מנטליות ההמתנה והראות עומדת להיעלם, דירות במערב האנוי "שולטות בגלי האתר", בכמה יעלו מחירי הקרקעות בהו צ'י מין סיטי לאחר ההתאמה?

השוק ממשיך להתאושש באיטיות ובהתמדה עם שיפור הדרגתי בתוצאות; מספר הדירות שנמכרו בהאנוי גדל ביותר מ-200%, מחירי הקרקע המתוקנים בהו צ'י מין סיטי עומדים על כ-70% בלבד ממחיר השוק... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

עד סוף 2024, תהליך ההתאוששות של שוק הנדל"ן בווייטנאם יראה התקדמות ברורה. (צילום: לינה אן)

השוק מתאושש בהתמדה.

על פי batdongsan.com.vn , גב' פאם טי מיין, סגנית מנהלת המכון לחקר והערכת שוק הנדל"ן של וייטנאם (איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם), שוק הנדל"ן הווייטנאמי מתאושש באופן בר-קיימא.

לדברי גב' מיין, הנתמכת על ידי גורמים חיוביים רבים, בזמן ההמתנה ל"ספיגה" של החוקים החדשים, שוק הנדל"ן הוייטנאמי ימשיך להתאושש באופן בר-קיימא עם תוצאות משופרות בהדרגה. עד סוף השנה, תהליך ההתאוששות של שוק הנדל"ן הוייטנאמי יראה התקדמות ברורה.

סגן מנהל המכון לחקר והערכת שוק הנדל"ן של וייטנאם (איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם) הדגיש כי על בסיס צמיחה כלכלית העולה על התרחיש שנקבע, האשראי נמלט מהמצב ה"קודר", רמת הריבית על ההלוואות נותרה נמוכה, ותשלומי השקעות ציבוריות ממשיכים להיות מקודמים; חוק הקרקעות משנת 2024, חוק הדיור משנת 2023, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 וסעיף 2, סעיף 209 לחוק מוסדות האשראי ייכנסו לתוקף החל מה-1 באוגוסט, 5 חודשים מוקדם יותר מההחלטה הקודמת, יהיו בעלי השפעה חיובית ויתרמו לקידום ההתאוששות והפיתוח של שוק הנדל"ן.

כאשר החוקים ייכנסו לתוקף, תוסר מנטליות ה"המתנה". חברות פיתוח פרויקטים יתחילו את המירוץ להתנתק עם סוכנות ניהול המדינה. משקיעים בטוחים יותר בהשקת מוצריהם. משקיעים בטוחים יותר, ומקדמים את תזרים המזומנים המגיע בבנקים לזרום לנדל"ן. מתווכים וחברות שירותי תיווך משפרים באופן פעיל את יכולותיהם, מגייסים עובדים, משפרים את הידע, עומדים בתקנות חדשות וכו'.

לדברי גב' מיין, במהלך תקופת ההמתנה ל"קליטת החוקים" החדשים, שוק הנדל"ן ימשיך להתאושש באיטיות ובת קיימא עם שיפור הדרגתי בתוצאות. עד סוף השנה, תהליך ההתאוששות של שוק הנדל"ן הוייטנאמי יראה התקדמות ברורה. תוצאות ההתאוששות ימשיכו להיות מובחנות לפי פלח ואזור, אך עם רמת בידול שווה יותר.

מחירי הקרקעות המתוקנים של הו צ'י מין סיטי עומדים על כ-70% בלבד ממחיר השוק.

אחר הצהריים של ה-29 ביולי, במרכז העיתונות של הו צ'י מין סיטי (HCMC), נערכה מסיבת עיתונאים במטרה לספק מידע על התאמת מחירי הקרקעות בהתאם לסעיף 1, סעיף 257 לחוק הקרקעות משנת 2024.

לדברי נציג מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, טיוטת מחירי הקרקע המתוקנים עלתה פי 7 בקירוב בהשוואה לרשימת מחירי הקרקע בהחלטה מס' 02/2020/QD-UBND מיום 16 בינואר 2020 של ועדת העם של העיר. עם זאת, כאשר משתמשים ברשימת מחירי הקרקעות לפי החלטה 02/2020/QD-UBND מיום 16 בינואר 2020, יש להכפיל אותה במקדם התאמת מחירי הקרקע פי 3.5. לכן, למעשה, מחירי הקרקע המתוקנים עלו רק פי 2.5 בקירוב, ולכן מחיר הקרקע לפי מחירי הקרקע המתוקנים הצפויים תואם רק ל-70% מרמת מחירי השוק.

לדוגמה, מחיר הקרקע ברחוב דונג קוי, נגוין הואה, מחוז 1, על פי החלטה 02/QD-UBND, הוא 162 מיליון דונג וייט/מ"ר (שווה ערך לרמה המקסימלית של מסגרת מחירי הקרקע על פי חוק הקרקעות משנת 2013). בשנת 2021, ועדת העם של העיר אישרה את מחיר הקרקע הספציפי (מחיר שוק) לבית בקומת קרקע על 680 מיליון דונג וייט/מ"ר. אם מחושב באמצעות אינטרפולציה, מחיר הקרקע באזור זה שווה ערך ל-970 מיליון דונג וייט/מ"ר. כעת, מחירי הקרקע המתוקנים הצפויים עבור רחוב דונג קוי, נגוין הואה, הם 810 מיליון דונג וייט/מ"ר, דבר התואם את הרמה הכללית של האזור.

כמו כן, על פי משרד משאבי הטבע והסביבה, באמצעות הערכה ראשונית, הקבוצה בעלת ההשפעה הרבה ביותר היא נושא המרת ייעוד הקרקע והכרה בזכויות שימוש בקרקע של משקי בית ויחידים. עם זאת, בהשוואה בין חוק הקרקעות משנת 2013 לחוק הקרקעות משנת 2024: מקרים של שימוש יציב בקרקע לפני 15 באוקטובר 1993 אינם חייבים בתשלום אגרות שימוש בקרקע; במקרה שהשטח חורג מהמגבלה, האגרה נגבית בהתאם למחירון הקרקעות משנת 2005. מקרי השימוש בקרקע הנותרים נחשבים בהתאם למקור ולזמן השימוש בקרקע כבעלי שיעור גבייה מתאים.

על פי טיוטת הצו בנושא גביית אגרות שימוש בקרקע וגביית דמי שכירות שהממשלה עומדת לפרסם, שיעור הגבייה ייחשב על סמך מסגרת זמן של 10% עד 50% ממחירי הקרקע המתוקנים הצפויים. בנוסף, משתמשי קרקע השייכים למשפחות מדיניות, אנשים משגשגים ומשקי בית עניים יהיו פטורים מאגרות שימוש בקרקע בהתאם לתקנות הממשלה.

"לפיכך, מחירון הקרקעות המתוקן למעשה מקרב את מחיר הקרקע המפוקח לרמת השוק המשותף צעד אחר צעד, תורם באופן חיובי להגינות ולשקיפות עבור משתמשי הקרקע ומונע הפסדים לתקציב המדינה. לפיכך, השימוש בקרקע יהיה חסכוני יותר. בעתיד הקרוב, הממשלה תתאים את רמות הגבייה (באחוזים) למצב המעשי, ותגביל עליות פתאומיות בהכנסות", אמר נציג מחלקת משאבי הטבע והסביבה.

שוק הדירות בהאנוי מציג איתותים חיוביים מבחינת היצע וביקוש

דו"ח שוק הנדל"ן של האנוי לרבעון השני של 2024, שפורסם לאחרונה על ידי Cushman & Wakefield, קבע כי בששת החודשים הראשונים של 2024, שוק הדירות בהאנוי הראה סימנים חיוביים הן בהיצע והן בביקוש. כ-10,800 דירות חדשות נפתחו למכירה, כמעט פי שלושה יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

ברבעון השני של 2024, כ-7,600 דירות הושקו למכירה, עלייה של 140% בהשוואה לרבעון המקביל ועלייה של 155% משנה לשנה. שינוי משמעותי זה נבע בעיקר מהשקת פרויקטים חדשים של דירות באזורים עירוניים משולבים, כגון Vinhomes Ocean Park ו-Vinhomes Smart City. מערב המדינה היווה כ-59% מהיצע הדירות החדשות בששת החודשים הראשונים של 2024, ופרויקטים ברמת הביניים המשיכו לשלוט בשוק, והיוו כ-90% מההיצע החדש.

כ-10,900 דירות נמכרו במחצית הראשונה של 2024, עלייה של 216% משנה לשנה. ברבעון השני של 2024, מכירות דירות חדשות בהאנוי הגיעו לכ-7,400 יחידות, עלייה של 110% רבעון לעומת רבעון ו-147% משנה לשנה. מחיר הדירה הממוצע הגיע לכמעט 2,640 דולר למ"ר, עלייה של 11% רבעון לעומת רבעון ו-30% משנה לשנה.

על פי מומחים בחברת קושמן אנד ווייקפילד, הצמיחה במכירות חדשות במחצית הראשונה של 2024 נובעת ממחסור באספקה ​​חדשה בשנים האחרונות. פרויקטים שהושקו לאחרונה בעלי מעמד משפטי שקוף, משקיעים בעלי מוניטין, מדיניות מכירה אטרקטיבית ומתקנים הכל-באחד רשמו ביצועי מכירות חיוביים. רוב הפרויקטים הללו מגיעים מאזורים עירוניים משולבים גדולים במערב.

הביקוש הגובר לדירות בהאנוי מונע על ידי הביקוש הגובר לדיור יחד עם גידול האוכלוסייה וההגירה של העיר. בנוסף, הביקוש להשקעות חוזר בהדרגה לאפיק הנדל"ן בהקשר של חוסר יציבות כלכלית.

מחירי הדירות הראשוניות ממשיכים לעלות עקב היצע מוגבל. עליית מחירים זו נובעת גם מהיצע דירות בינוניות ויוקרתיות המהוות 98% מההיצע החדש, בעוד שהיצע דירות במחירים סבירים נותר במחסור.

בשוק הדירות בהאנוי, במחצית השנייה של 2024, צפוי שוק הנדל"ן לקבל בברכה כ-9,500 דירות חדשות. רוב ההיצע הזה יתרכז באזור המערבי, תוך הנאה ממיקומו האסטרטגי ומהתשתיות המבוססות. בנוסף, במחצית השנייה של 2024, ההיצע צפוי להמשיך ולהתרכז באזורים עירוניים משולבים כמו Vinhomes Ocean Park ו-Vinhomes Smart City.

משנת 2025, צפויים שכונות פרבריות, כולל דונג אנה, ג'יה לאם, הא דונג, הואי דוק, הואנג מאי, לונג ביין ותאן טרי, להוביל את היצע הדירות העתידי הודות ליוזמות פיתוח תשתיות ותכנון עירוני של הממשלה. ראוי לציין כי שכונות דונג אנה וג'יה לאם צפויות להפוך למחוזות עד 2025, ולתרום להיצע הצפוי מאזורים עירוניים משולבים גדולים כמו וינהומס קו לואה, וינהומס אושן פארק ו-BRG Smart City.

בששת החודשים הראשונים של 2024, שוק הדירות בהאנוי הראה סימנים חיוביים הן בהיצע והן בביקוש. (צילום: קה טואי)

מקרים של פינוי חירום מבנייני דירות החל מ-1 באוגוסט

הממשלה פרסמה זה עתה את צו 98 המפרט מספר סעיפים בחוק הדיור המתוקן בנושא שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות, שנכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט.

על פי הצו, ישנם 5 מקרים בהם יש צורך להעביר בעלים ומשתמשים של בנייני דירות. מבין אלה, 2 מקרים דורשים מעבר דירה דחוף ו-3 מקרים דורשים מעבר דירה בהתאם לתוכנית הפיצויים והסיוע ליישוב מחדש.

באופן ספציפי, שני המקרים של בנייני דירות שיש להעביר בדחיפות הם אלו שניזוקו משריפה, פיצוץ, אסונות טבע או התקפות אויב, שאינם עומדים עוד בתנאי הבטיחות להמשך השימוש.

במקרה זה, על סוכנות הניהול המחוזית להגיש לוועדת העם המחוזית החלטה דחופה בנוגע להעתקה תוך 3 ימים ממועד ההחלטה כי בניין הדירות אינו זכאי לשימוש מתמשך.

על ההחלטה לציין בבירור את מיקום בניין הדירות שיש להעביר בדחיפות, את סידורי המגורים הזמניים, את שיטת המעבר, העלות ומשך הזמן, ואת אחריותם של הארגונים והאנשים הרלוונטיים. אם בעל בניין הדירה לא יעבור למקום אחר, סוכנות הניהול תאכוף את ההחלטה תוך 7 ימי עבודה לכל היותר ממועד מתן החלטת האכיפה.

יש גם להעביר 3 מקרים של בנייני דירות בהתאם לתוכנית הפיצויים והסיוע ליישוב מחדש.

ראשית, המבנים הנושאים העיקריים של בניין הדירות נמצאים במצב של סכנה כוללת, בסכנת קריסה, ואינם עומדים בתנאים להמשך שימוש.

שנית, בניין הדירות ניזוק קשות, מערכת התשתית הטכנית של מניעת וכיבוי אש, אספקת מים וניקוז, טיפול בשפכים, חשמל ותנועה פנימית אינה עומדת בדרישות התקנים והתקנות הטכניים הנוכחיים או נמצאת בסיכון להיות לא בטוחה בפעילות. יש להרוס את העבודות הללו כדי להבטיח את בטיחות בעלי ומשתמשי בניין הדירות ואת דרישות השיפוץ והייפוי העירוני.

לבסוף, אחד המבנים בבניין הדירות ניזוק, כולל יסודות, עמודים, קירות, קורות וקורות שאינם עומדים בדרישות לשימוש רגיל. מבנים אלה אינם נופלים תחת שני המקרים של הריסה כפי שהוזכרו לעיל, אלא יש לשפץ אותם ולבנות אותם בהתאם לתוכנית שאושרה.

לבעלים ולמשתמשים של בנייני דירות יוסדר דיור זמני בצורות רבות, כגון בקרן דיור יישוב מחדש הזמינה; קרן דיור השייכת לנכסי ציבור באזור; רכישת דיור מסחרי או השקעה בקרן דיור יישוב מחדש בבניין באמצעות הון תקציבי מקומי או הון מקרן השקעות פיתוח, קרן פיתוח דיור מקומית (אם קיימת). בנוסף, ניתן גם לשלם לבעלים עבור ארגון דיור משלהם.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html