भूमि कानून हनोई आवास बाजार को एक "नए चक्र" में लाएगा

हनोई बाज़ार में अपार्टमेंट सेगमेंट पर अचानक ध्यान

2024 की पहली छमाही में, आवास क्षेत्र रियल एस्टेट बाजार में एक प्रमुख आकर्षण बना रहेगा। अपार्टमेंट क्षेत्र में रुचि में वृद्धि दर्ज की गई, जिससे द्वितीयक बाजार में उत्पादों की कीमतों में भारी वृद्धि हुई।

सैविल्स वियतनाम की Q2/2024 रिपोर्ट से पता चलता है कि 2020 के बाद से, औसत प्राथमिक मूल्य में प्रति वर्ष 18% की वृद्धि हुई है, जबकि द्वितीयक मूल्य में प्रति वर्ष 14% की वृद्धि हुई है।

2024 के मध्य तक, अपार्टमेंट सेगमेंट की प्राथमिक कीमत VND65 मिलियन/वर्ग मीटर तक पहुँच जाएगी, जो तिमाही-दर-तिमाही 10% और साल-दर-साल 24% की वृद्धि है। गौरतलब है कि 2024 की दूसरी तिमाही में सैविल्स ने VND45 मिलियन से कम की कोई नई आपूर्ति दर्ज नहीं की।

सैविल्स वियतनाम द्वारा सीमित आपूर्ति और उत्पाद असंतुलन को अपार्टमेंट खंड की बिक्री कीमतों में निरंतर तीव्र वृद्धि का मुख्य कारण माना जाता है।

स्रोत: सैविल्स मार्केट ओवरव्यू रिपोर्ट 6 महीने/2024।

Q2/2024 में, नई आपूर्ति तिमाही-दर-तिमाही 34% और वर्ष-दर-वर्ष 25% घटकर 2,697 इकाई रह गई। प्राथमिक आपूर्ति तिमाही-दर-तिमाही 20% और वर्ष-दर-वर्ष 49% घटकर 10,317 इकाई रह गई।

साल के पहले 6 महीनों में दर्ज किए गए अपार्टमेंट लेन-देन का ज़्यादातर हिस्सा क्लास बी अपार्टमेंट सेगमेंट में था। कुल 5,085 अपार्टमेंट बेचे गए, जिनमें से 96% क्लास बी अपार्टमेंट सेगमेंट में थे।

यह खंड गुणवत्तापूर्ण सेवा प्रदान करता है जो दैनिक जीवन की आवश्यकताओं को पूरा करती है, तथा खरीदारों को घर खरीदने की लागत और जीवन की गुणवत्ता के बीच संतुलन बनाने में मदद करती है।

सेविल्स हनोई के परामर्श एवं अनुसंधान विभाग की वरिष्ठ निदेशक सुश्री दो थी थू हांग ने कहा: "पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में, द्वितीयक बाजार में अपार्टमेंट की औसत कीमत में 25% की वृद्धि हुई, यहां तक ​​कि वर्ग बी और वर्ग सी खंडों में भी 27% से 29% की वृद्धि दर्ज की गई।"

विला खंड धीरे-धीरे ठीक हो रहा है

विला/टाउनहाउस खंड के संबंध में, सैविल्स की रिपोर्ट में धीमी गति से सुधार के संकेत दिखाई देते हैं।

वर्ष के पहले 6 महीनों में, विला/टाउनहाउस खंड में लेनदेन की संख्या तिमाही-दर-तिमाही 40% कम हुई, हालाँकि यह साल-दर-साल 5% बढ़कर 111 इकाइयों तक पहुँच गई, लेकिन तिमाही अवशोषण दर केवल 18% रही। नई आपूर्ति की अवशोषण दर 48% रही, जो तिमाही-दर-तिमाही 15 प्रतिशत अंक और साल-दर-साल 3 प्रतिशत अंक कम थी।

प्राथमिक लेन-देन का अधिकांश हिस्सा 61% के साथ हा डोंग जिले में दर्ज किया गया, जिसका श्रेय ले क्वांग दाओ स्ट्रीट जैसी लगभग पूरी हो रही बुनियादी ढांचा परियोजनाओं को जाता है, जिनके 2024 की चौथी तिमाही में चालू होने की उम्मीद है। इसके बाद क्रमशः 14% और 9% के साथ होआंग माई जिले और थुओंग टिन जिले का स्थान रहा।

सुश्री दो थी थु हैंग - वरिष्ठ निदेशक, परामर्श और अनुसंधान विभाग, सैविल्स हनोई।

सुश्री हैंग ने बताया: "परियोजनाओं में विला/टाउनहाउस खंड में सुधार के संकेत नहीं दिख रहे हैं, कीमतें उच्च स्तर पर बढ़ी हैं, लेकिन तरलता अच्छी नहीं है। इस बीच, पड़ोसी बाजारों में अभी भी प्रतिस्पर्धी कीमतों पर नई आपूर्ति है, और खरीद की मांग अधिक है।"

खास तौर पर, नई परियोजनाओं में विला की आपूर्ति प्रचुर मात्रा में बनी हुई है। सैविल्स की रिपोर्ट के अनुसार, नई आपूर्ति 128 इकाइयों तक पहुँच गई, जो तिमाही-दर-तिमाही 38% बढ़ी, लेकिन साल-दर-साल 2% कम हुई।

नई आपूर्ति हा डोंग में दो मौजूदा परियोजनाओं से आती है: 54 विला के साथ एन क्वी विला, जबकि होई डुक में एन लैक ग्रीन सिम्फनी में 12 नए टाउनहाउस हैं, और हिम लाम थुओंग टिन में 11 नए शॉपहाउस हैं।

16 परियोजनाओं से प्राथमिक आपूर्ति 608 इकाइयों तक पहुँच गई, जो तिमाही-दर-तिमाही 9% और साल-दर-साल 24% कम है। तिमाही में नई आपूर्ति के कारण विला ने 39% के साथ प्राथमिक आपूर्ति में अपना दबदबा बनाए रखा।

वर्ष के पहले 6 महीनों में, परियोजनाओं में विला की प्राथमिक कीमतें 9% बढ़कर 178 मिलियन VND/m2 भूमि पर पहुंच गईं।

टाउनहाउस की कीमतें तिमाही-दर-तिमाही 2% गिरकर 188 मिलियन VND प्रति वर्ग मीटर हो गईं, जिसका मुख्य कारण उच्च कीमत वाली इकाइयां बिक जाना और केवल कम कीमत वाली इकाइयां ही शेष रहना है।

शॉपहाउस की कीमतें भी तिमाही आधार पर 3% बढ़कर 288 मिलियन VND प्रति वर्ग मीटर भूमि पर पहुंच गईं।

भूमि कानून अचल संपत्ति बाजार का समर्थन करता है

सुश्री हैंग के अनुसार, हनोई आवास बाजार के एक "नए चक्र" में प्रवेश करने की उम्मीद है, क्योंकि भूमि कानून, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यापार कानून आधिकारिक तौर पर 1 अगस्त से ही प्रभावी हो गए हैं।

"जब कानून शीघ्र प्रभाव में आएगा, तो बाजार की कई समस्याएं हल हो जाएंगी और प्रभाव तेजी से होगा।

उदाहरण के लिए, कई इलाकों में सीमित आपूर्ति की समस्या। जब आपूर्ति सीमित होती है, तो लोगों के पास विकल्प कम हो जाते हैं, जिससे कीमतें अस्थिर हो जाती हैं और बढ़ने की प्रवृत्ति होती है। सीमित आपूर्ति की समस्या का समाधान करने से सामान्य बाजार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

हालांकि, यह भी ध्यान दिया जाना चाहिए कि भले ही कानून जल्द ही प्रभावी हो जाए, लेकिन सीमित आपूर्ति की समस्या को हल करने में समय लगेगा क्योंकि परियोजनाएं वर्तमान में मार्गदर्शन दस्तावेजों की प्रतीक्षा कर रही हैं," सुश्री हैंग ने कहा।

सुश्री हैंग ने बताया कि आवास खंडों की वर्तमान कीमतें ऊंची हैं, जिससे निवेश निर्णय और बाजार की तरलता पर बहुत अधिक प्रभाव पड़ रहा है।

जैसे-जैसे दिशानिर्देश धीरे-धीरे पूरी तरह से जारी किए जाएंगे, कीमतें अधिक स्थिर होने की उम्मीद है और लोगों के हितों को अधिक आश्वासन मिलेगा, उदाहरण के लिए, भविष्य में उत्पादों की बिक्री के लिए शर्तें और नियम बनाए जाएंगे।

पहले से अस्वीकृत परियोजनाओं के लिए समाधान का आधार होगा, तथा भूमि उपयोग शुल्क गणना, भूमि पट्टा, तथा सामाजिक आवास विकास सहित कई अन्य मुद्दों का समाधान किया जा सकेगा...

