स्टेट बैंक: परिपत्र 22 भविष्य के आवास पर बंधक पर प्रतिबंध नहीं लगाता है

ANTD.VN - स्टेट बैंक ने पुष्टि की: परिपत्र 22 व्यक्तियों को भविष्य के घरों पर बंधक रखकर घर खरीदने से प्रतिबंधित नहीं करता है। "घर खरीद अनुबंध के अनुसार पूर्ण घर" की शर्त केवल उन गृह बंधक ऋणों पर लागू होती है जो अन्य अचल संपत्ति सुरक्षित ऋणों की तुलना में कम जोखिम गुणांक के साथ लागू होते हैं।

इससे पहले, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन ने प्रधानमंत्री और स्टेट बैंक को एक दस्तावेज भेजा था, जिसमें परिपत्र संख्या 22/2023/TT-NHNN के अनुच्छेद 1 के खंड 1 में संशोधन और पूरक करने का प्रस्ताव था।

विशेष रूप से, HoREA ने इस विनियमन के बारे में गहरी चिंता व्यक्त की कि वाणिज्यिक बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं को केवल उन घरों को खरीदने के लिए व्यक्तियों को ऋण देने की अनुमति है जो "हस्तांतरण के लिए पूर्ण" हैं (अर्थात उपलब्ध घर - HoREA के अनुसार)।

HoREA का मानना ​​है कि इसका अर्थ यह है कि परिपत्र संख्या 22/2023/TT-NHNN वाणिज्यिक बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं को व्यक्तियों को अधूरा वाणिज्यिक आवास खरीदने के लिए ऋण देने की अनुमति नहीं देता है (अर्थात भविष्य में निर्मित वाणिज्यिक आवास) जो उस घर द्वारा सुरक्षित (बंधक) हो।

इस एसोसिएशन का मानना ​​है कि यदि उपरोक्त विनियमन में तुरंत संशोधन नहीं किया जाता है, तो जब परिपत्र संख्या 22 1 जुलाई, 2024 से प्रभावी होगा, तो इससे बुरे परिणाम हो सकते हैं, जिससे कठिनाइयां पैदा होंगी और अचल संपत्ति बाजार के सामान्य संचालन में बाधा उत्पन्न होगी, जो अल्पकालिक और दीर्घकालिक दोनों में अचल संपत्ति बाजार की वसूली और विकास प्रक्रिया पर नकारात्मक प्रभाव डालेगी।

परिपत्र 22 ऋण प्रदान करने संबंधी कार्यों का मार्गदर्शन करने वाला दस्तावेज़ नहीं है।

इस सूचना पर प्रतिक्रिया देते हुए स्टेट बैंक ने पुष्टि की कि परिपत्र 22, व्यक्तियों को भविष्य में आवास के लिए बंधक लेकर मकान खरीदने से प्रतिबंधित नहीं करता है।

स्टेट बैंक के अनुसार, वाणिज्यिक बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं के पूंजी सुरक्षा अनुपात को विनियमित करने वाला परिपत्र 41/2016/TT-NHNN (परिपत्र 22/2023/TT-NHNN द्वारा संशोधित और पूरक) ऋण संस्थाओं के ऋण प्रदान करने के संचालन का मार्गदर्शन करने वाला दस्तावेज नहीं है।

विशेष रूप से, परिपत्र प्रत्येक प्रकार की बैंक परिसंपत्तियों (अचल संपत्ति सुरक्षित ऋण और गृह बंधक ऋण सहित) के लिए जोखिम गुणांक निर्धारित करने और लागू करने पर मार्गदर्शन प्रदान करता है।

घर खरीदार अभी भी भविष्य के आवास को गिरवी रख सकते हैं

विशेष रूप से, परिपत्र 41/2016/TT-NHNN के अनुच्छेद 2 के खंड 10 में कहा गया है: "अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण एक व्यक्ति या कानूनी इकाई को अचल संपत्ति खरीदने, एक अचल संपत्ति परियोजना को पूरा करने के लिए दिया गया ऋण है और यह अचल संपत्ति द्वारा ही सुरक्षित है , सुरक्षित लेनदेन पर कानून के प्रावधानों के अनुसार ऋण से बनाई गई अचल संपत्ति परियोजना "।

परिपत्र 22/2023/TT-NHNN इस सामग्री में कोई संशोधन या पूरक नहीं करता है। जिन संगठनों और व्यक्तियों को घर खरीदना है और इस भावी घर को सुरक्षित (बंधक) रखना है, वे गारंटी अनुपात (LTV) के आधार पर 30% - 120% का जोखिम गुणांक लागू करेंगे, जिसकी गणना ऋण शेष और संपार्श्विक के मूल्य के अनुपात से की जाती है। यदि LTV अनुपात के बारे में कोई जानकारी उपलब्ध नहीं है, तो जोखिम गुणांक 150% होगा।

