हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, अब कोई किफायती अपार्टमेंट नहीं बचा है, जिससे हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन के दलाल कीमतें बढ़ाने से बच रहे हैं

लक्जरी अपार्टमेंटों की अधिकता, अधिकांश लोगों के लिए किफायती आवास की कमी, हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची के प्रभाव का आकलन, 2024 में अपार्टमेंट खरीदने और बेचने की प्रक्रिया... ये नवीनतम रियल एस्टेट समाचार हैं।

Bất động sản mới nhất: Giá chung cư Hà Nội liên tục leo đỉnh, không còn căn hộ vừa túi tiền, ngăn ‘cò đất’ thổi giá ở TPHCM

नवीनतम रियल एस्टेट: हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अब ज़्यादातर लोगों की आय के अनुरूप कीमतों वाले अपार्टमेंट का कोई भी क्षेत्र नहीं बचा है। (फोटो: हाई एन)

अचल संपत्ति की कीमतें आसमान छू रही हैं

नेशनल असेंबली के निगरानी प्रतिनिधिमंडल ने प्रतिनिधियों को "2015 से 2023 के अंत तक रियल एस्टेट बाजार प्रबंधन और सामाजिक आवास विकास पर नीतियों और कानूनों के कार्यान्वयन" के निगरानी परिणामों पर एक रिपोर्ट भेजी है।

2015-2021 की अवधि को देखते हुए, बाजार में प्रचुर मात्रा में आपूर्ति और कई नए प्रकार के रियल एस्टेट जैसे: पर्यटक अपार्टमेंट (कॉन्डोटेल), रिसॉर्ट विला के साथ जोरदार और दृढ़ता से विकास हुआ ... हालांकि, पर्यवेक्षी टीम ने मूल्यांकन किया कि रियल एस्टेट उत्पादों की अनुचित संरचना, आपूर्ति और मांग के असंतुलन, मुख्य रूप से उच्च-अंत खंड, वित्तीय निवेश लक्ष्यों और अधिकांश लोगों की आय के लिए उपयुक्त कुछ उत्पादों में "अपर्याप्तताएं" थीं।

2022-2023 की अवधि में, रियल एस्टेट बाज़ार में गिरावट आई, और कोविड-19 महामारी के दबाव में 2015-2021 की अवधि की कमियों और सीमाओं के कारण उद्यमों के संचालन में कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ा। इस समय, आपूर्ति पिछली अवधि की तुलना में बहुत सीमित थी। अधिकांश लोगों की आय में वृद्धि की तुलना में रियल एस्टेट की कीमतें आसमान छू रही थीं।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अब अपार्टमेंट का कोई भी खंड ऐसा नहीं है जिसकी कीमतें अधिकांश लोगों की आय के अनुरूप हों।

आँकड़े रियल एस्टेट उत्पादों की संरचना में लगातार बढ़ते अंतर को दर्शाते हैं। हनोई पीपुल्स कमेटी की एक रिपोर्ट के अनुसार, मध्यम और उच्च-स्तरीय अपार्टमेंट सेगमेंट का हिस्सा बहुसंख्यक है। 2022 में, अपार्टमेंट की कीमतों में बहुत तेज़ी से वृद्धि हुई, लेन-देन की मात्रा कम रही, जो बाज़ार में उपलब्ध उत्पादों का केवल लगभग 10% था, व्यक्तिगत घरों की कीमतें ऊँची रहीं और लगभग कोई लेन-देन नहीं हुआ।

हो ची मिन्ह सिटी में, रियल एस्टेट लेनदेन की मात्रा में तेज़ी से कमी आई है, और रियल एस्टेट की कीमतें अनियंत्रित रूप से बढ़ी हैं, जिससे कीमत और मूल्य के बीच असंतुलन पैदा हो गया है। हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अनुसार, 2021 से, शहर में किफायती अपार्टमेंट सेगमेंट (25 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर से कम कीमत वाला) मौजूद नहीं रहेगा।

इस बीच, बड़ी संख्या में आवासीय रियल एस्टेट परियोजनाएँ कठिनाइयों, देरी, कार्यान्वयन में देरी और गतिरोध का सामना कर रही हैं, जिससे परियोजनाओं में निवेश की गई भूमि और पूँजी की भारी बर्बादी हो रही है। इससे निवेशकों के लिए मुश्किलें और लागतें बढ़ रही हैं, और उत्पादों की कीमतें भी बढ़ रही हैं।

निगरानी दल की रिपोर्ट में उन कमियों की ओर भी इशारा किया गया है जहाँ बाज़ार में उच्च-स्तरीय आवास उत्पादों की अधिकता, बड़े क्षेत्रफल और ऊँची कीमतें तो हैं, लेकिन सामाजिक आवास उत्पादों और बहुसंख्यक लोगों की ज़रूरतों के अनुकूल कम लागत वाले आवासों का अभाव है। इसके अलावा, लाभार्थियों की आय की तुलना में सामाजिक आवास की औसत कीमत अभी भी बहुत ज़्यादा है।

इसके अलावा, 120,000 बिलियन वीएनडी क्रेडिट पैकेज से सामाजिक आवास ऋण कार्यक्रम, श्रमिकों के आवास, पुराने अपार्टमेंटों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण का कार्यान्वयन धीमा है, शर्तें और प्रक्रियाएं जटिल हैं, ब्याज दरें अभी भी ऊंची हैं, और यह निवेशकों और सामाजिक आवास खरीदारों को इस क्रेडिट पैकेज तक पहुंचने के लिए आकर्षित करने और प्रोत्साहित करने में प्रभावी नहीं रहा है, जो सामाजिक आवास के विकास में महत्वपूर्ण बाधाएं हैं।

उपरोक्त वास्तविकता के आधार पर, पर्यवेक्षी टीम अनुशंसा करती है कि तत्काल किए जाने वाले कार्यों में से एक है, परियोजना को प्रभावी ढंग से लागू करने के लिए विशिष्ट समाधानों का प्रस्ताव करना, ताकि 2021-2030 की अवधि में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम 1 मिलियन सामाजिक आवास अपार्टमेंट के निर्माण में निवेश किया जा सके, जिससे लाभार्थियों की आवश्यकताओं, कार्य और जीवन स्थितियों के लिए प्रगति, गुणवत्ता और उपयुक्तता सुनिश्चित हो सके।

दीर्घावधि में, पर्यवेक्षी प्रतिनिधिमंडल ने अनुसंधान को शीघ्र पूरा करने, नए कर कानूनों को संशोधित करने, पूरक बनाने और लागू करने के प्रस्तावों की सिफारिश की है, जिसमें उन लोगों के लिए उच्च कर दरों का प्रावधान हो जो भूमि के बड़े क्षेत्रों का उपयोग करते हैं, कई घर रखते हैं, भूमि का उपयोग करने में धीमे हैं, या भूमि को बंजर छोड़ देते हैं, भूमि कानूनों की नवीन सामग्री के साथ संगतता सुनिश्चित करते हैं, भूमि प्रबंधन और उपयोग की दक्षता में सुधार करते हैं, आय पुनर्वितरण के लक्ष्य को प्राप्त करते हैं और राज्य के बजट के लिए उचित और स्थिर राजस्व स्रोतों को जुटाते हैं, जो अंतर्राष्ट्रीय प्रथाओं का संदर्भ देते हुए और वियतनाम की सामाजिक-आर्थिक स्थितियों के अनुसार है।

हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें नई ऊंचाइयों पर पहुंच रही हैं

Batdongsan.com.vn के ऑनलाइन आंकड़ों के अनुसार, हनोई के अपार्टमेंट कम समय में ही कीमतों में लगातार नए शिखर पर पहुँच रहे हैं। 2018 की शुरुआत में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की बिक्री मूल्य क्रमशः 27 मिलियन VND/m2 और 31 मिलियन VND/m2 थी। हालाँकि, 6 साल बाद, 2024 तक, हनोई में अपार्टमेंट की औसत मूल्य वृद्धि 70% तक पहुँच गई, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की वृद्धि कम रही, जो 55% तक पहुँच गई।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के आंकड़े भी हनोई अपार्टमेंट की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि की पुष्टि करते हैं। तदनुसार, 2023 में हनोई अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक 2019 की तुलना में लगभग 38 प्रतिशत अंकों की वृद्धि हुई। इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक में केवल लगभग 16 प्रतिशत अंकों की वृद्धि हुई। वास्तव में, अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि अभी भी जारी है और हाल के दिनों में 100-200 मिलियन VND/माह की औसत वृद्धि के साथ और भी ज़्यादा बढ़ गई है।

उपरोक्त स्थिति का सामना करते हुए, दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.vn के निदेशक, श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने टिप्पणी की कि अपार्टमेंट बाज़ार के लिए, किसी परियोजना की औसत वृद्धि दर 8-12% के बीच उतार-चढ़ाव वाली रहेगी। इसे सकारात्मक वृद्धि माना जाता है। यदि मूल्य वृद्धि दर औसत वृद्धि दर से अधिक है, तो बाज़ार में अस्थिरता के संकेत दिखाई दे रहे हैं।

हनोई अपार्टमेंट बाज़ार के बारे में, श्री तुआन ने कहा कि हाल के दिनों में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, यहाँ तक कि कम समय में भी, कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। इसलिए, एक निश्चित सीमा तक, शायद अगले 2-3 वर्षों में, हनोई अपार्टमेंट की कीमतें नहीं बढ़ेंगी, और अगर बढ़ेंगी भी, तो वृद्धि धीमी होगी, केवल 5-6% के आसपास उतार-चढ़ाव के साथ।

