वियतनाम के रियल एस्टेट बाजार को तत्काल समग्र मांग बढ़ाने और आपूर्ति बनाने की आवश्यकता है।

हाल ही में, सरकार ने रियल एस्टेट बाज़ार को उबरने और आगे बढ़ने में मदद के लिए कई मज़बूत उपाय सुझाए हैं। ख़ास तौर पर, प्रस्ताव 33 में, सरकार ने बाज़ार को "बचाने" के लिए कई विशिष्ट और विस्तृत उपाय प्रस्तावित किए हैं। दरअसल, बाज़ार को कुछ सकारात्मक संकेत भी मिले हैं, लेकिन वह आगे नहीं बढ़ पाया है।

जर्नलिस्ट और पब्लिक ओपिनियन समाचार पत्र के पत्रकारों से बात करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा: 2023 के पहले 7 महीनों में, रियल एस्टेट बाजार को कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ा।

+ आप 2023 की शुरुआत से अब तक रियल एस्टेट बाजार का मूल्यांकन कैसे करते हैं?

- हालाँकि कठिनाइयों को दूर करने के लिए सरकार द्वारा उठाए गए कदमों के बाद रियल एस्टेट बाजार में सुधार के संकेत मिले हैं। लेकिन कुल मिलाकर, पिछले 7 महीनों में, बाजार को अभी भी कई कठिनाइयों, कम तरलता और बेहद सीमित आपूर्ति का सामना करना पड़ा है।

मुख्य कारण हैं अनसुलझे कानूनी मुद्दे और पूंजी तक सीमित पहुंच, 2022 की दूसरी छमाही में कुछ घटनाएं निवेशकों के विश्वास को प्रभावित करती हैं और सामान्य तौर पर, बाजार की कुछ मूलभूत समस्याओं का समाधान नहीं हो पाया है, जैसे कानूनी मुद्दे, दुर्लभ आपूर्ति, आपूर्ति और मांग का असंतुलन...

दरअसल, वियतनाम ने रियल एस्टेट बाज़ार की पूरी क्षमता और ताकत का दोहन नहीं किया है। औद्योगिक, पर्यटन और मनोरंजन रियल एस्टेट सिर्फ़ कुछ क्षेत्रों तक ही सीमित हैं, और देश के सभी क्षेत्रों में कोई प्रेरक शक्ति और व्यापक आकर्षण पैदा नहीं कर पा रहे हैं।

श्री ले होआंग चाऊ का अनुमान है कि वियतनामी रियल एस्टेट बाजार 2023 के अंत तक सुस्त रहेगा, और कानूनी वातावरण में प्रगति, सकारात्मक आर्थिक विकास की संभावनाओं और समकालिक और आधुनिक बुनियादी ढांचे के विकास के कारण 2024 की दूसरी या तीसरी तिमाही से ही अधिक स्वस्थ, पारदर्शी और अधिक मानकीकृत तरीके से उबर और विकसित हो सकेगा।

निवेश बाज़ार के कई क्षेत्रों में अभी भी बड़ी रुकावटें और रुकावटें हैं। संभावित भूमि संसाधनों का समुचित उपयोग नहीं हो पाया है। औद्योगिक पार्कों, आर्थिक क्षेत्रों, निर्यात प्रसंस्करण क्षेत्रों और उच्च-तकनीकी क्षेत्रों में अचल संपत्ति का विकास अभी भी धीमी गति से और गतिहीन गति से हो रहा है, और अधिभोग दर कम है।

सभी सामाजिक वर्गों के लिए आवास की मांग बहुत अधिक है, विशेष रूप से निम्न और मध्यम आय वालों के लिए आवास की मांग बहुत अधिक है, लेकिन प्रतिक्रिया का स्तर सीमित है।

+ क्या आप वर्तमान अवधि में बाजार की कठिनाइयों का अधिक स्पष्ट विश्लेषण कर सकते हैं?

- वर्तमान में, 3 मुख्य कठिनाइयाँ और बाधाएँ हैं जो रियल एस्टेट बाजार को आगे बढ़ने से रोकती हैं।

सबसे पहले, नीतियों और कानूनों से संबंधित कठिनाइयाँ, जैसे भूमि कानून से संबंधित कठिनाइयाँ, योजना कानून के कारण कठिनाइयाँ और निवेश कानून से संबंधित कुछ कठिनाइयाँ।

उदाहरण के लिए, नियोजन के संबंध में, विस्तृत 1/500 योजनाओं वाली कुछ परियोजनाओं को मंजूरी दे दी गई है, लेकिन वे ज़ोनिंग और समग्र योजनाओं के अनुरूप नहीं हैं और विनियमों के अनुसार उनकी समीक्षा, समायोजन और अद्यतन किया जा रहा है।

या, भूमि मूल्यांकन विधियों पर विनियमन के कारण कई परियोजनाओं को कठिनाइयों, बाधाओं और धीमी कार्यान्वयन का सामना करना पड़ता है; कई मामलों में, भूमि उपयोग योजना की घोषणा की गई है, लेकिन जिला स्तर पर कोई वार्षिक भूमि उपयोग योजना नहीं है...

दूसरी समस्या पूँजी प्रवाह में आने वाली कठिनाइयाँ हैं। खास तौर पर, रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए ऋण प्राप्त करना अभी भी आसान नहीं है, मुख्यतः तीन कारणों से: ऊँची ब्याज दरें, परियोजना की वैधता और बाज़ार में तरलता का भरोसा। दरअसल, वास्तविक ब्याज दर लगभग 11-12% प्रति वर्ष है।

हाल ही में ब्याज दरों में 0.5-2% की कटौती सरकार और बैंकिंग प्रणाली का एक बड़ा प्रयास है। इस कदम का अर्थव्यवस्था और रियल एस्टेट कारोबार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ रहा है।

हालाँकि, परियोजना की अवधि को एक वर्ष कम करने से व्यवसायों को ब्याज में पूंजीगत लागत का 12-15% तक बचाने में मदद मिल सकती है। पूरे वर्ष के लिए वेतन, मशीनरी और उपकरण आदि पर बचत की बात तो छोड़ ही दें।

रियल एस्टेट ऋण के लिए जोखिम नियंत्रण पर सख्त नियमन से बाजार को स्वस्थ बनाने, वास्तविक जरूरतों के करीब लाने और मूल्य बुलबुले से बचने में मदद मिलती है।

हालांकि, वर्तमान में अधिकांश रियल एस्टेट व्यवसायों की वित्तीय क्षमता सीमित है, इक्विटी कम है, और संचालन मुख्य रूप से बैंक ऋण पूंजी पर निर्भर है, जिससे ऋण पूंजी तक पहुंचने में कठिनाई होती है।

सामाजिक आवास के लिए 120,000 बिलियन VND पैकेज के अंतर्गत ऋण पर ब्याज दर बहुत अधिक है (व्यवसायों के लिए 8.7%, घर खरीदारों के लिए 8.2%/वर्ष), जिससे निवेशकों और घर खरीदारों के लिए मुश्किल हो रही है।

तीसरा, समग्र माँग और बाज़ार विश्वास में कठिनाइयाँ। यह देखा जा सकता है कि अधिकांश क्षेत्रों, विशेष रूप से उच्च-स्तरीय आवास, उच्च-स्तरीय पर्यटन और रिसॉर्ट रियल एस्टेट, और भूमि, में समग्र माँग में तेज़ी से गिरावट आई है। बाज़ार विश्वास में तेज़ी से गिरावट आई है।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के एक प्रारंभिक सर्वेक्षण के अनुसार, दो-तिहाई परियोजना विकास उद्यमों ने पिछले वर्ष लगभग कोई नई परियोजना विकास गतिविधियां नहीं कीं।

इस बीच, रियल एस्टेट ब्रोकरेज फर्मों ने अपने कर्मचारियों की संख्या में लगभग 50-70% की कटौती कर दी है। निवेशकों, खासकर अधिकांश निवेशकों ने, हाल के दिनों में रियल एस्टेट बाजार में निवेश नहीं किया है।

+ तो, रियल एस्टेट बाजार को आगे बढ़ाने में मदद के लिए आपके पास क्या सुझाव हैं?

- अब सबसे ज़रूरी मुद्दा वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार के लिए कुल माँग बढ़ाना और एक प्रमुख आपूर्ति स्रोत बनाना है। वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार में सबसे ज़्यादा माँग इस समय किफायती व्यावसायिक आवास क्षेत्र की है। इसलिए, कुल माँग बढ़ाने के लिए, इस प्रकार के आवासों का तेज़ी से, मज़बूती से और विविधतापूर्ण विकास ज़रूरी है।

हालाँकि, निकट भविष्य में, सरकार को 2023 और 2023-2025 की अवधि के लिए सामाजिक-आर्थिक सुधार और विकास कार्यक्रम के अनुसार रियल एस्टेट बाजार का समर्थन करने के लिए समाधानों को प्रभावी ढंग से लागू करने की आवश्यकता है।

इसके अलावा, निर्धारित समय से पीछे चल रही/निलंबित रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए कानूनी प्रक्रियाओं की समीक्षा तत्काल पूरी करें और 2022 और 2023 में उन्हें पूरी तरह से निपटाएं ताकि परियोजनाओं को फिर से क्रियान्वित करने के लिए परिस्थितियां बनाई जा सकें, जिससे बाजार के लिए वस्तुओं की आपूर्ति सुनिश्चित हो सके।

मैं यह भी आशा करता हूं कि राज्य सरकार द्वारा 6 जून, 2014 को जारी संकल्प संख्या 43/एनक्यू-सीपी के अनुच्छेद 2 के खंड 1, बिंदु एच के अनुसार 1/500 की अनुमोदित विस्तृत योजना वाले क्षेत्रों में निवेश परियोजनाओं के लिए निर्माण परमिट में छूट दी जाएगी। यह सरकार का संकल्प भूमि का उपयोग करके व्यवसायिक वातावरण में सुधार लाने के लिए निवेश परियोजनाओं के निर्माण और कार्यान्वयन में प्रशासनिक प्रक्रियाओं में सुधार लाने के कई प्रमुख कार्यों पर आधारित है।

ऋण पूंजी के संबंध में, मेरा मानना ​​है कि वाणिज्यिक बैंकों को इलेक्ट्रॉनिक भुगतान और गैर-नकद भुगतान के साथ अचल संपत्ति लेनदेन के लिए ब्याज दरों/शुल्कों पर समर्थन बढ़ाने की भी आवश्यकता है।

इसके अलावा, मेरा प्रस्ताव है कि 2023-2025 की अवधि में रियल एस्टेट बाज़ार के लिए ऋण ब्याज दर इस प्रकार हो। आय के लिए उपयुक्त वाणिज्यिक आवास खंड के लिए, इसे 7%/वर्ष से कम रखने की अनुशंसा की जाती है।

सामाजिक आवास खंड: व्यवसायों के लिए, अनुशंसित दर 6%/वर्ष से कम है; घर खरीदारों के लिए, अनुशंसित दर 4.5%/वर्ष से कम है। पर्यटन और रिसॉर्ट रियल एस्टेट खंड के लिए, अनुशंसित दर 9%/वर्ष से कम है। अंत में, उच्च-स्तरीय आवासीय रियल एस्टेट खंड और अन्य खंडों के लिए, अनुशंसित दर 9-10%/वर्ष है।

बांडों को निजी तौर पर जारी करने के स्थान पर जनता को जारी करने की प्रवृत्ति को बढ़ावा देना और प्रोत्साहित करना; कॉरपोरेट बांड, जमा रद्दीकरण, तथा अचल संपत्ति हस्तांतरण में "दोगुनी कीमत" की घोषणा से संबंधित उल्लंघनों को सख्ती से संभालना जारी रखना, ताकि निवेशकों के अधिकारों को सुनिश्चित किया जा सके, तथा बजट घाटे को कम किया जा सके; कॉरपोरेट बांडों और निधि प्रमाणपत्रों में निवेशकों की सुरक्षा के लिए कानूनी ढांचे को बेहतर बनाया जा सके।

अंत में, मैं पर्यटन और रिसॉर्ट अचल संपत्ति के लिए द्वितीयक निवेशकों को स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने को बढ़ावा देने की सिफारिश करता हूं ताकि संसाधनों में अरबों अमरीकी डालर को जल्दी से जारी किया जा सके और पर्यटन और रिसॉर्ट अचल संपत्ति के विकास को प्रोत्साहित किया जा सके। डिक्री संख्या 10/2023/एनडी-सीपी के आधार पर भूमि कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाले कई लेखों में संशोधन और पूरक किया गया है।

+ बहुत बहुत धन्यवाद!

वियत वु (प्रदर्शन)

स्रोत: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-can-cap-bach-tang-tong-cau-va-tao-nguon-cung-post259834.html