क्या रिंग रोड 4 के निर्माण कार्य शुरू होने से हनोई के रियल एस्टेट बाजार में उछाल आएगा?

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85,813 बिलियन वीएनडी से अधिक के कुल निवेश के साथ, 112.8 किलोमीटर की लंबाई में फैली और तीन प्रांतों और शहरों - हनोई , हंग येन और बाक निन्ह से गुजरने वाली कैपिटल रीजन रिंग रोड 4 का निर्माण 25 जून को शुरू हुआ।

इसके लगभग तुरंत बाद, आसपास के क्षेत्र में रियल एस्टेट बाजार में तेजी आ गई।

मे लिन्ह जिले के रियल एस्टेट ब्रोकर श्री ट्रान वान आन के अनुसार, जून के अंत से मे लिन्ह में परियोजनाओं में रुचि रखने वाले ग्राहकों की संख्या में फिर से वृद्धि हुई है। श्री आन को प्रतिदिन कीमतों के बारे में पूछताछ और परियोजनाओं को देखने के अनुरोध वाले फोन आते हैं। हालांकि, ग्राहक केवल उन्हीं परियोजनाओं में रुचि रखते हैं जिनके कानूनी दस्तावेज मजबूत हों, कीमतें उचित हों और जिन पर भारी छूट मिल रही हो।

" पिछले सप्ताहांत मैंने मे लिन्ह में दो आस-पास के भूखंड दो निवेशकों को बेच दिए। साल की शुरुआत से अब तक बाजार लगभग ठप्प पड़ा था, लेकिन रिंग रोड 4 परियोजना का निर्माण शुरू होने के बाद से बाजार में लेन-देन शुरू हो गया है। पहले जितनी चहल-पहल तो नहीं है, लेकिन इसमें निश्चित रूप से तेजी आई है ," श्री आन ने बताया।

मे लिन्ह में एक परियोजना का वितरण कर रही डाट ज़ान नॉर्दर्न वियतनाम कंपनी के एक कर्मचारी श्री हाई के अनुसार, पहले वे प्रति माह केवल 1 या 2 प्लॉट बेचते थे, लेकिन रिंग रोड 4 परियोजना शुरू होने के बाद के सप्ताह में, कंपनी ने प्रति सप्ताह 7-8 प्लॉट बेचे।

रिंग रोड 4 और रेडियल मार्गों को जोड़ने वाले इंटरचेंज का परिप्रेक्ष्य दृश्य। (फोटो: प्रबंधन बोर्ड)।

रिंग रोड 4 के अलावा, श्री हाई ने कहा कि इस परियोजना के पास पहले से ही भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र, पूर्ण बुनियादी ढांचा मौजूद है, और वर्तमान कीमत बहुत अधिक नहीं बढ़ाई जा रही है, जो 30-40 मिलियन वीएनडी/मी2 है, साथ ही उन ग्राहकों के लिए 19%/वर्ष तक की छूट भी है जो जल्दी भुगतान करते हैं और उत्पाद मूल्य के 10% के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं।

सोशल मीडिया पर रियल एस्टेट ग्रुप्स में रिंग रोड 4 के पास जमीन बिक्री की जानकारी लगातार सामने आ रही है। उदाहरण के लिए, एक ब्रोकर ने लिखा: “ अपने निवेश को दोगुना या पांच गुना करने का सुनहरा अवसर सचमुच मौजूद है। रिंग रोड 4 परियोजना का निर्माण कार्य आधिकारिक तौर पर शुरू हो चुका है। सोंग फुओंग – होआई डुक में रिंग रोड 4 के ठीक बगल में, थांग लॉन्ग बुलेवार्ड से 2 किमी दूर स्थित जमीन की कीमत मात्र 20 लाख VND/m2 से शुरू है। 50 साल से बागवानी के लिए आरक्षित जमीन का उपयोग परिवर्तन होना बाकी है। स्वामित्व विलेख नए मालिक को हस्तांतरित कर दिया गया है। मुझसे तुरंत संपर्क करें …”

या: " लगभग 50 लाख VND से थोड़ा अधिक, रिंग रोड 4 के ठीक बगल में, इतनी चौड़ी कि तीन कारें आराम से गुजर सकें। मालिक के नाम पर टाइटल डीड।" या: "पैसे की जरूरत है इसलिए रिंग रोड 4 परियोजना के पास एक बेहद खूबसूरत प्लॉट बेच रहा हूँ, वर्गाकार आकार का, पीछे से चौड़ा, घर या व्यवसाय बनाने की संभावना है ।"

बिक्री कीमतों के संबंध में, कई दलालों और निवेशकों का कहना है कि देश भर के कई प्रमुख क्षेत्रों में अत्यधिक सट्टा वाले भूमि बाजारों की तुलना में, जहां कीमतों में 20-40% की गिरावट देखी गई है, राजधानी क्षेत्र के रिंग रोड 4 के पास के क्षेत्रों में भूमि की कीमतों में सबसे कम गिरावट देखी जा रही है, जो भूमि उछाल के चरम की तुलना में 10-15% तक है।

Batdongsan.com.vn के अनुसार, जून 2023 तक, मे लिन क्षेत्र और हा फोंग, सिएन्को 5 आदि जैसे कुछ शहरी क्षेत्रों में, प्रमुख स्थानों पर भूमि की कीमतों में अपने उच्चतम स्तर की तुलना में लगभग 15% की गिरावट देखी गई, जो आमतौर पर 45-55 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच थी। हा डोंग में, हनोई रिंग रोड 4 परियोजना से लाभान्वित होने वाले स्थानों, जैसे कि येन न्गिया भूमि भूखंडों में भी, कीमतों में लगभग 63-70 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से घटकर 58-63 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के सामान्य दायरे में आ गईं।

इस बीच, सिएन्को 5 और रिंग रोड 4 के चौराहे के पास स्थित कु खे क्षेत्र (थान्ह ओई) में, जमीन की कीमतें 55-60 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर पर बनी हुई हैं, जो 2022 के अंत की तुलना में लगभग 10-12% की गिरावट है। बिन्ह मिन्ह में जमीन के भूखंड 40 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर पर बेचे जा रहे हैं, जो जमीन की कीमतों में उछाल के चरम की तुलना में लगभग 5-10 गुना की गिरावट है।

गौरतलब है कि डैन फुओंग में टैन लैप रोड के किनारे स्थित संपत्तियों की कीमतें अभी भी 48-55 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच बनी हुई हैं, लेकिन पिछले साल के मध्य की तुलना में इसमें 3 से 6 गुना गिरावट आई है। टैन होई रोड के किनारे स्थित जमीन की कीमतों में भी लगभग 5 गुना गिरावट आई है, जो लगभग 50 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंच गई है।

इस बात की संभावना कम ही है कि यह "दीवानगी" दोबारा लौटेगी।

विशेषज्ञों के अनुसार, भले ही रिंग रोड 4 परियोजना शुरू हो चुकी है, लेकिन इस क्षेत्र के आसपास की रियल एस्टेट में एक और उछाल या विकास की नई लहर आने की संभावना नहीं है।

वीटीसी न्यूज से बात करते हुए, दात ज़ान उत्तरी वियतनाम रियल एस्टेट एंड सर्विसेज जॉइंट स्टॉक कंपनी (दात ज़ान उत्तरी वियतनाम) के महाप्रबंधक श्री वू कुओंग क्वेयेट ने कहा कि रिंग रोड की कनेक्टिविटी न केवल हनोई के भीतर बल्कि बाक निन्ह, बाक जियांग , हंग येन आदि प्रांतों के बीच भी बहुत अच्छी है।

रिंग रोड 3 के आसपास की परियोजनाएं लगभग पूरी तरह से भरी हुई हैं, जबकि जनसंख्या तेजी से बढ़ रही है और हनोई में प्रवासियों का भारी संख्या में आगमन हो रहा है। इसलिए, रिंग रोड 4 के आसपास रियल एस्टेट के विकास की संभावनाएं बहुत अधिक हैं, लेकिन कीमतों में अचानक वृद्धि मुश्किल है, क्योंकि यह बुनियादी ढांचे के विकास पर निर्भर करती है।

