तरजीही नीतियों की बदौलत अपार्टमेंट की तरलता "बर्फ को पिघलाती है"

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घर खरीदारों की दुविधा

बाजार अनुसंधान इकाइयों के सर्वेक्षण परिणामों के अनुसार, 2023 के पहले महीनों में अपार्टमेंट खरीदने की मांग 2022 के अंत की तुलना में काफी बढ़ गई।

यह देखा जा सकता है कि आवास की वास्तविक मांग हमेशा बनी रहती है, यहां तक कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े और घनी आबादी वाले शहरों में यह मांग काफी अधिक होती है। हालांकि, घर खरीदने वालों को तीन चुनौतियों का सामना करना पड़ता है: आपूर्ति, विक्रय मूल्य और वित्तीय समस्याएं।

आपूर्ति और विक्रय मूल्य आपस में घनिष्ठ रूप से संबंधित हैं। आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन, साथ ही कीमतों, भूमि निधि और कानूनी पहलुओं से संबंधित कई कारक, अपार्टमेंट की कीमतों को लगातार उच्च स्तर पर धकेल रहे हैं।

विशेष रूप से, 2024 की पहली तिमाही में, हनोई में नए खुले अपार्टमेंटों में तिमाही आधार पर 30% की गिरावट आई, जबकि औसत प्राथमिक विक्रय मूल्य 52 मिलियन/ ^m2 तक पहुंच गया, जो कि खराब तरलता के बावजूद साल-दर-साल 22% की वृद्धि है।

क्षेत्रफल के हिसाब से देखें तो हनोई का पश्चिमी भाग उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स से गुलजार है, और इन प्रोजेक्ट्स में अपार्टमेंट की कीमतें केंद्रीय जिलों के अपार्टमेंट की कीमतों के बराबर हैं। उदाहरण के लिए: मास्टरी वेस्ट हाइट (टे मो, नाम तू लीम - प्राथमिक) में कीमतें 60-80 मिलियन/ ^{वर्ग मीटर} के बीच हैं; द ज़ेई (माई दिन्ह - द्वितीयक) में कीमतें 55-80 मिलियन/ ^{वर्ग मीटर} के बीच हैं, और द मैट्रिक्स वन (ले क्वांग दाओ - द्वितीयक) में ट्रांसफर कीमत 52-64 मिलियन/ ^{वर्ग मीटर} है।

होआंग थान पर्ल (न्गुयेन वान गियाप) माई दीन्ह क्षेत्र में बिक्री के लिए एक दुर्लभ प्राथमिक परियोजना है, जो द ज़ी और द मैट्रिक्स वन के निकट स्थित होने के बावजूद 50-53 मिलियन/ ^एम2 की कीमत पर पेश की गई है।

अपार्टमेंट की तरलता को वित्तीय प्रोत्साहन और बायबैक प्रतिबद्धताओं द्वारा सुगम बनाया जाता है (चित्र 1)। — पश्चिमी हनोई क्षेत्र की आपूर्ति में उच्च-स्तरीय खंड का बड़ा हिस्सा है।

माई दिन्ह से लगभग 8 मिनट की दूरी पर स्थित, अनलाक ग्रीन सिम्फनी शहरी क्षेत्र में मूनलाइट 1 अपार्टमेंट, जो अप्रैल 2023 में बिक्री के लिए उपलब्ध हुए थे, 39-45 मिलियन वीएनडी/ ^{वर्ग मीटर} की प्रतिस्पर्धी कीमतें भी प्रदान करते हैं।

हनोई के दक्षिण में कीमतों में गिरावट दर्ज की गई और आपूर्ति में कोई खास सुधार नहीं हुआ। होआंग माई जिले में, हम कुछ प्रमुख संपत्तियों का उल्लेख कर सकते हैं जैसे कि फेलिज़ होम (प्राथमिक) जिसकी कीमत 40-47 मिलियन/वर्ग ^मीटर है, हनोई मेलोडी रेसिडेंसेस (प्राथमिक) जिसकी कीमत 31-44 मिलियन/वर्ग ^मीटर है, रोज़ टाउन (प्राथमिक) जिसकी कीमत 42-52 मिलियन/वर्ग मीटर ^है , और फुओंग डोंग ग्रीन पार्क (माध्यमिक) जिसकी कीमत 38-44 मिलियन/वर्ग ^मीटर है...

तु हिएप शहरी क्षेत्र (थान त्रि) के केंद्र में, नुओक न्गम बस स्टेशन से 5 मिनट की दूरी पर, टेको गार्डन परियोजना स्थित है, जो राजधानी में एक दुर्लभ प्राथमिक परियोजना है जिसकी विक्रय कीमत 25-28 मिलियन/ ^{वर्ग मीटर} है।

फिलहाल, घर खरीदने वालों के पास अपार्टमेंट खरीदने के लिए ज्यादा विकल्प नहीं हैं, खासकर उचित कीमत वाले अपार्टमेंट के मामले में। कई लोग कीमतों में और बढ़ोतरी होने से पहले घर खरीदना चाहते हैं, लेकिन आर्थिक समस्याओं को लेकर चिंतित हैं। हालांकि बैंक ऋण की ब्याज दरें कम कर दी गई हैं, फिर भी ज्यादातर ब्याज दरें 10% प्रति वर्ष से अधिक हैं।

डेवलपर ने तरलता अवरोध को तोड़ने के लिए "व्यापक" नीति शुरू की।

परियोजना की प्रगति, गुणवत्ता और कानूनी अनुपालन सुनिश्चित करने के अलावा, डेवलपर्स यह भी समझते हैं कि वित्तीय विचार ग्राहकों के घर खरीदने के निर्णय को प्रभावित करने वाला एक महत्वपूर्ण कारक है।

इसलिए, कुछ निवेशकों ने बिक्री मूल्य पर प्रत्यक्ष छूट, एक निश्चित अवधि के लिए 0% ब्याज दर पर ऋण वितरण में सहायता या यहां तक कि अपार्टमेंट को वापस खरीदने की प्रतिबद्धता जैसी बड़ी प्रोत्साहन नीतियां शुरू की हैं।

दरअसल, इन नीतियों से प्राथमिक परियोजनाओं के लिए तरलता के मामले में अच्छे परिणाम मिले हैं। उदाहरण के तौर पर, हनोई के पश्चिम में स्थित मूनलाइट 1 अपार्टमेंट बिल्डिंग (अनलाक ग्रीन सिम्फनी), हालांकि इसे अप्रैल के अंत से ही बिक्री के लिए खोला गया है, अब तक लगभग 65 लेनदेन दर्ज कर चुकी है - यह एक प्रभावशाली संख्या है, खासकर ऐसे समय में जब बाजार अभी पूरी तरह से उबर नहीं पाया है।

फा बांग में अपार्टमेंट की तरलता वित्तीय प्रोत्साहन और बायबैक प्रतिबद्धताओं द्वारा सुगम बनाई गई है (चित्र 2)। — मूनलाईट 1 भवन का ऊपरी हिस्सा तैयार हो चुका है और मॉडल फ्लोर आगंतुकों के लिए खुला है।

हरियाली से भरपूर रहने की जगह और सुविधाओं के विशाल संग्रह के अलावा, मूनलाइट 1 अपनी लचीली प्रोत्साहन नीति के कारण भी ग्राहकों को आकर्षित करता है। खास बात यह है कि पहले 90 ग्राहकों को 15% तक की संचयी छूट मिलती है। इस नीति के तहत, घर खरीदने वालों को अपार्टमेंट की कीमत पर 500-760 मिलियन की सीधी छूट मिलती है, जो पर्याप्त वित्तीय क्षमता वाले लोगों के लिए उपयुक्त है।

इसके अलावा, 18-24 महीनों के लिए ब्याज दर सहायता पैकेज भी हैं; भुगतान की प्रगति को अब से 2024 के अंत तक 10 किस्तों में विभाजित किया गया है।

इस बीच, होआंग थान पर्ल अपार्टमेंट खरीदने वाले ग्राहकों को जल्दी भुगतान करने पर 2.5% की छूट या 12 महीने के लिए 0% ब्याज दर का प्रोत्साहन मिलेगा, जिससे उन्हें 2024 की पहली तिमाही में घर प्राप्त होगा। हालांकि इस नीति में कोई बड़ी उपलब्धि नहीं है, फिर भी परियोजना को इसकी क्षमता के मुकाबले उचित विक्रय मूल्य वाला माना जाता है, और कीमतों में वृद्धि की गुंजाइश की उम्मीद है।

इस बीच, टेको गार्डन परियोजना में, वितरक दात ज़ान मिएन बाक ने कहा कि 18 महीने बाद अपार्टमेंट वापस खरीदने की प्रतिबद्धता की नीति को लागू करने के केवल 1 महीने के भीतर ही 35 लेनदेन हुए, और पिछली अवधि की तुलना में तरलता में तेजी से वृद्धि हुई।

अपार्टमेंट की तरलता को वित्तीय प्रोत्साहन और बायबैक प्रतिबद्धताओं द्वारा सुगम बनाया जाता है (चित्र 3)। — हालांकि अपार्टमेंट सौंप दिया गया है, फिर भी टेक्को गार्डन अपार्टमेंट खरीदने वाले ग्राहकों को अभी भी कई प्रोत्साहन मिलते हैं।

टेको गार्डन अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स का पूरा कार्यभार सौंप दिया गया है और स्वामित्व प्रमाण पत्र भी प्राप्त हो चुके हैं। शेष सभी यूनिट 3 बेडरूम + 1 बाथरूम वाले अपार्टमेंट हैं जिनका क्षेत्रफल ^{127-141 वर्ग मीटर} है। हालांकि इन बड़े अपार्टमेंटों की मांग अभी भी बनी हुई है, लेकिन गृह ऋण पर उच्च ब्याज दरें ग्राहकों को हिचकिचाने पर मजबूर कर रही हैं।

मांग को बढ़ावा देने के लिए, परियोजना के निवेशक ने ग्राहकों के लिए तीन वित्तीय सहायता विकल्प पेश किए हैं। बैंक ऋण चुनने पर, घर खरीदारों को 18 महीनों के लिए 0% ब्याज दर पर सहायता मिलेगी। यदि नकदी प्रवाह पर्याप्त है, तो ग्राहक 24 महीनों के भीतर किश्तों में भुगतान करना चुन सकते हैं या समय से पहले भुगतान करने पर 9% तक की छूट प्राप्त कर सकते हैं।

विशेष रूप से, 18 महीने रहने के बाद, यदि ग्राहक बैंक ब्याज का भुगतान करने में असमर्थ है या उसे लगता है कि यह उपयुक्त नहीं है, तो वे घर वापस कर सकते हैं और पैसा वापस प्राप्त कर सकते हैं, निवेशक हस्तांतरण शुल्क का भुगतान करेगा।

इस नीति के तहत ग्राहकों को नुकसान से ज़्यादा फ़ायदा होता है, क्योंकि टेको गार्डन अपार्टमेंट खरीदते समय शुरुआती डाउन पेमेंट 40% होता है, जो 1.2-1.5 अरब VND के बराबर है। अगर इसे ब्याज कमाने के लिए बैंक में जमा किया जाए, तो प्रति माह लगभग 7-8.5 मिलियन VND ही मिलेंगे।

टेको गार्डन में 3 बेडरूम + 1 अपार्टमेंट का किराया फिलहाल लगभग 12 मिलियन प्रति माह या उससे अधिक है। इसलिए, 1.2 बिलियन की संचित पूंजी के साथ, जो ग्राहक इस समय टेको गार्डन अपार्टमेंट खरीदते हैं, उन्हें 18 महीने तक रहने के लिए घर मिलेगा और उन्हें वित्तीय जोखिम नहीं उठाना पड़ेगा।

इसके अलावा, टेको गार्डन अपार्टमेंट्स को वर्तमान में उच्च स्तरीय मानक के अनुरूप अपग्रेड किया जा रहा है और इन्हें बहु-पीढ़ी वाले परिवारों और विशाल रहने की जगह पसंद करने वालों के लिए "स्काई विला" के रूप में स्थापित किया जा रहा है, इसलिए निकट भविष्य में कीमतों में वृद्धि की उम्मीद है।

निवेशकों के अनुमान के अनुसार, ब्याज दरों में छूट की अवधि समाप्त होने के बाद, बैंक ब्याज दरें कम हो गई हैं और ग्राहकों पर पहले जैसा वित्तीय दबाव नहीं है। हालांकि, अगर वे ब्याज दर कम होने तक घर खरीदने का इंतजार करते हैं, तो अनुमान है कि अपार्टमेंट की कीमतें नए स्तर पर पहुंच जाएंगी।

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स्रोत