सटीक भूमि मूल्य निर्धारित करने में सहायता करें
वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (VARS) के अनुसार, अब तक, भूमि उपयोग अधिकार बाजार सहित, रियल एस्टेट बाजार स्थिर, पारदर्शी और टिकाऊ रूप से विकसित नहीं हुआ है और इसमें कई संभावित जोखिम हैं। इसका कारण यह है कि वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में भूमि की दोहरी कीमत प्रणाली है। इसमें राज्य और बाजार के मूल्य ढांचे में स्पष्ट अंतर है।
इस अंतर के कारण, कई कानूनी समस्याएँ और कठिनाइयाँ भी उत्पन्न हुई हैं, खासकर ज़मीन की कीमतें और भूमि उपयोग शुल्क तय करने में। इसके अलावा, ज़मीन संबंधी कई उल्लंघनों के बाद, मूल्य मूल्यांकन और भूमि उपयोग शुल्क की गणना की प्रतीक्षा के कारण कई परियोजनाएँ विलंबित भी हुई हैं। कई मूल्यांकन इकाइयाँ मूल्यांकन कार्य में जोखिम से भी डरती हैं।
यद्यपि कई इलाके गुणांक K लागू करते हैं, जिससे भूमि मूल्य सूची बाज़ार मूल्य के करीब आ जाती है। फिर भी, गुणांक K के निर्धारण में अभी भी कई व्यक्तिपरक कारक शामिल हैं, जो बाज़ार मूल्य के अनुरूप नहीं हो सकते हैं और कुछ मामलों के लिए उपयुक्त नहीं हैं। इसलिए, भूमि मूल्य निर्धारण तंत्र को बेहतर बनाने के लिए, केंद्रीय प्रस्ताव में निम्नलिखित प्रावधान हैं: भूमि मूल्य ढाँचे को समाप्त किया जाए, बाज़ार सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्य निर्धारण के लिए एक तंत्र और विधि बनाई जाए, और भूमि मूल्य निर्धारण के लिए ज़िम्मेदार एजेंसी के कार्यों, कार्यों और ज़िम्मेदारियों को निर्धारित किया जाए।
एक्सचेंज के माध्यम से व्यापार से पारदर्शी डेटा तैयार होने की उम्मीद है, जिससे वास्तविक भूमि की कीमतों का आकलन करने में मदद मिलेगी।
इसके अलावा, ज़मीन की कीमतें बाज़ार की कीमतों के करीब और उनके मूल्य के अनुरूप निर्धारित करने के लिए, वास्तविक हस्तांतरण इतिहास पर आधारित अचल संपत्ति मूल्यों का डेटा होना ज़रूरी है। VARS के अनुसार, व्यापारिक मंचों के माध्यम से अचल संपत्ति हस्तांतरण लेनदेन की आवश्यकता, बैंकों के माध्यम से भुगतान की आवश्यकता और भूमि खरीद-बिक्री अनुबंधों पर कठोर नियंत्रण, सबसे सटीक मूल्य डेटा प्रदान करने का आधार हैं। जब ज़मीन की कीमतों को बाज़ार की कीमतों के करीब सुनिश्चित करने के लिए एक डेटाबेस बनाया जाता है, तो यह पक्षों के बीच सामंजस्य सुनिश्चित करेगा। वहाँ से, बाज़ार एक सुरक्षित, स्वस्थ और अधिक टिकाऊ दिशा में विकसित होगा।
इसके अलावा, रियल एस्टेट व्यापार को फर्श के माध्यम से अनिवार्य बनाने से राज्य को रियल एस्टेट बाजार के बारे में जानकारी का प्रबंधन करने के लिए एक उपकरण प्राप्त करने में भी मदद मिलेगी, जिससे रियल एस्टेट बाजार को स्वस्थ और स्थिर रूप से विकसित करने के लिए तुरंत विनियमित करने के लिए नीतियां जारी की जा सकेंगी।
इसके अलावा, फ्लोर के माध्यम से व्यापार करने का लाभ निवेशकों और घर खरीदारों की सुरक्षा से भी संबंधित है, क्योंकि फ्लोर को उपभोक्ताओं तक पहुंचने से पहले परियोजना की प्रामाणिकता और वैधता की जांच करने के लिए बाध्य किया जाता है।
इस मुद्दे पर प्रतिक्रिया देते हुए, वीएआरएस के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने भी पुष्टि की कि एक्सचेंज द्वारपाल होंगे, तथा कर चोरी, धन स्रोतों की पारदर्शिता, तथा धन शोधन और धोखाधड़ी से बचने के लिए राज्य द्वारा विनियमित कार्यों के कार्यान्वयन को सुनिश्चित करेंगे।
हालाँकि, श्री दिन्ह ने कहा कि अगर रियल एस्टेट के लेन-देन फ़्लोर के ज़रिए ज़रूरी हैं, तो फ़्लोर और ब्रोकर को ज़्यादा मानकीकृत, ज़्यादा पेशेवर होना होगा और कड़े नियमों का पालन करना होगा। इसलिए, सभी फ़्लोर और ब्रोकर उपरोक्त निर्देश लागू नहीं करना चाहते, लेकिन कई अभी भी मौजूदा क़ानून को लागू करना चाहते हैं क्योंकि यह अनिवार्य नहीं है।
बढ़ी हुई लागतों को लेकर चिंताएँ
उपरोक्त लाभों के अलावा, इस विनियमन पर कई मत विरोधाभासी विचार भी व्यक्त करते हैं। सबसे पहले, यह व्यावसायिक गतिविधियों के सिद्धांतों का उल्लंघन करता है, उद्यम कानून और निवेश कानून जैसे अन्य कानूनों में निर्धारित व्यावसायिक स्वतंत्रता में बाधा डालता है। तदनुसार, रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर राज्य प्रबंधन एजेंसियां नहीं हैं, और राज्य के प्राधिकरण के तहत सार्वजनिक सेवाएं प्रदान नहीं करते हैं। इसलिए, जब विनियमन अन्य संस्थाओं को किसी उद्यम की सेवाओं का उपयोग करने के लिए बाध्य करते हैं, तो यह अक्सर असमानता पैदा करता है।
इसके अलावा, निवेशक अपने उत्पाद बेचने के लिए रियल एस्टेट फ़्लोर स्थापित कर सकते हैं। उस समय, फ़्लोर का लक्ष्य केवल निवेशकों को अधिक से अधिक उत्पाद बेचना होता है। इसलिए, खरीदारों के अधिकारों की गारंटी नहीं होगी।
इस बीच, आजकल रियल एस्टेट खरीदने और बेचने वाले ज़्यादातर ग्राहक सीधे निवेशक के माध्यम से लेन-देन करना चाहते हैं। कई ग्राहकों के लिए, ट्रेडिंग फ़्लोर सिर्फ़ जानकारी प्राप्त करने, ग्राहकों के सवालों के जवाब देने और ख़रीद-बिक्री की प्रक्रियाओं में मदद करने का एक स्थान है।
एक्सचेंजों के माध्यम से अचल संपत्ति के लेन-देन से लागत में वृद्धि और घर खरीदारों के लिए अतिरिक्त प्रक्रियाएं उत्पन्न होने की संभावना के बारे में चिंताएं पैदा होती हैं।
मौजूदा बाज़ार की तरह, खरीदारों की सबसे बड़ी चिंता अभी भी क़ानूनी प्रक्रियाएँ हैं, यानी परियोजना बिक्री के लिए योग्य है या नहीं? यह जानकारी राज्य प्रबंधन एजेंसियों, ख़ास तौर पर निर्माण विभाग से संबंधित है, जो इसकी जाँच और लोगों को इसकी घोषणा करने के लिए ज़िम्मेदार है। इसलिए, ज़मीन पर मौजूद जानकारी तक पहुँचना सिर्फ़ एक शुरुआती संदर्भ उपकरण है।
क्योंकि जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, निवेशकों को अधिक से अधिक उत्पाद बेचने के उद्देश्य से, यह सुनिश्चित करना असंभव है कि एक निजी उद्यम जैसे कि रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर यह सुनिश्चित कर सकता है कि वह ग्राहकों को परियोजना के कानूनी मुद्दों के बारे में सबसे पूर्ण और सटीक जानकारी प्रदान कर सके, विशेष रूप से भविष्य में बनने वाली आवास परियोजनाओं के लिए।
इसके अलावा, ज़मीनी स्तर पर अचल संपत्ति की खरीद-बिक्री से लागत, प्रक्रियाओं, कर्मचारियों और कानूनी ज़िम्मेदारियों को लेकर भी चिंताएँ पैदा होती हैं। इससे निवेशकों के लिए मुश्किल स्थिति पैदा हो सकती है, क्योंकि उन्हें उत्पाद की लागत बढ़ानी पड़ेगी और अचल संपत्ति की खरीद-बिक्री की गतिविधियाँ और भी जटिल हो जाएँगी।
कई लोगों का मानना है कि, ज़मीन के ज़रिए लेन-देन की अनिवार्यता के बजाय, कानून में यह प्रावधान होना चाहिए कि निवेशकों और रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर को राज्य प्रबंधन एजेंसियों को समय-समय पर रिपोर्ट देनी चाहिए ताकि रियल एस्टेट लेन-देन के डेटाबेस को समझा जा सके। इससे बाज़ार पारदर्शी होगा और साथ ही वास्तविक लेन-देन के आधार पर ज़मीन और अपार्टमेंट की कीमतें तय करने का एक आधार भी मिलेगा।
इस नियमन पर कई परस्पर विरोधी राय के बावजूद, हाल ही में राष्ट्रीय सभा में निर्माण मंत्री गुयेन थान न्घी ने भी कहा कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी सरकार को रिपोर्ट देगी कि वह इस विषय पर टिप्पणियों का सावधानीपूर्वक अध्ययन और विश्लेषण जारी रखे ताकि रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर पर नियमों का कार्यान्वयन उचित, सख्त और स्पष्ट हो, और लोगों व व्यवसायों के अधिकारों की रक्षा हो। साथ ही, यह रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के माध्यम से होने वाले लेन-देन की पुष्टि, रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर की ज़िम्मेदारियों और रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के दायित्वों की समीक्षा और पूर्ण करेगी।
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