पूर्ण हो चुके घरों को कम जोखिम वाली रेटिंग दी जाएगी।

परिपत्र 41/2016/TT-NHNN के अनुच्छेद 2, खंड 11 में प्रावधान है: "गृह बंधक ऋण व्यक्तियों द्वारा घर खरीदने के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण है जो निम्नलिखित शर्तों को पूरी तरह से पूरा करता है: क) ऋण चुकाने के लिए धन का स्रोत ऋण से बने घर को किराए पर देने के लिए धन का स्रोत नहीं है; ख) घर खरीद अनुबंध के अनुसार पूरा हो गया है; ग) जब ग्राहक सुरक्षित लेनदेन पर कानून के प्रावधानों के अनुसार ऋण नहीं चुका सकता है, तो बैंक या विदेशी बैंक शाखा के पास बंधक घर को संभालने का पूर्ण कानूनी अधिकार है; घ) इस बंधक ऋण से बने घर का मूल्यांकन स्वतंत्र रूप से किया जाना चाहिए (किसी तीसरे पक्ष द्वारा या बैंक या विदेशी बैंक शाखा के ऋण अनुमोदन विभाग से स्वतंत्र विभाग द्वारा) बैंक या विदेशी बैंक शाखा के नियमों के अनुसार विवेक के सिद्धांत (ऋण अनुमोदन के समय मूल्य बाजार मूल्य से अधिक नहीं है) के साथ।"

परिपत्र 22/2023/TT-NHNN के अनुच्छेद 1 का खंड 1, अनुच्छेद 2 के खंड 11 को इस प्रकार संशोधित और पूरक करता है: “11. गृह बंधक ऋण व्यक्तियों द्वारा घर खरीदने के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण है, जिसमें शामिल हैं:

a) व्यक्तियों द्वारा घर खरीदने के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण को निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा: i) ऋण चुकाने के लिए धन का स्रोत ऋण से बने घर को किराए पर देने के लिए धन का स्रोत नहीं है; ii) घर की बिक्री और खरीद अनुबंध के अनुसार घर को सौंपने के लिए पूरा किया गया है; iii) बैंक या विदेशी बैंक शाखा के पास बंधक घर को संभालने का पूरा कानूनी अधिकार है जब ग्राहक सुरक्षित लेनदेन पर कानून और आवास पर कानून के प्रावधानों के अनुसार ऋण नहीं चुका सकता है; iv) इस बंधक ऋण से बने घर का स्वतंत्र रूप से मूल्यांकन किया जाना चाहिए (किसी तीसरे पक्ष द्वारा या बैंक या विदेशी बैंक शाखा के ऋण अनुमोदन विभाग से स्वतंत्र विभाग द्वारा) बैंक या विदेशी बैंक शाखा के नियमों के अनुसार विवेक के सिद्धांत (ऋण अनुमोदन के समय मूल्य बाजार मूल्य से अधिक नहीं है) के साथ।

(ख) सरकारी सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के तहत सामाजिक आवास और आवास खरीदने के लिए ऋण आवास पर कानून के प्रावधानों के अनुसार निर्धारित किए जाते हैं और इस खंड के बिंदु ए (आई), ए (iii), ए (iv) की शर्तों को पूरा करते हैं।

इस प्रकार, गृह बंधक ऋण में निम्नलिखित शामिल होंगे: निर्धारित शर्तों को पूरा करने वाले मकान खरीदने के लिए गृह बंधक ऋण, जिसमें हस्तांतरण के लिए पूरा होने की शर्त भी शामिल है, तथा सामाजिक आवास खरीदने, सरकारी सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के तहत मकान खरीदने के लिए ऋण।

गृह बंधक ऋण पर लागू जोखिम कारक एलटीवी और डीएससी अनुपात के आधार पर 20%-100% तक भिन्न होगा।

सामाजिक आवास खरीदने, सरकार के सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के तहत मकान खरीदने के लिए ऋण के लिए, इस शर्त को पूरा करने की आवश्यकता नहीं है कि मकान हैंडओवर के लिए पूरा हो चुका है और जोखिम गुणांक अन्य आवास बंधक ऋणों की तुलना में केवल 20% -50% कम है, ताकि सामाजिक आवास को प्रोत्साहित करने की सरकार की नीति को लागू किया जा सके।

इस प्रकार, स्टेट बैंक ने कहा कि घर खरीद अनुबंध के अनुसार एक पूर्ण घर की स्थिति केवल गृह बंधक ऋण पर लागू होती है (जो अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित अन्य प्राप्तियों की तुलना में कम जोखिम गुणांक के अधीन हैं)।

यदि किसी संगठन या व्यक्ति को भविष्य में मकान बनाने या खरीदने की आवश्यकता है और वह मकान को गिरवी रखता है, तो यह परिपत्र 41 के अनुच्छेद 2 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण का मामला होगा और परिपत्र 41 के अनुच्छेद 9 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार संबंधित जोखिम गुणांक लागू किया जाएगा।

"इस प्रकार, यह विनियमन संगठनों और व्यक्तियों के भविष्य के आवास खरीदने के अधिकारों को प्रतिबंधित नहीं करता है, और वर्तमान विनियमों (नागरिक कानून, आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, निवेश कानून 2020, क्रेडिट संस्थानों पर कानून 2024) के विपरीत नहीं है" - स्टेट बैंक ने पुष्टि की।

स्रोत लिंक: https://www.anninhthudo.vn/ngan-hang-nha-nuoc-thong-tu-22-khong-cam-the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-post566143.antd