रियल एस्टेट बाज़ार में तेज़ी आ रही है, लेकिन अभी भी इसमें बाधाएँ हैं

रियल एस्टेट बाज़ार "गर्म हो रहा है"

अधिकांश रियल एस्टेट अनुसंधान कंपनियों और निर्माण मंत्रालय का 2023 के पहले 6 महीनों में बाजार के बारे में एक समान आकलन है, जो यह है कि यह शांत है और उम्मीद के मुताबिक उबर नहीं सकता है।

आपूर्ति और माँग दोनों में तेज़ी से गिरावट आई है, जिससे कई रियल एस्टेट परियोजना विकास व्यवसाय, यहाँ तक कि उद्योग के "बड़े नाम" भी, दिवालिया होने के कगार पर हैं। योजना एवं निवेश मंत्रालय के व्यवसाय पंजीकरण विभाग की एक रिपोर्ट यह भी दर्शाती है कि 2023 के पहले 6 महीनों में, अस्थायी रूप से व्यवसाय निलंबित करने या भंग करने वाले रियल एस्टेट व्यवसायों की संख्या 2022 की इसी अवधि की तुलना में 40% से अधिक बढ़ गई है।

बाजार छोड़ने वाले व्यवसायों की संख्या के मामले में भी रियल एस्टेट 17 अन्य आर्थिक क्षेत्रों में अग्रणी उद्योग है।

इस बीच, रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन की एक रिपोर्ट में भविष्यवाणी की गई है कि वर्तमान कठिन परिस्थिति में, 2023 के अंत तक केवल 43% रियल एस्टेट व्यवसाय ही बच पाएंगे।

इस स्थिति का सामना करते हुए, सरकार ने रियल एस्टेट बाजार की वसूली का समर्थन करने के लिए कई समाधान पेश किए हैं, जैसे कठिनाइयों को दूर करने के लिए एक कार्य समूह की स्थापना करना, या संकल्प 33 जारी करना, जो रियल एस्टेट बाजार के सुरक्षित, स्वस्थ और टिकाऊ विकास को दूर करने और बढ़ावा देने के लिए कई विशिष्ट समाधान प्रदान करता है।

आर्थिक विशेषज्ञ डॉ. कैन वैन ल्यूक ने टिप्पणी की: "सरकार के समाधानों ने रियल एस्टेट बाज़ार में कई सकारात्मक संकेत दिए हैं। यह देखा जा सकता है कि वित्तीय समाधानों, खासकर कॉर्पोरेट बॉन्ड की परिपक्वता से संबंधित नियमों की बदौलत बाज़ार सबसे कठिन दौर से गुज़रा है।"

" इन समाधानों की बदौलत, मई 2023 से बाजार धीरे-धीरे उबर रहा है। दूसरी तिमाही में पहली तिमाही की तुलना में बेहतर वृद्धि हुई है, और व्यापार की मात्रा और बाजार की तरलता धीरे-धीरे बढ़ रही है। इसके अलावा, औद्योगिक पार्कों में अधिभोग दर बहुत अधिक है, लगभग 76%, और रियल एस्टेट और निर्माण कंपनियों के शेयरों की कीमतें भी बढ़ रही हैं, " श्री ल्यूक ने कहा।

हालांकि, डॉ. कैन वान ल्यूक ने आकलन किया कि सुधार अभी भी धीमा है, कई कठिनाइयों और समस्याओं का शीघ्र समाधान नहीं किया गया है, और रियल एस्टेट निवेश के लिए ऋण में रुकावट के कारण बाजार की मांग कमजोर है।

इस राय से सहमति जताते हुए, वियतनाम आर्थिक संस्थान के पूर्व निदेशक, एसोसिएट प्रोफेसर, डॉ. ट्रान दीन्ह थिएन ने टिप्पणी की: हाल ही में, सरकार ने उन व्यवसायों की मदद के लिए समाधानों की एक श्रृंखला जारी की है जो सामान्य तर्क का पालन नहीं करते हैं।

हालाँकि, रियल एस्टेट को उसकी मौजूदा मुश्किल स्थिति से बाहर निकालने का यही एकमात्र तरीका है। अगर हम सामान्य समाधान ही देते रहेंगे, तो हम बाज़ार की समस्याओं का समाधान नहीं कर पाएँगे।

" इसलिए, पहली बात जो मैं सुझाता हूं वह यह समझना है कि कठिन परिस्थितियों और असामान्य परिस्थितियों में, दृष्टिकोण और समाधान असामान्य होना चाहिए, " श्री थिएन ने कहा।

हालाँकि, जब पारंपरिक नियमों का पालन न करते हुए, साहसिक दृष्टिकोण के साथ पूरी तरह से नई नीतियाँ पेश की जाती हैं, तो नीतियों को लागू करने वालों की मानसिकता डगमगा जाती है। कई अधिकारी गलतियाँ करने और ज़िम्मेदार होने से डरते हैं, जिससे नीतियों की प्रभावशीलता कम हो जाती है।

" हम ऐसे समय में हैं जब कई अच्छी और केंद्रित नीतियाँ हैं, लेकिन नीतियों को लागू करना आसान नहीं है। असामान्य चीज़ें मौजूदा नीति कार्यान्वयन सोच में बाधा डालती हैं, जिससे लोग ऐसा करने का साहस नहीं कर पाते। नए प्रस्ताव और नए समाधान जारी करते समय, ज़िम्मेदारी के प्रति प्रतिबद्धता, ज़िम्मेदारी के कार्यान्वयन को सुनिश्चित करने की प्रतिबद्धता, ज़रूरी है, तभी अच्छी नीतियों के कार्यान्वयन में तेज़ी लाई जा सकती है" - एसोसिएट प्रोफ़ेसर, डॉ. ट्रान दीन्ह थिएन ने ज़ोर दिया।

"फूलों को खिलते देखकर यह मत सोचो कि बसंत आ रहा है"

जबकि बाजार में तेजी आ रही है, रियल एस्टेट कारोबारियों को चिंता है कि एक नया विनियमन, जो स्टेट बैंक का परिपत्र 06 है, वसूली में बाधा उत्पन्न कर सकता है।

इस परिपत्र के अनुसार, 1 सितंबर से वाणिज्यिक बैंकों को पूंजी अंशदान अनुबंधों और निवेश सहयोग अनुबंधों के तहत पूंजी अंशदान के भुगतान के लिए ऋण देने की अनुमति नहीं होगी, ताकि उन परियोजनाओं को क्रियान्वित किया जा सके जो व्यवसाय में लगाने की शर्तों को पूरा नहीं करती हैं।

स्टेट बैंक ने आगे बढ़कर नया सर्कुलर 06 लागू किया है, जो सामान्य तौर पर रियल एस्टेट में पूंजी निवेश पर लगाम नहीं लगाता, बल्कि संभावित जोखिम भरे ऋणदाताओं के समूहों को रोकता है। हालाँकि, व्यवसाय अभी भी इस विनियमन को लेकर बहुत चिंतित हैं।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARs) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा: वर्तमान में, "कानूनी" और "पूंजी" रियल एस्टेट बाजार की दो मुख्य और अंतर्निहित कठिनाइयां हैं।

श्री दिन्ह ने कहा, " हालांकि सरकार ने इन दोनों कठिनाइयों को दूर करने और हल करने के लिए कई समाधान जारी किए हैं, लेकिन अब तक इन दोनों कठिनाइयों का वास्तव में कोई "रास्ता" और निश्चित समाधान नहीं मिल पाया है।"

श्री दिन्ह के अनुसार, हज़ारों परियोजनाएँ ऐसी हैं जिनका क्रियान्वयन कठिन है, कानूनी समस्याओं के कारण स्थगित हैं, और समीक्षा के लिए रोक दी गई हैं। और ऐसी भी कई परियोजनाएँ हैं जिनकी ग्राहकों से ऋण और निवेश पूँजी तक पहुँच बाधित हो गई है।

विशेष रूप से, वे परियोजनाएं जो साइट क्लीयरेंस की प्रक्रिया में हैं, भूमि उपयोग शुल्क अनुमोदन की प्रतीक्षा कर रही हैं, या निर्माणाधीन हैं... उनमें ठहराव आ जाता है।

श्री दिन्ह ने कहा, " ग्राहकों और निवेशकों दोनों को नकदी प्रवाह तक पहुंचने में कठिनाई हो रही है, जिसके कारण बाजार में तरलता अवरुद्ध हो गई है, सभी लेनदेन रुक गए हैं, तथा सभी निवेश, उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियां रुक गई हैं। "

वीएआर के अध्यक्ष ने कहा कि संकल्प संख्या 33 स्पष्ट रूप से और दृढ़ता से ऋण स्रोतों में कठिनाइयों को दूर करने के लक्ष्य को दर्शाता है, जिसका उद्देश्य रियल एस्टेट बाजार के लिए पूंजी प्रवाह को अनब्लॉक करना है, जिससे वियतनामी रियल एस्टेट बाजार के लिए तरलता बढ़ाने में योगदान मिलता है।

व्यवसायों, घर खरीदारों और निवेशकों के लिए अधिमान्य ब्याज दरों के साथ ऋण स्रोतों तक पहुंच के लिए अनुकूल परिस्थितियां बनाकर, व्यवहार्य और प्रभावी परियोजनाओं को कार्यान्वित करने का अवसर मिलेगा, जिससे बाजार में आपूर्ति में सुधार करने में योगदान मिलेगा।

हालाँकि, परिपत्र 06 लगभग संकल्प 33 की भावना का पालन नहीं करता है, और इसमें स्पष्ट रूप से उन विषयों को निर्दिष्ट नहीं किया गया है जिनका समर्थन किया गया है और ऋण संबंधी कठिनाइयों का समाधान किया गया है।

इस बीच, परिपत्र में उन विषयों को सामान्य और अस्पष्ट तरीके से इंगित किया गया है, जिन्हें उधार लेने की अनुमति नहीं है, जिससे वाणिज्यिक बैंकों के लिए यह आसान हो जाता है कि यदि उनके पास उधार देने की सद्भावना नहीं है, तो वे रियल एस्टेट ग्राहकों के आवेदनों को "सही" तरीके से अस्वीकार कर सकते हैं।

श्री दिन्ह ने कहा, " इससे वियतनामी रियल एस्टेट बाजार को पुनर्जीवित करने में सरकार, एजेंसियों और यहां तक ​​कि बैंकिंग प्रणाली के प्रयासों पर भी अदृश्य रूप से असर पड़ेगा।"

इसलिए, श्री दिन्ह का मानना ​​है कि इस समय परिपत्र संख्या 06 को वापस लेना ही बेहतर है। इसके बजाय, स्टेट बैंक को शोध करके एक ऐसा आदेश जारी करना चाहिए जो संकल्प संख्या 33 की भावना के अनुरूप हो।

होआरईए के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने यह भी कहा कि परिपत्र 06 में कुछ प्रावधान हैं जो कानूनी नियमों के साथ संगतता और एकरूपता सुनिश्चित नहीं करते हैं और सामान्य रूप से रियल एस्टेट व्यवसायों सहित व्यापारिक समुदाय के व्यावहारिक निवेश, निर्माण, उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों के लिए उपयुक्त नहीं हैं।

श्री चाऊ ने जोर देकर कहा, " यदि हम समय रहते इसमें संशोधन नहीं करते हैं, तो सितम्बर से, जब परिपत्र 06 प्रभावी होगा, तो रियल एस्टेट व्यवसाय, जो पहले से ही कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं, उन्हें अब बैंकों से ऋण प्राप्त करना और भी कठिन हो जाएगा।"

Batdongsan.com.vn की जुलाई 2023 के अंत तक अपडेट की गई नवीनतम रिपोर्ट के अनुसार, रियल एस्टेट बाज़ार में तेज़ी आ रही है। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन की कीमतों में पिछले महीने की तुलना में क्रमशः 9% और 8% की वृद्धि होने की संभावना है। इसके अलावा, क्वांग निन्ह जैसे कुछ प्रांतों में 18%, हाई फोंग में 9% और दा नांग में 8% की वृद्धि हुई है। इस इकाई की रिपोर्ट यह भी दर्शाती है कि जुलाई में देश भर में सभी प्रकार की अचल संपत्तियों की माँग में वृद्धि हुई है। इसलिए, कई विशेषज्ञों को उम्मीद है कि 2024 में यह बाज़ार फलेगा-फूलेगा और तेज़ी से आगे बढ़ेगा।

हा एन

स्रोत: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-am-len-nhung-van-con-rao-can-but-pha-post262554.html