אתגרי נדל"ן במחסנים לנוכח גל הירידה בתעשיית הלוגיסטיקה

[מודעה_1]

מבט על פוטנציאל לטווח ארוך

על פי דו"ח של Savills Vietnam, הביקוש לשטחי לוגיסטיקה בעולם רשם מגמת ירידה, בין היתר עקב הירידה בהזמנות ובנפח העסקאות העולמי. הצרכנים מהדקים את הוצאותיהם והביקוש מופנה בעיקר למוצרים ושירותים חיוניים. דבר זה מוביל גם לנפח נמוך של סחורות מיוצרות וסחורות מועברות, מה שיוצר בתורו עלייה בשיעור הריקנות במחסנים, במיוחד בשווקים עם יתרונות נמליים כמו לוס אנג'לס ושנגחאי.

בינתיים, רוב השווקים הגלובליים חוו האטה בביקוש ללוגיסטיקה לאחר הגאות של השנים האחרונות. ההבדל בנוף הביקוש נתפס כגורם חשוב בקביעת סיכויי הצמיחה בשכר הדירה בתקופה הקרובה.

דו"ח סאבילס על השקעות לוגיסטיות עולמיות במחצית הראשונה של 2023 מראה גם כי שווקים רבים רשמו היצע לוגיסטי חדש בתקופה האחרונה. לדוגמה, בארה"ב, כ-20 מיליון מ"ר הושלמו ונכנסו לשוק במחצית הראשונה של 2023. שוק מדריד צפוי לרשום יותר ממיליון מ"ר של שטחי מחסן בשנת 2023, שווה ערך לכ-9% מההיצע הנוכחי. היצע חדש צפוי להעלות את שיעור המשרות הפנויות.

עם זאת, בבחינה מעמיקה יותר של גורמים אלה, ניתן לראות כי שיעור המשרות הפנויות עדיין אינו ברמה מדאיגה, שכן המדדים טרם ירדו לרמות היסטוריות. דו"ח סאבילס מראה גם כי למשקיעים עדיין יש ציפיות אופטימיות יותר לשוק הלוגיסטיקה באסיה- פסיפיק .

אתגרי מחסני נדל — המשקיעים נותרו אופטימיים לגבי שוק אסיה- פסיפיק .

באופן ספציפי, בעוד שסך ההשקעות במגזר הלוגיסטיקה ברבעון השני של 2023 בשוק האירופי כולו ירד ב-50% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, באסיה-פסיפיק, סך ההשקעות רשמה ירידה קלה בלבד של כ-14%. משקיעים עדיין שומרים על עניין רב באסיה, שווקים בעלי גורמים מהותיים התומכים בצמיחה ארוכת טווח ומנצלים את הביקוש הגובר לנדל"ן לוגיסטי ולנדל"ן למחסנים.

לדוגמה, בשוק היפני, לוגיסטיקה ממשיכה להיות פלח המושך משקיעים, במיוחד משקיעים זרים המעוניינים להיכנס ליפן. באופן דומה, גם השוק ההודי פעיל למדי כאשר שיעור הספיגה של אספקה לוגיסטית חדשה ברבעון השני של 2023 הגיע ל-40-50% הודות למדיניות התומכת בפעילויות ייצור כגון תוכנית התמריצים המקושרת לייצור (PLI). עובדה זו גרמה למשקיעים לשמור על אופטימיות ולחפש הזדמנויות נוספות להרחבת רשתות ההפצה שלהם בערים אחרות במדינה זו.

באופן כללי, קיימות נותרה שיקול מרכזי בכל משא ומתן בין משכיר לשוכר, במיוחד בשווקים מפותחים. נכסים מושכרים לוגיסטיים צריכים לעמוד בדרישות אופטימיזציה אנרגטית וכן להבטיח התחייבויות ESG של עסקים. אלה נחשבים לגורמים בסיסיים שהופכים את הפרויקט לאטרקטיבי ומביאים יתרונות תחרותיים בהחלטות שכירות עתידיות.

וייטנאם צריכה לנצל את ההזדמנות

בווייטנאם, ענף הלוגיסטיקה צמח מאוד הודות לצמיחת המסחר האלקטרוני. דו"ח המסחר האלקטרוני של וייטנאם לשנת 2023 שפורסם על ידי מחלקת המסחר האלקטרוני והכלכלה הדיגיטלית מראה כי הכנסות המסחר האלקטרוני הקמעונאי בווייטנאם בשנת 2022 הגיעו ל-16.4 מיליארד דולר, המהוות 7.5% מכלל המכירות הקמעונאיות של סחורות ושירותי צריכה במדינה. ההערכה היא כי הכנסות המסחר האלקטרוני של וייטנאם בשנת 2023 יגיעו ל-20.5 מיליארד דולר, המהוות כ-8% מכלל המכירות הקמעונאיות של סחורות ושירותי צריכה במדינה.

למרות ההתפתחות החזקה, הלוגיסטיקה בווייטנאם עדיין מרוכזת בעיקר בשווקים גדולים. זוהי הזדמנות למשקיעים במגזר זה לספק מקור אספקה שיעמוד בביקוש הגובר ללוגיסטיקה.

לדברי מר תומאס רוני, מנהל בכיר, שירותי ייעוץ נדל"ן, Savills Hanoi, שוק הלוגיסטיקה עדיין לא מיצה את מלוא הפוטנציאל שלו. ההיצע לא באמת עמד בביקוש, מה שדורש ממשקיעים להיות גמישים בהכנסת מודלים חדשים ובאופטימיזציה של שטחי המחסן הזמינים.

בניתוח הביקוש ללוגיסטיקה, אמר מומחה זה כי תעשיית המסחר האלקטרוני זקוקה לשטחי מחסן גדולים לאחסון פריטים רבים וכן להתקנת מערכות לתמיכה בפעילויות ליקוט ואריזה. בנוסף, יצרנים בינלאומיים עם מוצרים בעלי ערך מוסף גבוה מצפים שיהיה להם שטח מחסן לאחסון סחורות לאחר הייצור.

למעשה, היצע שטחי המחסנים בשוק הוייטנאמי, במיוחד בצפון, עדיין אינו גדול. לכן, משקיעים יכולים לשקול מחסנים רבי קומות או מחסני נמל חכמים.

"וייטנאם מתפתחת כאחד ממרכזי הייצור המובילים בעולם עם סביבת השקעה משופרת והולכת והסכמי סחר גדולים שנחתמו. דבר זה הפך את שוק התעשייה הוייטנאמי לאטרקטיבי יותר עבור תיקי השקעות של חברות בינלאומיות גדולות ובעלות מוניטין. השקעה בתשתיות ובמערכות לוגיסטיקה תחזק בו זמנית את שרשרת האספקה עבור חברות ייצור."

"בנוסף לכך, התחזית החיובית של תעשיית המסחר האלקטרוני והעלייה המתמשכת בביקוש למשלוח מהיר מבטיחים להיות הבסיס להתפתחות נוספת של שוק הלוגיסטיקה בתקופה הקרובה עם מודלים תפעוליים יעילים ואופטימליים יותר", אמר מר תומאס רוני.

[מודעה_2]
מָקוֹר