משקיעים עלולים להיתקע עם דירות לאחר קדחת המחירים, הסיבה שבק ג'יאנג ביטלה 102 פרויקטים, תנאים להעברת זכויות שימוש בקרקע

שוק הנדל"ן בהאנוי כבר אינו קל למשקיעים קטנים, בק גיאנג החליטה לבטל יותר מ-100 פרויקטים, דא נאנג התאימה את התכנון של פרויקט אזור ריזורט עירוני ענק בשווי כמעט 44,000 מיליארד וונד... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

Bất động sản: Nhà đầu tư có thể mắc kẹt với chung cư sau sốt giá, lý do Bắc Giang hủy 102 dự án, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

נכון לרבעון הרביעי של 2024, כמעט ואין פרויקטים חדשים בשוק הנדל"ן במחירים מתחת ל-60 מיליון דונג וייט למ"ר, פרויקטים רבים למכירה אף נמכרים במחירים מעל 100 מיליון דונג וייט למ"ר, הממוקמים בפרברים כמו דונג אן. (צילום: האי אן)

האם אחרי קדחת המחירים, נדל"ן בהאנוי יהיה "דלת צרה" עבור משקיעים קטנים?

בדוח ביצועי שוק הנדל"ן לשנת 2024, משרד הבינוי ציין כי פלח הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי גדל בהשוואה לשנת 2023. בפרט, האנוי מובילה בקצב עליית המחירים.

עליית המחירים גרמה לכך שפלח השוק הנמוך, שבעבר עמד על מתחת ל-30 מיליון וונד דונג/מ"ר, עלה כעת מתחת ל-45 מיליון וונד/מ"ר. פלח השוק הבינוני, שעמד בעבר על 30-45 מיליון וונד/מ"ר, עלה כעת לכ-45-70 מיליון וונד/מ"ר.

פלח השוק היוקרתי עמד בעבר על 50-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, וכעת הוא עלה ל-70-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. למעשה, הקריטריונים עבור כל פלח עלו ב-28-44%.

נתוני CBRE רשמו כי נכון לרבעון הרביעי של 2024, מחיר המכירה של דירות יוקרה בהאנוי הגיע ל-72 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, הרמה הגבוהה ביותר בהיסטוריה של שוק הנדל"ן בבירה מזה שנים רבות.

יצוין כי כמעט ואין פרויקטים חדשים בשוק במחירים מתחת ל-60 מיליון וונד/מ"ר, פרויקטים רבים למכירה אף נמכרים במחירים מעל 100 מיליון וונד/מ"ר, הממוקמים בפרברים כמו דונג אן.

מחירי הדירות עלו הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, ופרויקטים ישנים אינם יוצאי דופן. על פי CBRE, בשנה שעברה, מחירי הדירות המשניות בהאנוי עלו ביותר מ-26%. זוהי הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה אי פעם, והגיעה לממוצע של 48 מיליון וונד/מ"ר.

לא רק דירות, מכירות פומביות של קרקעות בפרברי האנוי הן גם "נקודה חמה" בשוק הנדל"ן בשנת 2024, כאשר מכירות פומביות ברובעי ת'אן אואי והואי דוק... משכו מספר רב של בקשות רישום, המכירות הפומביות נמשכו כל הלילה כאשר מחירי המכירות הפומביות הזוכות זינקו, עשרות מונים ממחיר ההתחלה.

בעקבות העלייה החדה בדירות ובקרקעות למכירה פומבית, נדל"ן בהאנוי, החל מאזורים פרבריים ועד סמטאות קטנות במרכז העיר, מפורסמים למכירה בעלייה חדה, מה שמקשה עוד יותר על חלום ההתיישבות עבור אנשים.

גב' דו תו האנג, מנהלת בכירה במחלקת הייעוץ והמחקר בסאבילס האנוי, ציינה כי שוק הנדל"ן בהאנוי, כמו גם השוק הארצי, צפוי להיכנס למחזור פיתוח חדש בשנת 2025.

לדברי גב' האנג, מחזור זה יתקדם לעבר פיתוח בר-קיימא הודות לתמיכה חזקה של השלמת המסגרת המשפטית וגורמי צמיחה מקרו-כלכליים חזקים. בפרט, יחד עם החוקים: עסקי נדל"ן, קרקעות, דיור, תכנון הון של האנוי לתקופה 2021-2030, חזון 2050 יצרו תנאים לאנשים ולמשקיעים לראות בצורה ברורה יותר את הכיוון והצורה של פיתוח המרחב העירוני של האנוי.

"במחזור השוק החדש הזה, השלמת המסגרת המשפטית תיצור תחרות חזקה יותר, שתוביל לטיהור חדש של מוצרים ומשקיעים. אם בעבר, משקיעים היו זקוקים רק להון ולפרויקטים כדי שיוכלו להשתתף בשוק, כיום, משקיעים חייבים לבנות מוניטין, ניסיון ופוטנציאל פיננסי כדי שיוכלו לפתח פרויקטים", העריך המומחה.

ראוי לציין, כי מומחים ציינו כי ההבדל בשוק זה הוא ההשתתפות הישירה של משקיעים זרים.

"משקיעים זרים ייקחו חלק עמוק ורחב יותר בשוק ויגוונו את מגזרי ההשקעות שלהם. הם השתתפו בצורה עמוקה יותר באמצעות פעילויות שיתוף פעולה בהשקעות וחברו יחד עם משקיעים מקומיים גדולים לפיתוח פרויקטים. יתר על כן, הפוטנציאל הפיננסי של עסקאות שיתוף פעולה אלו ישדרג את השוק הקיים, ויצמצם את הדלת להשתתפות בשוק עבור משקיעים קטנים", אמרה גב' האנג.

בהערכתו של דירות בהאנוי השנה, אמר פרופסור חבר ד"ר דין טרונג טינה כי עליית המחירים תאט, השוק נוטה להיות יציב יותר, לא עוד "חם" כמו בעבר. בהתאם, תזרים המזומנים של הקונים יטה לעבור מאזורים עם מחירים גבוהים לאזורים עם מחירים תחרותיים יותר ויותר מקום לצמיחה.

מר פאם דוק טואן, מנכ"ל EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, מאמין כי דירות בהאנוי לא יתקשו או יתקשו מאוד לרדת במחירן. עם זאת, לדבריו, דירות מתאימות רק למי שצריך לחיות, וההשקעה לא תהיה אפקטיבית, ומשקיעים אף יתקעו.

עבור משקיעים, מומחים מציינים כי יש צורך לשקול ולהעריך בקפידה אזורים בהם נבנו רמות מחירים גבוהות, ויכולים להתרחב לאזורים עם פוטנציאל צמיחה כלכלי טוב ופיתוח תעשייתי חזק, משום שאלו מקומות בהם ניתן להשיג שולי רווח גדולים.

בק גיאנג ביטל יותר מ-100 פרויקטים באזורים עירוניים ומגורים.

בק גיאנג החליט לבטל 102 פרויקטים באזורים עירוניים ומגורים שצריכים למשוך השקעות ואושרו, אך טרם נקבעה מדיניות ההשקעה שלהם.

ההחלטה נחתמה ופורסמה זה עתה על ידי סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז בק ג'יאנג, מר פאן דה טואן.

102 פרויקטים אלה קיבלו החלטות המאשרות את רשימת הפרויקטים באזורים עירוניים ומגורים הזקוקים למשיכת השקעות ב-3 החלטות של ועדת העם המחוזית וב-24 החלטות של יו"ר ועדת העם המחוזית, אך טרם נקבעה מדיניות ההשקעה שלהם.

קודם לכן, בסוף דצמבר 2024, סגן מנהל מחלקת הבנייה של בק ג'יאנג נגוין נגוק סון חתם על מסמך שהוגש לוועדת העם המחוזית וליו"ר הוועדה המחוזית כדי לשקול ביטול רשימת 102 הפרויקטים באזורים עירוניים ומגורים שצריכים למשוך השקעות באזור, על מנת שניתן יהיה לבצע את יישום הפרויקטים באזורים עירוניים ומגורים במחוז בהתאם לתקנות.

הסיבה לכך שמחלקת הבנייה של בק ג'יאנג הציעה לבטל 102 פרויקטים באזורים עירוניים ומגורים היא משום שעל פי התקנות הנוכחיות, נהלי ההשקעה לבנייה באזורים עירוניים ומגורים השתנו. לכן, יש צורך לבטל את רשימת הפרויקטים שאושרו אך מדיניות ההשקעה טרם אושרה.

בנוסף, מחלקת הבנייה של מחוז בק ג'יאנג ביקשה מוועדת העם המחוזית להטיל על ועדות העם של המחוזות, העיירות והערים סקירה שנתית ויצירת רשימה של פרויקטים הדורשים שיקום קרקעות, פרויקטים להמרת שימוש בקרקע לגידול אורז למטרות אחרות, דווח לוועדת העם המחוזית לצורך בחינה, ולהגיש לאישור מועצת העם המחוזית בהתאם להוראות החוק.

ברשימת 102 הפרויקטים שבוטלו, ישנם פרויקטים רבים הממוקמים במחוזות, ערים ועיירות: לוק נאם, טאן ין, הייפ הואה, לאנג גיאנג, ין טה, לוק נגאן, בק גיאנג, וייט ין... עם החלטות המאשרות את הרשימה בין השנים 2020-2024.

ראוי להזכיר את האזור העירוני האקולוגי נהאם ביין, טאון נהאם ביין, מחוז ין דונג, אשר קיבל החלטה לאשר את הרשימה בשנת 2020 בשטח של 45.3 דונם. ישנה גם החלטה בשנת 2020, ברשימת הפרויקטים שבוטלו, נמצאים האזור העירוני החדש של קוואנג צ'או, מחוז וייט ין (30 דונם), אזור המגורים החדש של קוויאט טיין - טאנה קונג, קהילת טיין פונג, מחוז ין דונג (19.6 דונם)...

או כמה פרויקטים בקנה מידה גדול כמו האזור העירוני היוקרתי, האקולוגי והשירותי בדרום העיר בק ג'יאנג (280.2 דונם), האזור העירוני נין סון, קהילת נין סון וקהילת קוואנג מין, מחוז וייט ין (כמעט 144 דונם), אזור העירוני המעורב בקה ג'יאנג והשוק הבינלאומי (296 דונם)...

דא נאנג מתאימה את התכנון לפרויקט ענק בשווי כמעט 44,000 מיליארד וונד

ב-6 בפברואר, הודיעה הוועדה העממית של מחוז ליין צ'יו (העיר דא נאנג) על ההחלטה לאשר את התאמת התכנון המפורט 1/500 של פרויקט קומפלקס התיירות ואזור הנופש העירוני לאנג ואן.

על פי המידע שאושר, הקרקע למחקר תכנוני שייכת למחוז הואה הייפ בק, במחוז ליין צ'יו. השטח לפני תיקון התכנונים הוא יותר מ-1,067 דונם, לאחר תיקון השטח הוא יותר מ-512 דונם.

השטח המתוקן מצטמצם בכ-555.7 דונם בהשוואה לתוכנית המקורית. מתוכם, 63.3 דונם של אדמות יער טבעיות הוסרו מהפרויקט. בנוסף, 6.4 דונם של אדמות חול טבעיות; 6.6 דונם של אדמות חופפות לנמל ליין צ'יו; 2.7 דונם של אדמות לחקירה וחפירה ארכיאולוגית ו-476.7 דונם של פני ים הוסרו גם הם מהפרויקט.

אוכלוסיית הפרויקט מונה כ-19,000 איש (מתוכם האוכלוסייה הרשמית היא כמעט 18,000 איש, האוכלוסייה החולפת היא כ-1,000 איש).

הפרויקט בנוי כמתחם תיירות אקולוגית ואתרי נופש ברמה בינלאומית; אזור עירוני חכם, דיור ושירותים מסחריים, עם מגוון רחב של מערכות תשתית חברתיות וטכניות בהרמוניה עם השטח והנוף הטבעי.

בעבר, בנובמבר 2024, פרסם ראש הממשלה החלטה המאשרת את התאמת מדיניות ההשקעות עבור פרויקט קומפלקס הנופש והבידור לאנג ואן.

מטרת הפרויקט היא ליצור קומפלקס הכולל מתקני שירותים מסחריים, פיתוח תיירות אקולוגית בשילוב דיור בצפיפות נמוכה, בשילוב שימור טבע.

סך הון ההשקעה של הפרויקט עומד על כמעט 44,000 מיליארד דונג וייטנאמי. התקדמות הפרויקט היא 5 שנים ממועד אישור התאמת מדיניות ההשקעה. שלב 1 משלים את הליכי הכנת ההשקעה משנה 1 עד שנה 2; שלב 2 מיישם את ההשקעה, קבלה והפעלה משנה 2 עד שנה 5 (2027-2029).

דברים לדעת על העברת ספר אדום כשלא משלמים אגרת שימוש בקרקע

על פי חוק המקרקעין משנת 2024, על מנת להעביר את שם תעודת זכויות השימוש בקרקע, זכויות הבעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע (המכונה גם "הספר האדום") או עסקאות אחרות הקשורות לזכויות שימוש בקרקע, על המשתמש בקרקע למלא התחייבויות כספיות.

האם אני יכול להעביר את הספר האדום אם אני חייב דמי שימוש בקרקע?

סעיף 5, סעיף 45 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע את התנאים למימוש זכויות שימוש בקרקע במקרים בהם משתמשי הקרקע חייבים בתשלום דמי שימוש בקרקע כדלקמן:

במקרה בו משתמש הקרקע רשאי לעכב את ביצוע התחייבויות כספיות או רשאי לחייב התחייבויות כספיות, עליו להשלים את ההתחייבויות הכספיות לפני מימוש הזכויות להמרה, העברה, חכירה, חכירת משנה, תרומת זכויות שימוש בקרקע, משכנתא או תרומת הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע.

לפיכך, במקרה של חוב אגרת שימוש בקרקע, ניתן להעביר, לתרום... את הקרקע רק כאשר מלוא סכום החוב שולם. כדי לשנות את השם במהירות, אנא עיינו ופעל לפי ההוראות במסמכים ובנהלים לשינוי השם בתעודה.

תנאים להעברת זכויות שימוש בקרקע

חוק המקרקעין משנת 2024 קובע בבירור את התנאים למימוש זכויות משתמשי מקרקעין כגון זכויות העברה, ובפרט:

תנאי המעביר (המוכר)

בהתאם לסעיף 1, סעיף 45 לחוק המקרקעין משנת 2024, משתמשי קרקע רשאים להעביר או לתרום את זכויות השימוש שלהם בקרקע לאחרים כאשר הם עומדים בתנאים הבאים:

משתמשי קרקע זכאים לממש את הזכויות להמרה, העברה, חכירה, חכירת משנה, ירושה, תרומת זכויות שימוש בקרקע; משכנתא ותרומת הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע כאשר הם עומדים בתנאים הבאים:

א) להחזיק בתעודת זכויות שימוש בקרקע או בתעודת בעלות על בית וזכויות שימוש בקרקע או בתעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים המחוברים לקרקע או בתעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים המחוברים לקרקע, למעט במקרים של ירושה של זכויות שימוש בקרקע, המרת קרקע חקלאית בעת איחוד קרקעות, החלפת חלקות, תרומת זכויות שימוש בקרקע למדינה, קהילות מגורים ומקרים המפורטים בסעיף 7, סעיף 124 ובנקודה א, סעיף 4, סעיף 127 לחוק זה;

ב) הקרקע אינה שנויה במחלוקת או שהסכסוך נפתר על ידי גוף ממלכתי מוסמך, פסק דין או החלטה של בית משפט, או החלטה או פסק בוררות שנכנסו לתוקף משפטי;

ג) זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לתפיסה או לאמצעים אחרים להבטחת אכיפת פסקי דין בהתאם להוראות החוק על אכיפת פסקי דין אזרחיים;

ד) במהלך תקופת השימוש בקרקע;

ד) זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לאמצעי חירום זמניים כפי שנקבע בחוק.

תנאים עבור הנעבר (קונה)

על פי סעיף 8, סעיף 45 לחוק המקרקעין משנת 2024, המקרים הבאים אינם מורשים לקבל העברה או תרומה של זכויות שימוש בקרקע:

מקרים בהם לא ניתן להעביר או לתרום זכויות שימוש בקרקע מפורטים כדלקמן:

א) ארגונים כלכליים אינם רשאים לקבל העברות של זכויות שימוש בקרקע עבור יערות מגן ויערות לשימוש מיוחד מיחידים, למעט במקרים בהם ייעוד השימוש בקרקע משתנה בהתאם לתכנון השימוש בקרקע ולתוכנית שאושרו על ידי הרשויות המוסמכות;

ב) אנשים שאינם גרים ביערות מגוננים או ביערות לשימוש מיוחד אינם רשאים לקבל העברות או מתנות של זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע למגורים וקרקעות אחרות ביערות מגוננים, באזורים מוגנים לחלוטין, או באזורי שיקום אקולוגי של יערות שימוש מיוחד אלה;

ג) ארגונים, יחידים, קהילות מגורים, ארגונים דתיים, ארגונים דתיים קשורים, אנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל, וארגונים כלכליים עם הון השקעות זר שאינם מורשים על פי חוק לקבל העברות או תרומות של זכויות שימוש בקרקע.

לפיכך, גם אם המעביר עומד בתנאים, ההעברה או התרומה לא יהיו חוקיות אם הנעבר לא עומד בתנאים. במילים אחרות, אם הנעבר נופל באחד המקרים האסורים לקבל העברות או תרומות, המעביר אינו יכול לשנות את השם.

[מודעה_2]
מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html