हो ची मिन्ह सिटी ने भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाया: भूमि की कीमतों में वृद्धि की उम्मीद, लेकिन "तेज" होने की संभावना नहीं

हो ची मिन्ह सिटी ने भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध क्यों लगाया है?

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने हाल ही में 21 अक्टूबर से प्रभावी निर्णय संख्या 83/2024 जारी किया है, जिसके अनुसार पूरे क्षेत्र में रियल एस्टेट परियोजनाओं और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं के निवेशकों को परियोजना में तकनीकी अवसंरचना सहित भूमि उपयोग के अधिकार संगठनों और व्यक्तियों को स्वयं घर बनाने के लिए हस्तांतरित करने की अनुमति नहीं है। यह विनियमन उन मामलों में अपवाद है जहाँ निवेशकों का लक्ष्य हो ची मिन्ह सिटी के समुदायों, कस्बों और जिलों में भूमि द्वारा पुनर्वास करना है।

इस प्रकार, हो ची मिन्ह सिटी ने संगठनों और व्यक्तियों के लिए अपने स्वयं के घर बनाने हेतु परियोजनाओं में भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगा दिया है, जिसमें बिन्ह चान्ह, न्हा बे, होक मोन, कू ची और कैन जिओ के सभी 5 जिले शामिल हैं।

इससे पहले, हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग ने भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने का कारण यह बताया था कि शहर 2021-2030 की अवधि में हो ची मिन्ह सिटी के अंतर्गत ज़िलों या शहरों में निवेश और निर्माण के लिए एक परियोजना विकसित कर रहा है। 2030 तक, ज़िले हो ची मिन्ह सिटी के अंतर्गत शहर बनने के शहरी लक्ष्यों की दिशा में बुनियादी ढाँचे के निर्माण में निवेश पर ध्यान केंद्रित करेंगे।

वाणिज्यिक आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं के बीच भेदभाव से बचने और नियमों के अनुप्रयोग को एकीकृत करने के लिए, हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को नियमों के अनुसार आवास के पूर्ण निर्माण में निवेश करना होगा, फिर भूमि उपयोग के अधिकार, घर के स्वामित्व के अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य संपत्तियों को संगठनों और व्यक्तियों को हस्तांतरित करने की प्रक्रियाएँ पूरी करनी होंगी। यह नियम उन रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए एक अपवाद है जिनका लक्ष्य उन समुदायों, कस्बों और जिलों में भूमि द्वारा पुनर्वास करना है जो नियमों के अनुसार शर्तों को पूरा करते हैं।

इस प्रकार, पूरे शहर में भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने वाले नियम का उद्देश्य आवास के राज्य प्रबंधन को एकीकृत करना और परियोजना निवेशकों की ज़िम्मेदारी बढ़ाना है, तकनीकी और सामाजिक बुनियादी ढाँचे के निर्माण में समकालिक निवेश सुनिश्चित करना; ऐसी स्थिति से बचना जहाँ लोग बिना अनुमति के, बिना अनुमति के या वास्तुशिल्प प्रबंधन नियमों को सुनिश्चित किए बिना निर्माण करते हैं। निर्माण विभाग का मानना ​​है कि पूरे क्षेत्र में भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध आवश्यक है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि उपरोक्त स्पष्टीकरण रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 के प्रावधानों और व्यावहारिक स्थिति के अनुरूप नहीं है। क्योंकि परियोजना अभी भी एक परियोजना है। वर्तमान में, बिन्ह चान्ह, न्हा बे, होक मोन, कू ची और कैन जिओ के पाँच ज़िले अभी भी ज़िले हैं, न कि हो ची मिन्ह सिटी के ज़िले या शहर।

रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 और आवास कानून 2023 के प्रावधानों के अनुसार, ये 5 ज़िले अभी भी "शेष क्षेत्रों में, प्रांतीय जन समिति स्थानीय परिस्थितियों के आधार पर उन क्षेत्रों का निर्धारण करेगी जहाँ परियोजना निवेशकों को घरों के स्व-निर्माण के लिए व्यक्तियों को तकनीकी अवसंरचना सहित भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति है" के मामले में हैं। इसके अलावा, उपरोक्त 5 ज़िलों में परियोजनाओं में तकनीकी अवसंरचना सहित भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने के इच्छुक लोगों की माँग अभी भी बहुत अधिक है ताकि वे अपने घर बना सकें।

इसलिए, उन्होंने सुझाव दिया कि हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी, 5 जिलों बिन्ह चान्ह, न्हा बे, होक मोन, क्यू ची, कैन जिओ के कस्बों को छोड़कर, कम्यून्स में बिक्री के लिए भूमि भूखंडों को विभाजित करने की दिशा में नियमों की समीक्षा और संशोधन करे और आवास निर्माण परियोजनाओं में निवेश करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के अधीन न हो।

इसी विचार को साझा करते हुए, रियल एस्टेट विशेषज्ञ दीन्ह मिन्ह तुआन - Batdongsan.com.vn के दक्षिणी क्षेत्र के निदेशक - ने कहा कि शहरीकरण के लिए, निवासियों को आकर्षित करना, अच्छे बुनियादी ढाँचे में निवेश करना और आकर्षक रियल एस्टेट कीमतें रखना आवश्यक है। हो ची मिन्ह सिटी के अंतर्गत आने वाले ज़िलों या शहरों को ज़िले या शहर बनाने के लिए, लोगों को उस क्षेत्र को रहने के लिए चुनना होगा, और उन्हें सस्ती रियल एस्टेट कीमतें पाने के लिए दूर जाने के लिए तैयार रहना होगा।

हालाँकि, जब इन पाँच ज़िलों में ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगा दिया जाएगा, तो बाहरी ज़िलों के साथ आवास की कीमतों में अंतर बहुत ज़्यादा नहीं होगा, जिससे लोगों के लिए पलायन का फ़ैसला करना मुश्किल हो जाएगा। इसलिए, श्री तुआन का मानना ​​है कि 2030 तक इस परियोजना का लक्ष्य हासिल करना मुश्किल होगा।

उपरोक्त विशेषज्ञ ने सुझाव दिया कि इस समय, हो ची मिन्ह सिटी को तैयारी योजनाओं पर विचार करना चाहिए, अचल संपत्ति की कीमतों को प्रभावित करने वाले निर्णयों को सीमित करना चाहिए, या यदि कोई हो, तो उसके प्रभाव को धीरे-धीरे कम करने का एक रोडमैप तैयार करना चाहिए। साथ ही, यदि हो ची मिन्ह सिटी भूमि के उप-विभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाता है, तो वह ज़िलों के कुछ अत्यधिक शहरीकृत क्षेत्रों, जैसे कि नगर केंद्रों में भी इसे प्रतिबंधित कर सकता है। विरल आबादी वाले दूरदराज के इलाकों में जल्दबाजी नहीं करनी चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी ने 5 उपनगरीय जिलों सहित पूरे क्षेत्र में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगा दिया है (चित्रण: नाम आन्ह)।

भूमि और आवासीय भूमि की कीमतों में तेजी से वृद्धि होने का अनुमान है, लेकिन इसके "तेज" होने की संभावना नहीं है।

विशेषज्ञों को चिंता है कि हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने वाले नियम का बाज़ार पर गहरा असर पड़ सकता है, क्योंकि उसी समय ज़मीन की नई मूल्य सूची भी जारी की जा रही है। आवासीय और उपविभाजित ज़मीन की कीमतों में तेज़ी से बढ़ोतरी होगी। इसके साथ ही, बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं के लिए मुआवज़ा और साइट क्लीयरेंस की कीमतें भी बढ़ सकती हैं।

श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने कहा कि भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने से हो ची मिन्ह शहर में पहले से ही दुर्लभ भूमि की आपूर्ति और भी दुर्लभ हो जाएगी, तथा लोगों के लिए उपनगरों में जाने के अवसर कम हो जाएंगे।

