מה אומר בנק המדינה על 'אי הלוואת כסף לקניית בתים עתידיים'?

[מודעה_1]

לאחרונה, עסקי נדל"ן רבים הביעו חששות בנוגע לרגולציות הקשורות להלוואות לדיור.

באופן ספציפי, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר שהוא ועסקי הנדל"ן מודאגים מאוד מההוראות בסעיף 11, סעיף 2, נקודה א' של חוזר 41/2016/TT-NHNN (תוקן ומושלם על ידי חוזר 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — עסקי הנדל"ן עברו זה עתה שנה מלאה בתנודות וקשיים.

על פי תקנה זו, עבור הלוואות מובטחות נדל"ן ליחידים לרכישת בתים, כולל בתים מסחריים, בנקים רשאים להלוות ליחידים רק לרכישת בתים שהושלמו למסירה, כלומר בתים זמינים.

לפיכך, חוזר 22/2023/TT-NHNN אינו מתיר לבנקים להלוות ליחידים לרכישת דיור מסחרי לא גמור למסירה (כלומר, דיור מסחרי שייווצר בעתיד) המובטח (משוכן) על ידי אותו בית עצמו. לכן, יחידים המעוניינים ללוות אשראי לרכישת דיור מסחרי שייווצר בעתיד יצטרכו ליישם אמצעי ביטחון אחרים או להבטיח זאת באמצעות נכסים אחרים.

בנוגע לתוכן זה, ב-31 בינואר הגיב בנק המדינה.

על פי בנק המדינה, חוזר 41/2016/TT-NHNN (שתוקן והושלם על ידי חוזר 22/2023/TT-NHNN) המסדיר את יחס בטיחות ההון של בנקים מסחריים (CBs) וסניפי בנקים זרים אינו מסמך המנחה את פעולות מתן האשראי של מוסדות אשראי.

סעיף 10, סעיף 2 בחוזר 41/2016/TT-NHNN קובע: "הלוואה המובטחת על ידי נדל"ן היא הלוואה ליחיד או לישות משפטית לרכישת נדל"ן, ביצוע פרויקט נדל"ן והיא מובטחת על ידי הנדל"ן או פרויקט הנדל"ן שנוצר מההלוואה בהתאם להוראות החוק לעסקאות מובטחות".

בנק המדינה מאשר כי חוזר 22/2023/TT-NHNN אינו מתקן או משלים תוכן זה. ארגונים ויחידים הזקוקים לרכישת בית ולהבטיח (משכנתא) את הבית העתידי הזה יחילו מקדם סיכון של 30-120% בהתאם ליחס הערבות (LTV) המחושב על ידי היחס בין יתרת ההלוואה לשווי הבטוחה; במקרה שאין מידע על יחס ה-LTV, מקדם הסיכון הוא 150%.

הלוואות לרכישת דיור ציבורי אינן חייבות לעמוד בתנאי שהבית הושלם למסירה.

על פי בנק המדינה, סעיף 11, סעיף 2 בחוזר 41/2016/TT-NHNN קובע: "משכנתא לדיור היא הלוואה המובטחת על ידי נדל"ן עבור יחידים לרכישת בית. עומדים במלואם בתנאים הבאים: מקור המימון לפירעון החוב אינו מקור המימון לשכירת הבית שנוצר מההלוואה; הבית הושלם בהתאם לחוזה רכישת הבית.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — אזור דיור ציבורי במחוז 12 (HCMC)

לבנקים ולסניפי בנקים זרים יש זכויות חוקיות מלאות לטפל בבתים משועבדים כאשר לקוחות אינם יכולים להחזיר חובות, בהתאם להוראות החוק בנוגע לעסקאות מובטחות.

הבית שנוצר מהלוואת משכנתא זו חייב לעבור הערכה עצמאית (על ידי צד שלישי או על ידי מחלקה שאינה תלויה במחלקת אישורי האשראי של הבנק או סניף הבנק הזר) תוך הקפדה על עקרון הזהירות (המחיר אינו גבוה ממחיר השוק בעת אישור ההלוואה) בהתאם לתקנות הבנק או סניף הבנק הזר.

בינתיים, סעיף 1, סעיף 1 של חוזר 22/2023/TT-NHNN קובע: "1. לתקן ולהשלים את סעיף 11, סעיף 2 כדלקמן: "11. משכנתא לדיור היא הלוואה המובטחת על ידי נדל"ן ליחידים לרכישת בית, לרבות הלוואה המובטחת על ידי נדל"ן ליחידים לרכישת בית, העומדת בתנאים הבאים: מקור הכסף לפירעון החוב אינו מקור הכסף לשכירת הבית שנוצר מההלוואה; הבית הושלם למסירה בהתאם לחוזה מכירת ורכישת הבית.

לבנקים ולסניפי בנקים בחו"ל יש זכויות חוקיות מלאות לטפל בבתים משועבדים כאשר לקוחות אינם יכולים להחזיר חובות, בהתאם להוראות חוק העסקאות המובטחות וחוק הדיור.

הבית שנוצר מהלוואת משכנתא זו חייב להיות מוערך באופן עצמאי (על ידי צד שלישי או על ידי מחלקה שאינה תלויה במחלקת אישורי האשראי של הבנק או סניף הבנק הזר) תוך הקפדה על עקרון הזהירות (השווי אינו גבוה ממחיר השוק בזמן אישור ההלוואה) בהתאם לתקנות הבנק או סניף הבנק הזר...".

עבור הלוואות לרכישת דיור ציבורי, רכישת בתים במסגרת תוכניות ופרויקטים תמיכה ממשלתיים , אין צורך לעמוד בתנאי שהבית הושלם למסירה ובעל מקדם סיכון נמוך יותר בהשוואה להלוואות משכנתא אחרות לדיור, העומד על 20-50% בלבד, על מנת ליישם את מדיניות הממשלה לעידוד דיור ציבורי.

תנאי הבית שהושלם במסגרת חוזה רכישת הבית חלים רק על משכנתאות לדיור (אשר כפופות למשקל סיכון נמוך יותר מאשר הלוואות אחרות המובטחות בנדל"ן).

בנק המדינה

עבור הלוואות משכנתא לדיור, זה יכלול: הלוואות משכנתא לרכישת בתים העומדים בתנאים שנקבעו, כולל תנאי השלמה למסירה, והלוואות לרכישת דיור ציבורי, רכישת בתים במסגרת תוכניות ופרויקטים תמיכה ממשלתיים.

מקדם הסיכון שיחול על משכנתאות לדיור יהיה תלוי בכל סוג בין 20% ל-100%, בהתאם ליחס ה-LTV וליחס ההכנסה (DSC). עבור הלוואות לרכישת דיור ציבורי, רכישת בתים במסגרת תוכניות ופרויקטים של הממשלה, אין צורך לעמוד בתנאי שהבית יהיה מוכן למסירה, ויש לו מקדם סיכון נמוך יותר בהשוואה להלוואות משכנתא אחרות, ועומד על 20%-50% בלבד, על מנת ליישם את מדיניות הממשלה לעידוד דיור ציבורי.

על פי נתוני בנק המדינה, התנאי של בית גמור במסגרת חוזה רכישת בית חל רק על משכנתאות לדיור (הכפופות למקדם סיכון נמוך יותר מאשר חובות אחרים המובטחים על ידי נדל"ן).

במקרה שארגון או אדם זקוקים לבנות או לקנות דיור עתידי ומשכנת את הדיור העתידי, מדובר בהלוואה המובטחת על ידי נדל"ן כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 2 של חוזר 41/2016/TT-NHNN ומקדם הסיכון המתאים יחול כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 9 של חוזר 41/2016/TT-NHNN.

"לפיכך, תקנה זו אינה מגבילה את זכויותיהם של ארגונים ויחידים לרכוש דיור עתידי, ואינה מנוגדת לתקנות הקיימות (החוק האזרחי, חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן, חוק ההשקעות 2020, חוק מוסדות אשראי 2024)", קבע בנק המדינה.

[מודעה_2]
קישור למקור