מצב נוכחי של פרויקטים באזורים עירוניים בתאן הואה - ליקויים מיכולת המשקיעים ועד לניהול המדינה (חלק 1): 7 שנים של המתנה לספרים אדומים

(Baothanhhoa.vn) - במהלך השנים האחרונות, אלפי משקי בית באזורים עירוניים חדשים בעיר טאנה הואה הוציאו מיליארדי דונג על רכישת קרקעות ובניית בתים מרווחים, אך טרם קיבלו אישורי זכות שימוש בקרקע (GCNQSDD או ספרים אדומים). החל משלב 1 של MBQH 2125 ועד לסדרה של פרויקטים "תלויים" ספרים אדומים, התמונה של ניהול עירוני חושפת ליקויים רבים. הגיע הזמן לפתרונות חזקים ופורצי דרך כדי לסיים את המצב הזה, ולפתוח כיוון לפיתוח עירוני בר-קיימא, תרבותי ואנושי יותר.

Báo Thanh Hóa•29/04/2025

פינה של אזור המגורים ב-MBQH 2125 שלב 1, רובע דונג ווה, העיר טאנה הואה. צילום: PV

סיפורים מהאפליקציות

במרץ 2025, עיתון Thanh Hoa קיבל עצומה ממשקי בית המתגוררים ב-MBQH 2125 שלב 1 (השייכים לפרויקט הדיור והפארק הירוק באזור העירוני הדרומי של העיר Thanh Hoa, רובע דונג וה, העיר Thanh Hoa ).

אחת העצומות מתחילה במילים: "זוהי הפעם הרביעית שאנו שולחים עצומה לרשויות הרלוונטיות בנוגע למשקיע של שלב 1 בפרויקט MBQH 2125 על אי הנפקת ספרים אדומים; תגובת המשקיע של שלב 1 בפרויקט MBQH 2125 והרשויות הרלוונטיות אינה משביעת רצון, ומראה סימנים של עיכוב והימנעות מרצונותיהם הלגיטימיים של משקי הבית."

ידוע כי שלב 1 של פרויקט MBQH 2125 הוא אחד מפרויקטי הפיתוח העירוניים הגדולים בעיר טאנה הואה, בשטח של ^{82,188.8 מ"ר} , הכולל 633 מגרשים (85 מגרשים של וילות, 548 מגרשים סמוכים). חברת הנדל"ן המשותפת של האנוי הואנג ג'יה היא היחידה הזוכה במכרז זכויות השימוש בקרקע עבור הפרויקט (על פי החלטה מס' 2939/QD-UBND מיום 2 באוגוסט 2018 של הוועדה העממית של מחוז טאנה הואה). החברה מילאה את התחייבויותיה הכספיות בנוגע לדמי שימוש בקרקע וקיבלה תעודת זכות שימוש בקרקע. משרד משאבי הטבע והסביבה (כיום משרד החקלאות ומשאבי הטבע) תיאם עם היחידות הרלוונטיות כדי לארגן את מסירת הקרקע בשטח לחברת הנדל"ן המשותפת של האנוי הואנג ג'יה מאז 2019.

למרות שהמדינה העניקה אישורי זכות שימוש בקרקע למשקיע בפרויקט, משקי בית שרכשו קרקע באתר זה טרם קיבלו את הספרים האדומים. מצב זה הפך לדאגה ודאגה עבור משקי בית רבים, משום שגם זכויות נלוות רבות מושפעות.

גב' NHA, תושבת MBQH 2125 שלב 1, אמרה: "נפגשנו פעמים רבות וביקשנו מהמשקיע להמשיך בהליכים להנפקת ספרים אדומים למשקי בית שקנו קרקע, אך הם לא נענו. מגורים בלב אזור עירוני שוקק חיים של העיר ועדיין חוסר ספר אדום השפיעו רבות על חייהם ופעילותם של האנשים, כמו חוסר היכולת לרשום לידה, נישואין או לימודים במחלקה."

משפחתה של גב' LTG היא אחת ממשקי הבית שקנו קרקע בשלב 1 של MBQH 2125 בצורת "חוזה הלוואה" ובנו בית בשנים 2022-2023. ביתה הוא גם אחת מדירות רבות שנבנו בצורה שגויה בהשוואה לתכנון שנקבע. בחזית הבית אין 4 קומות וקומה עליונה אחת, ובחלק האחורי אין מקום פנוי. גב' ג'. שיתפה: "באזור זה, רוב הבתים שנבנו לפני 2024 אינם מתוכננים לפי המודל שאושר, מכיוון שבאותה תקופה הם פשוט קנו קרקע ובנו, ללא כל הדרכה, פיקוח או תזכורות מצד המשקיע. משקי בית רבים מודאגים כעת, תכנון הבית וצפיפות הבנייה אינם נכונים, האם תהיה דרך להתגבר על כך בעתיד על ידי השלמת הבקשה לספר האדום? מכיוון שבתים ללא ספר אדום, זכויות רבות של משתמשי הקרקע מוגבלות גם כן, הם אינם יכולים למשכן כדי ללוות מהבנק, ואם הם רוצים לעבור למקום נוח יותר לעבודה, הם צריכים לדחות את זה!"

סוגיות משפטיות ואחריות

נחזור לסיפור המשפטי של פרויקט MBQH 2125 שלב 1, אולי לב הבעיה נובע מהאופן שבו המשקיע מיישם את הפרויקט. על פי התקנות, בפרויקט MBQH 2125 שלב 1, על המשקיע להשלים את כל פריטי הבנייה של הבית הגולמי בהתאם לתכנון שאושר על ידי הרשות המוסמכת לפני שניתן יהיה למכור אותו ללקוחות, אך המציאות שונה לחלוטין.

העיר טאנה הואה מבט מלמעלה. צילום: PV

"מיד לאחר הזכייה במכרז זכויות השימוש בקרקע, מכיוון שלא היה מימון לבניית בית גולמי, חברת המניות המשותפת של האנוי רויאל ריאל אנדרטאות, בתיאום עם חברת המניות המשותפת של קבוצת פרוספריטי השקעות וייטנאם, לא בנתה בית גולמי, אך בהתבסס על הצורך של הלקוחות לרכוש קרקע לבניית בתים, הם התייעצו עם הלקוחות לגבי מכירת קרקע באמצעות 'חוזה הלוואה'. חוזה הלוואה זה דורש סודיות מידע", שיתף משק בית שרכש קרקע באתר זה.

חלק ממשקי הבית הוסיפו: "על פי ההסכם עם הלקוח, מספר המגרש של 'חוזה ההלוואה' הוא מספר המגרש ומספר החוב של מגרש הקרקע בפרויקט. לקוחות שישלמו את הסכום המלא כפי שסוכם יקבלו מסמכים מהמשקיע, לרבות: חוזה הלוואה, פרוטוקול מסירת הקרקע, התחייבות לבניית הבית בהתאם לשרטוטי התכנון עם מסמכים מצורפים כדי שהלקוח יוכל לבנות את הבית בעצמו. כאשר הלקוח יסיים לבנות את הבית הגולמי, המשקיע יקבל וימשיך בצעדים ליצירת חוזה מכירה וביצוע הליכים להנפקת ספר אדום ללקוח."

זוהי צורה נפוצה למדי של "עקיפת החוק", במקום לבנות בית גולמי ולמכור את הבית המוגמר, המשקיע מוכר קרקע לאנשים באמצעות "חוזה הלוואה", ואז מאפשר לאנשים לבנות את ביתם בעצמם. מצב זה מוביל לשתי השלכות עיקריות וקלות לזיהוי, והן שלאנשים אין מסמכים משפטיים מלאים על מכירת הקרקע עם המשקיע, אין להם בעלות על הקרקע ששילמו עבורה; בגלל ניהול רופף, משקי בית רבים אינם עומדים בדרישות בניית בתים בהתאם לתכנון עירוני שאושר, מה שמוביל לתוצאות רבות בהמשך.

"מיד לאחר הזכייה במכרז זכויות השימוש בקרקע, מכיוון שלא היה מימון לבניית בית גולמי, חברת המניות המשותפת של האנוי רויאל נדל"ן, בתיאום עם חברת המניות המשותפת של קבוצת פרוספריטי השקעות וייטנאם, לא בנתה בית גולמי, אלא בהתבסס על צרכי הלקוחות לרכוש קרקע למגורים, התייעצה עם לקוחות לגבי מכירת קרקע באמצעות "חוזה הלוואה". חוזה הלוואה זה דורש סודיות מידע",...

זוהי צורה נפוצה למדי של "עקיפת החוק". במקום לבנות בית גולמי ולמכור את הבית המוגמר, המשקיע מוכר קרקע לאנשים באמצעות "חוזה הלוואה", ואז מאפשר לאנשים לבנות את ביתם...

גב' ל.ט. ט., תושבת MBQH 2125 שלב 1, אמרה: "בהתחלה, כאשר לקוחות החלו לבנות בתים, המשקיע לא בדק ופיקח, ולכן משקי בית רבים בנו בתים באופן שרירותי לפי התכנון שלהם, מבלי לפעול לפי שרטוטי התכנון הכלליים. בשנים האחרונות הפיקוח היה מחמיר יותר, לקוחות בנו לפי התכנון שאושר. יתר על כן, כל משק בית בעת תחילת הבנייה חייב לשלם מקדמה של 100 מיליון וונד כדי להתחייב לבנייה לפי התכנון ו-30 מיליון וונד עבור ניהול ופיקוח הפרויקט."

צפיפות האוכלוסייה של MBQH 2125 שלב 1 צפופה למדי עד כה. תצפיותיו של הכתב בכמה שורות של בתים באתר מראות שחלק ממשקי הבית בונים לפי התכנון, חלקם בונים לפי התכנון הלא נכון. מה שמשקי בית רבים מודאגים לגביו הוא האם הבית נבנה לפי התכנון הנכון או לא, מתי משקי הבית הרוכשים קרקע באתר זה יקבלו רישום אדום? "אנו מודאגים כי שמענו שהמשקיע לא מבצע את ההליכים להענקת רישום אדום ללקוחות מכיוון שהוא כבר לא מנהל את כל הרישום האדום, האם ייתכן שנכסי משקי הבית ייפגעו?" - תהתה גב' NTT, תושבת.

תחת לחץ מהעתירה מהעם ובהנחיית ועדת העם המחוזית, בפברואר 2025, הגיבה חברת הנדל"ן המלכותית של האנוי בכתב. בדיווח רשמי מס' 03/CV-HNHG מיום 10 בפברואר 2025 וב-04/CV-HNHG מיום 14 בפברואר 2025, הצהירה החברה: "עד כה, החברה השלימה בניית 570 מגרשים מתוך סך של 633 מגרשים שזכו במכרז והיא ממשיכה להשקיע בבניית 63 מגרשים הנותרים. "באשר לגיוס הון באמצעות 'חוזי הלוואה', החברה סבורה שמדובר בפעילות חוקית, המבוססת על סעיף 3, סעיף 7 לחוק המפעלים 2020. באשר לעיכוב בהתקדמות, החברה האשימה "גורמים רבים, סובייקטיביים ואובייקטיביים כאחד, במיוחד במצב בו מגפת הקורונה נמשכת, ומשפיעה רבות על הכלכלה הוייטנאמית בכלל ועל החברה בפרט". ראוי לציין כי החברה התחייבה: "היא צפויה להשלים את הנפקת אישורי זכות שימוש בקרקע למשקי בית זכאים ברבעון השני של 2025."

פרויקט MBQH 2125 שלב 1 הוא דוגמה אופיינית לליקויים בניהול פרויקטים עירוניים בתאן הואה. העובדה שהמשקיע לא בנה את הבתים הגולמיים בהתאם לתכנון שאושר, אלא השתמש בצורה של "מכירת קרקעות" באמצעות חוזי הלוואה למשקי בית לבניית בתים משלהם, תוך היעדר פיקוח וניהול במהלך תהליך הבנייה, הובילה לתוצאות רבות. 7 שנים מאז תחילת הפרויקט, אנשים קנו קרקעות והתיישבו, אך עד כה, לאחר הצעות ועצומות רבות, הם לא קיבלו את הספר האדום, מה שהוביל לזעם ציבורי.

התחייבותו האחרונה של המשקיע להשלים את הנפקת הספרים האדומים ברבעון השני של 2025 היא איתות חיובי, אך נדרש פיקוח הדוק מצד הרשויות כדי להבטיח יישום בהתאם למפת הדרכים שנקבעה, שיתרום לפתרון הבעיות בשלב 1 של MBQH 2125. ממצב זה, סוכנויות ניהול המדינה צריכות פתרונות דרסטיים יותר בניהול סדר הבנייה ובעיות אחרות בפרויקטים חדשים באזורים עירוניים, תוך הימנעות ממצבים דומים בעתיד.

טו דונג - וייט הואנג

שיעור 2: פרויקטים של "שיבוט" של MBQH 2125 שלב 1

מקור: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm