מה אומר בנק המדינה על 'אי הלוואת כסף לקניית בתים עתידיים'?

[מודעה_1]

לאחרונה, עסקי נדל"ן רבים הביעו חששות בנוגע לתקנות הקשורות לתנאי משכנתאות.

באופן ספציפי, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, הצהיר כי הוא ועסקי נדל"ן אחרים מודאגים מאוד מהתקנה בסעיף 11, סעיף 2, סעיף א' של חוזר 41/2016/TT-NHNN (תוקן ומושלם על ידי חוזר 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — עסקי הנדל"ן עברו זה עתה שנה סוערת ומאתגרת.

על פי תקנה זו, עבור הלוואות מגובות בנדל"ן ליחידים לרכישת בתים, כולל דיור מסחרי, בנקים רשאים להעניק הלוואות ליחידים רק לרכישת בתים גמורים ומוכנים לכניסה, כלומר, דיור מוכן לכניסה.

לכן, חוזר 22/2023/TT-NHNN אינו מתיר לבנקים להלוות ליחידים לרכישת דיור מסחרי לא גמור (כלומר, דיור מסחרי בבנייה) המובטח (משוכן) על ידי הבית עצמו. לפיכך, יחידים המעוניינים לקבל אשראי לרכישת דיור מסחרי בבנייה חייבים ליישם אמצעי ביטחון אחרים או לספק בטוחות בצורת נכסים אחרים.

בנוגע לעניין זה, הבנק הממלכתי של וייטנאם פרסם תגובה ב-31 בינואר.

על פי הבנק הממלכתי של וייטנאם, חוזר 41/2016/TT-NHNN (שתוקן והושלם על ידי חוזר 22/2023/TT-NHNN) המסדיר את יחס הלימות ההון של בנקים מסחריים וסניפי בנקים זרים אינו מסמך המנחה את פעולות מתן האשראי של מוסדות אשראי.

סעיף 10, סעיף 2 בחוזר 41/2016/TT-NHNN קובע: "הלוואות המובטחות על ידי נדל"ן הן הלוואות ליחידים וישויות משפטיות לרכישת נדל"ן או יישום פרויקטים של נדל"ן, והן מובטחות על ידי הנדל"ן או פרויקט הנדל"ן שנוצר מההלוואה, בהתאם להוראות החוק לעסקאות מובטחות."

הבנק המרכזי של וייטנאם מאשר כי חוזר 22/2023/TT-NHNN אינו מתקן או משלים תוכן זה. ארגונים ויחידים המעוניינים לרכוש בית ולהבטיח (משכנתא) את הבית העתידי הזה יחילו משקל סיכון של 30-120% בהתאם ליחס ההלוואה לשווי (LTV), המחושב כיחס בין יתרת ההלוואה לשווי הבטוחה; במקרים בהם יחס ה-LTV אינו זמין, משקל הסיכון יהיה 150%.

הלוואה לרכישת דיור ציבורי אינה מחייבת עמידה בתנאי שהבית הושלם ונמסר.

על פי בנק המדינה של וייטנאם, סעיף 11, סעיף 2 בחוזר 41/2016/TT-NHNN קובע: "הלוואת משכנתא היא הלוואה המובטחת על ידי נדל"ן לאדם פרטי לצורך רכישת בית." יש לעמוד בתנאים הבאים: מקור כספי ההחזר אינו יכול להיות הכנסות משכירות שנוצרו מההלוואה; והבית חייב להיות מוכן בהתאם לחוזה רכישת הבית.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — קומפלקס דיור חברתי ברובע 12 (הו צ'י מין סיטי)

לבנקים ולסניפי בנקים זרים יש זכויות חוקיות מלאות לעקל נכסים משועבדים כאשר לקוחות אינם עומדים בהחזר חובותיהם, בהתאם לחוק העסקאות המובטחות.

הנכס הנרכש באמצעות משכנתא זו חייב לעבור הערכה עצמאית (על ידי צד שלישי או על ידי מחלקה שאינה תלויה במחלקת אישורי האשראי של הבנק או סניף הבנק הזר) עם הערכה זהירה (המחיר לא יעלה על מחיר השוק בעת אישור ההלוואה) כפי שנקבע על ידי הבנק או סניף הבנק הזר.

בינתיים, סעיף 1, סעיף 1 של חוזר 22/2023/TT-NHNN קובע: "1. לתקן ולהשלים את סעיף 11, סעיף 2 כדלקמן: "11. הלוואות משכנתא הן הלוואות מובטחות בנדל"ן ליחידים לרכישת בתים, לרבות הלוואות מובטחות בנדל"ן ליחידים לרכישת בתים העומדות בתנאים הבאים: מקור ההחזר אינו מהכנסות משכירות שנוצרו מההלוואה; הבית הושלם והוא מוכן למסירה בהתאם לחוזה רכישת הבית.

לבנקים ולסניפי בנקים זרים יש סמכות חוקית מלאה לעקל נכסים משועבדים כאשר לקוחות אינם עומדים בהחזר חובותיהם, בהתאם לחוקי עסקאות מובטחות וחוקי דיור.

הנכס הנרכש באמצעות משכנתא זו חייב לעבור הערכה עצמאית (על ידי צד שלישי או על ידי מחלקה שאינה תלויה במחלקת אישורי האשראי של הבנק או סניף הבנק הזר) על פי עקרון זהירות (שווי הנכס לא יעלה על מחיר השוק בעת אישור ההלוואה) כפי שנקבע על ידי הבנק או סניף הבנק הזר...

עבור הלוואות לרכישת דיור ציבורי או דיור במסגרת תוכניות ופרויקטים ממשלתיים , אין דרישה לעמוד בתנאי שהבית יהיה גמור ומוכן למסירה, ומקדם הסיכון נמוך יותר מהלוואות משכנתא אחרות לדיור, ועומד על 20-50% בלבד, על מנת ליישם את מדיניות הממשלה לעידוד דיור ציבורי.

התנאי שהבית יושלם בהתאם לחוזה מכירת הבית חל רק על משכנתאות לדיור (אשר כפופות למשקל סיכון נמוך יותר בהשוואה לחייבים אחרים המובטחים במקרקעין).

בנק המדינה של וייטנאם

הלוואות משכנתא לדיור יכללו: הלוואות משכנתא לרכישת דיור זכאי, כולל תנאי השלמה ומסירה; והלוואות לרכישת דיור ציבורי או דיור במסגרת תוכניות ופרויקטים ממשלתיים לתמיכה.

משקל הסיכון המוחל על משכנתאות לדיור משתנה בהתאם לסוג, ונע בין 20% ל-100%, בהתאם ליחס ההלוואה לשווי הנכס (LTV) ולמשקל הסיכון החלוקתי (DSC). עבור הלוואות לרכישת דיור ציבורי או דיור במסגרת תוכניות ופרויקטים ממשלתיים, שאינן דורשות שהבית יהיה מוכן למסירה, משקל הסיכון נמוך יותר מהלוואות משכנתא אחרות לדיור, ונע בין 20% ל-50%, בהתאם למדיניות הממשלה לעידוד דיור ציבורי.

על פי הבנק הממלכתי של וייטנאם, התנאי לפיו הבית חייב להיות מוכן בהתאם לחוזה רכישת הבית חל רק על הלוואות משכנתא המובטחות בנדל"ן (אשר כפופות למשקל סיכון נמוך יותר בהשוואה לחייבים אחרים המובטחים בנדל"ן).

במקרים בהם ארגונים או יחידים צריכים לבנות או לרכוש דיור בבנייה ולמשכן את הדיור בבנייה הזה, הדבר ייכלל תחת הקטגוריה של הלוואות המובטחות על ידי נדל"ן כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 2 של חוזר 41/2016/TT-NHNN ומקדם הסיכון המתאים יחול כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 9 של חוזר 41/2016/TT-NHNN.

"לכן, תקנה זו אינה מגבילה את זכויותיהם של ארגונים ויחידים לרכוש דיור בבנייה, ואינה סותרת את התקנות הקיימות (החוק האזרחי, חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן, חוק ההשקעות 2020, חוק מוסדות אשראי 2024)", הצהיר הבנק הממלכתי של וייטנאם.

[מודעה_2]
קישור למקור