להמשיך "להמריא".

"עדיין יש לחץ על אג"ח נדל"ן להגיע לפירעון. עם זאת, זה לא יהיה אתגר גדול מדי, שכן המחצית השנייה של 2025 חופפת למועד ההשקה של עסקים. לדוגמה, ל-Vinhomes יש את Vinhomes Hau Nghia, Co Loa, Dan Phuong; ל-Nam Long יש את Mizuki; ל-Khang Dien יש את פרויקט Gladia. הסרת המכשולים המשפטיים תסייע להאיץ את יישום הפרויקטים וכן תיצור תנאים לעסקים להעביר פרויקטים כדי ליצור תזרים מזומנים לפירעון חובות", אמר ראש מחלקת הניתוח.

למרות שתמונת השוק הכללית הפכה בהדרגה חיובית יותר, לענף הנדל"ן עדיין יש סיכונים מסוימים. נכון לעכשיו, ההיצע מגיע בעיקר מהמגזר היוקרתי והוא ספקולטיבי במידה רבה. לכן, אם הריביות יעלו, הסיכון להתפרצות חובות אבודים יהיה גבוה יחסית.
"בנוסף, בהקשר של עלויות הקרקע הצפויות לעלות לפי מחירי הקרקע החדשים, יחד עם עליית מחירי חומרי הבנייה, עסקי הנדל"ן יהיו נתונים ללחץ גדול מעלויות תשומות, מה שיגרום ללחץ מוגבר על תזרים המזומנים", הדגיש המומחה.

מקור: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-voi-bot-ap-luc-dao-han-trai-phieu-d332767.html