राज्य प्राथमिक भूमि की कीमतों पर निर्णय लेता है: अचल संपत्ति बाजार को स्थिर करने का समाधान

प्राथमिक भूमि की कीमतों पर राज्य का निर्णय बाजार की अस्थिरता को नियंत्रित करने के लिए है।

कृषि और पर्यावरण मंत्रालय (एमएआरडी) 2024 में भूमि कानून के कई अनुच्छेदों में संशोधन और अनुपूरक पर मसौदा कानून को पूरा करने के लिए संगठनों और व्यक्तियों से व्यापक रूप से राय एकत्र कर रहा है, इससे पहले कि इसे 15वें कार्यकाल के 10वें सत्र में विचार के लिए राष्ट्रीय असेंबली में प्रस्तुत किया जाए।

कई अड़चनें दूर करें

कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के अनुसार, कार्यान्वयन के एक वर्ष से भी अधिक समय बाद, 2024 के भूमि कानून ने कई समस्याओं को उजागर किया है। वर्तमान नियमों की सीमाएँ न केवल व्यवसायों के लिए निवेश और परियोजनाओं के विकास में कठिनाइयाँ पैदा करती हैं, बल्कि लोगों के अधिकारों को भी सीधे तौर पर प्रभावित करती हैं, विशेष रूप से प्रमाण पत्र प्रदान करने, भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने, भूखंडों का विभाजन करने, या भूमि पुनः प्राप्त होने पर मुआवज़ा प्राप्त करने जैसी प्रक्रियाओं में।

विशेषज्ञों का कहना है कि राज्य द्वारा भूमि की कीमतों का प्रत्यक्ष निर्धारण करने से आभासी कीमतों को रोकने में मदद मिलेगी।

बताई गई प्रमुख बाधाओं में से एक भूमि उपयोग नियोजन और योजनाओं की अपर्याप्तता है, जो वर्तमान द्वि-स्तरीय स्थानीय शासन मॉडल के लिए उपयुक्त नहीं हैं। जिला स्तर पर वार्षिक भूमि उपयोग नियोजन अब व्यावहारिक नहीं रहा, समय लेने वाला है, अतिरिक्त प्रक्रियाएँ पैदा करता है और भूमि के दोहन की प्रक्रिया को धीमा कर देता है। कई परिवारों को भूमि उपयोग योजना के अद्यतन होने का इंतज़ार करना पड़ता है, जिससे वे उत्पादन और व्यावसायिक अवसरों से चूक जाते हैं, जिससे उन्हें भारी नुकसान होता है।

भूमि आवंटन और पट्टे की व्यवस्था के संबंध में, वर्तमान में परियोजनाएँ मुख्यतः नीलामी या बोली के माध्यम से क्रियान्वित की जाती हैं। हालाँकि, कई अन्य कानूनों पर निर्भरता के कारण ये प्रक्रियाएँ जटिल और अतिव्यापी साबित हो रही हैं, जिससे परियोजना तैयार करने की प्रक्रिया लंबी हो रही है।

उल्लेखनीय है कि कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय ने भूमि की कीमतें तय करने में स्वामी के प्रतिनिधि के रूप में राज्य की भूमिका को स्पष्ट करने का प्रस्ताव रखा है। तदनुसार, प्राथमिक बाजार में, जिसमें भूमि आवंटन, पट्टे और भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन शामिल हैं, भूमि की कीमतें राज्य द्वारा निर्धारित की जानी चाहिए, न कि परामर्शदाता संगठनों पर निर्भर। वहीं, द्वितीयक बाजार में, यानी भूमि उपयोग अधिकारों की खरीद, बिक्री, हस्तांतरण और गिरवी रखने की गतिविधियों में, भूमि की कीमतें संबंधित पक्षों द्वारा स्वयं तय की जाएँगी, जिसमें राज्य नियोजन, बुनियादी ढाँचे और वित्तीय साधनों के माध्यम से अप्रत्यक्ष नियामक भूमिका निभाएगा।

हालाँकि, वास्तव में, प्राथमिक भूमि मूल्यांकन अभी भी काफी हद तक परामर्श परिणामों और द्वितीयक कीमतों पर निर्भर करता है, जबकि विशिष्ट मूल्य निर्धारण पद्धति में अभी भी कई कमियाँ हैं, पारदर्शिता का अभाव है और यह बाजार के विकास को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं करती है। इससे राज्य की नियामक भूमिका कमज़ोर होती है, परियोजना कार्यान्वयन की प्रगति प्रभावित होती है, और जब लोगों को उनकी ज़मीन वापस मिल जाती है, लेकिन मुआवज़ा वास्तविक मूल्य के करीब नहीं होता, तो उन्हें निराशा होती है।

कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय द्वारा ध्यान में लाया गया एक अन्य मुद्दा मूल्यांकन विधियों, विशेष रूप से अधिशेष विधि, के अनुप्रयोग में अशुद्धि है, जो बाज़ार के आँकड़ों, निवेश के प्रकारों और भूमि किराये की कीमतों पर निर्भर करती है। इस बीच, भूमि उपयोग अधिकार बाज़ार में भारी उतार-चढ़ाव होता रहता है, और आँकड़े मुख्यतः पुरानी कीमतों पर आधारित होते हैं, जो वास्तविक मूल्य या भविष्य की संभावनाओं को नहीं दर्शाते। इसके कारण, विशेष रूप से ग्रामीण क्षेत्रों में, लोगों को अक्सर नुकसान उठाना पड़ता है क्योंकि लेन-देन में भूमि का वास्तविक मूल्य सही ढंग से नहीं दर्शाया जाता है।

हो ची मिन्ह सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ एनवायर्नमेंटल इकोनॉमिक्स के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन ने कहा कि भूमि कानून में संशोधन आवश्यक है और समाजवादी बाजार अर्थव्यवस्था के विकास की दिशा के अनुरूप है। उनके अनुसार, मौजूदा कानून के कई प्रावधान वास्तविक जीवन और व्यावसायिक ज़रूरतों के बिल्कुल अनुरूप नहीं हैं। खास तौर पर, ज़मीन को आवासीय भूमि में बदलने पर भूमि उपयोग शुल्क की वसूली तेज़ी से बढ़ रही है, हो ची मिन्ह सिटी जैसे कुछ स्थानों पर तो यह वृद्धि 38 गुना तक है। इससे कई लोगों के लिए अपने उपयोग के कानूनी अधिकारों तक पहुँच पाना असंभव हो जाता है।

उनके अनुसार, प्राथमिक भूमि की कीमतों पर राज्य का निर्णय सही दिशा में एक कदम है, जिसका उद्देश्य बाज़ार की अस्थिरता को नियंत्रित करना है, खासकर वर्तमान संदर्भ में जब भूमि की कीमतों में अटकलें, नीलामी और फिर जमा राशि रद्द होने से कीमतें असामान्य रूप से बढ़ रही हैं। हालाँकि, डॉ. थुआन ने भूमि मूल्यांकन प्रणाली में प्राथमिक और द्वितीयक कीमतों को स्पष्ट रूप से अलग करने की आवश्यकता पर ज़ोर दिया। उन्होंने कहा, "मार्गदर्शक दस्तावेज़ों में गुणांक K का प्रयोग प्राथमिक कीमतों से द्वितीयक कीमतों को निर्धारित करने में मदद करेगा, और साथ ही यह राज्य के लिए बाज़ार को विनियमित और स्थिर करने का एक प्रभावी साधन भी बनेगा।"

इस विशेषज्ञ ने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि कानून में यह स्पष्ट रूप से निर्धारित किया जाना चाहिए कि किन मामलों में प्राथमिक मूल्य लागू होंगे और किन मामलों में द्वितीयक मूल्य। साथ में जारी किए गए आदेश और परिपत्र व्यवहार में व्यवहार्यता सुनिश्चित करने के लिए विस्तृत मार्गदर्शन प्रदान करने और उसे निर्दिष्ट करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाएँगे।

विनियमन और पारदर्शिता सुनिश्चित करने के लिए पर्याप्त उपकरणों की आवश्यकता

यद्यपि राज्य को प्राथमिक भूमि मूल्य निर्धारण का अधिकार देने का प्रस्ताव संपूर्ण जन स्वामित्व का प्रतिनिधित्व सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक माना जाता है, फिर भी कई मत इस बात पर चिंता व्यक्त करते हैं कि यदि मूल्य निर्धारण में बाज़ार कारकों का अभाव है, तो भूमि बाज़ार में "दो-मूल्य" वाली स्थिति के फिर से उभरने का जोखिम है। इससे न केवल बाज़ार की पारदर्शिता प्रभावित होती है, बल्कि बजट घाटा भी हो सकता है, जिससे लेन-देन में शामिल पक्षों के बीच असमानता पैदा हो सकती है।

अतीत में "दो-कीमत" की स्थिति आम थी, जब एक ही ज़मीन के टुकड़े की दो अलग-अलग कीमतें होती थीं: अनुबंध और वित्तीय दायित्वों की गणना के दस्तावेज़ों में बताई गई कीमत अक्सर बाज़ार में वास्तविक लेनदेन मूल्य से काफ़ी कम होती थी। इसका मुख्य कारण यह था कि राज्य द्वारा जारी की गई ज़मीन की मूल्य सूची बाज़ार के उतार-चढ़ाव को तुरंत प्रतिबिंबित नहीं करती थी, जिससे आधिकारिक मूल्य और वास्तविक मूल्य के बीच एक बड़ा अंतर आ जाता था।

डीकेआरए समूह के उप महानिदेशक, श्री वो होंग थांग ने टिप्पणी की कि यदि राज्य को बाज़ार की प्रतिक्रिया के बिना भूमि की कीमतें तय करने का एकमात्र अधिकार है, तो इससे आसानी से निष्पक्ष मूल्य निर्धारण हो जाएगा, जिससे "दो-मूल्य तंत्र" की पुनरावृत्ति होगी। उनके अनुसार, राज्य, व्यवसायों और निवेशकों सहित सभी पक्षों के बीच निष्पक्षता सुनिश्चित करने के लिए मूल्य निर्धारण बाज़ार के सिद्धांतों पर आधारित होना चाहिए। श्री थांग ने कहा कि यदि राज्य भूमि आवंटित करता है, कीमतें निर्धारित करता है और धन एकत्र करता है, तो यह "एक ही समय में फुटबॉल खेलने और सीटी बजाने" जैसा नहीं है, क्योंकि इसमें स्वतंत्र निगरानी तंत्र का अभाव है।

उनके अनुसार, बाज़ार कारक को पूरी तरह से समाप्त करने के बजाय, कानून को उचित समर्थन नीतियों के लिए भूमि उपयोगकर्ताओं के वर्गीकरण पर विचार करना चाहिए। उदाहरण के लिए, जैसा कि कई विशेषज्ञों ने प्रस्तावित किया है, भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन करते समय वंचित समूहों के लिए वित्तीय दायित्वों में छूट देना या उन्हें कम करना संभव है।

इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि दो कीमतों की स्थिति या व्यवसायों द्वारा भूमि नीतियों का लाभ उठाने की संभावना के बारे में ज़्यादा चिंता करने की ज़रूरत नहीं है। उनके अनुसार, राज्य के पास रियल एस्टेट को नियंत्रित करने और मुनाफाखोरी को रोकने के लिए करों से लेकर ऋण तक, सभी नियामक उपकरण मौजूद हैं। उन्होंने ज़ोर देकर कहा, "राज्य को प्राथमिक बाज़ार में ज़मीन की कीमतें तय करने का पूरा अधिकार है, क्योंकि यह पूरी आबादी का प्रतिनिधित्व करने वाले मालिक का अधिकार है। वहीं, द्वितीयक बाज़ार, जहाँ लोगों और व्यवसायों के बीच नागरिक लेन-देन होते हैं, वह है जहाँ बाज़ार को स्व-नियमन की आवश्यकता है।"

दरअसल, पिछले दो सालों में, कर नियंत्रण, नोटरीकरण और अचल संपत्ति हस्तांतरण अभिलेखों के प्रबंधन को बहुत सख्ती से लागू किया गया है। कई लोग, जो पहले कर कम करने के लिए खरीदारों से कम कीमतें घोषित करने के लिए "कहते" थे, अब नियमों का पालन करने के लिए मजबूर हैं, क्योंकि नोटरीकरण और कर एजेंसियां ​​अब कम कीमतें घोषित करने की अनुमति नहीं देतीं, और असामान्य अंतर पाए जाने पर दस्तावेज़ों को दोबारा तैयार करने की भी मांग करती हैं। लाम डोंग के एक रियल एस्टेट निवेशक, श्री फाम हू टी. ने कहा कि वे लागत बचाने के लिए कम अचल संपत्ति हस्तांतरण कीमतें घोषित करते थे, लेकिन जब से एजेंसियों ने सख्ती की है, उन्होंने ऐसा बहुत सख्ती से किया है। श्री टी. ने कहा, "खरीदार अब कम कीमतें घोषित करने से इनकार कर रहे हैं। उन्हें चिंता है कि बाद में बेचते समय उन पर भारी कर लगाया जाएगा, इसलिए वे सही कीमत घोषित करना अनिवार्य करते हैं।"

हो ची मिन्ह सिटी के एक ब्रोकर, श्री गुयेन डांग फू ने पुष्टि की कि "दोगुनी कीमत" की घोषणा की स्थिति लगभग समाप्त हो गई है। कर अधिकारी इसमें बहुत सक्रिय रहे हैं। झूठी घोषणा के कुछ मामलों में, यहाँ तक कि आपराधिक मुकदमा चलाने की चेतावनी भी दी गई है। अब, खरीदार और विक्रेता दोनों गंभीर हैं, और जो भी कर का भुगतान करता है, वह जिम्मेदार है।

आभासी कीमतों को अवरुद्ध करने में योगदान दें

श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, परामर्शदाता संगठनों और मूल्यांकन परिषदों के माध्यम से वर्तमान मूल्यांकन में आसानी से खामियाँ पैदा हो जाती हैं, यहाँ तक कि भूमि मूल्य निर्धारण में "सांठगांठ" भी हो सकती है। इसलिए, प्राथमिक बाजार में कीमतों का प्रत्यक्ष निर्धारण राज्य द्वारा किया जाना आवश्यक है। द्वितीयक बाजार में, कर उपकरणों के माध्यम से राज्य के नियंत्रण में, बाजार तंत्र पूरी तरह से संचालित होना चाहिए। यह दृष्टिकोण न केवल भूमि की कीमतों को पारदर्शी बनाने में मदद करता है, बल्कि अचल संपत्ति बाजार को "शांत" करने और सट्टेबाजी द्वारा आभासी कीमतों को बढ़ने से रोकने में भी योगदान देता है।

स्रोत: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm