वाणिज्यिक आवास के लिए भूमि का विस्तार करने हेतु "अधीर" पायलट परियोजना

भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए राष्ट्रीय सभा के मसौदा प्रस्ताव के पूरक के रूप में प्रस्ताव को अभी राष्ट्रीय सभा की एजेंसियों के समक्ष परीक्षण हेतु रखा गया है। हालाँकि यह बहुत धीमी गति से आगे बढ़ रहा है, लेकिन अगर यह मसौदा आठवें सत्र में ही पारित हो जाता है, तो यह रियल एस्टेट बाजार के लिए अच्छी खबर होगी।

भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए राष्ट्रीय सभा के मसौदा प्रस्ताव के पूरक के रूप में प्रस्ताव को अभी राष्ट्रीय सभा की एजेंसियों के समक्ष परीक्षण हेतु रखा गया है। हालाँकि यह बहुत धीमी गति से आगे बढ़ रहा है, लेकिन अगर यह मसौदा आठवें सत्र में ही पारित हो जाता है, तो यह रियल एस्टेट बाजार के लिए अच्छी खबर होगी।

सभी 63 प्रांतों और शहरों में इसका संचालन करना आवश्यक नहीं है।

पिछले सप्ताह के मध्य में, नेशनल असेंबली की विधि समिति ने भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने के समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए नेशनल असेंबली के मसौदा प्रस्ताव को 2024 के कानून और अध्यादेश विकास कार्यक्रम में शामिल करने के सरकार के प्रस्ताव की जांच की।

सरकार द्वारा प्रस्तावित विशिष्ट विषय-वस्तु में भूमि के प्रकारों के दायरे को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना है, जिसके लिए रियल एस्टेट व्यवसाय संगठनों को भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने पर सहमत होने की अनुमति है या जिनके पास एक या अधिक प्रकारों के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण है, जिनमें शामिल हैं: कृषि भूमि; आवासीय भूमि के अलावा गैर-कृषि भूमि; आवासीय भूमि और भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने पर समझौते के मामले में उसी भूमि भूखंड में अन्य भूमि।

प्रस्ताव में भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को क्रियान्वित करने की शर्तों को स्पष्ट किया गया है, तथा भूमि उपयोग के सिद्धांतों को नियोजन (जैसा कि भूमि कानून में निर्धारित है) और आवास विकास कार्यक्रमों और योजनाओं के अनुसार सुनिश्चित किया जाना चाहिए।

विशेष रूप से, परियोजना कार्यान्वयन के लिए भूमि क्षेत्र का दायरा जिला-स्तरीय भूमि उपयोग नियोजन या निर्माण नियोजन एवं शहरी नियोजन के अनुरूप है। परियोजना स्थानीय आवास विकास कार्यक्रम और योजना के अनुरूप है जिसे निर्धारित और अनुमोदित किया जा चुका है। प्रांतीय जन समिति द्वारा भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण की स्थिति में वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण को मंजूरी देने वाला एक दस्तावेज़ मौजूद है।

एक अन्य मानदंड यह है कि वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को क्रियान्वित करने वाले रियल एस्टेट व्यवसाय संगठनों को भूमि कानून, आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, निवेश कानून और अन्य प्रासंगिक कानूनों द्वारा निर्धारित शर्तों को पूरा करना होगा।

प्रस्ताव में वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि पहुँच के विभिन्न रूपों के बीच सामंजस्य और समानता सुनिश्चित करने हेतु पायलट परियोजनाओं के चयन के मानदंडों का भी विवरण दिया गया है। तदनुसार, भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने संबंधी समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के पायलट कार्यान्वयन को निम्नलिखित मानदंडों को पूरा करना होगा: शहरी क्षेत्रों, शहरी विकास के लिए नियोजित क्षेत्रों में कार्यान्वित किया जाना चाहिए और 2021-2030 की अवधि के लिए प्रांतीय योजना में अनुमोदित भूमि आवंटन और ज़ोनिंग योजना के अनुसार नियोजन अवधि के दौरान अतिरिक्त आवासीय भूमि क्षेत्र (आवासीय भूमि उपयोग की वर्तमान स्थिति की तुलना में) के 30% से अधिक नहीं होना चाहिए; भूमि कानून के अनुच्छेद 67 के खंड 4 में निर्दिष्ट परियोजनाओं में शामिल नहीं होना चाहिए।

भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के मामले में, परियोजना कार्यान्वयन के लिए भूमि, भूमि कानून के अनुच्छेद 72 के खंड 5 में निर्धारित अनुसार प्रांतीय पीपुल्स काउंसिल द्वारा अनुमोदित भूमि पुनर्प्राप्ति की आवश्यकता वाले कार्यों और परियोजनाओं की सूची में नहीं होनी चाहिए।

नेशनल असेंबली के दौरान इन्वेस्टमेंट न्यूजपेपर के संवाददाताओं से बात करते हुए, नेशनल असेंबली की कानून समिति के स्थायी सदस्य, प्रतिनिधि होआंग मिन्ह हियु ने कहा कि जांच निकाय ने प्रस्ताव दिया है कि नेशनल असेंबली की स्थायी समिति 2024 के कानून और अध्यादेश निर्माण कार्यक्रम में ड्राफ्ट पायलट प्रस्ताव को शामिल करने की अनुमति देने के लिए नेशनल असेंबली पर विचार करे और रिपोर्ट दे, तथा इसे 8वें सत्र में निर्णय के लिए नेशनल असेंबली को प्रस्तुत करे।

कुछ विशिष्ट मुद्दों के संबंध में, श्री हियू ने कहा कि सरकार ने मांगने और देने की प्रणाली से बचने के लिए सभी 63 प्रांतों और केन्द्र द्वारा संचालित शहरों में पायलट परियोजना का प्रस्ताव रखा है, लेकिन समीक्षा सत्र में कुछ लोगों ने कहा कि पायलट परियोजना के कार्यान्वयन के दायरे पर विचार करना आवश्यक है।

"मेरी निजी राय में, जिन इलाकों में लोगों के पास घर होने की दर ज़्यादा है, जैसे कि ग्रामीण इलाके जहाँ ज़्यादातर लोगों के पास पहले से ही घर हैं और शहरीकरण की दर ज़्यादा नहीं है, वहाँ पायलट प्रोजेक्ट की ज़रूरत नहीं है। जहाँ घरों की माँग ज़्यादा है, वहाँ घरों की कीमतें कम करने के लिए एक पायलट प्रोजेक्ट चलाया जाना चाहिए। अगर पायलट प्रोजेक्ट बिना किसी नियंत्रण के बड़े पैमाने पर चलाया गया, तो इससे आसानी से कुछ देशों जैसी स्थिति पैदा हो जाएगी जहाँ घरों का अधिशेष बहुत ज़्यादा है। इससे रियल एस्टेट में पैसा बर्बाद होगा, जो अर्थव्यवस्था के लिए नुकसानदेह होगा, इसलिए इस पर बहुत सावधानी से विचार करने की ज़रूरत है और इसे सभी प्रांतों और शहरों में लागू नहीं किया जाना चाहिए," श्री हियू ने कहा।

समीक्षा सत्र में उठाया गया एक अन्य मुद्दा यह था कि सरकार ने 5 वर्षों के लिए एक पायलट नीति लागू करने का प्रस्ताव रखा है, लेकिन समीक्षा सत्र में कुछ लोगों ने इस पर स्पष्टीकरण मांगा कि क्या यह प्रस्ताव प्रभावी होने के समय से नई परियोजनाओं पर लागू होगा या क्या पिछली अवधि की परियोजनाएं भी इस तंत्र का लाभ उठाएंगी।

"बातें तो करें, पर अमल न करें या बहुत धीरे-धीरे करें"

एजेंडा के अनुसार, आज (28 अक्टूबर) नेशनल असेंबली अपना अधिकांश समय 2015 से 2023 के अंत तक रियल एस्टेट बाजार प्रबंधन और सामाजिक आवास विकास पर नीतियों और कानूनों के कार्यान्वयन की निगरानी में बिताएगी।

नेशनल असेंबली के वित्त और बजट समिति के सदस्य, प्रतिनिधि हा सी डोंग ने कहा कि रियल एस्टेट एक ऐसा क्षेत्र है जिसका अर्थव्यवस्था पर बहुत बड़ा प्रभाव पड़ता है और निगरानी के परिणाम बताते हैं कि नीति प्रणाली में कई बदलाव हुए हैं, कुछ कानूनी दस्तावेज अभी भी ओवरलैपिंग, असंगत, सिंक्रनाइज़ नहीं हैं, कानून कार्यान्वयन के लिए विस्तृत नियम जारी होने में धीमे हैं, कम गुणवत्ता वाले हैं, और वास्तविकता में उत्पन्न होने वाली सभी समस्याओं का पूर्वानुमान लगाने में सक्षम नहीं हैं।

अधिक समस्याएँ पैदा करने से बचें

"2015 से 2023 के अंत तक रियल एस्टेट बाज़ार प्रबंधन और सामाजिक आवास विकास पर नीतियों और कानूनों के कार्यान्वयन" की निगरानी के परिणामों पर रिपोर्ट में, राष्ट्रीय सभा के निगरानी प्रतिनिधिमंडल ने भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए पायलट प्रोजेक्ट पर मसौदा प्रस्ताव पर भी अपने विचार व्यक्त किए। अर्थात्, सक्षम प्राधिकारियों के निर्देशों का बारीकी से पालन करने, सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भूमि संसाधनों का अनुकूलन करने हेतु पायलट तंत्र सुनिश्चित करने और कार्यान्वयन प्रक्रिया में और अधिक कठिनाइयाँ पैदा करने से बचने की सिफारिश की गई है।

इसके अतिरिक्त, कुछ विनियम वास्तविकता के अनुरूप नहीं हैं, उनकी समीक्षा, संशोधन और अनुपूरण में देरी होती है, तथा वे अस्पष्ट होते हैं, जिससे समझ और कार्यान्वयन में असंगतताएं पैदा होती हैं; कुछ मुद्दों पर विनियम या मार्गदर्शन नहीं होता, जिससे कार्यान्वयन में भ्रम की स्थिति पैदा होती है।

क्वांग त्रि प्रतिनिधि ने ज़ोर देकर कहा कि राष्ट्रीय सभा के आठवें सत्र के उद्घाटन सत्र में बोलते हुए, महासचिव टो लाम ने ज़ोर देकर कहा कि यह संस्था "अड़चनों" की "अड़चन" है। और इस "अड़चन" को धीरे-धीरे दूर करने के लिए, सरकार ने निवेश संबंधी 4 कानूनों में संशोधन के लिए एक कानून, और फिर वित्त एवं बजट संबंधी 7 कानूनों में संशोधन के लिए एक कानून का तत्काल प्रस्ताव रखा। हालाँकि, कुछ ऐसे मुद्दे हैं जिन पर ध्यान देने की आवश्यकता है, जिनकी पहचान पिछले सत्र में की गई थी, लेकिन तैयारी बहुत धीमी है।

उदाहरण के लिए, सातवें सत्र में, जब भूमि और अचल संपत्ति से संबंधित जल्द ही लागू होने वाले कानूनों पर चर्चा हो रही थी, तो मैंने महसूस किया कि कई व्यवसायों ने व्यावसायिक आवास के लिए भूमि से संबंधित बाधाओं को दूर करने की इच्छा व्यक्त की है। सरकार ने भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या अन्य भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने संबंधी समझौतों के माध्यम से व्यावसायिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए एक पायलट परियोजना पर विचार किया है और इस विषय-वस्तु को 2024 के भूमि कानून को लागू करने की योजना में शामिल किया गया है," श्री डोंग ने कहा।

प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय के नेताओं ने भी पुष्टि की कि यह देश और लोगों के लिए लाभदायक है, और इस वर्ष फरवरी से, उन्होंने प्रेस को जवाब दिया है कि वे इस परियोजना के निर्माण की प्रगति में तेजी लाएंगे, और सबसे अच्छा विकल्प यह है कि इसे सातवें सत्र में राष्ट्रीय असेंबली द्वारा अनुमोदित किया जाए और भूमि कानून के साथ प्रभावी किया जाए।

"हालांकि, न केवल सातवें सत्र में प्रस्तुत नहीं किया गया, बल्कि आठवें सत्र में भी परियोजना की विषयवस्तु अभी तक सामने नहीं आई है। मेरे पास मौजूद जानकारी के अनुसार, इस सत्र के एजेंडे में शामिल करने के लिए परियोजना को राष्ट्रीय सभा में भी प्रस्तुत किया जाएगा। लेकिन इस तरह की देरी समीक्षा एजेंसी और प्रतिनिधियों, दोनों पर दबाव डालती रहेगी," श्री हा सी डोंग ने चिंता व्यक्त की।

सातवें सत्र में राष्ट्रीय सभा के समक्ष बोलते हुए, क्वांग त्रि के प्रतिनिधि ने सुझाव दिया कि चाहे वह राष्ट्रीय सभा हो, सरकार हो या मंत्रालय और शाखाएँ, जो कहा गया है उसे पूरा किया जाना चाहिए। "लेकिन उपरोक्त उदाहरण से ही पता चलता है कि कुछ मुद्दे ऐसे हैं जिन पर हम बात तो करते हैं, लेकिन अमल नहीं करते या बहुत धीमी गति से करते हैं, और इस तरह, अर्थव्यवस्था को गतिमान रखना मुश्किल हो जाता है, गति बढ़ाने और आगे बढ़ने की तो बात ही छोड़ दें," श्री डोंग ने अधीरता से कहा।

इसलिए, प्रतिनिधि हा सी डोंग ने कहा कि सर्वोच्च पर्यवेक्षण सत्र राष्ट्रीय असेंबली में परियोजना प्रस्तुत करने में देरी के कारण और जिम्मेदारी को स्पष्ट करने का एक अवसर है, साथ ही अन्य समस्याओं को हल करने में देरी भी है जो अड़चनें हैं जिन्हें अचल संपत्ति बाजार में दूर करने की आवश्यकता है।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/sot-ruot-thi-diem-mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-d228426.html