रियल एस्टेट बाजार में तेजी आ रही है, लेकिन इसमें अभी भी बाधाएं हैं।

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रियल एस्टेट बाजार में तेजी आ रही है।

अधिकांश रियल एस्टेट अनुसंधान कंपनियों और यहां तक कि निर्माण मंत्रालय ने भी 2023 के पहले छह महीनों में बाजार के बारे में एक आम आकलन किया है: यह सुस्त है और उम्मीद के मुताबिक इसमें सुधार नहीं हुआ है।

मांग और आपूर्ति दोनों में भारी गिरावट आई है, जिसके चलते कई रियल एस्टेट परियोजना विकास कंपनियां, यहां तक कि उद्योग की बड़ी कंपनियां भी, दिवालिया होने की कगार पर हैं। योजना एवं निवेश मंत्रालय के व्यवसाय पंजीकरण विभाग की एक रिपोर्ट से यह भी पता चलता है कि 2023 के पहले छह महीनों में, अस्थायी रूप से कारोबार बंद करने या भंग होने वाली रियल एस्टेट कंपनियों की संख्या 2022 की इसी अवधि की तुलना में 40% से अधिक बढ़ गई है।

बाजार छोड़ने वाले व्यवसायों की संख्या के मामले में रियल एस्टेट 17 अन्य आर्थिक क्षेत्रों में भी अग्रणी उद्योग है।

इस बीच, रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन की एक रिपोर्ट में अनुमान लगाया गया है कि मौजूदा कठिन परिस्थिति को देखते हुए, 2023 के अंत तक केवल लगभग 43% रियल एस्टेट व्यवसाय ही जीवित रह पाएंगे।

इस स्थिति का सामना करते हुए, सरकार ने रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी में सहायता के लिए कई समाधान पेश किए हैं, जैसे कि कठिनाइयों को दूर करने के लिए एक कार्य समूह की स्थापना करना, या संकल्प 33 जारी करना, जिसमें रियल एस्टेट बाजार को सुरक्षित, स्वस्थ और टिकाऊ तरीके से विकसित करने के लिए कई विशिष्ट समाधान पेश किए गए हैं।

आर्थिक विशेषज्ञ डॉ. कैन वैन ल्यूक ने टिप्पणी की: सरकार के उपायों से रियल एस्टेट बाजार को कई सकारात्मक संकेत मिले हैं। यह देखा जा सकता है कि वित्तीय उपायों, विशेष रूप से परिपक्व हो रहे कॉर्पोरेट बॉन्डों से संबंधित नियमों के कारण बाजार सबसे कठिन दौर से गुजर चुका है।

“ इन उपायों की बदौलत, मई 2023 से बाजार धीरे-धीरे पटरी पर लौट रहा है। दूसरी तिमाही में पहली तिमाही की तुलना में बेहतर वृद्धि हुई है, और व्यापार की मात्रा और बाजार की तरलता धीरे-धीरे बढ़ रही है। इसके अलावा, औद्योगिक पार्कों में ऑक्यूपेंसी दर लगभग 76% है, और रियल एस्टेट और निर्माण कंपनियों के शेयरों की कीमतें भी बढ़ रही हैं, ” श्री ल्यूक ने कहा।

हालांकि, डॉ. कैन वान लुक ने आकलन किया कि सुधार अभी भी धीमा है, कई कठिनाइयों और बाधाओं का समय पर समाधान नहीं किया गया है, और अचल संपत्ति निवेश के लिए ऋण पूंजी की निरंतर कमी के कारण बाजार की मांग कमजोर बनी हुई है।

इस आकलन से सहमत होते हुए, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. ट्रान दिन्ह थिएन - वियतनाम इंस्टीट्यूट ऑफ इकोनॉमिक्स के पूर्व निदेशक - ने टिप्पणी की: "हाल ही में, सरकार ने उन व्यवसायों की कठिनाइयों को कम करने के लिए कई समाधान जारी किए हैं जो पारंपरिक तर्क का पालन नहीं करते हैं।"

रियल एस्टेट बाजार में तेजी आ रही है लेकिन अभी भी कुछ समस्याएं हैं।

हालांकि, केवल यही दृष्टिकोण रियल एस्टेट बाजार को उसकी वर्तमान दुर्दशा से बाहर निकाल सकता है। पारंपरिक समाधानों को जारी रखने से बाजार की समस्याएं हल नहीं होंगी।

" इसलिए, मेरी पहली सलाह यह है कि यह समझें कि कठिन परिस्थितियों और असामान्य स्थितियों में, दृष्टिकोण और समाधान अपरंपरागत होने चाहिए, " श्री थियेन ने कहा।

हालांकि, जब पारंपरिक नियमों से हटकर साहसिक दृष्टिकोण अपनाते हुए बिल्कुल नई नीतियां लागू की जाती हैं, तो उन्हें लागू करने वालों का मनोबल डगमगा जाता है। कई अधिकारी गलतियां करने और जिम्मेदारी लेने से डरते हैं, जिससे नीतियों की प्रभावशीलता कम हो जाती है।

“ हम ऐसे दौर में हैं जब कई अच्छी और लक्षित नीतियां मौजूद हैं, लेकिन उनका क्रियान्वयन आसान नहीं है। कुछ असामान्य परिस्थितियां मौजूदा नीति क्रियान्वयन की सोच में बाधा डालती हैं, जिससे लोग ऐसा करने का साहस नहीं कर पाते। नए संकल्प और नए समाधान बनाते समय, जिम्मेदारी के प्रति प्रतिबद्धता और क्रियान्वयन सुनिश्चित करने की प्रतिबद्धता होनी चाहिए, तभी अच्छी नीतियों के क्रियान्वयन में तेजी लाई जा सकती है।” - एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. ट्रान दिन्ह थिएन ने जोर दिया।

"फूलों को खिलते देखकर यह मत सोचो कि वसंत आ गया है।"

बाजार में तेजी आने के बावजूद, रियल एस्टेट कारोबारियों को चिंता है कि एक नया नियम, जो कि स्टेट बैंक का सर्कुलर 06 है, रिकवरी में बाधा डाल सकता है।

इस परिपत्र के अनुसार, 1 सितंबर से वाणिज्यिक बैंकों को उन परियोजनाओं के लिए पूंजी योगदान अनुबंधों या निवेश सहयोग अनुबंधों के तहत पूंजी योगदान का भुगतान करने के लिए ऋण देने की अनुमति नहीं होगी जो व्यवसाय में लाए जाने की शर्तों को पूरा नहीं करती हैं।

वियतनाम के स्टेट बैंक ने कहा है कि नया सर्कुलर 06 आम तौर पर रियल एस्टेट में पूंजी प्रवाह को सीमित नहीं करता है, बल्कि संभावित जोखिम वाले समूहों को ऋण देने पर रोक लगाता है। हालांकि, व्यवसाय जगत इस नियम को लेकर अभी भी काफी चिंतित है।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआर) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा: वर्तमान में, "कानूनी मुद्दे" और "पूंजी स्रोत" रियल एस्टेट बाजार के सामने आने वाली दो मुख्य और अंतर्निहित कठिनाइयाँ हैं।

श्री दिन्ह ने कहा, " हालांकि सरकार ने इन मुद्दों को संबोधित करने और हल करने के लिए कई समाधान जारी किए हैं, लेकिन अब तक इन दो कठिनाइयों का कोई वास्तविक 'रास्ता' या निश्चित समाधान नहीं मिल पाया है।"

श्री दिन्ह के अनुसार, हजारों परियोजनाएं लागू करने में कठिनाई का सामना कर रही हैं, कानूनी बाधाओं के कारण रुकी हुई हैं और समीक्षा के लिए रोकनी पड़ रही हैं। कई परियोजनाओं को ग्राहकों से ऋण और निवेश पूंजी प्राप्त करने में भी बाधाओं का सामना करना पड़ रहा है।

विशेष रूप से, वे परियोजनाएं जो स्थल की सफाई की प्रक्रिया में हैं, भूमि उपयोग शुल्क अनुमोदन की प्रतीक्षा कर रही हैं, या निर्माणाधीन हैं... वे ठहराव का कारण बनती हैं।

श्री दिन्ह ने कहा, “ ग्राहकों और निवेशकों दोनों को नकदी प्रवाह प्राप्त करने में कठिनाई हो रही है, जिसके कारण बाजार में तरलता अवरुद्ध हो जाती है, सभी लेनदेन ठप हो जाते हैं और सभी निवेश, उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियां आदि रुक जाती हैं। ”

वीएआर के अध्यक्ष ने कहा कि संकल्प संख्या 33 स्पष्ट और निर्णायक रूप से ऋण पूंजी तक पहुंच में आने वाली कठिनाइयों को दूर करने, अचल संपत्ति बाजार में पूंजी प्रवाह को सुगम बनाने और वियतनामी अचल संपत्ति बाजार में तरलता बढ़ाने के उद्देश्य को प्रदर्शित करता है।

व्यवसायों, घर खरीदारों और निवेशकों को रियायती ब्याज दरों पर ऋण प्राप्त करने में सुविधा प्रदान करके, व्यवहार्य और कुशल परियोजनाओं को लागू करने का अवसर मिलेगा, जिससे बाजार में आपूर्ति में सुधार करने में योगदान मिलेगा।

हालांकि, परिपत्र 06 संकल्प 33 की भावना का पालन नहीं करता है, और इसमें उन विषयों को स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट नहीं किया गया है जिन्हें समर्थन दिया जाता है और क्रेडिट संबंधी कठिनाइयों का समाधान किया जाता है।

इस बीच, परिपत्र में उन विषयों को सामान्य और अस्पष्ट तरीके से बताया गया है जिनके लिए ऋण लेने की अनुमति नहीं है, जिससे वाणिज्यिक बैंकों के लिए, यदि उनके पास ऋण देने की सद्भावना नहीं है, तो अचल संपत्ति के ग्राहकों के आवेदनों को "सही" तरीके से अस्वीकार करना आसान हो जाता है।

श्री दिन्ह ने बताया, " इससे वियतनामी रियल एस्टेट बाजार को समर्थन देने और पुनर्जीवित करने के लिए सरकार, संबंधित एजेंसियों और यहां तक कि बैंकिंग प्रणाली के प्रयासों पर अप्रत्यक्ष रूप से असर पड़ेगा।"

इसलिए, श्री दिन्ह का मानना है कि इस समय परिपत्र 06 को वापस लेना ही सर्वोत्तम होगा। इसके बजाय, स्टेट बैंक को शोध करना चाहिए और एक ऐसा आदेश जारी करना चाहिए जिसकी सामग्री संकल्प संख्या 33 की भावना के अनुरूप हो।

होआरईए के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने यह भी कहा कि परिपत्र 06 में कई ऐसे प्रावधान हैं जो कानूनी नियमों के साथ संगति और सामंजस्य सुनिश्चित नहीं करते हैं और अचल संपत्ति व्यवसायों सहित सामान्य रूप से व्यावसायिक समुदाय के व्यावहारिक निवेश, निर्माण, उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों के लिए उपयुक्त नहीं हैं।

श्री चाउ ने जोर देते हुए कहा, " यदि हम सितंबर में परिपत्र 06 के प्रभावी होने के बाद समय रहते इसमें संशोधन नहीं करते हैं, तो पहले से ही कठिनाइयों का सामना कर रहे रियल एस्टेट व्यवसायों को बैंकों से ऋण प्राप्त करना और भी मुश्किल हो जाएगा।"

Batdongsan.com.vn की जुलाई 2023 के अंत तक की नवीनतम रिपोर्ट के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार में तेजी आ रही है। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में जमीन की कीमतें पिछले महीने की तुलना में क्रमशः 9% और 8% बढ़ी हैं। इसके अलावा, क्वांग निन्ह जैसे कुछ प्रांतों में 18%, हाई फोंग में 9% और दा नांग में 8% की वृद्धि हुई है। इस रिपोर्ट में यह भी बताया गया है कि जुलाई में देश भर में सभी प्रकार की संपत्तियों की मांग बढ़ी है। इसलिए, कई विशेषज्ञों का मानना है कि 2024 में बाजार में तेजी आएगी और यह और भी बेहतर होगा।

हा एन

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