HCMC में नई भूमि मूल्य सूची: भूमि की कीमतें और प्रमाण पत्र वाली भूमि निश्चित रूप से तेजी से बढ़ेगी

नई भूमि मूल्य सूची का मसौदा: भूमि की कीमत बाजार मूल्य से कम है

डैन ट्राई के पत्रकारों के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी के थू डुक शहर स्थित भूमि पंजीकरण कार्यालय में इन दिनों लोगों की काफी भीड़ उमड़ रही है। 17 अक्टूबर की सुबह कार्यालय लगभग भरा हुआ था। श्री डी.टी. फोंग सुबह 10 बजे कार्यालय में भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र बनवाने के लिए अधिकृत कागजात लेकर आए, और चिंता व्यक्त की कि सुबह के कार्य समय के बाद भी उनकी बारी नहीं आएगी क्योंकि उन्हें भीड़भाड़ और देर से आने का डर था।

हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची के मसौदे के बारे में पूछे जाने पर, श्री फोंग ने कहा कि उन्हें इसमें रुचि है। उन्होंने कहा कि नई भूमि मूल्य सूची बाज़ार के करीब है, जिससे कृषि भूमि "धारक" और उसे आवासीय भूमि में बदलने की आवश्यकता वाले कई लोग प्रभावित होंगे। हालाँकि, उन्होंने कहा कि नियमों को वैध कर दिया गया है और उनका पालन किया जाना चाहिए।

अचल संपत्ति हस्तांतरण के दस्तावेज़ों को पकड़े हुए, श्री एनटीएनएच ने कहा कि शहर द्वारा कर गणना पद्धति को हटाने संबंधी दस्तावेज़ जारी करने के बाद से लेन-देन की प्रक्रिया पूरी हो गई है। फ़िलहाल, श्री टीएनएच दस्तावेज़ सामान्य रूप से जमा कर रहे हैं और लगभग 10 कार्यदिवसों में उनका निपटान हो जाएगा। नई भूमि मूल्य सूची के बारे में, उन्होंने कहा कि वे अभी भी इस पर नज़र रख रहे हैं क्योंकि अभी तक कोई आधिकारिक जानकारी नहीं है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग (TN&MT) द्वारा 16 अक्टूबर को हो ची मिन्ह सिटी जन समिति को प्रस्तुत नई भूमि मूल्य सूची के मसौदे के अनुसार, डोंग खोई, ले लोई, गुयेन ह्यू सड़कों (ज़िला 1) के क्षेत्र में भूमि की सबसे अधिक दर्ज कीमत 687 मिलियन VND/m2 है। यह कीमत वर्तमान मूल्य सूची से 4 गुना अधिक है, लेकिन भूमि मूल्य सूची के पिछले मसौदे (810 मिलियन VND) की तुलना में कम है।

जिला 1 और जिला 3 के कुछ अन्य मार्गों पर भी पुराने मसौदे की तुलना में कीमतें कम बताई गई हैं। उपनगरीय क्षेत्रों में, नई भूमि मूल्य सूची में भी उल्लेखनीय कमी आई है।

उदाहरण के लिए, राजमार्ग 22 के लिए प्रस्तावित उच्चतम मूल्य 32 मिलियन VND/m2 है, जो पहले प्रस्तावित 71 मिलियन VND/m2 से काफ़ी कम है। नई कीमत भी मौजूदा मूल्य सूची से 50 गुना ज़्यादा होने के बजाय 20 गुना ज़्यादा है।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के प्रमुख के अनुसार, पड़ोसी क्षेत्रों में भूमि की कीमतों को संतुलित करने के लिए नए मसौदा भूमि मूल्य को पुराने संस्करण की तुलना में समायोजित किया गया है। इसके अलावा, समायोजित भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य के लगभग 50% के बराबर होगी।

डैन ट्राई के पत्रकारों द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण से यह भी पता चलता है कि नए मसौदे में ज़मीन की कीमत बाज़ार में लेनदेन मूल्य से काफ़ी कम है। डोंग खोई और गुयेन ह्यू स्ट्रीट (ज़िला 1) पर, वास्तविक लेनदेन मूल्य 1.2 अरब VND/m2 दर्ज किया गया है, जबकि मसौदे की मूल्य सूची में यह 687 मिलियन VND/m2 है।

या फिर, ड्राफ्ट के अनुसार, जिला 3 के नाम क्य खोई न्घिया स्ट्रीट पर स्थित घरों की कीमत 30 करोड़ VND/m2 से ज़्यादा है, जबकि असल में, सामान्य कीमत 40 करोड़ VND/m2 से ज़्यादा है। ट्रान नाओ स्ट्रीट (थु डुक शहर) में भी वास्तविक लेनदेन 20 करोड़ VND/m2 से ज़्यादा है, जबकि ड्राफ्ट भूमि मूल्य सूची में यह 14 करोड़ 90 लाख VND/m2 है।

थू डुक शहर के भूमि पंजीकरण कार्यालय में भूमि संबंधी कार्यवाहियां कराने के लिए काफी लोग आते हैं (फोटो: खोंग चिएम)।

विशेषज्ञों का अनुमान है कि आवासीय भूमि और लाल किताब वाली भूमि की कीमत में तेजी से वृद्धि होगी।

डीकेआरए वियतनाम कंपनी के उप-महानिदेशक श्री वो होंग थांग ने बताया कि उन्हें हो ची मिन्ह सिटी की समायोजित भूमि मूल्य सूची का नवीनतम मसौदा मिल गया है। उन्होंने अनुमान लगाया कि सबसे ज़्यादा प्रभावित होने वाले लोग उपनगरों में रहने वाले लोग हैं, जिनके पास कृषि भूमि है और वे उसे आवासीय भूमि या अलग भूखंडों में बदलना चाहते हैं, जैसे कि कू ची, होक मोन, बिन्ह चान्ह और कैन गियो। क्योंकि नई भूमि की कीमत मौजूदा मूल्य सूची की तुलना में दर्जनों गुना बढ़ गई है। ये वे लोग हैं जो "नई भूमि खरीदना पसंद करते हैं"।

श्री थांग ने यह भी बताया कि बाज़ार में नई ज़मीन मूल्य सूची लागू होने के बाद, आवासीय ज़मीन और रेड बुक वाली ज़मीन की कीमतों में भी अचानक वृद्धि दर्ज की गई है। आने वाले समय में, यह क्षेत्र दुर्लभ हो जाएगा, खासकर रेड बुक वाली ज़मीन और मौजूदा निवासियों वाले शहरी इलाकों में आवासीय ज़मीन, जहाँ खपत दर 30% से ज़्यादा बढ़ गई है।

परियोजनाओं पर भूमि मूल्य सूची के प्रभाव का आकलन करते हुए, उन्होंने कहा कि अल्पावधि में, जिन परियोजनाओं के पास पहले से ही भूमि है और जो केवल भूमि उपयोग शुल्क लेती हैं, उन पर ज़्यादा असर नहीं पड़ेगा। हालाँकि, दीर्घावधि में, नए भूमि कोष खरीदने वाले निवेशकों को भुगतान और क्षतिपूर्ति करनी होगी, जिससे भूमि की कीमतें बढ़ेंगी, जो विक्रय मूल्य में शामिल होती हैं और बाज़ार में उत्पादों की कीमत बढ़ा देती हैं।

हालाँकि, समग्र दृष्टिकोण से, श्री थांग का आकलन है कि नई भूमि मूल्य सूची से कई लाभ होंगे, भूमि की कीमतें बाजार मूल्य के करीब पहुँचेंगी, मुआवज़ा और साइट क्लीयरेंस में तेज़ी आएगी, जिससे परियोजना कार्यान्वयन का समय कम होगा और वित्तीय लागत में बचत होगी। हालाँकि, बची हुई वित्तीय लागत और बढ़ी हुई भूमि की कीमतों के बीच संतुलन अभी भी अज्ञात है, यह परियोजना की कानूनी निपटान प्रक्रिया पर निर्भर करता है।

अगर हो ची मिन्ह सिटी जल्दी से ज़मीन की मूल्य सूची जारी कर दे और क़ानूनी मुद्दों का जल्द निपटारा कर दे, तो रियल एस्टेट की बढ़ती कीमतों पर लगाम लग जाएगी। इसलिए, विशेषज्ञों का मानना ​​है कि उच्चतम दक्षता हासिल करने के लिए सभी कदम एक साथ उठाए जाने चाहिए और राज्य प्रबंधन एजेंसी की नियामक भूमिका बेहद अहम है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट क्लब (एचआरईसी) के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक बाओ ने भी इस बात पर सहमति जताई कि नई भूमि मूल्य सूची जारी करना एक अच्छी बात है, क्योंकि भूमि की कीमतें बाजार मूल्य के करीब हैं, जिससे बाजार अधिक पारदर्शी, स्पष्ट और राज्य के बजट के लिए बेहतर होगा। नई भूमि मूल्य सूची बाजार को नया आकार देने और एक नए चक्र में प्रवेश करने में भी योगदान देगी।

श्री बाओ को यकीन है कि ज़मीन की बढ़ती कीमतों के कारण भविष्य में इस परियोजना की बिक्री कीमत ज़्यादा होगी। व्यवसायियों को कम मुनाफ़ा होगा, लेकिन अगर उन्हें बेहतर मुनाफ़ा कमाना है, तो उन्हें बेहतर दाम पर बेचने के लिए गुणवत्ता में सुधार करना होगा।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ त्रान खान क्वांग का आकलन है कि नई मसौदा भूमि मूल्य सूची में पिछले मसौदे की तुलना में ज़मीन की कीमतों में लगभग 20% की कमी आई है, लेकिन यह अभी भी मौजूदा मूल्य सूची से 5-10 गुना ज़्यादा है। हालाँकि, भूमि कानून के नए नियमों के अनुसार, नई मूल्य सूची में समायोजन ज़रूरी है।

उन्होंने देखा कि नए ड्राफ्ट के साथ, कीमत बाजार मूल्य के 50-70% के करीब पहुँच रही है। अगर ड्राफ्ट जारी होता है, तो बाजार में भारी उतार-चढ़ाव होगा, खासकर हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरीय इलाकों जैसे कू ची, होक मोन, डिस्ट्रिक्ट 12, बिन्ह तान, बिन्ह चान्ह... में। क्योंकि इस इलाके में कृषि भूमि का भंडार अभी भी बड़ा है, लोगों को आवास के लिए आवासीय भूमि में बदलने की ज़रूरत है।

इस आधार पर, विशेषज्ञों का अनुमान है कि दो स्थितियाँ होंगी। पहला, मौजूदा आवासीय भूमि निधि की कीमत अगले 6 महीनों में तेज़ी से 20-30% बढ़ जाएगी। दूसरा, निवेशक व्यवसाय के लिए आवासीय भूमि में निवेश जारी रखेंगे, तो अगले 6-12 महीनों में ज़मीन की कीमतें 30-50% बढ़ जाएँगी।

श्री क्वांग की चिंता सिर्फ़ इस बात को लेकर है कि नई भूमि मूल्य सूची के मसौदे में आवासीय भूमि की गणना प्रत्येक सड़क के हिसाब से की गई है। लेकिन कृषि भूमि की कीमत क्षेत्रफल के हिसाब से है, जो ज़्यादा समान होने पर भी कम है और बाज़ार के अनुरूप नहीं है। इसलिए, उन्होंने प्रस्ताव रखा कि कृषि भूमि की गणना आवासीय भूमि की तरह प्रत्येक सड़क के हिसाब से की जानी चाहिए।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm