הגברת האטרקטיביות של שוק הנדל"ן

נכון לעכשיו, ממשלת העיר ממקדת משאבים כדי לממש מטרה זו, הנחשבת גם ככוח מניע להמשך צמיחת שוק הנדל"ן בעתיד.

כיוון גדול

שנת 2008 סימנה אירוע חשוב במיוחד עבור האנוי, כאשר מחוז הא טאי (הישן) מוזג רשמית לבירה, מה שסייע לגבולות המנהליים של העיר להגדיל פי 3.6 ולהפוך לבירה ה-17 בגודלה בעולם .

ההחלטה להרחיב את הגבולות המנהליים של הבירה נחשבה לדרך חשיבה חדשה, המדגימה את החזון האסטרטגי של הפיתוח הלאומי של המנהיגים באותה תקופה, שמטרתו להגביר את החוסן הכלכלי , ובמקביל להעניק לבירה מספיק קרקע כדי להשלים פונקציות חלשות או לא קיימות, אך חשוב מכך, כדי להתחרות בהצלחה בערים דומות באזור.

אזור עירוני לוויין של הואה לאק, האנוי . צילום: ת'וי הא

מיד לאחר הרחבת הגבולות, החלו רשויות עיר הבירה לבנות מחדש את פרויקטי התכנון והפיתוח העירוניים. החשוב שבהם הוא תוכנית האב של בירת האנוי לשנת 2030, עם חזון לשנת 2050, שאושרה על ידי ראש הממשלה בהחלטה מס' 1259/QD-TTg מיום 26 ביולי 2011.

ראוי לציין כי תכנון זה כיוון כי בירת האנוי תתפתח לפי מודל של אשכול עירוני, הכולל את האזור העירוני המרכזי ו-5 אזורים עירוניים לוויין: סון טאי, הואה לאק, שואן מאי, פו שוין וסוק סון.

ערי לוויין נמצאות במרחק של כ-25-30 ק"מ ממרכז העיר, מרחק אופטימלי המבטיח הן את עצמאותן של ערי הלוויין והן מספק תמיכה לעיר המרכזית המבוססת על אמצעי תחבורה מהירים (רכבת עירונית, אוטובוס...), המכוונים לפיתוח תשתית סינכרונית ולהפחתת העומס על מספר פונקציות עבור העיר המרכזית כגון: תעשייה, חינוך - הכשרה, טכנולוגיה עילית, בריאות, תיירות...

בהקשר של מרכז העיר העמוס יותר ויותר במערכות תשתית, האוכלוסייה המכנית גדלה במהירות, במיוחד ברובעים ההיסטוריים של העיר הפנימית (דונג דה, בה דין, הואן קיאם, האי בה טרונג), צפיפות האוכלוסייה עומדת על 35,000 - 40,000 איש/קמ"ר. לכן, בניית אזורי לוויין עירוניים כדי למשוך אנשים למגורים, לפזר את צפיפות האוכלוסייה ולהפחית את הלחץ על התשתיות באזור המרכזי היא הכרחית ביותר.

"הבירה האנוי, כאזור עירוני רב-תכליתי, נכנסה, מאז הרחבת גבולותיה המנהליים, לתקופה של תחרות שווה עם אזורים עירוניים אחרים באזור בעולם גלובלי."

"מדיניותה של העיר האנוי לבניית אזורי לוויין עירוניים היא לשכלל את הפונקציות העירוניות, למשוך משאבי אנוש כדי ליצור תנופת פיתוח חדשה לשוק הנדל"ן; או במילים אחרות, תכנון אזורי לוויין עירוניים יוסיף פונקציות חדשות, בהתאם למגמת התקופה, ובמקביל ייצור תחרותיות גדולה יותר עבור הבירה" - ניתח מומחה לתכנון עירוני - ד"ר האדריכל הואנג הוא פה.

נדרשת נחישות רבה יותר ביישום התכנון

מאז שהעיר האנוי בנתה פרויקט לפיתוח אזורי לוויין עירוניים, גל ההשקעות ועסקי הנדל"ן שינה כיוון. בהתאם, אנשים ועסקים כאחד נוטים לעבור לאזורים אלה, מה שעוזר לשוק הנדל"ן לצמוח באופן חיובי.

לדוגמה, באזור העירוני הלוויין הואה לאק, בשנת 2017, מחיר הקרקע באזור המגורים הסמוך לאזור העירוני פורסם למכירה ב-6-10 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, אך כעת הוא עלה ל-20-25 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, וצפוי להמשיך ולעלות כאשר בעתיד הקרוב מערכת התשתית המחברת תושלם בכל האזור הזה.

"בשנת 2017, כאשר העיר קידמה השקעות בתשתיות באזור העירוני הלוויין הואה לאק, חזיתי שמחירי הקרקעות יעלו, אז קניתי מגרש של 300 מ"ר בקומונה של ת'אץ' הואה (מחוז ת'אץ' תאט) תמורת 9 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בלבד כדי להפעיל בית קפה. עד לנקודה זו, מגרש הקרקע שקניתי מוערך בכ-23 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. בזמן קדחת הקרקעות בתחילת 2022, לקוח שילם לי עד כמעט 30 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר", אמר מר נגוין שואן דואן, המתגורר במחוז דונג דה.

לדברי מומחים, לצד תהליך העיור המוביל לצורך בהרחבת מערכת התשתיות, בעיית המגפות, ובמיוחד ההשפעה השלילית של מגפת הקורונה האחרונה, גרמה לצורך לעלייה במציאת מקלטים בטוחים, כך שמגמת המעבר של אנשים לפרברים הולכת וגוברת.

בפרט, העדיפות העליונה של האנשים היא האזורים שתוכננו כאזורים עירוניים, תשתיות... כך שהמשיכה של אזורים עירוניים לווייניים הולכת וגוברת.

"לכל אזור בהאנוי פוטנציאל ויתרונות משלו, במיוחד לאזורים שתוכננו כאזורי לוויין עירוניים, אשר יעודדו עוד יותר את התפתחות שוק הנדל"ן, מכיוון שבאזורים אלה ישנם פרויקטים גדולים רבים של נדל"ן המקודמים להשקעה ובעלי שיעורי צמיחה טובים במחירים. בנוסף, אזורי לוויין עירוניים נהנים רבות גם הם ממערכת התשתית הטכנית, שכן העיר ממשיכה לקדם השקעות כדי לשרת את הרחבת האוכלוסייה לפרברים. כבישי הטבעת 3.5, כביש הטבעת 4 וכביש הטבעת 5 נפרסים כדי לממש תהליך זה", העריך נגוין קווק אנה, סגן מנכ"ל batdongsan.com.vn.

עם זאת, מנקודת מבט אובייקטיבית, יישום ההשקעות באזורי לוויין עירוניים של האנוי עדיין מתמודד עם קשיים ובעיות רבים. חלפו יותר מ-10 שנים מאז השלמת פרויקט התכנון, אך במציאות, היישום היה איטי עקב מחסור במשאבים, מה שהוביל להשקעות בעקבות "דליפת הנפט", כך שמערכת התשתיות בנויה בצורה מודרנית אך חסרה קישוריות; תכנון מפורט משתנה לעתים קרובות, מה שגורם לחלוקה ופיצול של קרן הקרקע...

"על מנת שאזורי הלוויין העירוניים של הבירה יתפתחו בהתאם למעמדם ולמיקומם, עבודת התכנון צריכה להיות דרסטית יותר, כולל תפקידם של יועצי תכנון, ועליה להיות מחוברת ופרקטית. במילים אחרות, עבודת התכנון חייבת להיות קשורה קשר הדוק למציאות ההשקעות, ולא רק לרעיונות שנותרו על פיסת אדמה מקוטעת ומחולקת. בניית אזורי לוויין עירוניים יכולה להילקח מניסיון מפרויקטים עירוניים של כמה תאגידים וארגונים כמו אקופארק, אושן פארק..." - אמר האדריכל לה טי קים נגן, לשעבר מנהל מכון התכנון העירוני של האנוי.

 

פיתוח עירוני לוויני הוא מודל שהביא הצלחות רבות למדינות מפותחות וזהו מודל מתאים מאוד לבירה האנוי, המביא את הציפייה לפתרון בעיות רבות כגון פיזור אוכלוסין באזור המרכז, קישוריות אזורית, פיתוח כלכלי... עם זאת, לאחר יותר מ-10 שנים, רוב ערי הלוויין לא התפתחו עקב היעדר מנגנוני מדיניות, הקלות ומשיכת עסקים. לכן, יש צורך בקריטריונים וסטנדרטים ברורים לפיתוח עירוני יחד עם תוכניות ליישום ומשיכת השקעות.

סגן נשיא איגוד התכנון והפיתוח העירוני של וייטנאם, ד"ר האדריכל דאו נגוק נג'יים

מקור: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html