शर्मीली... घर खरीदने के लिए पैसे उधार लेना

ब्याज दरें कम होने के बावजूद भी कई लोग घर खरीदने के लिए "पैसा लगाने" का निर्णय लेने में हिचकिचाते हैं।

स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम (एसबीवी) के आंकड़ों के अनुसार, सितंबर 2024 के अंत तक, बकाया गृह ऋण में केवल 4.6% की वृद्धि हुई, जो अर्थव्यवस्था के कुल बकाया ऋण से बहुत कम है। यह धीमी वृद्धि इस तथ्य को दर्शाती है कि गृह ऋण की मांग अभी भी अधिक नहीं है, भले ही बैंकों ने एक साथ ब्याज दरों में कमी की हो और उधारकर्ताओं को आकर्षित करने के लिए तरजीही नीतियां शुरू की हों।

कई आकर्षक नीतियां

हो ची मिन्ह सिटी के एक बड़े बैंक में व्यक्तिगत ग्राहकों के लिए ऋण अधिकारी, श्री ले मिन्ह न्घिया ने कहा कि हाल के महीनों में, घर खरीदने के लिए ऋण लेने वाले ग्राहकों की संख्या में मामूली वृद्धि के संकेत मिले हैं। हालाँकि, उनके अनुसार, इसका मुख्य कारण यह है कि बैंक कम ब्याज दरों और लचीली पुनर्भुगतान शर्तों के साथ ऋण पैकेज प्रदान करने में कड़ी प्रतिस्पर्धा कर रहे हैं, जिससे उधारकर्ताओं के लिए अपनी भुगतान क्षमता सुनिश्चित करना आसान हो जाता है।

हो ची मिन्ह सिटी में बिक्री के लिए एक नया अपार्टमेंट प्रोजेक्ट खुला है। फोटो: टैन थान

एशिया कमर्शियल ज्वाइंट स्टॉक बैंक ( एसीबी ) के व्यक्तिगत ग्राहक वर्ग के प्रमुख श्री गुयेन दीन्ह थांग ने कहा कि हालाँकि बैंकों ने ऋण को बढ़ावा देने के लिए ब्याज दरें कम की हैं, फिर भी होम लोन की माँग अभी भी सीमित है। इसकी एक वजह यह भी है कि अचल संपत्ति की कीमतें ऊँची बनी हुई हैं, जबकि 2024 के भूमि कानून के लागू होने के साथ ही रियल एस्टेट निवेश और लेनदेन से जुड़े नियमों में बड़े बदलाव हो रहे हैं। हालाँकि घर खरीदने की माँग बढ़ रही है, लेकिन होम लोन में अभी तक कोई खास प्रगति नहीं हुई है।

इस स्थिति का सामना करते हुए, बैंक उधारकर्ताओं को आकर्षित करने के लिए आकर्षक नीतियाँ लागू करना जारी रखते हैं। उदाहरण के लिए, इंटरनेशनल बैंक ( VIB ) ने टाउनहाउस और अपार्टमेंट खरीदने के लिए रियायती ब्याज दरों और ऋण चुकौती के लचीले समाधानों के साथ ऋण के लिए 30,000 बिलियन VND का ऋण पैकेज शुरू किया है।

सुश्री थू डंग, जो एक घर खरीदने की तैयारी कर रही हैं, ने बताया कि जब उन्होंने VIB से 1 अरब VND उधार लेने के लिए संपर्क किया, तो बैंक कर्मचारियों ने उन्हें केवल 5.9% - 6.9% - 7.9%/वर्ष की ब्याज दरों की सलाह दी, जो 6 - 12 - 18 महीनों के लिए निर्धारित थीं। सुश्री डंग ने कहा, "VIB अपार्टमेंट खरीदने के लिए लिए गए ऋणों पर 5 साल तक मूलधन की अदायगी माफ करता है और टाउनहाउस खरीदने के लिए लिए गए ऋणों पर 4 साल तक मूलधन की अदायगी माफ करता है। इससे मुझे आगे चलकर मासिक किश्तों को कम करने में मदद मिलेगी।"

इस बीच, श्री ले वियत थान (जिला 12, हो ची मिन्ह सिटी) ने बताया कि 2024 की शुरुआत में, उन्होंने घर खरीदने के लिए वियतनाम एक्सपोर्ट इम्पोर्ट कमर्शियल जॉइंट स्टॉक बैंक (एक्सिमबैंक) से पैसे उधार लिए थे। उस समय, एक्सिमबैंक ने पहले 12 महीनों के लिए 8%/वर्ष की निश्चित ब्याज दर की पेशकश की थी, लेकिन उन्होंने अस्थिर रोज़गार के डर से उधार नहीं लिया।

"अब तक, वित्तीय योजना तैयार करने के बाद, मैंने फिर से एक्ज़िमबैंक से संपर्क किया और बैंक कर्मचारियों द्वारा मुझे बताया गया कि ऋण अवधि 40 वर्ष तक है, मूलधन की रियायत अवधि 7 वर्ष है (पहले 7 वर्षों में, उधारकर्ता हर महीने केवल ब्याज का भुगतान करता है, मूलधन का नहीं); ब्याज दर 2024 की शुरुआत की तुलना में 1% कम है" - श्री थान ने कहा।

इसके अलावा, वियतनाम का ज्वाइंट स्टॉक कमर्शियल बैंक फॉर फॉरेन ट्रेड (वियतकॉमबैंक) भी प्रतिस्पर्धा में पीछे नहीं है, क्योंकि यह 6 महीने से 2 साल की अवधि के लिए निश्चित अवधि के साथ केवल 5.4%/वर्ष की तरजीही होम लोन ब्याज दरें प्रदान करता है। हालाँकि, तरजीही अवधि समाप्त होने के बाद, ब्याज दर की गणना 12 महीने की बचत ब्याज दर और 3.5% के मार्जिन के आधार पर की जाएगी।

प्रोत्साहनों के बाद भी ब्याज दर वृद्धि को लेकर चिंता

हालाँकि बैंक शुरुआती दौर में काफी आकर्षक ब्याज दरें देते हैं, फिर भी कई ग्राहक तरजीही अवधि के बाद ब्याज दरों में बढ़ोतरी की संभावना के बारे में सोचकर झिझकते हैं। हो ची मिन्ह सिटी स्थित अर्थशास्त्र एवं वित्त विश्वविद्यालय के व्याख्याता डॉ. गुयेन वान थुआन ने कहा कि बैंकों के लिए तरजीही अवधि के बाद ब्याज दरों की गणना आधार ब्याज दर और एक निश्चित मार्जिन के आधार पर करना उचित है।

हालाँकि, ग्राहकों को आधार ब्याज दर निर्धारित करने की प्रक्रिया और इस ब्याज दर को प्रभावित करने वाले कारकों के बारे में स्पष्ट रूप से समझाया जाना ज़रूरी है ताकि वे पूँजी उधार लेते समय भविष्य की लागतों की गणना कर सकें। श्री थुआन ने कहा, "तभी लोग ऋण लेने के लिए पर्याप्त साहसी बनेंगे और बैंकों की साख में सुधार होगा।"

दरअसल, हाल के वर्षों में, कई पुराने ग्राहकों को नए ग्राहकों के लिए निर्धारित अधिमान्य ब्याज दरों की तुलना में कहीं अधिक ब्याज दरें चुकानी पड़ी हैं। कुछ ग्राहकों ने बताया कि उन्हें अभी भी पिछले ऋणों पर 10%-11%/वर्ष की ब्याज दर चुकानी पड़ रही है, जबकि वर्तमान अधिमान्य ब्याज दर पहले वर्ष में केवल 6%-8%/वर्ष है। इससे ग्राहक समूहों के बीच अन्याय पैदा होता है, जिससे पुराने उधारकर्ता असंतुष्ट और परेशान महसूस करते हैं।

हालाँकि, घर खरीदने के इच्छुक कई लोगों का कहना है कि ब्याज दरें सबसे महत्वपूर्ण कारक नहीं हैं, लेकिन रियल एस्टेट बाजार में तरलता अभी भी कमज़ोर और सुस्त है, जिससे उनकी रुचि कम हो रही है। यहाँ तक कि जो लोग पहले निवेश के लिए टाउनहाउस, ज़मीन या अपार्टमेंट खरीदने, किराए पर लेने या कीमत बढ़ने का इंतज़ार करने के लिए उधार लेते थे, वे भी अब "पैसा लगाने" की जल्दी में नहीं हैं, भले ही ब्याज दर बहुत कम हो।

राष्ट्रीय वित्तीय एवं मौद्रिक नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. कैन वैन ल्यूक के अनुसार, सितंबर 2024 के अंत तक बकाया अचल संपत्ति ऋण 3.15 मिलियन बिलियन वियतनामी डोंग तक पहुँच गया, जो अर्थव्यवस्था के कुल बकाया ऋण का लगभग 21% है। हालाँकि, आवास ऋणों में केवल 4.6% की वृद्धि हुई, जो अचल संपत्ति व्यवसाय ऋणों की तुलना में बहुत कम है, जिससे पता चलता है कि कम ब्याज दरों के बावजूद, आवास बाजार में कोई खास उछाल नहीं आया है।

लोग घर खरीदने के लिए उधार लेने में दिलचस्पी नहीं दिखा रहे हैं, इसका मुख्य कारण यह है कि अचल संपत्ति की कीमतें अभी भी ऊँची हैं, जो ज़्यादातर लोगों की आर्थिक क्षमता से परे हैं। हो ची मिन्ह सिटी और हनोई में, जहाँ 2024 में बिक्री के लिए खुलने वाली 80% परियोजनाएँ उच्च-स्तरीय श्रेणी में हैं, लगभग कोई किफायती आवास खंड नहीं बचा है। ऊँची आवास कीमतों ने लोगों के जीवन-यापन के खर्च को बहुत बढ़ा दिया है, जिससे घर खरीदने के लिए उधार लेना मुश्किल हो गया है।

2 बिलियन VND से कम के ऋण की मांग प्रमुख है

हाल के सर्वेक्षणों के अनुसार, ज़्यादातर घर खरीदार 2 अरब वियतनामी डोंग (VND) से कम कीमत वाले अपार्टमेंट और टाउनहाउस चुनते हैं। इससे पता चलता है कि ज़्यादातर लोगों की आय के हिसाब से किफायती आवास ऋणों की माँग अभी भी बहुत ज़्यादा है। हालाँकि, हो ची मिन्ह सिटी और हनोई जैसे बड़े शहरों में किफायती आवास परियोजनाओं की कमी के कारण, ऋण की ज़रूरत वाले लोगों के लिए उपयुक्त उत्पाद प्राप्त करना असंभव हो गया है।

स्रोत: https://nld.com.vn/rut-re-vay-tien-mua-nha-196241216202148125.htm