"भूमि दलालों" को समायोजित भूमि मूल्य सूची का लाभ उठाकर कीमतें "बढ़ाने" से रोकें

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी द्वारा हाल ही में जारी की गई और 31 अक्टूबर से 31 दिसंबर, 2025 तक लागू समायोजित भूमि मूल्य सूची के संबंध में, रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने प्रभावों पर टिप्पणी की है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, समायोजित भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य के अनुसार मूल्यांकन के सिद्धांत के अनुसार तैयार की गई है। मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी को व्यावसायिक समुदाय और विशेषज्ञों से कई टिप्पणियाँ मिली हैं।

जुलाई के अंत में टिप्पणियों के लिए जारी किए गए मसौदे की तुलना में, HoREA के अध्यक्ष ने कहा कि नई जारी की गई भूमि मूल्य सूची को सकारात्मक दिशा में "उचित" रूप से समायोजित और परिवर्तित किया गया है।

उदाहरण के लिए, होक मोन जिले में, मसौदे के अनुसार, कुछ स्थानों पर भूमि की कीमतें 2020 की मूल्य सूची की तुलना में 50.7 गुना बढ़ गईं, लेकिन समायोजित मूल्य सूची के साथ, यह स्तर केवल लगभग 40 गुना बढ़ गया।

प्रभाव के संबंध में, श्री चाऊ के अनुसार, समायोजित भूमि मूल्य सूची 31 अक्टूबर के बाद के मामलों की तुलना में इस वर्ष के पहले 10 महीनों में अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने वालों के बीच निष्पक्षता सुनिश्चित करती है।

"समायोजित भूमि मूल्य सूची का अभी तक रियल एस्टेट बाज़ार पर तत्काल प्रभाव नहीं पड़ा है क्योंकि वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं का मूल्य निर्धारण वर्तमान में अधिशेष विधि का उपयोग करके किया जाता है। लेकिन कुछ समय बाद, जब निवेशकों को परियोजनाओं को पूरा करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त होंगे, तो लोग पहले से ज़्यादा कीमतें चाहेंगे, जिससे आवास की कीमतों में वृद्धि होगी," श्री चाऊ ने कहा।

HoREA के अध्यक्ष ने सिफारिश की कि राज्य एजेंसियों को "सट्टेबाजों, भूमि दलालों और बेईमान व्यवसायों" की गतिविधियों को नियंत्रित करने के लिए उपाय करने की आवश्यकता है, क्योंकि लोगों का यह समूह सट्टा लगाने और कीमतों को "बढ़ाने" के लिए समायोजित भूमि मूल्य सूची का लाभ उठा सकता है।

2024 में अपार्टमेंट खरीदने और बेचने की प्रक्रिया

2023 आवास कानून के अनुच्छेद 160 के अनुसार, मकान खरीदने और बेचने के लेनदेन में निम्नलिखित 6 शर्तें पूरी होनी चाहिए।

विशेष रूप से, (1) कानून द्वारा निर्धारित प्रमाण पत्र होना चाहिए।

(2) विवाद समाधान, शिकायत और निंदा पर कानून के प्रावधानों के अनुसार स्वामित्व अधिकारों के संबंध में विवाद, शिकायत या मुकदमे के मामले में नहीं।

(3) सीमित गृह स्वामित्व के मामले में गृह स्वामित्व अवधि के दौरान।

(4) किसी निर्णय को लागू करने या किसी सक्षम राज्य एजेंसी के कानूनी प्रभाव में आए प्रशासनिक निर्णय को लागू करने के लिए जब्ती के अधीन नहीं है या किसी न्यायालय या सक्षम राज्य एजेंसी के निर्णय के अनुसार अस्थायी आपातकालीन उपायों या निवारक उपायों के आवेदन के अधीन नहीं है।

(5) ऐसे मामलों में नहीं जहां भूमि को पुनः प्राप्त करने का निर्णय लिया गया हो या किसी सक्षम प्राधिकारी द्वारा आवास की निकासी या ध्वस्तीकरण की सूचना दी गई हो।

(6) बिन्दु (2) और बिन्दु (3) में निर्दिष्ट शर्तें भविष्य के आवास की खरीद, बिक्री या किराया-खरीद के मामले पर लागू नहीं होती हैं।

नोट: निम्नलिखित आवास लेनदेन के लिए आवास प्रमाणपत्र की आवश्यकता नहीं है: भविष्य के आवास की खरीद और बिक्री; विघटन या दिवालियापन की स्थिति में आवास की बिक्री; कृतज्ञता, दान या एकजुटता के लिए घर दान करने वाले संगठन।

निम्नलिखित मामलों में आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं में निवेशकों के उपलब्ध मकानों की खरीद और बिक्री: सार्वजनिक संपत्ति से संबंधित मकान; सामाजिक आवास, लोगों के सशस्त्र बलों के लिए आवास, सार्वजनिक संपत्ति से संबंधित नहीं पुनर्वास सेवा आवास; विरासत में मिले मकान प्राप्त करना।

इस खंड में निर्दिष्ट लेनदेन में भाग लेने के लिए आवास की स्थिति को साबित करने वाले दस्तावेज़ सरकारी विनियमों का अनुपालन करेंगे।

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स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html