वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं का स्थानांतरण अवरुद्ध

भूमि मूल्यांकन में बाधाओं के कारण, कई वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं ने राज्य के प्रति वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए अभी तक भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित नहीं किया है, इसलिए हस्तांतरण लेनदेन नहीं किया जा सकता है।

भूमि मूल्यांकन में बाधाओं के कारण, कई वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं ने राज्य के प्रति वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए अभी तक भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित नहीं किया है, इसलिए हस्तांतरण लेनदेन नहीं किया जा सकता है।

हो ची मिन्ह सिटी में कई वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को भूमि उपयोग शुल्क संबंधी मुद्दों के कारण स्थानांतरित नहीं किया जा सकता है।

भूमि उपयोग शुल्क के मुद्दों के कारण अटका हुआ

दाऊ तू अख़बार के पत्रकारों से बात करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी की एक रियल एस्टेट कंपनी के महानिदेशक ने बताया कि उनकी कंपनी के पास कई संभावित परियोजनाएँ हैं, लेकिन नकदी प्रवाह की कठिनाइयों के कारण, उसे अपनी वित्तीय स्थिति को पुनर्गठित करने के लिए डिस्ट्रिक्ट 7 (हो ची मिन्ह सिटी) में एक परियोजना को हस्तांतरित करने हेतु एक साझेदार की तलाश करनी पड़ रही है। साझेदार तैयार है, लेकिन कानूनी बाधाओं, जिनमें से एक प्रमुख मुद्दा भूमि उपयोग शुल्क है, के कारण परियोजना हस्तांतरण सौदा पूरा नहीं हो पाया है।

नियमों के अनुसार, किसी परियोजना को हस्तांतरित करने के लिए, निवेशक को राज्य के प्रति अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा, जिसमें भूमि उपयोग शुल्क भी शामिल है। यह तो कहना ही क्या कि उद्यम वित्तीय कठिनाइयों का सामना कर रहा है और अपनी भूमि संबंधी वित्तीय बाध्यताओं को पूरा नहीं कर सकता, भले ही साझेदार इस समस्या के समाधान के लिए अग्रिम राशि देने पर सहमत हो, फिर भी उद्यम भूमि मूल्यांकन में बाधाओं के कारण परियोजना के भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान नहीं कर सकता।

वर्तमान में रुकी हुई सैकड़ों रियल एस्टेट परियोजनाओं ने अभी तक राज्य के प्रति अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं किया है।

ऊपर उल्लिखित उद्यम ही एकमात्र मामला नहीं है। 2024 में, हो ची मिन्ह सिटी के कई उद्यमों ने परियोजना हस्तांतरण के लिए साझेदारों की तलाश के बारे में "संकेत" दिए हैं, लेकिन अभी तक कोई भी लेन-देन सफल नहीं हुआ है।

हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग से प्राप्त जानकारी से यह भी पता चलता है कि 2024 में, शहर में कोई भी व्यावसायिक आवास परियोजना हस्तांतरित नहीं की जाएगी, हालांकि कई विदेशी निवेशक विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) सौदे करने के लिए उत्सुक हैं, लेकिन सभी को कानूनी प्रक्रियाओं में कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है।

विनियमों में प्रस्तावित संशोधन

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने स्वीकार किया कि एक पूरे वर्ष तक किसी भी वाणिज्यिक आवास परियोजना का हस्तांतरण न होना यह दर्शाता है कि विलय एवं अधिग्रहण गतिविधियां स्थिर हैं, जबकि कई व्यवसायों के लिए कठिनाइयों पर काबू पाने और नकदी प्रवाह बनाने के लिए निवेशों का पुनर्गठन करना वास्तविक आवश्यकता है।

श्री चाऊ के अनुसार, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (2023) का अनुच्छेद 39 एक बहुत ही सख्त सिद्धांत निर्धारित करता है: रियल एस्टेट परियोजना के पूर्ण या आंशिक हस्तांतरण के बाद, हस्तांतरिती को हस्तांतरित निवेशक के अधिकार और दायित्व विरासत में मिलते हैं। हालाँकि, यह कानून यह भी निर्धारित करता है: परियोजना के हस्तांतरण की शर्त यह है कि परियोजना की भूमि से संबंधित वित्तीय दायित्वों को पूरा किया गया हो, जिसमें भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया और कर, शुल्क और भूमि से संबंधित शुल्क (यदि कोई हों) शामिल हैं...

श्री चाऊ ने कहा कि ऐसे नियम वास्तव में सुसंगत नहीं हैं और वास्तविकता के करीब भी नहीं हैं। क्योंकि रियल एस्टेट और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के निवेशक केवल एक बार ही अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करते हैं और राज्य को भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करते हैं, सिवाय उन मामलों को छोड़कर जहाँ परियोजना समायोजन के कारण अतिरिक्त वित्तीय दायित्व उत्पन्न होते हैं।

इसलिए, HoREA ने प्रस्ताव दिया कि निर्माण मंत्रालय प्रधानमंत्री और सक्षम प्राधिकारियों को अनुपूरक विनियमों पर विचार करने के लिए प्रस्तुत करने पर विचार करे कि यदि कोई निवेशक भूमि से संबंधित वित्तीय दायित्वों को पूरा किए बिना किसी रियल एस्टेट परियोजना के सभी या कुछ हिस्से को स्थानांतरित करता है, तो हस्तांतरित उद्यम पुराने निवेशक की ओर से इस दायित्व को पूरा करने के लिए जिम्मेदार होगा।

HoREA के अनुसार, इस संशोधन का उद्देश्य M&A के लिए बाधाओं को दूर करना है, जिससे व्यवसायों के लिए कठिनाइयां दूर होंगी और परियोजना हस्तांतरण गतिविधियों के लिए रुकावटें दूर होंगी, जिससे रियल एस्टेट बाजार को सुरक्षित, स्वस्थ और टिकाऊ रूप से विकसित होने और उबरने में मदद मिलेगी, साथ ही राज्य के बजट राजस्व में वृद्धि में योगदान मिलेगा।

इसके अलावा, वर्तमान में रुकी हुई सैकड़ों रियल एस्टेट परियोजनाओं ने अभी तक राज्य के प्रति अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं किया है। यदि इन परियोजनाओं को स्थानांतरित किया जाता है, तो हस्तांतरित उद्यम आमतौर पर एक वित्तीय और प्रशासनिक रूप से सक्षम इकाई होती है, जो परियोजना को फिर से शुरू कर सकती है, या बाजार की मांग के अनुरूप परियोजना का पुनर्गठन और समायोजन कर सकती है, जिससे अतिरिक्त वित्तीय दायित्व उत्पन्न होते हैं और राज्य के बजट के लिए राजस्व में वृद्धि होती है।

श्री चाऊ ने कहा, "यदि उपरोक्त विनियमन में संशोधन नहीं किया जाता है, तो व्यवसाय अभी भी शेयरों को हस्तांतरित करके या व्यवसाय को बेचकर इसे 'चकमा' दे सकते हैं, जो अनिवार्य रूप से रियल एस्टेट परियोजनाओं को हस्तांतरित करना है।"

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html