האם אני יכול לקבל ספר אדום אם אני קונה אדמה עם נייר בכתב יד?

(דן טרי) - החל מ-1 באוגוסט, חוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי בעת העברת מקרקעין, יש לאמת את החוזה על ידי נוטריון או על ידי אימות, למעט במקרה הקבוע בסעיף 2, סעיף 129 לחוק האזרחי משנת 2015.

מכירת ורכישת קרקע (העברה) באמצעות מסמך בכתב יד היא עסקה של העברת זכויות שימוש בקרקע, אך החוזה אינו מאושר על ידי נוטריון או על פי חוק.

אנשים רבים חוששים שחלקות קרקע שנסחרו באמצעות מסמכים בכתב יד לא יקבלו תעודות זכות שימוש בקרקע. למעשה, ישנם שני מקרים שונים של עסקאות ודרכים שונות לטיפול בהן.

קרקעות שהועברו מ-1 באוגוסט ועד היום

סעיף 3, סעיף 27 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי חוזים להעברה, תרומה, משכנתא ותרומת הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע, זכויות שימוש בקרקע ונכסים המחוברים לקרקע חייבים להיות מאומתים על ידי נוטריון או מאושרים, למעט המקרה המפורט בנקודה ב' של סעיף זה.

בהתאם לכך, למעט במקרים בהם אחד או יותר מהמעבירים הם ארגוני עסקי נדל"ן, אישור נוטריוני או אישור אינם נדרשים.

עם זאת, סעיף 129 בחוק האזרחי משנת 2015 קובע כי עבור חוזים שלא אושרו על ידי נוטריון או על ידי חוק, אך צד אחד או צדדים ביצעו לפחות 2/3 מההתחייבויות בחוזה, לבקשת צד אחד או צדדים, בית המשפט ינפיק החלטה המכירה בתוקף החוזה.

עם זאת, בקשה מבית המשפט להכיר בתוקפו של חוזה העברה שאינו נוטריוני או מאומת אורכת זמן רב יותר ומסובכת יותר מאשר אם הצדדים מבצעים אישור נוטריוני או אימות. מצד שני, אי אישור נוטריוני של החוזה טומן בחובו סיכון גבוה לסכסוכים משפטיים.

לכן, העברת זכויות שימוש בקרקע באמצעות מסמך בכתב יד תקפה רק אם ההעברה מתבצעת לפני ה-1 באוגוסט.

דוגמה לתעודת זכויות שימוש בקרקע (צילום: IT).

קרקע שהועברה לפני 1 באוגוסט

עבור עסקאות לפני ה-1 באוגוסט, יהיו שני מקרים: מגרשים שקיבלו אישורים ומגרשים שלא קיבלו אישורים של זכויות שימוש בקרקע.

הראשון הוא המקרה של קנייה ומכירה של קרקע ללא רישום בספר האדום.

סעיף 5, סעיף 137 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע וברשותם אחד מסוגי המסמכים המפורטים בסעיפים 1, 2, 3 ו-4 לסעיף זה, שעליהם רשום שמו של אדם אחר, בליווי מסמכים על העברת זכויות שימוש בקרקע, אך לפני ה-1 באוגוסט, לא ביצעו הליכים להעברת זכויות שימוש בקרקע בהתאם להוראות החוק והקרקע אינה שנויה במחלוקת, יקבלו תעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הקשורים לקרקע; ויבצעו התחייבויות כספיות בהתאם להוראות החוק.

בהתאם לכך, אם ההעברה בוצעה בפועל (צד אחד משלם, הצד השני מוסר את הקרקע אך טרם שינה את השם), אין צורך לבצע הליכים להעברת זכויות שימוש בקרקע אלא יש לבצע הליכים לרישום והנפקת התעודה הראשונה.

הסוכנות המקבלת את הבקשה להנפקת התעודה הראשונה לא תדרוש מהמקבל להגיש חוזה או מסמך העברה מאומתים על ידי נוטריון או כפי שנקבע.

במקרה של שימוש בקרקע שהועברה באמצעות נייר בכתב יד ורוצים לקבל תעודה, על המקבל להכין מסמכים ולפעול לפי ההליכים הקבועים בסעיף 1, סעיף 42 של צו 101/2024.

השני הוא קנייה ומכירה של קרקעות עם ספרים אדומים.

סעיף 2, סעיף 42 לצו 101/2024 קובע כי במקרה בו אדם משתמש בקרקע עקב העברה לפני ה-1 באוגוסט, ולמקבל הקרקע יש רק אישור מהמעביר או חוזה או מסמכים על ההעברה כפי שנקבע, על המקבל להגיש בקשה לתעודה ומסמכים על זכויות שימוש קיימות בקרקע כדי לקבל תעודה חדשה.

תהליך מתן אישורי זכות שימוש חדשים בקרקע כולל 4 שלבים.

שלב 1: הכנת מסמכים

סעיף 2, סעיף 42 של צו 101/2024 קובע כי יש להגיש את התיק בעת ביצוע הליכים למתן תעודה במקרים של העברת זכויות שימוש בקרקע לפני ה-1 באוגוסט, בהם למקבל יש רק את התעודה המקורית של המעביר, לרבות:

- בקשה לרישום שינויים במקרקעין ובנכסים הצמודים למקרקעין לפי טופס מס' 11/DK.

- הונפק תעודה מקורית.

- מסמכים על העברת זכויות שימוש בקרקע ונכסים המחוברים לקרקע חייבים להיות חתומים במלואם של המעביר והמקבל (החוזה אינו דורש אישור נוטריוני או מאושר אך חייבים להיות חתומים במלואם של כל הצדדים).

שלב 2: הגשת בקשה

שיטה 1: משקי בית ויחידים מגישים בקשות לוועד העם של הקומונה, הרובע או העיר שבה נמצאת הקרקע במידת הצורך.

שיטה 2: משתמשי קרקע יכולים להגיש בקשה למחלקה המרכזית של היישוב או לסניף של משרד רישום המקרקעין של המחוז, העיירה או העיר במחוז בו נמצאת הקרקע, או למשרד רישום זכויות שימוש במקרקעין עבור מקומות שבהם לא הוקם סניף של משרד רישום המקרקעין.

שלב 3: קבלת מסמכים ועיבוד בקשות

משרד רישום המקרקעין יודיע למעביר בכתב ויפרסם אותה במטה הוועדה העממית של הקומונה, המחוז או העיר שבה נמצאת הקרקע על ההליכים למתן תעודה למקבל ההחלטה.

במקרה שכתובת המעביר אינה ידועה לצורך הודעה, משרד רישום המקרקעין יפרסם את ההודעה בתקשורת המקומית במשך 3 גיליונות רצופים (עלות פרסום ההודעה תשולם על ידי מבקש האישור).

לאחר 30 יום ממועד ההודעה או הפרסום הראשון בתקשורת המקומית, אם המעביר לא יגיש את התעודה שהונפקה, התעודה שהונפקה תבוטל. משרד רישום המקרקעין יכין תיק שיוגש לרשות המוסמכת כדי שתחליט על ביטול התעודה שהונפקה במקרה זה, על מנת להשלים את ההליך ובמקביל להנפיק תעודה חדשה למקבל.

אם יש בקשה לפתרון סכסוך, משרד רישום המקרקעין ינחה את הצדדים להגיש את הבקשה לגוף הממלכתי המוסמך כדי לפתור את הסכסוך בהתאם לתקנות.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm