हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, किफायती अपार्टमेंट अब कम ही बचे हैं, जिससे हो ची मिन्ह सिटी में भूमि दलालों को कीमतें बढ़ाने से रोका जा रहा है।

विलासितापूर्ण अपार्टमेंटों की अधिकता, अधिकांश लोगों के लिए किफायती आवास की कमी, हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची के प्रभाव का आकलन, 2024 में अपार्टमेंट खरीदने और बेचने की प्रक्रियाएं... ये रियल एस्टेट की नवीनतम खबरें हैं।

नवीनतम रियल एस्टेट: हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में, अब ऐसे अपार्टमेंट का कोई वर्ग नहीं बचा है जिनकी कीमतें अधिकांश लोगों की आय के अनुरूप हों। (फोटो: हाई आन)

रियल एस्टेट की कीमतें आसमान छू रही हैं

राष्ट्रीय सभा के निगरानी प्रतिनिधिमंडल ने अभी-अभी प्रतिनिधियों को "2015 से 2023 के अंत तक अचल संपत्ति बाजार प्रबंधन और सामाजिक आवास विकास पर नीतियों और कानूनों के कार्यान्वयन" के निगरानी परिणामों पर एक रिपोर्ट भेजी है।

2015 से 2021 की अवधि पर नज़र डालें तो, बाज़ार में भरपूर आपूर्ति और कई नए प्रकार की अचल संपत्तियाँ जैसे पर्यटक अपार्टमेंट (कोंडोटेल), रिज़ॉर्ट विला आदि के साथ जीवंत और मज़बूत विकास हुआ। हालाँकि, निगरानी टीम ने पाया कि अचल संपत्ति उत्पादों की संरचना में "कमियाँ" थीं, जो तर्कसंगत नहीं थीं, आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन था, मुख्य रूप से उच्च-स्तरीय वर्ग और वित्तीय निवेश लक्ष्यों को लक्षित करती थीं, जबकि अधिकांश आबादी की आय के लिए उपयुक्त उत्पाद बहुत कम थे।

2022-2023 की अवधि में, रियल एस्टेट बाजार में गिरावट आई, कोविड-19 महामारी के दबाव में 2015-2021 की अवधि की कमियों और सीमाओं के उजागर होने के कारण उद्यमों के संचालन में कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ा। इस दौरान, आपूर्ति पिछली अवधि की तुलना में कहीं अधिक सीमित थी। अधिकांश लोगों की आय में वृद्धि की तुलना में रियल एस्टेट की कीमतें आसमान छू गईं।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अब अपार्टमेंट भवनों का ऐसा कोई वर्ग नहीं बचा है जिसकी कीमतें अधिकांश आबादी के लिए वहनीय हों।

आंकड़े बताते हैं कि रियल एस्टेट उत्पादों की संरचना में अंतर लगातार बढ़ता जा रहा है। हनोई पीपुल्स कमेटी की एक रिपोर्ट के अनुसार, मध्य और उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट सेगमेंट का अधिकांश हिस्सा है। 2022 में, अपार्टमेंट की कीमतें बहुत अधिक बढ़ीं, लेकिन लेन-देन की मात्रा कम रही, जो बाजार में पेश किए गए उत्पादों का केवल लगभग 10% थी, जबकि व्यक्तिगत घरों की कीमतें ऊंची बनी रहीं और लगभग कोई लेन-देन नहीं हुआ।

हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट लेनदेन की मात्रा में भारी गिरावट आई है, रियल एस्टेट की कीमतें अनियंत्रित रूप से बढ़ी हैं, जिससे कीमत और मूल्य के बीच असंतुलन पैदा हो गया है। हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अनुसार, 2021 से शहर में किफायती अपार्टमेंट सेगमेंट (25 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से कम कीमत वाले) का अस्तित्व समाप्त हो जाएगा।

इस बीच, बड़ी संख्या में आवासीय अचल संपत्ति परियोजनाएं कठिनाइयों, विलंब, कार्यान्वयन में देरी और गतिरोध का सामना कर रही हैं, जिससे परियोजनाओं में व्यवसायों द्वारा निवेश की गई भूमि और पूंजी का भारी नुकसान हो रहा है। इससे निवेशकों के लिए कठिनाइयां और लागत बढ़ जाती हैं, और उत्पादों की कीमतें भी बढ़ जाती हैं।

निगरानी दल की रिपोर्ट में इस बात पर भी प्रकाश डाला गया है कि बाज़ार में उच्च श्रेणी के आवास उत्पादों, बड़े क्षेत्रफल और उच्च कीमतों की भरमार है, लेकिन अधिकांश लोगों की ज़रूरतों के अनुरूप सामाजिक आवास उत्पादों और कम लागत वाले आवासों की कमी है। इसके अलावा, लाभार्थियों की आय की तुलना में सामाजिक आवास की औसत कीमत अभी भी बहुत अधिक है।

इसके अतिरिक्त, 120,000 अरब वीएनडी के ऋण पैकेज से सामाजिक आवास ऋण कार्यक्रम, श्रमिकों के आवास, पुराने अपार्टमेंटों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण के कार्यान्वयन में धीमी गति से वितरण हो रहा है, शर्तें और प्रक्रियाएं जटिल हैं, ब्याज दरें अभी भी अधिक हैं, और यह निवेशकों और सामाजिक आवास खरीदारों को इस ऋण पैकेज तक पहुंच बनाने के लिए आकर्षित और प्रोत्साहित करने में प्रभावी नहीं रहा है, जो सामाजिक आवास के विकास में महत्वपूर्ण बाधाएं हैं।

उपरोक्त वास्तविकता के आधार पर, पर्यवेक्षण दल यह अनुशंसा करता है कि तत्काल किए जाने वाले कार्यों में से एक यह है कि 2021-2030 की अवधि में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम 10 लाख सामाजिक आवास अपार्टमेंट के निर्माण में निवेश करने की परियोजना को प्रभावी ढंग से लागू करने के लिए विशिष्ट समाधान प्रस्तावित किए जाएं, जिससे लाभार्थियों की जरूरतों, कार्य और जीवन स्थितियों के अनुरूप प्रगति, गुणवत्ता और उपयुक्तता सुनिश्चित हो सके।

दीर्घकालिक दृष्टि से, पर्यवेक्षी प्रतिनिधिमंडल नए कर कानूनों में संशोधन, उन्हें पूरक बनाने और लागू करने के लिए अनुसंधान और प्रस्तावों को शीघ्र पूरा करने की अनुशंसा करता है, जिसमें बड़े भूभाग का उपयोग करने वालों, एकाधिक मकानों के मालिकों, भूमि का उपयोग करने में देरी करने वालों या भूमि को परती छोड़ने वालों के लिए उच्च कर दरों के प्रावधान शामिल हैं। इससे भूमि कानून में नवाचारों के साथ एकरूपता सुनिश्चित होगी, भूमि प्रबंधन और उपयोग की दक्षता में सुधार होगा, आय के पुनर्वितरण का लक्ष्य प्राप्त होगा और अंतरराष्ट्रीय प्रथाओं के आधार पर तथा वियतनाम की सामाजिक-आर्थिक स्थितियों के अनुरूप राज्य के बजट के लिए उचित और स्थिर राजस्व स्रोत जुटाए जा सकेंगे।

हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार नए शिखर पर पहुंच रही हैं।

Batdongsan.com.vn के ऑनलाइन आंकड़ों के अनुसार, हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें कम समय में लगातार नए शिखर पर पहुंच रही हैं। 2018 की शुरुआत में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की बिक्री कीमत क्रमशः 27 मिलियन VND/m2 और 31 मिलियन VND/m2 थी। हालांकि, 6 साल बाद, 2024 तक, हनोई में अपार्टमेंट की औसत कीमत में 70% की वृद्धि हुई, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में यह वृद्धि कम रही और 55% तक ही पहुंची।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के आंकड़ों से भी हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में तेजी से हो रही वृद्धि की पुष्टि होती है। इसके अनुसार, 2023 में हनोई अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक 2019 की तुलना में लगभग 38 प्रतिशत अंक बढ़ गया। वहीं, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक में केवल 16 प्रतिशत अंक की वृद्धि हुई। वास्तव में, अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि अभी भी जारी है और हाल के समय में यह और भी तीव्र हो गई है, जिसमें औसतन 100-200 मिलियन VND प्रति माह की वृद्धि हो रही है।

उपरोक्त स्थिति को देखते हुए, दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.vn के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने टिप्पणी की कि अपार्टमेंट बाजार में, किसी परियोजना की औसत कीमत में 8-12% की वृद्धि होगी। इसे सकारात्मक वृद्धि माना जाता है। यदि कीमत में वृद्धि की दर औसत से अधिक है, तो बाजार के अस्थिर होने के संकेत मिल रहे हैं।

हनोई के अपार्टमेंट बाजार के बारे में श्री तुआन ने कहा कि हाल के दिनों में अपार्टमेंट की कीमतों में लगातार वृद्धि हो रही है, यहां तक ​​कि कम समय में भी कीमतों में लगातार उछाल आया है। इसलिए, एक निश्चित सीमा तक पहुंचने के बाद, शायद अगले 2-3 वर्षों में हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि नहीं होगी, और यदि वृद्धि होती भी है, तो वह धीमी होगी, केवल 5-6% के आसपास उतार-चढ़ाव करेगी।

भूमि दलालों को भूमि मूल्य सूचियों में किए गए बदलावों का फायदा उठाकर कीमतों को "बढ़ाने" से रोकें।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी द्वारा हाल ही में जारी की गई और 31 अक्टूबर से 31 दिसंबर, 2025 तक लागू होने वाली संशोधित भूमि मूल्य सूची के संबंध में, रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने इसके प्रभावों पर टिप्पणी की है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ के अनुसार, संशोधित भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य के अनुसार मूल्यांकन के सिद्धांत का पालन करते हुए तैयार की गई है। सूची तैयार करने वाली एजेंसी को व्यापार जगत और विशेषज्ञों से कई सुझाव प्राप्त हुए हैं।

जुलाई के अंत में सार्वजनिक टिप्पणी के लिए जारी किए गए मसौदे की तुलना में, होआरईए के अध्यक्ष का मानना ​​है कि नव जारी भूमि मूल्य सूची को "उचित और उपयुक्त" दिशा में समायोजित और परिवर्तित किया गया है।

उदाहरण के लिए, होक मोन जिले में, मसौदे के अनुसार, कुछ स्थानों पर जमीन की कीमतें 2020 की मूल्य सूची की तुलना में 50.7 गुना बढ़ गईं, लेकिन समायोजित मूल्य सूची के साथ, यह स्तर केवल लगभग 40 गुना बढ़ा है।

प्रभाव के संबंध में, श्री चाउ के अनुसार, समायोजित भूमि मूल्य सूची उन लोगों के बीच निष्पक्षता सुनिश्चित करती है जिन्होंने इस वर्ष के पहले 10 महीनों में अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा किया है, उनकी तुलना में जिन्होंने 31 अक्टूबर के बाद भुगतान किया है।

श्री चाउ ने कहा, “भूमि की कीमतों में किए गए बदलावों का रियल एस्टेट बाजार पर अभी तक कोई तत्काल प्रभाव नहीं पड़ा है, क्योंकि व्यावसायिक आवास परियोजनाओं की कीमतें फिलहाल अधिशेष पद्धति के आधार पर तय की जा रही हैं। लेकिन कुछ समय बाद, जब निवेशकों को परियोजनाओं को पूरा करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित किए जाएंगे, तो लोग पहले से अधिक कीमतें चाहेंगे, जिससे आवास की कीमतों में वृद्धि होगी।”

HoREA के अध्यक्ष ने सिफारिश की कि राज्य एजेंसियों को "सट्टेबाजों, भूमि दलालों और बेईमान व्यवसायों" की गतिविधियों को नियंत्रित करने के लिए उपाय करने की आवश्यकता है, क्योंकि लोगों का यह समूह समायोजित भूमि मूल्य सूची का लाभ उठाकर सट्टेबाजी कर कीमतों को "बढ़ावा" दे सकता है।

2024 में अपार्टमेंट खरीदने और बेचने की प्रक्रियाएँ

2023 के आवास कानून के अनुच्छेद 160 के अनुसार, मकानों की खरीद-बिक्री के लेन-देन को निम्नलिखित 6 शर्तों को पूरा करना होगा।

विशेष रूप से, (1) कानून द्वारा निर्धारित प्रमाण पत्र प्राप्त किया है।

(2) विवाद समाधान, शिकायत और निंदा संबंधी कानून के प्रावधानों के अनुसार स्वामित्व अधिकारों के संबंध में विवाद, शिकायत या मुकदमे के मामले में नहीं।

(3) सीमित गृहस्वामित्व के मामले में गृहस्वामित्व अवधि के दौरान।

(4) किसी सक्षम राज्य एजेंसी के निर्णय को लागू करने या किसी प्रशासनिक निर्णय को लागू करने के लिए ज़ब्ती के अधीन नहीं होगा जो कानूनी रूप से प्रभावी हो गया है या किसी न्यायालय या सक्षम राज्य एजेंसी के निर्णय के अनुसार अस्थायी आपातकालीन उपायों या निवारक उपायों के आवेदन के अधीन नहीं होगा।

(5) ऐसे मामलों में नहीं जहां सक्षम प्राधिकारी द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने का निर्णय लिया गया हो या आवासों की निकासी या विध्वंस की सूचना दी गई हो।

(6) बिंदु (2) और बिंदु (3) में निर्दिष्ट शर्तें भविष्य के आवास की खरीद, बिक्री या किराया-खरीद के मामले में लागू नहीं होती हैं।

नोट: निम्नलिखित आवास लेनदेन के लिए आवास प्रमाणपत्र की आवश्यकता नहीं होती है: भविष्य के आवास की खरीद और बिक्री; विघटन या दिवालियापन की स्थिति में आवास की बिक्री; कृतज्ञता, दान या एकजुटता के प्रतीक के रूप में घरों का दान करने वाले संगठन।

निम्नलिखित मामलों में आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं में निवेशकों के लिए उपलब्ध घरों की खरीद और बिक्री: सार्वजनिक संपत्ति से संबंधित घर; सामाजिक आवास, जन सशस्त्र बलों के लिए आवास, पुनर्वास के लिए आवास जो सार्वजनिक संपत्ति से संबंधित नहीं हैं; विरासत में मिले घर।

इस खंड में उल्लिखित आवास लेनदेन के लिए पात्रता साबित करने वाले दस्तावेजों को सरकारी नियमों के अनुसार लागू किया जाएगा।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html