उन्होंने कहा कि नई भूमि मूल्य सूची के प्रभाव से, जो लोग ज़मीन को आवासीय भूमि में बदलना चाहते हैं, उन्हें ज़्यादा पैसा खर्च करना होगा, इसलिए इसे लागू करना और भी मुश्किल होगा। ज़मीन के उप-विभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने से आने वाले समय में ज़मीन और आवासीय ज़मीन की कीमतें बढ़ेंगी। बाज़ार की कीमतों में वृद्धि वार्षिक भूमि मूल्य सूची को उलट देगी, जिससे सार्वजनिक निवेश वाली बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं के लिए साइट क्लीयरेंस की लागत प्रभावित होगी और अनुमानित लागत बढ़ जाएगी।

इसके अलावा, इस नियमन के तहत छोटे प्रोजेक्ट डेवलपर्स के पास पर्याप्त क्षमता होनी चाहिए ताकि वे निम्नलिखित कार्य कर सकें: घर बना सकें, निर्माण कार्य पूरा कर सकें, और उत्पादों को बेचने के लिए उपयोगिताएँ उपलब्ध करा सकें। बढ़ती लागत के कारण उनके लिए कम कीमत वाले उत्पाद बेचना मुश्किल हो जाता है। बढ़ी हुई कीमतें, खरीदारों को सीमित करके, "भूतिया" शहरी क्षेत्रों के निर्माण का कारण बन सकती हैं।

कुल मिलाकर, उनका मानना ​​है कि ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री पर रोक लगाने वाला नियम घर खरीदारों के लिए कानूनी जोखिम कम करने में मदद करेगा। हालाँकि, इस समय, यह नियम वास्तविकता के लिए उपयुक्त नहीं हो सकता है क्योंकि बाज़ार अभी मुश्किल दौर से गुज़रा है। लोगों की ज़मीन में रुचि कम हो गई है, इसलिए बाज़ार में ठहराव आ गया है। अगर इसे लागू किया जाता है, तो अचल संपत्ति की बढ़ती कीमतों के कारण हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्र के विकेंद्रीकरण और बाहरी इलाकों के शहरीकरण के लक्ष्य को पूरा करना मुश्किल हो जाएगा।

हालाँकि, हो ची मिन्ह सिटी के सही फैसले का समर्थन करते हुए, डीकेआरए ग्रुप के उप-महानिदेशक श्री वो होंग थांग ने कहा कि भूमि विभाजन पर प्रतिबंध लगाने से शहर की कई समस्याओं का समाधान हो सकता है। अगर निवेशकों को अंधाधुंध ज़मीन बाँटने और बेचने की इजाज़त दी जाती है, तो इससे योजनाएँ ध्वस्त हो सकती हैं। खासकर तब जब शहर में बड़ी-बड़ी योजनाएँ चल रही हों, जिनके लिए कई सौ हेक्टेयर ज़मीन की ज़रूरत हो, लेकिन ज़मीन विभाजन में ही उलझी हुई हो।

श्री थांग के अनुसार, भूमि उत्पाद मुख्यतः निवेशकों द्वारा लाभ कमाने के लिए खरीदे और बेचे जाते हैं, और इनके वास्तविक खरीदार बहुत कम हैं। इसलिए, विभाजित भूमि का नियमित उपयोग नहीं होता, शहरीकरण का स्तर कम होता है, जिससे संसाधनों की बर्बादी होती है।

उन्होंने यह भी स्वीकार किया कि भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने से आपूर्ति की कमी के कारण भूमि भूखंडों और आवासीय भूमि की कीमतें बढ़ सकती हैं। हालाँकि, वर्तमान दक्षिणी भूमि बाजार में तरलता कम है, और राज्य के पास उचित प्रबंधन नीतियाँ हैं, इसलिए भूमि "बुखार" की संभावना कम है।

उन्होंने कहा कि निवेशक हो ची मिन्ह सिटी के अन्य उपनगरीय बाजारों जैसे बिन्ह डुओंग, लॉन्ग एन , बा रिया - वुंग ताऊ में उपयुक्त उत्पादों की तलाश कर सकते हैं... वास्तविक खरीदारों के लिए, उनके पास उपलब्ध द्वितीयक सामान, भूमि, उपलब्ध आवासीय क्षेत्रों में मौजूदा टाउनहाउस, अपार्टमेंट उत्पाद जैसे कई अच्छे विकल्प हो सकते हैं।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm