भूमि बाजार ने वर्ष के अंतिम महीनों में सुधार की लहर का स्वागत किया

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सकारात्मक संकेत धीरे-धीरे दिखाई देने लगे हैं।

एक कठिन दौर के बाद, वियतनामी रियल एस्टेट बाजार ने 2023 की तीसरी तिमाही से कई सकारात्मक संकेत दिखाना शुरू कर दिया है। वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार में सुधार के संकेत दिख रहे हैं और निवेशकों का विश्वास धीरे-धीरे बढ़ रहा है।

VARS के आंकड़ों से पता चलता है कि लेन-देन में सुधार के संकेत दिख रहे हैं। बाजार में अचल संपत्ति के लेन-देन की कुल संख्या पहली तिमाही में लगभग 3,000, दूसरी तिमाही में लगभग 4,000 और तीसरी तिमाही में लगभग 6,000 तक पहुंच गई है। प्रत्येक तिमाही में बढ़ती संख्या बाजार में सुधार की अधिक सकारात्मक तस्वीर पेश करती है।

नदी तटीय क्षेत्र में भूमि बाजार में वर्ष के अंतिम महीनों में सुधार हुआ (चित्र 1)। — औद्योगिक क्षेत्रों के आसपास के इलाकों में स्थित भूमि के भूखंड निवेशकों की रुचि आकर्षित कर रहे हैं।

श्री दिन्ह के अनुसार, यद्यपि व्यापार की मात्रा पहले की तुलना में कम है (प्रति तिमाही 50,000 लेनदेन तक पहुंच गई है), यह बाजार के सुधार के प्रयासों को भी दर्शाता है, जिसमें प्रत्येक अगली तिमाही पिछली तिमाही की तुलना में वृद्धि दिखा रही है।

गौरतलब है कि 2023 की तीसरी तिमाही में 2 से 3 अरब वीएनडी मूल्य की लाल रिकॉर्ड वाली जमीन और वाणिज्यिक आवासों के लेनदेन की मात्रा में स्पष्ट वृद्धि देखी गई, खासकर उन क्षेत्रों में जहां बुनियादी ढांचे में निवेश किया गया है या जो औद्योगिक पार्कों से सटे हुए हैं, जहां बिक्री मूल्य पिछली तिमाही की तुलना में 5-7% तक बढ़ गया है।

बैटडोंगसन डॉट कॉम वीएन के रणनीति निदेशक श्री ले बाओ लॉन्ग ने कहा, "वर्तमान में, कई क्षेत्रों में भूखंडों की कीमतें अधिकांश निवेशकों की पहुंच के भीतर हैं। इसलिए, जिनके पास अतिरिक्त धनराशि है और जो इस समय और इस मूल्य सीमा में भूखंड खरीदते हैं, उनके पास मध्यम और लंबी अवधि में अच्छा मुनाफा कमाने का अवसर है।"

इसके अलावा, ज़मीन के भूखंडों की कीमतों में गिरावट के संकेत दिख रहे हैं, खासकर हनोई के आसपास के इलाकों में नीलाम की गई ज़मीनों की श्रेणी में। विशेष रूप से, लगभग 2-3 अरब वीएनडी की कीमत वाले भूखंडों की बिक्री 70-80% तक रही, और नीलामी की कीमतें शुरुआती कीमत से लगभग 5% अधिक थीं। इन भूखंडों को तुरंत बेचा जा सकता है और प्रति भूखंड 30-50 मिलियन वीएनडी का लाभ कमाया जा सकता है। यह रुझान बाक जियांग और हंग येन जैसे प्रांतों में सबसे अधिक स्पष्ट है।

दरअसल, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन (VARS) के मार्केट रिसर्च टास्क फोर्स से मिली जानकारी से पता चलता है कि कई निवेशकों ने बड़े शहरों के उपनगरीय इलाकों में जमीन की तलाश शुरू कर दी है। ये ऐसे इलाके हैं जहां बुनियादी ढांचे का अच्छा विकास हुआ है और शहरीकरण की दर काफी अधिक है, कीमतें काफी किफायती मानी जाती हैं और भविष्य में विकास की अपार संभावनाएं हैं। इस स्थिति को समझाते हुए श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि धीरे-धीरे सुधरते बाजार के संदर्भ में, जमीन के भूखंड निवेशकों का ध्यान आकर्षित करेंगे, खासकर बाक निन्ह, हाई फोंग और क्वांग निन्ह जैसे कुछ बाजारों में, जहां विकास की अच्छी संभावनाएं हैं - ये ऐसे इलाके हैं जहां बुनियादी ढांचे में अच्छा निवेश किया गया है और अर्थव्यवस्था स्थिर है।

पत्रकारों के अवलोकन से यह भी पता चलता है कि रिंग रोड 4 - कैपिटल रीजन के निर्माणधीन कुछ इलाकों, जैसे कि हंग येन, बाक जियांग, बाक निन्ह आदि में भूमि भूखंडों की मांग बढ़ने लगी है। हालांकि मांग में अभी तक जबरदस्त उछाल नहीं आया है, लेकिन प्रांतीय भूमि भूखंडों के खरीदारों की वापसी से इस क्षेत्र को अनुमान से पहले ही उबरने में मदद मिलने की उम्मीद है।

उपरोक्त कारकों के अलावा, सरकार और मंत्रालयों, विभागों और स्थानीय निकायों द्वारा व्यवसायों और परियोजनाओं के लिए कठिनाइयों को दूर करने के दृढ़ संकल्प के कारण रियल एस्टेट बाजार में और भी सकारात्मक विकास देखने को मिले हैं। विशेष रूप से, सार्वजनिक निवेश में तेजी से वृद्धि हुई है और प्रमुख सड़कों के किनारे भूमि लेनदेन की मांग में भी वृद्धि हो रही है।

हाल ही में, सरकार ने अध्यादेश 35/2023/एनडी-सीपी जारी किया है, जिसमें निर्माण मंत्रालय के राज्य प्रबंधन के अंतर्गत आने वाले कई अध्यादेशों में संशोधन और पूरक प्रावधान किए गए हैं। विशेष रूप से, अध्यादेश 35/2023 प्रांतीय जन समितियों को निर्माण मंत्रालय की राय लिए बिना, संबंधित कानूनी नियमों के अनुसार भूमि उपविभाजन और बिक्री के लिए अनुमत क्षेत्रों पर निर्णय लेने की अनुमति देता है। इसके परिणामस्वरूप, कई स्थानीय निकायों ने जरूरतमंद लोगों के लिए भूमि उपविभाजन की प्रक्रिया शुरू कर दी है।

चौथी तिमाही में हनोई के आसपास के बाजारों से काफी उम्मीदें हैं।

आने वाले समय में रियल एस्टेट बाजार का पूर्वानुमान लगाते हुए, वीएआरएस का मानना है कि बाजार की रिकवरी प्रक्रिया निश्चित रूप से विभिन्न सेगमेंट और क्षेत्रों में अलग-अलग होगी, खासकर उन प्रांतों और शहरों में जहां भूमि संसाधन, योजना, बुनियादी ढांचा और निवेश नीतियां बेहतर हैं, जैसे कि बाक जियांग, बाक निन्ह, हंग येन आदि।

नदी तटीय क्षेत्र में भूमि बाजार में वर्ष के अंतिम महीनों में सुधार हुआ (चित्र 2)। — बाक निन्ह प्रांत के डोंग येन क्षेत्र में भूमि भूखंड परियोजनाएं निवेशकों का ध्यान आकर्षित कर रही हैं।

विशेषज्ञों का मानना है कि निवेशकों का भरोसा फिर से बढ़ रहा है और आने वाले समय में ज़मीन में निवेश करने से नकदी प्रवाह कम हो सकता है। ऐसे गुणवत्तापूर्ण उत्पाद चुने जाएंगे जो मानकों को पूरा करते हों और निवेशकों को लाभ पहुंचाते हों। निवेशक विकसित बुनियादी ढांचे, स्थिर अर्थव्यवस्था और सुनिश्चित लाभ मानकों वाले स्थानों की तलाश में रहेंगे। विशेष रूप से, औद्योगिक पार्कों के आसपास की ज़मीन में संभावनाएं अधिक हैं और यह निवेशकों को आकर्षित करती है।

बाक जियांग के येन डुंग इलाके में सक्रिय नीलामी चल रही है, जिसमें 50 भूखंडों के लिए 500 आवेदन प्राप्त हुए हैं। साल की शुरुआत से अब तक कुल 374 भूखंडों की 18 नीलामियां हो चुकी हैं। नीलाम किए गए अधिकांश भूखंड येन लू औद्योगिक पार्क के पास सुविधाजनक स्थानों पर स्थित हैं, जहां कारखाने पहले से ही बने हुए हैं और कुछ का निर्माण कार्य पूरा होने वाला है।

बाक निन्ह प्रांत में परिवहन अवसंरचना, उद्योग, सेवाओं और सुनियोजित प्रांतीय विकास की अपार संभावनाओं के कारण, अचल संपत्ति - विशेष रूप से शहरी घोषित क्षेत्रों में भूखंड - निवेशकों को आकर्षित कर रही है और इनकी कीमतें 25-30 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंच रही हैं। उदाहरण के लिए, थुआन थान या डोंग येन जैसे क्षेत्रों में 100 वर्ग मीटर के भूखंड निवेशकों द्वारा 2.5 बिलियन वीएनडी में खरीदे जा रहे हैं। प्रमुख परियोजनाओं के निर्णायक कार्यान्वयन के साथ, बाक निन्ह प्रांत में अचल संपत्ति बाजार को निकट भविष्य में फिर से पटरी पर आने और विकास करने में तेजी आने की उम्मीद है।

Batdongsan.com.vn के अनुसार, बाक निन्ह, बाक जियांग और हंग येन के तीन बाज़ार वर्तमान में काफी संभावनाएं दिखा रहे हैं। हनोई से निकटता, सुनियोजित बुनियादी ढांचा और औद्योगिक क्षेत्रों के मजबूत विकास और निर्माण के कारण ये बाज़ार रियल एस्टेट बाजार में तेजी का नेतृत्व कर रहे हैं। इन तीनों बाज़ारों में औद्योगिक क्षेत्रों के पास ज़मीन की कीमतें 25 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से बढ़कर 30 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक हो सकती हैं। यह रुझान उन ज़मीन परियोजनाओं में और भी स्पष्ट है जो बड़े कारखानों वाले औद्योगिक क्षेत्रों से मात्र 5-10 मिनट की दूरी पर स्थित हैं।

हाल ही में एक सेमिनार में, डॉ. कैन वैन लुक ने सुझाव दिया कि साल का अंत निवेश करने का अच्छा समय है, हालांकि, निवेशकों को ध्यान रखना चाहिए कि उन्हें प्रमुख आर्थिक क्षेत्रों में औद्योगिक पार्कों के पास स्थित परियोजनाओं का चयन करना चाहिए, जिसमें प्राकृतिक परिस्थितियाँ, बेहतर परिवहन व्यवस्था और औद्योगिक पार्क द्वारा निवेश आकर्षित किए जाने वाले क्षेत्र शामिल हों। आवासीय क्षेत्रों के पास स्थित परियोजनाओं से ऑक्यूपेंसी दर बढ़ती है और कीमतों में वृद्धि की अधिक संभावना होती है।

इसके अलावा, चुनाव करते समय, निवेशकों को कानूनी मुद्दों पर विचार करने की आवश्यकता है और यह भी देखना चाहिए कि क्या स्थान औद्योगिक क्षेत्रों तक सुविधाजनक पहुंच प्रदान करता है, क्योंकि इससे भूमि भूखंड की तरलता बढ़ाने में मदद मिलेगी।

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