भूमि कानून से अचल संपत्ति की कीमतों को स्थिर करने और लोगों के हितों को बेहतर ढंग से सुनिश्चित करने में मदद मिलेगी।

विशेषज्ञों के अनुसार, कानून के शीघ्र पारित होने से बाजार को शीघ्र समर्थन मिलने, खरीदारों और निवेशकों के मनोविज्ञान पर सकारात्मक प्रभाव पड़ने, तथा निकट भविष्य में अपने निर्णयों और व्यवसाय एवं विकास योजनाओं के प्रति उन्हें अधिक आश्वस्त होने में मदद मिलने की उम्मीद है।

आमतौर पर, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून में यह भी प्रावधान है कि निवेशकों को रियल एस्टेट के मूल्य के 5% से अधिक जमा राशि ही जमा करने की अनुमति है। इसके अलावा, जमा राशि केवल उन्हीं मामलों में जमा करने की अनुमति है जहाँ मकान और निर्माण कार्य रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 के प्रावधानों के अनुसार व्यवसाय शुरू करने की सभी शर्तों को पूरा करते हों।

इससे खरीदारों को आवश्यक कानूनी प्रक्रियाएं पूरी करने से पहले पूंजी विनियोजन के जोखिम से बचाने में मदद मिलती है, तथा खरीदारों को वित्तीय तैयारी के लिए अधिक समय मिल जाता है।

साथ ही, यह विनियमन बाजार लेनदेन में अधिक विश्वास पैदा करने में योगदान देता है।

इसके अलावा, आने वाले समय में, शहर के केंद्र में सीमित भूमि निधि, परियोजनाओं और आपूर्ति के साथ, उपनगरों की ओर जाने की प्रवृत्ति दृढ़ता से जारी रहेगी, जिससे अपार्टमेंट और विला/टाउनहाउस दोनों खंड प्रभावित होंगे।

अपार्टमेंट्स की माँग ज़्यादातर मध्यम आय वर्ग से आती है। इस वर्ग के लिए 3 अरब से कम कीमत के उत्पाद खरीदना संभव है, जबकि हनोई के बाज़ार में इस मूल्य सीमा के लिए ज़्यादा विकल्प उपलब्ध नहीं हैं।

इसलिए, खरीदारों ने उपनगरों में स्थित परियोजनाओं जैसे नाम तु लिएम, हा डोंग और जिया लाम पर विचार किया है, जो इस खंड की आपूर्ति का 93% तक प्रदान करते हैं।

विला/टाउनहाउस के लिए, 2024 के अंत तक, 13 परियोजनाएं कुल 2,951 इकाइयां प्रदान करेंगी।

इसी तरह, विला/टाउनहाउस के लिए, 2024 के अंत तक, 13 परियोजनाएँ कुल 2,951 इकाइयाँ प्रदान करेंगी, जिनमें से अधिकांश डोंग आन्ह ज़िले में होंगी, जहाँ भविष्य की आपूर्ति का 34% हिस्सा होगा। इसके बाद हा डोंग ज़िला 19% और होई डुक ज़िला 16% के साथ दूसरे स्थान पर है।

इस प्रवृत्ति का आकलन करते हुए सुश्री हैंग ने बताया: "इस संदर्भ में, शहर को बेल्ट के चारों ओर बुनियादी ढांचे के विकास में निवेश करने, आंतरिक शहर पर भार कम करने और आबादी को बाहरी इलाकों में फैलाने के लिए मजबूर होना पड़ता है।

वर्तमान में, केंद्र से दूर के क्षेत्रों में नए शहरी क्षेत्र हैं, जिनमें समकालिक और गुणवत्तापूर्ण उपयोगिताओं में निवेश किया गया है, तथा लेन-देन की संख्या में वृद्धि के कारण लोग इन क्षेत्रों में जाने के लिए अधिक इच्छुक हैं।

मांग उन लोगों से भी आती है जो दूर से काम कर सकते हैं, उन्हें ज्यादा यात्रा की आवश्यकता नहीं होती है, लेकिन फिर भी उनके पास समकालिक उपयोगिताएं और अच्छा भूदृश्य अवसंरचना हो सकती है।"

हनोई परिवहन विभाग की घोषणा के अनुसार, वर्तमान में हनोई में 11 यातायात निर्माण निवेश परियोजनाओं का निर्माण शुरू होना निर्धारित है। 13 केंद्रीय मंत्रालयों और एजेंसियों को आंतरिक शहर के बाहर स्थानांतरित किया जाएगा, जो वेस्ट लेक और मी ट्राई क्षेत्रों में केंद्रित होंगे।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm