פתרון בעיית הדיור הציבורי: יש צורך להסיר צווארי בקבוק רבים

Tại TP Hồ Chí Minh, nơi nhu cầu ước tính hơn 150.000 căn NOXH, nguồn cung thực tế chỉ đáp ứng khoảng 20%.

בהו צ'י מין סיטי, שם הביקוש המשוער עומד על יותר מ-150,000 יחידות דיור ציבורי, ההיצע בפועל עומד על כ-20% בלבד.

צו 261, עם הרחבת תנאי ההכנסה לגישה לדיור ציבורי, הוא צעד יוצא דופן קדימה במדיניות הביטחון הסוציאלי של וייטנאם. עם זאת, כאשר ההיצע נותר דל, אשראי מועדף מתפזר באיטיות ומחירי המכירה נוטים לעלות, בעיית הדיור הציבורי טרם מצאה פתרון מלא. כדי שהמדיניות תתממש באמת, יש צורך בסנכרון ובנחישות, החל מהאשראי, דרך קרן הקרקע ועד למנגנון הניטור, על מנת להבטיח שהחלום של ההתיישבות אינו רק מספר על הנייר.

אספקה: הקשר הלא פתור

הביקוש לדיור ציבורי בווייטנאם נמצא ברמה מדאיגה. על פי משרד הבינוי, היעד של מיליון יחידות דיור ציבורי בתקופה שבין 2021 ל-2030 הגיע רק ליותר מ-22% עד אמצע 2024. בהו צ'י מין סיטי, הביקוש המשוער הוא יותר מ-150,000 יחידות, אך ההיצע עומד רק על כ-20%. מצב דומה מתרחש בהאנוי, בין דואונג ובק נין - שם מרוכזים עובדים ומהגרי עבודה רבים. המציאות משקפת פרדוקס: המדיניות מרחיבה את המוטבים, אך לשוק חסרים מוצרים כדי לענות על הביקוש.

Giải bài toán nhà ở xã hội: Cần tháo gỡ nhiều nút thắt - Ảnh 1. — בהתאם למאפיינים המקומיים, דיור ציבורי לא בהכרח חייב להיות דירות, אלא המדינה צריכה ליצור קרנות קרקע זולות כדי שאנשים יוכלו לקנות קרקעות לבניית בתים.

סיפורו של מר טראן ואן טוי, עובד באזור עיבוד הייצוא טאן תואן, הו צ'י מין סיטי, הוא דוגמה חיה. למרות שהכנסת משפחתו עומדת בתקנות החדשות, הוא עדיין לא מצליח למצוא דירה משום ש"המשקיע אמר שאין עדיין פרויקט חדש, ממתינים לאישור הון". זה מראה שהעלאת תקרת ההכנסה היא רק חלק מהפתרון. ללא פתרון בעיית ההיצע, המדיניות היא תיאורטית בלבד. בעיות בקרנות קרקע, הליכי השקעה ורווחים נמוכים הופכות את יישום פרויקטים של דיור ציבורי לאיטי, ומגדילות את הפער בין הציפיות למציאות.

קרנות קרקע הן צוואר הבקבוק הגדול ביותר. חוק הדיור מחייב אזורים עירוניים חדשים ואזורי תעשייה להקצות 20% מקרנות הקרקע שלהם לדיור ציבורי, אך עסקים רבים בוחרים לשלם כסף במקום להקצות קרקע. מר טראן חאן קואנג, מומחה נדל"ן, העיר: "בהתאם למאפיינים המקומיים, דיור ציבורי לא בהכרח חייב להיות דירות, אלא המדינה צריכה ליצור קרנות קרקע זולות כדי שאנשים יוכלו לקנות קרקע לבניית בתים." בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי , מחירי הקרקע הגבוהים ועלויות פינוי גבוהות של אתרים הופכים את מציאת קרנות קרקע מתאימות לבעיה קשה.

צורך במנגנון סנכרון

אשראי מועדף הוא גורם מפתח בקידום דיור ציבורי. חבילת האשראי של הממשלה בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי היא מאמץ יוצא דופן, אך עד ספטמבר 2025, התשלום הגיע לפחות מ-15%. הליכים מסובכים, ריביות לא אטרקטיביות וחוסר ריבית מצד בנקים מסחריים הם המכשולים העיקריים. איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) הציע להפחית את הריבית על הלוואות לרכישת דיור ציבורי מ-5.4% ל-4.8% בשנה ולהפחית את דמי השימוש בקרקע בעת העברת הנכס. מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, אמר כי הריבית של 5.4% בשנה גבוהה מדי, וגורמת לקשיים לקונים, והציע שיעור של 4.8% בשנה, בדומה לריבית המועדפת משנת 2021 עד יולי 2024, כדי להגביר את הנגישות.

Giải bài toán nhà ở xã hội: Cần tháo gỡ nhiều nút thắt - Ảnh 2. — דיור ציבורי זקוק לאשראי, מימון קרקעות ופיקוח על מחירים כדי שהמדיניות באמת תוכל להגיע לאנשים, במקום להיות סתם חלום מתמשך של העם.

בנקים בעלי מדיניות חברתית צריכים להגדיל את מגבלות ההלוואות, במיוחד בהאנוי, הו צ'י מין סיטי ודאנאנג. אחרת, מקורות הון מועדפים ימשיכו "לשכב רדומים" בעוד שצורכי הדיור דחופים יותר ויותר. גם מחירי הדיור הציבורי מדאיגים ככל שהם מתקרבים לדיור מסחרי בעלות נמוכה. בהו צ'י מין סיטי, מחירי הדיור הציבורי נעים כעת בין 35.8 ל-45.9 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 3 יותר מאשר כשהושקו לראשונה. גם דיור חברתי להשכרה עלה: פרויקט במחוז בין טאן, המחיר הראשוני בשנת 2017 היה 14 מיליון דונג וייט למ"ר, כעת מועבר במחיר של 20.3 ל-21.2 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של פי 1.4.

מומחים מזהירים: "מדיניות הדיור הציבורי היא כלי לייצוב הכלכלה העירונית. אם השוק החופשי יתמרן אותה, היא תהפוך לסחורה ספקולטיבית ולא עוד לרווחת הציבור." סוכנויות ניהול צריכות לקבוע תקרת מחירים ולפקח על הרווח המקסימלי של המשקיעים (כיום 10%). תהליך אישור הקונים צריך להיות שקוף כדי למנוע ספקולציות מוסוות או העברות בלתי חוקיות.

הניסיון הבינלאומי מסינגפור ומדרום קוריאה מציע לקחים חשובים. סינגפור מתחזקת יותר מ-80% מקרן הדיור החברתי שלה באמצעות קרן הגמל המרכזית (CPF), שבה אנשים חוסכים את משכורותיהם לרכישת בתים. דרום קוריאה מיישמת מודל של השכרות ארוכות טווח בעלות נמוכה, עם הון בחסות המדינה וקרנות קרקע. וייטנאם יכולה לשקול הקמת קרן חיסכון לאומית לדיור חברתי כדי ליצור מקור הון יציב, להפחית את נטל התקציב ולהבטיח מדיניות בת קיימא.

מקור: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm