इस बात से चिंतित कि आवास की कीमतें बढ़ेंगी, व्यवसाय इस बात पर विचार कर रहे हैं कि भूमि की कीमत कैसे तय की जाए।

आज सुबह (14 जून) थान निएन समाचार पत्र द्वारा आयोजित "भूमि मूल्यांकन: सही और पर्याप्त" सेमिनार में, कई व्यापारिक नेताओं और विशेषज्ञों ने चिंता व्यक्त की और भूमि मूल्यांकन विधियों में अपर्याप्तता की ओर इशारा किया।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने अनुमान लगाया है कि हो ची मिन्ह सिटी में अभी भी 58,000 से ज़्यादा अपार्टमेंट ऐसे हैं जिन्हें पिंक बुक नहीं मिली है। इस स्थिति का एक कारण भूमि मूल्यांकन में "रुकावट" है।

श्री चौ के अनुसार, भूमि की कीमतों को नियंत्रित करने वाले सरकारी आदेश संख्या 44/2014 में भूमि मूल्यांकन के तरीके निर्धारित किए गए हैं। हालाँकि, वास्तव में, भूमि मूल्यांकन के कार्यान्वयन के मानदंड, मुख्यतः अधिशेष विधि, अटके हुए हैं, जिसके कारण कई संबंधित अधिकारी और कर्मचारी कानूनी पचड़ों में पड़ रहे हैं, और व्यवसाय भी फंस रहे हैं। सभी व्यवसाय चाहते हैं कि नियम समझने में आसान और लागू करने में आसान हों।

हंग थिन्ह कॉर्पोरेशन के उप महानिदेशक श्री त्रान क्वोक डुंग ने कहा कि मौजूदा समस्याओं में से एक यह है कि रियल एस्टेट निर्माण की इनपुट मूल्य सूची में भूमि उपयोग शुल्क का एक बड़ा हिस्सा शामिल है। जब ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा आंकी जाती हैं और साथ ही व्यवसाय के खर्चों का पूरा हिसाब नहीं लगाया जाता, तो परियोजना विकास लागत बढ़ जाती है। इसके बाद, सभी पक्षों के लाख प्रयासों के बावजूद, आवास की कीमतें घटने के बजाय सिर्फ़ बढ़ सकती हैं।

श्री डंग ने प्रस्ताव रखा कि भूमि उपयोग शुल्क की गणना में राज्य, जनता और व्यवसायों के हितों का सामंजस्य आवश्यक है। भूमि की कीमतों को बाजार मूल्य के अनुरूप बनाए रखने की समस्या का समाधान करने के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना उचित रूप से की जानी चाहिए।

भूमि मूल्यांकन व्यापारिक समुदाय के लिए चिंता का विषय है (चित्रण: त्रिन्ह गुयेन)।

ले थान कंपनी के महानिदेशक श्री ले हू न्घिया ने कहा कि जब उद्यम परियोजनाओं के लिए भूमि विकसित करते हैं तो भूमि उपयोग शुल्क और वास्तविक लागत को भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले और 2024 भूमि कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाले मसौदा डिक्री में भुला दिया गया है, जो अगस्त की शुरुआत में प्रभावी होने की उम्मीद है।

श्री नघिया के अनुसार, भूमि उपयोग शुल्क की गणना कुल राजस्व में से कुल लागत और मानक लाभ को घटाकर की जानी चाहिए। हालाँकि, राज्य एजेंसी हमेशा भूमि उपयोग शुल्क को अधिकतम करने के लिए उच्चतम राजस्व और न्यूनतम लागत चाहती है। इसके विपरीत, उद्यम यह साबित करता है कि लागत वैध है और राजस्व उचित है, जिससे विवाद उत्पन्न होते हैं।

इसके अलावा, श्री नघिया ने यह भी बताया कि सामाजिक आवास के तहत, व्यवसाय ज़मीन ढूँढ़ते हैं और खुद ही मुआवज़ा देते हैं। वह ज़मीन लागत मूल्य में शामिल नहीं होती क्योंकि सामाजिक आवास राज्य द्वारा प्रदान किया जाता है। व्यवसाय द्वारा मुआवज़ा चुकाने के बाद, राज्य व्यवसाय को पैसा वापस कर देगा। हालाँकि, मुआवज़ा नहीं दिया जाता, और यह साल-दर-साल खिंचता रहता है, जिससे निवेशक को नुकसान होता है।

विशेषज्ञों और व्यवसायों की राय सुनने के बाद, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय के भूमि विभाग के उप निदेशक श्री गुयेन डैक नहान ने स्वीकार किया कि डिक्री में संशोधन की प्रक्रिया में, काफी प्रयासों के बावजूद, अभी भी कई अनुचित नियम हैं।

उदाहरण के लिए, भूमि मूल्यांकन की प्रक्रिया अभी भी मूल्यांकन पद्धति चुनने में उलझन भरी है। इसके अलावा, कार्यान्वयनकर्ता भी मात्रा और गुणवत्ता दोनों में सीमित हैं। कमजोर डेटाबेस और कम मानव संसाधनों के कारण परामर्श इकाइयाँ ऐसा करने का साहस नहीं कर पातीं... जिसके परिणामस्वरूप अंतिम परिणाम वस्तुनिष्ठ और ईमानदार नहीं होते।

श्री नहान के अनुसार, भूमि की कीमतों को विनियमित करने और 2024 भूमि कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाले मसौदा डिक्री को विकसित करने की प्रक्रिया में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने वित्त मंत्रालय, निर्माण मंत्रालय जैसे मंत्रालयों और शाखाओं का साथ दिया है... सामान्य दृष्टिकोण यह है कि मौजूदा समस्याओं को संभालने के लिए व्यवसायों, विशेषज्ञों, स्थानीय लोगों... से टिप्पणियों को अवशोषित करने का प्रयास किया जाए।

भूमि मूल्यांकन के तरीकों को कानून में शामिल किया गया है, खासकर यह कि किन मामलों में कौन सी विधियाँ लागू की जाएँगी, किन परिस्थितियों में... ताकि इकाइयों को अब कोई भ्रम न हो। इनपुट डेटा, गुणवत्ता, ईमानदारी, पूर्णता... के बारे में भी पूरी तरह से मार्गदर्शन दिया गया है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के प्रतिनिधि ने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि वे भूमि मूल्यांकन के मुद्दे को लेकर बेहद चिंतित हैं। क्योंकि अगर भूमि मूल्यांकन सही या पर्याप्त नहीं है, तो इसके व्यवसायों, राज्य और समाज पर गंभीर परिणाम होंगे। इसलिए, यह इकाई एक पारदर्शी और समकालिक नीति व्यवस्था बनाने के लिए टिप्पणियाँ और योगदान प्राप्त करती रहेगी।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lo-ngai-gia-nha-chi-tang-doanh-nghiep-ban-khoan-ve-cach-dinh-gia-dat-20240614134046375.htm