वियतनाम का रियल एस्टेट बाजार शांत होने के बावजूद विदेशी निवेशकों के लिए 'आकर्षक' क्यों है?

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बाजार के लिए महत्वपूर्ण कानूनी ढाँचे की मंजूरी का इंतजार

सैविल्स के अनुसार, वियतनाम को विदेशी निवेशकों के लिए अपनी आकर्षकता बनाए रखने में मदद करने वाले कारकों में से एक इसकी 10 करोड़ से ज़्यादा की विशाल आबादी है। इनमें से हो ची मिन्ह सिटी और हनोई की आबादी 1 करोड़ से ज़्यादा है। यही वजह है कि इन दोनों शहरों में आवास और कार्यालयों की मांग अपेक्षाकृत ज़्यादा है।

इसके अलावा, प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) को आकर्षित करने और औद्योगिक पार्कों को समर्थन देने की वियतनामी सरकार की प्रतिबद्धता ने विदेशी निवेशकों के लिए वियतनामी बाजार को आकर्षक बना दिया है।

सेविल्स हनोई के अनुसंधान और परामर्श विभाग की वरिष्ठ निदेशक सुश्री डो थू हांग ने कहा: विदेशी निवेशकों के साथ काम करने के अनुभव से, वियतनामी अचल संपत्ति बाजार के परिप्रेक्ष्य को दो मुख्य दिशाओं में विभाजित किया जा सकता है।

वियतनाम की अचल संपत्ति अभी भी विदेशी निवेशकों के लिए आकर्षक क्यों है? — वियतनाम का रियल एस्टेट बाज़ार कई कारणों से विदेशी निवेशकों के लिए बहुत आकर्षक बना हुआ है। (फोटो: एलडी)

पहला, परियोजना-स्तरीय निवेश और कॉर्पोरेट-स्तरीय निवेश। कॉर्पोरेट-स्तरीय दृष्टिकोण से, निवेशक सूचीबद्ध रियल एस्टेट कंपनियों पर ध्यान केंद्रित करते हैं। वियतनामी बाजार में कानूनी प्रक्रियाओं जैसी कुछ दीर्घकालिक चुनौतियों के बावजूद, वियतनाम अपनी मजबूत आर्थिक वृद्धि और स्थिर राजनीतिक संस्थाओं के कारण विदेशी निवेशकों के लिए आकर्षक बना हुआ है।

अपने मामूली सकल घरेलू उत्पाद के बावजूद, वियतनाम की हालिया उच्च विकास दर ने निवेशकों का ध्यान आकर्षित किया है, खासकर चुनौतीपूर्ण समय में। हालाँकि, वियतनाम में आवासीय अचल संपत्ति के कानूनी स्वामित्व की जटिलताएँ अभी भी मध्यम से उच्च-स्तरीय क्षेत्र में विदेशी व्यक्तिगत निवेशकों की भागीदारी के लिए सीमाएँ खड़ी करती हैं।

हो ची मिन्ह सिटी और हनोई जैसे बड़े शहरों में ज़मीन के लिए धन खत्म होता दिख रहा है। हालाँकि, हाल ही में, सरकार ने हो ची मिन्ह सिटी और हनोई के आसपास के उपनगरों में शहरी और बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं में सार्वजनिक निवेश को बढ़ावा दिया है।

परिणामस्वरूप, घरेलू निवेशक पहले की तुलना में बड़े पैमाने की परियोजनाओं में भाग लेने में सक्षम हुए हैं। सैटेलाइट शहरों में बड़े भूमि-आधारित निवेश वाले निवेशक, विशेष रूप से 2024 में, मौद्रिक नीति, सुलभ ब्याज दरों और रियल एस्टेट व्यवसाय के विकास के लिए विस्तार की संभावनाओं का लाभ उठाने के लिए तैयार हैं।

सुश्री हैंग ने जोर देकर कहा, "निवेशक अभी भी विकास को बढ़ावा देने और सामाजिक आवश्यकताओं की पूर्ति के लिए उत्पाद उपलब्ध कराने हेतु खुली कानूनी नीतियों की प्रतीक्षा कर रहे हैं।"

बाजार में सकारात्मक बदलाव आये हैं।

सुश्री हैंग के अनुसार, रियल एस्टेट बाज़ार एक नए विकास चक्र में प्रवेश कर रहा है। 2023 के अंत तक, बाज़ार में कुल मिलाकर सकारात्मक बदलाव दिख रहे हैं, लेकिन चुनौतियाँ अभी भी मौजूद हैं।

2023 की शुरुआत से ही, सरकार बाज़ार की बाधाओं और कठिनाइयों को दूर करने के लिए सक्रिय और निरंतर कार्रवाई कर रही है। उदाहरण के लिए, डिक्री संख्या 08/2023/ND-CP, संकल्प संख्या 33/NQ-CP, निर्णय 338/QD-TTg, डिक्री संख्या 10/2023/ND-CP, परिपत्र संख्या 02/2023/TT-NHNN, टेलीग्राम संख्या 1376/CD-TTg, टेलीग्राम 965/CD-TTg, आदि।

इसी समय, राष्ट्रीय सभा ने नवंबर 2023 में रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2023 कानून और 2023 आवास कानून पारित किया। संशोधित भूमि कानून 2023 का मसौदा एक प्रमुख कानूनी परियोजना है जिसकी निकट भविष्य में पारित होने से पहले सावधानीपूर्वक समीक्षा और गुणवत्ता सुनिश्चित करने की आवश्यकता है। नई परियोजनाओं और नई आपूर्ति की संख्या में सुधार हुआ है, लेकिन बहुत अधिक नहीं, सीमित आपूर्ति की स्थिति अभी भी बनी हुई है।

2023 की दूसरी छमाही में, बाजार ने कई अपार्टमेंट परियोजनाओं में बेहतर तरलता दर्ज की, जिसमें कई अच्छे कारक शामिल थे जैसे कि प्रतिष्ठित निवेशक, उचित क्षेत्र के साथ गुणवत्ता वर्ग के अनुरूप उत्पाद, अच्छी अपेक्षित हैंडओवर गुणवत्ता, अच्छा स्थान, गारंटीकृत कानूनी स्थिति, पूर्ण और सुविधाजनक उपयोगिताएँ, विस्तारित भुगतान अनुसूची सहित आकर्षक बिक्री नीतियां, ब्याज दर समर्थन... लेकिन इन अपार्टमेंट परियोजनाओं की संख्या बहुत अधिक नहीं है।

आवास की ऊँची कीमतें भी तरलता को प्रभावित करने वाली एक समस्या हैं। इसके अलावा, कानूनी चिंताएँ कि ग्राहक अपने दायित्वों को पूरा करने के बाद भी परियोजना पूरी नहीं कर पाएँगे, भी लेन-देन की मात्रा को प्रभावित करने वाले कारकों में से एक हैं।

सुश्री हैंग ने कहा, "पिछले एक साल में, रियल एस्टेट व्यवसायों को अपने प्रोजेक्ट पोर्टफोलियो का व्यापक पुनर्गठन करना पड़ा है, नकदी प्रवाह की कठिनाइयों को कम करना पड़ा है, और मौजूदा विशाल बाजार को शुद्ध करने के दबाव को कम करना पड़ा है। यह पुनर्गठन अक्सर त्वरित नहीं होता है और इसे लागू करने में भी समय लगता है।"

2024 में प्रवेश करते हुए, बाज़ार के सामने अभी भी कई चुनौतियाँ हैं जिनका समाधान स्पष्ट सुधार से पहले करना होगा। 2024 में, संशोधित भूमि कानून, यदि पारित हो जाता है, तो 2023 रियल एस्टेट व्यवसाय कानून और 2023 आवास कानून के अलावा, जो 2024 की शुरुआत से प्रभावी होंगे, बाज़ार के लिए एक बड़ी गति पैदा करेगा।

इस साल कई प्रतीक्षित मुद्दों के स्पष्ट उत्तर मिल जाएँगे। आपूर्ति में धीरे-धीरे सुधार होगा। बुनियादी ढाँचे में निवेश को बढ़ावा मिल रहा है और मज़बूत आर्थिक विकास की संभावना से सभी क्षेत्रों में रियल एस्टेट की माँग बढ़ेगी।

हालाँकि, आपूर्ति-माँग असंतुलन की समस्या का उचित समाधान आवश्यक है, इसके लिए कई किफायती उत्पादों और विविध व्यावसायिक स्वरूपों की आवश्यकता है ताकि माँग की विस्तृत श्रृंखला को पूरा किया जा सके। इसके अलावा, उत्पाद की लागत कम करना फिलहाल मुश्किल है, लेकिन अगर ऐसा किया जाए, तो इससे माँग बढ़ेगी। सरकार/राज्य बाज़ार को बढ़ावा देने के लिए कई आवश्यक उपाय कर रहे हैं।

सुश्री हैंग ने कहा, "निवेशकों को भी इस समय ऐसा ही करना चाहिए, तथा बैंकों से नकदी प्रवाह पर निर्भरता में सुधार के लिए अन्य माध्यमों से धन जुटाना चाहिए, जैसे निवेश सहयोग, निवेश पोर्टफोलियो संरचना, भुगतान अनुसूची का विस्तार, ताकि खरीदारों के नकदी प्रवाह के दबाव को कम किया जा सके, ताकि निवेश निर्णयों को बढ़ावा दिया जा सके, तथा सभी चरणों में अच्छा प्रदर्शन किया जा सके।"

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स्रोत