הצעה להימנע מהחלה רטרואקטיבית של חוקי מקרקעין כדי להבטיח יציבות משפטית.

קידום השקעות

המהלך של מכון הו צ'י מין סיטי לכלכלה של משאבים וסביבה (IEER) נועד להבטיח את יציבות המערכת המשפטית וליצור תנאים נוחים לפיתוח הכלכלה הפרטית. IEER מאמינה כי אי יישום רטרואקטיבי של מסמכים משפטיים תתרום לקידום השקעות בהו צ'י מין סיטי.

לדברי ד"ר פאם וייט תואן, מנהל IEER, לאחרונה נערכו ביקורות ופסקי דין רבים; בנוסף, תוקנו ונוספו מסמכים משפטיים משניים.

באופן ספציפי, משרד האוצר מנסח תיקונים לצו 103/2024/ND-CP בנושא דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע, המציע גבייה נוספת של 5.4% לשנה עד להמתנה לקביעת מחירי קרקע עבור פרויקטים שכבר קיבלו החלטות הקצאת קרקע.

הפיקוח הממשלתי פרסם גם מספר מסקנות בנוגע להיטרי שימוש בקרקע, כולל בקשה לבחון ולגבות את ההפרש במחירי הקרקע הנובע מיישום שיטת ההשוואה הישירה במקום שיטת העודפים כפי שנקבע בחוק הקרקעות משנת 2013.

חלק מפרויקטי הנדל"ן שעמדו ב-100% מהתחייבויותיהם הפיננסיות והעבירו את הבעלות ליחידים לצורך בניית דיור לפני יותר מ-10 שנים עדיין מתמודדים עם בקשות לגביית תשלומים רטרואקטיבית.

Kiến nghị không hồi tố Đất đai để bảo đảm ổn định pháp luật và kinh tế tư nhân - Ảnh 1. — IEER טוען כי אי יישום רטרואקטיבי של תקנות משניות יתרום להגברת ההשקעות בהו צ'י מין סיטי.

שיטות להערכת שווי קרקע

בינתיים, חוק המקרקעין משנת 2013 וחוזר 36/2014/TT-BTNMT קובעים חמש שיטות להערכת שווי מקרקעין, כולל השוואה ישירה, ניכוי, הכנסה, עודף ומקדם התאמה.

שיטת ההשוואה הישירה יושמה באופן נרחב משום שהיא התיישרת עם מסגרת מחירי הקרקעות ומחירי השוק המפוקחים. עם זאת, חוק הקרקעות משנת 2024 ביטל את מסגרת מחירי הקרקעות, וצו 71/2024/ND-CP שומר על ארבע שיטות בלבד, תוך מתן עדיפות לשיטת העודפים עבור פרויקטים של נדל"ן, ויוצר שינוי משמעותי בהשוואה לבעבר.

לאור מצב זה, IEER ממליץ נגד יישום רטרואקטיבי של החלטות הקשורות לקרקע שהוציאו סוכנויות ברמה המחוזית, ובמיוחד דוחות הערכה לפי חוזר 36, עבור פרויקטים שהשלימו את התחייבויותיהם הפיננסיות לפני 1 באוגוסט 2024 (תאריך כניסתו לתוקף של חוק הקרקעות משנת 2024). הדבר יסייע בשמירה על יציבות המערכת המשפטית, במניעת שיבושים, בהגנה על זכויותיהם הלגיטימיות של משקיעים ועסקים, ובקידום מטרת הפיתוח הכלכלי של המגזר הפרטי.

במקרים בהם לא שולמו דמי שימוש בקרקע לאחר כניסתו לתוקף של חוק הקרקעות 2024, או כאשר ישנה החלטה של רשות שיפוטית המחייבת גבייה רטרואקטיבית, היישום יעקוב אחר התקנות החוקיות החדשות.

מקור: https://nld.com.vn/kien-nghi-khong-hoi-to-dat-dai-voi-cac-quyet-dinh-duoc-co-quan-cap-tinh-ban-hanh-196250709162156176.htm