वर्तमान परिप्रेक्ष्य में घर खरीदने के लिए धन उधार लेने में कठिनाई

यद्यपि गृह ऋण के लिए कई अधिमान्य ऋण पैकेज उपलब्ध हैं, लेकिन सभी ग्राहक पूंजी उधार लेने के लिए संपार्श्विक और आय की आवश्यकताओं को पूरा नहीं कर पाते हैं।

हो ची मिन्ह सिटी के बिन्ह ट्रुंग वार्ड में लगभग 3.4-3.5 बिलियन वीएनडी की कीमत वाली एक परियोजना में एक अपार्टमेंट खरीदने की आवश्यकता है, लेकिन पिछले कुछ हफ्तों से, श्री मान नाम को अभी भी पूंजी उधार लेने के लिए एक उपयुक्त वाणिज्यिक बैंक नहीं मिला है।

तमाम तरह के प्रोत्साहन, फिर भी घर खरीदने के लिए पैसे उधार लेना मुश्किल

इससे पहले, श्री नाम ने निवेश करने का फैसला करने से पहले परियोजना के स्थान, लेन-देन की कीमत और रहने के माहौल पर कई महीने शोध किया। हालाँकि, वियतकॉमबैंक, एमबी, एचडीबैंक , टीपीबैंक जैसे तरजीही आवास ऋण पैकेज देने वाले 4-5 वाणिज्यिक बैंकों से पूछताछ करने के बाद, केवल एक बैंक ही उस अपार्टमेंट परियोजना की खरीद में सहयोग देने के लिए सहमत हुआ जिसमें उनकी रुचि थी।

कई बैंक तरजीही आवास ऋण पैकेज प्रदान करते हैं, लेकिन शर्तों को पूरा करना अभी भी कठिन है।

"बैंक क्रेडिट अधिकारियों ने कहा कि चूंकि इस परियोजना के पास पिंक बुक नहीं है, इसलिए यह समीक्षा सूची में है और इसने अस्थायी रूप से ऋण देना बंद कर दिया है। वर्तमान में, केवल टीपीबैंक ही ऋण स्वीकार करता है, जिसकी ब्याज दर पहले 12 महीनों में लगभग 6.6%/वर्ष, पहले 18 महीनों में 7.1%/वर्ष और पहले 36 महीनों में 7.9%/वर्ष है। अधिमान्य अवधि के बाद, ब्याज दर मार्जिन को लगभग 3%/वर्ष तक समायोजित किया जाएगा" - श्री नाम ने बताया।

कुछ बैंकों के क्रेडिट अधिकारियों ने ग्राहकों को यह भी "बताया" कि वे उपर्युक्त परियोजना में अपार्टमेंट खरीदने के लिए पैसे उधार लेने हेतु अन्यत्र स्थित अचल संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में इस्तेमाल कर सकते हैं। श्री नाम ने आश्चर्य व्यक्त किया: "हर किसी के पास गिरवी रखने के लिए अचल संपत्ति नहीं होती। अधिकांश उधारकर्ता अक्सर उस अपार्टमेंट को संपार्श्विक के रूप में इस्तेमाल करते हैं जिसे वे खरीदना चाहते हैं।"

यही स्थिति कई ग्राहकों के साथ भी होती है जो उन परियोजनाओं में अपार्टमेंट खरीदने के लिए पैसे उधार लेना चाहते हैं जिनके पास पिंक बुक नहीं है, केवल बिक्री अनुबंध हैं। दरअसल, हाल ही में, अधिकारियों ने पिंक बुक जारी करने में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए काफी प्रयास किए हैं। हालाँकि, अभी भी कई परियोजनाएँ ऐसी हैं जहाँ लोग कई वर्षों से रह रहे हैं, लेकिन उन्हें पिंक बुक जारी नहीं की गई है।

हो ची मिन्ह सिटी के कृषि एवं पर्यावरण विभाग के नवीनतम आंकड़े बताते हैं कि वाणिज्यिक आवास विकास परियोजनाओं में पिंक बुक प्रदान करने की प्रक्रिया में समस्याओं के कारण शहर में अभी भी 81,000 से अधिक अनसुलझे रिकॉर्ड हैं।

घर खरीदने के लिए पूँजी जुटाने में हर किसी को दिक्कत नहीं होती। श्री न्गोक क्वोक (हो ची मिन्ह सिटी के हीप बिन्ह वार्ड में रहने वाले) ने बताया कि वियतकॉमबैंक ने एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए 1.5 अरब से ज़्यादा VND का ऋण दिया है, जिसकी शुरुआती 3 सालों में 5.5%/वर्ष की तरजीही ब्याज दर है, और ऋण अवधि 40 साल तक की है। औसतन, हर महीने, वह 1 करोड़ से ज़्यादा VND का मूलधन और ब्याज चुकाते हैं, जिसके बाद भुगतान की जाने वाली राशि धीरे-धीरे कम होती जाएगी, और तरजीही अवधि के बाद ब्याज दर लगभग 9%/वर्ष हो जाएगी।

"चूँकि मेरी पत्नी और मैं दोनों 35 वर्ष से कम आयु के हैं, इसलिए हम युवा लोगों के लिए तरजीही ऋण पैकेज के पात्र हैं। ऋण आवेदन बहुत जटिल नहीं है, और ऋण अवधि 40 वर्ष तक है, इसलिए हम पूरी तरह आश्वस्त हैं," श्री क्वोक ने कहा।

ध्यान देने योग्य बातें

रिपोर्टर के रिकॉर्ड के अनुसार, सैकोमबैंक, बीआईडीवी, एग्रीबैंक, टीपीबैंक, एचडीबैंक, वीआईबी, एसएचबी, वीपीबैंक, एसीबी जैसे कई वाणिज्यिक बैंक सरकार और स्टेट बैंक की नीतियों के अनुसार, विशेष रूप से युवा ग्राहकों के लिए गृह ऋण उधारकर्ताओं के लिए कई प्रोत्साहन पैकेज शुरू कर रहे हैं।

ये प्रोत्साहन पैकेज मुख्यतः पहले 12 महीनों में लगभग 6%-7%/वर्ष की ब्याज दर पर लागू होते हैं, और अगले 12-36 महीनों के लिए 7.5%-8.5%/वर्ष की दर से लागू होते हैं। उसके बाद, ब्याज दर स्थिर रहेगी, आमतौर पर आधार ब्याज दर की तुलना में लगभग 3%/वर्ष का मार्जिन जोड़कर। यदि ग्राहक ऋण का भुगतान जल्दी कर देते हैं, तो जुर्माना पहले जितना अधिक नहीं होता है, आमतौर पर पहले 1-3 वर्षों में बकाया ऋण का 1%-2.5% होता है।

इसके अलावा, पिछले क्रेडिट पैकेजों की तुलना में अंतर यह है कि कई बैंकों ने ऋण अवधि को 30, 40, यहाँ तक कि 50 साल तक बढ़ा दिया है, जिससे ग्राहकों को मासिक ऋण चुकौती के दबाव को कम करने और दीर्घकालिक वित्तीय योजनाएँ आसानी से बनाने में मदद मिलती है। कुछ बैंक 5-10 साल की मूलधन छूट अवधि भी देते हैं यदि टाउनहाउस खरीदने के लिए ऋण की लाल किताब हो या ऋण मूल्य बड़ा हो, 10-20 बिलियन VND से।

हालांकि, शिनहान बैंक वियतनाम के खुदरा व्यापार प्रभाग के प्रमुख, श्री त्रिन्ह बांग वु ने कहा कि अभी से लेकर साल के अंत तक, गृह ऋण लेने वालों को ब्याज दर के पहलू पर विशेष ध्यान देने की आवश्यकता है। क्योंकि, तीसरी तिमाही के अंत और चौथी तिमाही की शुरुआत में, ऋण की ब्याज दरें अक्सर बढ़ जाती हैं।

"यदि उधारकर्ताओं के पास स्पष्ट योजना है, तो उन्हें सस्ती पूंजी का लाभ उठाने के लिए कम ब्याज दर की अवधि का लाभ उठाना चाहिए। उधारकर्ताओं को ऋण चुकाने की अपनी क्षमता पर विचार करने के लिए वर्ष के अंत में ब्याज दर में वृद्धि की संभावना पर भी विचार करना चाहिए," श्री वू ने सिफारिश की।

वित्तीय विशेषज्ञ डॉ. हुइन्ह ट्रुंग मिन्ह ने कहा कि 2025 और 2026 की दूसरी छमाही में ऋण ब्याज दर का स्तर थोड़ा बढ़ने की संभावना है। उनके अनुसार, घर खरीदारों को अधिमान्य ब्याज दरों की प्रकृति को समझने की ज़रूरत है। बहुत कम ब्याज दरें, जैसे कि 3.99%/वर्ष या 5%/वर्ष, आमतौर पर केवल पहले 6 महीनों से 2 वर्षों के लिए ही लागू होती हैं, जिसके बाद वे फ्लोटिंग ब्याज दरों पर स्विच हो जाती हैं। उस समय, वास्तविक ब्याज दर आधार ब्याज दर और मार्जिन (आमतौर पर अतिरिक्त 3%-4%/वर्ष) के आधार पर तेज़ी से बढ़ सकती है।

श्री मिन्ह ने उद्धृत किया: "उदाहरण के लिए, 2022-2023 की अवधि में, संदर्भ ब्याज दरों में तीव्र वृद्धि के कारण फ्लोटिंग ब्याज दरें 8% से बढ़कर 14%/वर्ष हो गईं - आमतौर पर 1-वर्षीय सावधि जमा ब्याज दर - जिससे ब्याज लागत में 30%-40% की वृद्धि हुई। उधारकर्ताओं को बढ़ी हुई ब्याज दरों के परिदृश्य के तहत ऋण चुकाने की अपनी क्षमता की गणना करने की आवश्यकता है।"

इसके अलावा, उधारकर्ताओं को ऋण अनुबंध की शर्तों पर भी ध्यानपूर्वक विचार करना चाहिए, विशेष रूप से समय से पहले भुगतान पर लगने वाले जुर्माने (आमतौर पर बकाया ऋण का 1%-5%) और ऋण बीमा तथा समय से पहले ऋण वसूली जैसी अनिवार्य आवश्यकताओं पर। घर खरीदारों को सबसे उपयुक्त पैकेज खोजने के लिए कम से कम 3 बैंकों से परामर्श करना चाहिए।

डॉ. मिन्ह ने कहा, "उधारकर्ताओं को अचल संपत्ति से संबंधित कानूनी जोखिमों पर भी ध्यान देने की आवश्यकता है, जैसे कि "निलंबित" परियोजनाएं या बिक्री अनुबंधों से जुड़ी समस्याएं, ताकि भुगतान करने पर भी मकान न मिलने की स्थिति से बचा जा सके।"

रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण में तेजी से वृद्धि

30 जून तक स्टेट बैंक के आंकड़ों से पता चलता है कि अर्थव्यवस्था के लिए ऋण वृद्धि 17.2 क्वाड्रिलियन वीएनडी तक पहुंच गई है - जो पिछले वर्ष के अंत की तुलना में 9.9% की वृद्धि है।

ऋण वृद्धि मुख्यतः प्राथमिकता वाले क्षेत्रों, उत्पादन और व्यवसाय पर केंद्रित रही। अकेले रियल एस्टेट व्यवसाय के लिए ऋण में 18.47% की वृद्धि हुई।

स्रोत: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm