हो ची मिन्ह सिटी: अल्पावधि में, भूमि मूल्य सूची ने उत्पादन की इनपुट लागत में वृद्धि नहीं की है।
अब से 2027 के अंत तक, हो ची मिन्ह सिटी की समायोजित भूमि मूल्य सूची उत्पादन और व्यावसायिक उद्यमों के लिए गैर- कृषि भूमि कर को प्रभावित नहीं करेगी।
हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग ने शहर में भूमि की कीमतों को समायोजित करने के बारे में पूछे गए प्रश्नों के उत्तर में यह बात कही।
तदनुसार, परामर्श प्रक्रिया के दौरान, कई टिप्पणियों में कहा गया कि नई भूमि मूल्य सूची का रियल एस्टेट व्यवसायों, रियल एस्टेट बाज़ार के साथ-साथ उत्पादन और व्यावसायिक उद्यमों पर भी बड़ा प्रभाव पड़ेगा। जब भूमि की कीमतें ऊँची होंगी, यानी उच्च इनपुट, तो उत्पादन भी ऊँचा होगा, जिसका सीधा असर खरीदारों पर पड़ेगा। इससे उत्पादों की बिक्री कीमतें बहुत ऊँची हो जाएँगी।
भूमि मूल्य सूची से अचल संपत्ति की कीमतें नहीं बढ़तीं
प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के अनुसार, रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए, भूमि मूल्य सूची का समायोजन रियल एस्टेट व्यवसायों को प्रभावित नहीं करता है, क्योंकि रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क अधिशेष विधि द्वारा निर्धारित किया जाता है।
इसलिए, अधिशेष विधि के अनुसार भूमि उपयोग अधिकारों के मूल्य का निर्धारण करने का परिणाम, चाहे वह भूमि मूल्य सूची में भूमि मूल्य से अधिक हो या कम, भूमि मूल्य सूची में भूमि मूल्य के अनुसार समायोजित नहीं किया जाना चाहिए।
इसके अलावा, समायोजित भूमि मूल्य सूची में कृषि भूमि की कीमत पहले से ज़्यादा है, जिससे भूमि के किराए में अंतर वास्तविकता से कहीं ज़्यादा सामंजस्यपूर्ण हो गया है। इससे रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए वित्तीय दायित्वों का निर्वहन करते समय अधिक पारदर्शी, सार्वजनिक, निष्पक्ष और उचित कटौतियाँ संभव हो पाई हैं।
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| प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग ने पुष्टि की है कि वास्तविक स्थानीय कीमतों के अनुसार भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने से रियल एस्टेट बाज़ार पर कोई असर नहीं पड़ता। फोटो: ले टोआन |
प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग का मानना है कि रियल एस्टेट बाजार आपूर्ति और मांग के सिद्धांत पर संचालित होता है, इसलिए रियल एस्टेट बनाने के लिए इनपुट लागत की गणना बाजार मूल्यों के आधार पर की जाती है।
उदाहरण के लिए, यदि इनपुट लागत भूमि है, तो रियल एस्टेट व्यवसायों को भूमि उपयोगकर्ताओं के साथ भी बातचीत करनी होगी या भूमि आवंटित की जाएगी, और भूमि उपयोग के प्रयोजनों को बदलते समय, राज्य एजेंसियों को विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करना होगा - व्यवसायों के लिए भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने के लिए बाजार मूल्य।
दूसरी ओर, भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए अधिशेष विधि को लागू करते समय, भूमि की कीमतें भूमि मूल्य सूची से बंधी नहीं होती हैं, क्योंकि अधिकांश रियल एस्टेट व्यवसाय परियोजनाएं भूमि की कीमतें निर्धारित करते समय अधिशेष विधि को लागू करती हैं।
इसलिए, इलाके में वास्तविक भूमि मूल्य के अनुसार भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने से अचल संपत्ति बाजार की इनपुट लागत प्रभावित नहीं होती है, जबकि आउटपुट उत्पाद आपूर्ति-मांग सिद्धांत के अनुसार संचालित होते हैं।
वास्तविक स्थानीय कीमतों के अनुसार भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने से अचल संपत्ति बाजार पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता है।
कर संग्रहण दरों को आर्थिक स्थिति के अनुसार समायोजित किया जाएगा।
विनिर्माण और व्यापारिक उद्यमों के लिए, भूमि की कीमत उत्पादन, व्यापार और सेवा व्यवसाय की इनपुट लागतों में से एक है। ये लागतें सिद्धांततः बाज़ार मूल्य के अनुसार होती हैं।
इसलिए, भूमि मूल्य सूची लागू करने के 12 मामलों में, 2 मामले ऐसे हैं जो उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों की इनपुट लागत को प्रभावित करेंगे, जो भूमि उपयोग कर की गणना और भूमि किराए की गणना कर रहे हैं जब राज्य भूमि पट्टे पर देता है और वार्षिक भूमि किराया एकत्र करता है।
यदि भूमि की कीमतें बढ़ेंगी तो ये कर भी बढ़ेंगे, जिससे उत्पादन की इनपुट लागत बढ़ जाएगी।
हालाँकि, अल्पावधि में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग का मानना है कि समायोजित भूमि मूल्य सूची का भूमि उपयोग कर की गणना पर अभी तक कोई प्रभाव नहीं पड़ा है।
विशेष रूप से, गैर-कृषि भूमि उपयोग के लिए कर की दर पहले 0.03% x भूमि मूल्य सूची में मूल्य x सीमा के भीतर भूमि क्षेत्र (सीमा के बाहर का क्षेत्र 0.15%) के सूत्र द्वारा निर्धारित की जाती थी।
हालांकि, 1 जनवरी 2012 से प्रभावी गैर-कृषि भूमि उपयोग कर कानून में यह भी प्रावधान किया गया है कि गैर-कृषि कर गणना के लिए भूमि मूल्य सूची प्रभावी तिथि से 5 वर्षों तक स्थिर रहेगी।
अब तक, निर्णय संख्या 02/2020 के अनुसार भूमि मूल्य सूची तीसरे चक्र में लागू की जा रही है और 31 दिसंबर, 2027 को समाप्त होगी और यह नई भूमि मूल्य सूची 1 जनवरी, 2028 तक अगले 5-वर्षीय चक्र के लिए लागू नहीं होगी।
इसलिए, समायोजित भूमि मूल्य सूची अब से 2027 के अंत तक गैर-कृषि कर संग्रह को प्रभावित नहीं करेगी।
प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग मानता है कि इस मामले का सभी लोगों, उत्पादन और अर्थव्यवस्था की व्यावसायिक गतिविधियों पर प्रभाव पड़ेगा। हालाँकि, ये लागतें पहले की तरह स्थिर बनी हुई हैं, इसलिए शहर की अर्थव्यवस्था पर कोई नकारात्मक प्रभाव नहीं पड़ेगा।
भूमि किराये की गणना के मामले में, जब राज्य भूमि पट्टे पर देता है और वार्षिक भूमि किराया एकत्र करता है, तो सरकार की डिक्री संख्या 46/2014/ND-CP यह निर्धारित करती है कि भूमि किराये की कीमत की गणना भूमि मूल्य के प्रतिशत के रूप में की जाती है (1% से 3% तक), इसलिए सिटी पीपुल्स कमेटी ने शहर में भूमि किराये और जल सतह किराये की कीमतों को विनियमित करने के लिए निर्णय संख्या 50/2014 जारी किया, जिसके अनुसार दर 1% से 2% तक निर्धारित की गई।
वर्तमान में, डिक्री संख्या 103/2024 में यह प्रावधान है कि भूमि किराये की कीमतों की गणना भूमि की कीमतों के प्रतिशत (0.25% से 3% तक) के रूप में की जाती है।
इसलिए, उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों में व्यवधान से बचने के लिए, आर्थिक सुधार और विकास के लिए परिस्थितियां बनाने के लिए, प्रासंगिक कानूनी दस्तावेजों का मसौदा तैयार करने की प्रक्रिया में, सिटी पीपुल्स कमेटी शहर में सामाजिक-आर्थिक स्थिति के अनुरूप कर संग्रह दर को समायोजित करेगी।
शहर की समग्र अर्थव्यवस्था को देखते हुए, भूमि किराये की कीमतें अधिकांश उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों को प्रभावित करती हैं। इसलिए, इस समस्या का समाधान स्थिर उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों को सुनिश्चित करेगा क्योंकि इससे भूमि किराये की लागत नहीं बढ़ेगी।
समायोजित भूमि मूल्य सूची ने राज्य, भूमि उपयोगकर्ताओं और निवेशकों के बीच हितों का सामंजस्य सुनिश्चित किया है। इसलिए, राज्य बुनियादी ढाँचे में निवेश के लिए भूमि किराए में अंतर को विनियमित करेगा, जिससे शहर के लोगों के हितों की पूर्ति के लिए शहर में सामाजिक-आर्थिक विकास को प्रोत्साहन मिलेगा।
इस प्रकार, जब उपरोक्त समस्या हल हो जाएगी, तो भूमि मूल्य सूची का शहर की अर्थव्यवस्था पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा, जिससे शहर की अर्थव्यवस्था को पुनः प्राप्त करने और विकसित करने के लिए गति पैदा करने हेतु संसाधन जुटाए जा सकेंगे; विनिर्माण उद्यम और विदेशी निवेश वाले उद्यम (एफडीआई) प्रभावित नहीं होंगे, क्योंकि भूमि उपयोग कर से संबंधित इनपुट लागत में वृद्धि नहीं होगी।
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स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-trong-ngan-han-bang-gia-dat-chua-lam-tang-chi-phi-dau-vao-cua-san-xuat-d224052.html
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