'पुनर्जीवित' परियोजनाएं रियल एस्टेट बाजार के लिए आपूर्ति का एक महत्वपूर्ण स्रोत हैं

महोदय, बहुत से लोग आश्चर्य करते हैं कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में , खासकर भूमि, आवास और अचल संपत्ति पर तीन कानूनों के लागू होने के बाद, अचल संपत्ति की कीमतें लगातार क्यों बढ़ रही हैं। आप इस मुद्दे को कैसे समझाएँगे?

हाल के दिनों में, खासकर बड़े शहरों में, रियल एस्टेट की कीमतों में तेज़ी से हो रही बढ़ोतरी के कई कारण हैं। हालाँकि, जिस कारण पर सबसे ज़्यादा सहमति होगी, वह है आपूर्ति की कमी और माँग-आपूर्ति के बीच असंतुलन, खासकर मध्य क्षेत्र में औसत कीमतों वाले अपार्टमेंट और ज़मीन के छोटे प्लॉट।

जब भूमि कानून, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यापार कानून 1 अगस्त से प्रभावी हो चुके हैं, तो कीमतों में उतार-चढ़ाव और आपूर्ति की कमी क्यों है?

हमारी राय में, नए कानून लागू होने के तुरंत बाद बिक्री के लिए नई आवासीय परियोजनाओं की संख्या बहुत ज़्यादा नहीं है। कई लोगों को उम्मीद है कि आपूर्ति ज़्यादा होगी, लेकिन यह निष्पक्ष रूप से आकलन करना ज़रूरी है कि हालाँकि नए नियम बहुत खुले और उचित हैं, लेकिन ये केवल नई लागू की गई आवासीय परियोजनाओं पर ही लागू होते हैं। इन परियोजनाओं को कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी करनी होती हैं और कानून लागू होने के तुरंत बाद इन्हें बिक्री के लिए नहीं खोला जा सकता।

दूसरी ओर, आवास परियोजनाएँ विभिन्न कारणों से रुकी हुई हैं, जैसे: गलत निवेशक का चयन, भूमि संबंधी नियमों का पालन न करना, आदि, इसलिए फिलहाल कोई समाधान नहीं है। इसलिए पुरानी परियोजनाएँ अभी भी नई नीतियों के समाधान की "प्रतीक्षा" में हैं। "बाधित" परियोजनाएँ, क्योंकि उनका समाधान नहीं हुआ है, बाज़ार के लिए आपूर्ति उत्पन्न नहीं कर पाई हैं।

दूसरा, "इनपुट" लागत में वृद्धि से भूमि की कीमतों में वृद्धि होती है। वर्तमान में, स्थानीय लोग भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि मूल्य सूची को समायोजित कर रहे हैं। उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी ने 21 अक्टूबर को भूमि मूल्य सूची जारी की, जिसमें 2020 की भूमि मूल्य सूची की तुलना में, कई क्षेत्रों में पुरानी कीमत 3 से 11 गुना तक बढ़ गई, जैसे कि कू ची जिले में; होक मोन में 2 से 11 गुना अधिक... भूमि मूल्य सूची में वृद्धि से लोगों के लिए भूमि की लागत (भूमि कर, प्रमाण पत्र जारी होने पर भूमि उपयोग शुल्क, भूमि उपयोग उद्देश्य रूपांतरण शुल्क...) में भी वृद्धि होगी।

व्यवसायों के लिए, हालाँकि परियोजना भूमि की कीमतों का निर्धारण भूमि मूल्य सूची पर आधारित नहीं है, नए नियमों के साथ, निवेश परियोजनाओं के लिए निर्धारित भूमि उपयोग शुल्क पहले से कम नहीं होगा। विशेष रूप से साइट क्लीयरेंस के लिए उच्च मुआवज़ा लागत के संदर्भ में, जब जिस व्यक्ति की भूमि वापस ली जाएगी, उसे पहले से अधिक लाभ मिलेगा।

तीसरा कारण यह है कि रियल एस्टेट में सट्टेबाजी का चलन अभी भी लोकप्रिय है। यह पुष्टि करना मुश्किल नहीं है कि लोग अभी भी ज़मीन में निवेश करना चाहते हैं क्योंकि इसमें ज़्यादा मुनाफ़ा होता है। कुछ लोग सोचते हैं कि ज़मीन संपत्ति रखने का एक अच्छा ज़रिया है। यह बात निवेशकों और ज़मीन खरीदने वालों, दोनों के लिए सही है। यह लोकप्रिय कहावत "जीवन भर का कारोबार ज़मीन के एक टुकड़े से होने वाले मुनाफ़े के बराबर नहीं होता" आज भी सच है।

अटकलें अचल संपत्ति की कीमतें "बढ़ाने" के हथकंडे भी अपनाती हैं। आसमान छूती कीमतों वाली नीलामी और फिर जमा राशि रद्द होने से बाजार की जानकारी बाधित होती है, जैसे कि थान ओई, होई डुक... और यहाँ तक कि हाल ही में हा डोंग में भी 262 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की बोली लगाकर पिछली नीलामियों के रिकॉर्ड तोड़ दिए गए। इन कीमतों "बढ़ोतरी" का नतीजा यह होता है कि बाजार की जानकारी बाधित हो जाती है और खरीदार कीमतों के "भ्रम" में फंस जाते हैं।

क्या आपको लगता है कि स्थानीय स्तर पर भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने से बाजार में अचल संपत्ति हस्तांतरण की कीमतें बढ़ जाएंगी?

हमारी राय में, स्थानीय भूमि मूल्य सूचियों का समायोजन एक वस्तुपरक आवश्यकता है। पूर्व में विनियमित भूमि मूल्य सूचियाँ भूमि भूखंडों के वास्तविक मूल्य को नहीं दर्शाती हैं। इसलिए, भूमि मूल्य सूचियों का समायोजन और शीघ्र लागू होना आवश्यक है और इससे बाज़ार को पारदर्शी और स्थिर बनाने में मदद मिलती है, और कई वर्षों से चली आ रही समस्याओं का समाधान होता है, जैसे: जिन लोगों की ज़मीन वापस ले ली गई है, उनके लिए मुआवज़े की कीमतों की गणना अधिक उचित होगी, जिससे ज़मीन इकट्ठा करने वाले व्यक्तियों और फिर सट्टेबाज़ी के लिए ज़मीन का उद्देश्य बदलने की स्थिति सीमित होगी...

हालांकि, मूल्य सूची में भूमि की कीमतों में वृद्धि से विषयों के कई समूह भी प्रभावित होते हैं, विशेष रूप से ऐसे व्यक्ति जिन्हें भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र जारी करने की आवश्यकता होती है, घरों के साथ भूमि के एक ही भूखंड में कृषि भूमि भूखंडों के भूमि उपयोग उद्देश्य को बदलने का अनुरोध, गैर-कृषि भूमि उपयोग कर, आदि। ये वे विषय हैं जो भूमि मूल्य सूची के समायोजन से नकारात्मक रूप से प्रभावित होंगे क्योंकि भूमि उपयोग की लागत बढ़ जाएगी।

उदाहरण के लिए, भूमि मूल्य सूची में बदलाव से पहले, लोगों को 100 वर्ग मीटर के कृषि भूमि के भूखंड के लिए 1 अरब VND का भुगतान करना पड़ता था क्योंकि इसका उद्देश्य बदल गया था। यदि भूमि मूल्य सूची 2.2 गुना बढ़ जाती है, तो लोगों की भूमि की लागत 2.2 अरब VND बढ़ जाएगी। पंजीकरण शुल्क और गैर-कृषि भूमि उपयोग करों की लागत भी बढ़ जाएगी।

इससे संवेदनशील लोग प्रभावित होंगे, विशेष रूप से वे लोग जो लम्बे समय से बिना प्रमाण पत्र दिए "निलंबित योजना" वाली भूमि का उपयोग कर रहे हैं, तथा अब प्रमाण पत्र के लिए पात्र हैं, राज्य द्वारा कुछ मामलों में मान्यता दिए जाने पर भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने की लागत पहले की तुलना में बढ़ जाएगी।

सामान्यतः, हम देखते हैं कि जब भूमि मूल्य सूची में, विशिष्ट भूमि मूल्य (इनपुट भूमि मूल्य) बाजार मूल्य के करीब निर्धारित होता है, तो हस्तांतरण भूमि मूल्य (आउटपुट मूल्य) आमतौर पर बढ़ जाता है। इस प्रकार, आपूर्ति में सुधार होने पर भी, अचल संपत्ति की कीमतों को कम समय में "शांत" करना बहुत मुश्किल हो सकता है।

तो, आपकी राय में, आने वाले समय में रियल एस्टेट की कीमतों में अचानक वृद्धि की वर्तमान स्थिति का समाधान क्या है?

रियल एस्टेट की कीमतों को "शांत" करने के लिए, अधिकारियों की ओर से कई समकालिक समाधानों की आवश्यकता है। हालाँकि, कानूनी दृष्टिकोण से, हमारा मानना ​​है कि अल्पकालिक और दीर्घकालिक समाधानों की आवश्यकता है।

अल्पावधि में, सक्षम प्राधिकारी को कानूनी समस्याओं के कारण निलंबित परियोजनाओं से निपटने के लिए एक तंत्र जारी करने पर विचार करना चाहिए। दूसरे शब्दों में, इस प्रकार की परियोजनाओं को निर्णायक रूप से संभालने के लिए नियम होने चाहिए, जिससे उन्हें लागू किया जा सके या पूरी तरह से समाप्त किया जा सके; "निलंबित" परियोजनाओं की वर्तमान स्थिति को अनुमति न दी जाए।

"पुनर्जीवित" परियोजनाएँ आने वाले समय में बाज़ार के लिए आपूर्ति का एक महत्वपूर्ण स्रोत हैं। "अटक" परियोजनाओं की संख्या बहुत अधिक है और बाज़ार की आपूर्ति में बदलाव लाने के लिए इनमें से केवल कुछ ही परियोजनाओं को क्रियान्वित करने की आवश्यकता है। दूसरी ओर, भूमि मूल्य समायोजन के प्रभाव से बचने के लिए, सरकार को परिवारों और व्यक्तियों के भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन सहित भूमि उपयोग शुल्क में छूट और कमी संबंधी नियम जारी करने पर विचार करना चाहिए।

लंबी अवधि में, उन लोगों पर उच्च कर दरें लागू करने पर विचार करना अभी भी एक बुनियादी समाधान है जिनके पास कई संपत्तियां हैं, जो ज़मीन को बंजर छोड़ देते हैं और कम समय में ज़मीन खरीदते-बेचते हैं। यह एकमात्र समाधान नहीं है, बल्कि बाज़ार को नियंत्रित करने के महत्वपूर्ण उपायों में से एक है; यह लोगों द्वारा रियल एस्टेट में निवेश की जाने वाली राशि को सीमित करने में योगदान देता है। बेशक, इस तरह के कर कानून को लागू करने के लिए उचित समय और विधि पर सावधानीपूर्वक शोध की आवश्यकता होती है।

इसके अलावा, सूचना प्रकटीकरण, डिजिटलीकरण को बढ़ावा देना और एक राष्ट्रीय रियल एस्टेट एक्सचेंज (वर्तमान स्टॉक एक्सचेंज का एक रूप) की स्थापना एक स्थायी समाधान हो सकता है। राज्य द्वारा प्रबंधित एक सार्वजनिक सेवा संगठन के मॉडल के तहत संचालित एक राष्ट्रीय रियल एस्टेट एक्सचेंज, जो जनसंख्या और भूमि पर राष्ट्रीय डेटाबेस के साथ एकीकृत हो, वास्तविक लेनदेन मूल्य को नियंत्रित करने में योगदान देगा, जिससे बाजार को पारदर्शी और स्वस्थ बनाने में मदद मिलेगी।

आपका बहुत-बहुत धन्यवाद!

स्रोत: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040