הצעה לא להחיל רטרואקטיבית את חוק הקרקעות כדי להבטיח יציבות משפטית

לקדם השקעות

המהלך של מכון משאבי טבע וכלכלה סביבתית (IEER) בעיר HCM נועד להבטיח את יציבות המערכת המשפטית ולהקל על פיתוח הכלכלה הפרטית. IEER מאמינה כי אי יישום רטרואקטיבי של מסמכי משנה תתרום לקידום השקעות בעיר HCM.

לדברי ד"ר פאם וייט תואן, מנהל IEER, לאחרונה נערכו ביקורות ובדיקות רבות; בנוסף לתיקונים ותוספות למסמכי משנה.

באופן ספציפי, משרד האוצר מנסח תיקונים לצו 103/2024/ND-CP בנושא דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות, המציעים לגבות 5.4% נוספים לשנה בזמן ההמתנה לקביעת מחירי הקרקע עבור פרויקטים שיש להם החלטות הקצאת קרקע.

הפיקוח הממשלתי הגיע גם למסקנות רבות בנוגע להיטרי שימוש בקרקע, כולל בקשה לבחון ולגבות הפרשי מחירי קרקע עקב יישום שיטת ההשוואה הישירה במקום שיטת העודפים לפי חוק הקרקעות משנת 2013.

חלק מפרויקטי הנדל"ן השלימו 100% מההתחייבויות הפיננסיות שלהם והעבירו אותן ליחידים לבניית בתים למשך יותר מ-10 שנים, אך עדיין מומלצים לגבייתם.

Kiến nghị không hồi tố Đất đai để bảo đảm ổn định pháp luật và kinh tế tư nhân - Ảnh 1. — IEER מאמינה כי אי יישום רטרואקטיבי של מסמכי משנה תתרום לקידום השקעות בהו צ'י מין סיטי.

שיטות הערכת שווי קרקע

בינתיים, חוק המקרקעין משנת 2013 וחוזר 36/2014/TT-BTNMT קובעים חמש שיטות להערכת שווי מקרקעין, כולל השוואה ישירה, ניכוי, הכנסה, עודף ומקדם התאמה.

שיטת ההשוואה הישירה מיושמת באופן נרחב משום שהיא מתאימה למסגרת מחירי הקרקעות ושולטת במחירי השוק. עד כה, חוק הקרקעות 2024 ביטל את מסגרת מחירי הקרקעות, וצו 71/2024/ND-CP שומר רק על 4 שיטות, תוך מתן עדיפות לשיטת העודפים עבור פרויקטים של נדל"ן, ויוצר שינוי גדול בהשוואה לעבר.

בהינתן מצב זה, IEER ממליצה לא להחיל רטרואקטיבית זכויות שימוש בקרקע על החלטות שהוציאו סוכנויות פרובינציאליות, ובמיוחד דוחות הערכה לפי חוזר 36, עבור פרויקטים שהשלימו התחייבויות פיננסיות לפני 1 באוגוסט 2024 (כאשר חוק הקרקעות 2024 ייכנס לתוקף). הדבר מסייע בשמירה על יציבות המערכת המשפטית, במניעת שיבושים, בהגנה על זכויותיהם הלגיטימיות של משקיעים ועסקים, ובכך לקדם את מטרת הפיתוח הכלכלי הפרטי.

במקרים בהם לא שולמו דמי שימוש בקרקע לאחר כניסת חוק הקרקעות 2024 לתוקף או שישנה החלטה של הרשות התביעה המבקשת גבייתם, היישום יתאים להוראות החוק החדשות.

מקור: https://nld.com.vn/kien-nghi-khong-hoi-to-dat-dai-voi-cac-quyet-dinh-duoc-co-quan-cap-tinh-ban-hanh-196250709162156176.htm