श्री क्वेट ने भविष्यवाणी करते हुए कहा, " वर्तमान बाजार काफी सुस्त है। रिंग रोड 4 के आसपास रियल एस्टेट की कीमतों में पहले तेजी से वृद्धि हुई थी, और निवेशक फिलहाल सुरक्षित निवेश विकल्पों की तलाश में हैं, इसलिए इस समय बाजार में उछाल आना मुश्किल है। रिंग रोड 4 के पूरा होने के बाद इस क्षेत्र में रियल एस्टेट की कीमतों को बढ़ने और स्थिर होने में 2-3 साल लगेंगे।"

हनोई रियल एस्टेट क्लब के उपाध्यक्ष श्री गुयेन थे डिएप के अनुसार, यह बड़े रियल एस्टेट निवेशकों और व्यवसायों के लिए एक अवसर है। रियल एस्टेट बाजार में मौजूदा कठिनाइयों के बावजूद, रणनीतिक दृष्टि और स्थिर पूंजी वाले कुछ बड़े व्यवसायों के लिए, रिंग रोड 4 क्षेत्र के आसपास परियोजनाएं विकसित करने का यह आदर्श समय है।

" एक बार जब कुछ व्यवसाय इस 'प्रतियोगिता' में शामिल हो जाएंगे, तो उस क्षेत्र में बुनियादी ढांचा विकसित होगा, जिससे अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि होगी। इसके साथ ही, अन्य व्यवसाय भी 'इसका अनुसरण' करेंगे, जिससे रिंग रोड 4 के आसपास के प्रमुख स्थान हनोई और उन प्रांतों में अचल संपत्ति के 'हॉट स्पॉट' बन जाएंगे, जहां से परियोजनाएं गुजरती हैं ," श्री डिएप ने टिप्पणी की।

श्री डिएप ने यह भी भविष्यवाणी की कि आवास और निवेश की उच्च मांग जारी रहने के साथ, अर्थव्यवस्था में सुधार होना केवल समय की बात है, खासकर जब उस क्षेत्र में बुनियादी ढांचा व्यापक रूप से विकसित हो जाएगा। विशेष रूप से, संशोधित भूमि कानून और अनुकूल नीतिगत तंत्र रिंग रोड 4 के किनारे अचल संपत्ति की कीमतों को फिर से बढ़ाने में मदद करेंगे। इससे शहर के पूर्वी और पश्चिमी क्षेत्रों में कीमतों का एक नया स्तर भी स्थापित हो सकता है।

अधिक सतर्कतापूर्ण दृष्टिकोण से, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने स्पष्ट रूप से कहा कि बाजार में हलचल मचाने के लिए, "बाजार में हेरफेर करने वाले" अक्सर सकारात्मक जानकारी का सहारा लेकर कीमतें बढ़ाते हैं और जमीन की सट्टेबाजी को बढ़ावा देते हैं। इसलिए, निवेशकों को बेहद सतर्क रहने, बाजार का सावधानीपूर्वक आकलन करने, योजना नियमों और तरलता को समझने की आवश्यकता है ताकि पूंजी के फंसने के जोखिम से बचा जा सके, और दो मूलभूत मुद्दों को समझना आवश्यक है: पहला, कीमतों में वृद्धि की संभावना, और दूसरा, बुनियादी ढांचे के विकास की प्रगति।

“ निवेश करने का निर्णय लेने से पहले, निवेशकों को वर्तमान मूल्य की तर्कसंगतता का आकलन करना चाहिए। निवेशकों को जिन दो कारकों पर विचार करना चाहिए, वे हैं पिछले 1-2 वर्षों में परियोजना का लेनदेन मूल्य और बुनियादी ढांचे के विकास की स्थिति। इसके बाद वे इसकी तुलना पूरे बाजार की औसत मूल्य उतार-चढ़ाव दर से कर सकते हैं ताकि वर्तमान मूल्य की तर्कसंगतता का वस्तुनिष्ठ आकलन कर सकें, ” श्री दिन्ह ने कहा।

न्गोक वी

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