बाजार के लिए प्रमुख कानूनी ढांचों की मंजूरी का इंतजार है।
सैविल्स के आकलन के अनुसार, वियतनाम के विदेशी निवेशकों के लिए आकर्षक बने रहने का एक प्रमुख कारण इसकी 1 करोड़ से अधिक की विशाल जनसंख्या है। अकेले हो ची मिन्ह सिटी और हनोई में ही 1 करोड़ से अधिक लोग रहते हैं। इसी कारण इन दोनों शहरों में आवास और कार्यालय स्थान की मांग अपेक्षाकृत अधिक है।
इसके अलावा, विदेशी प्रत्यक्ष निवेश (एफडीआई) को आकर्षित करने और औद्योगिक पार्कों को समर्थन देने के लिए वियतनामी सरकार की प्रतिबद्धता ने वियतनामी बाजार को विदेशी निवेशकों के लिए आकर्षक बना दिया है।
सैविल्स हनोई में अनुसंधान और परामर्श की वरिष्ठ निदेशक सुश्री डो थू हैंग ने आकलन किया: विदेशी निवेशकों के साथ काम करने के अनुभव के आधार पर, वियतनामी रियल एस्टेट बाजार पर उनके विचारों को दो मुख्य दिशाओं में विभाजित किया जा सकता है।
कई कारणों से वियतनामी रियल एस्टेट बाजार विदेशी निवेशकों के लिए बेहद आकर्षक बना हुआ है। (फोटो: एलडी)
सबसे पहले, परियोजना-स्तर और उद्यम-स्तर के निवेश होते हैं। उद्यम-स्तर के दृष्टिकोण से, निवेशक सूचीबद्ध रियल एस्टेट कंपनियों पर ध्यान केंद्रित करते हैं। वियतनामी बाजार में कानूनी प्रक्रियाओं जैसी कुछ दीर्घकालिक चुनौतियों के बावजूद, वियतनाम अपनी मजबूत आर्थिक वृद्धि और स्थिर राजनीतिक व्यवस्था के कारण विदेशी निवेशकों को आकर्षित करता रहता है।
अपनी मामूली जीडीपी के बावजूद, वियतनाम की हाल के वर्षों में उच्च विकास दर ने निवेशकों का ध्यान आकर्षित किया है, विशेष रूप से चुनौतीपूर्ण समय के दौरान। हालांकि, वियतनाम में आवासीय अचल संपत्ति के कानूनी स्वामित्व की जटिलता अभी भी मध्य से उच्च श्रेणी के सेगमेंट में विदेशी व्यक्तिगत निवेशकों की भागीदारी को सीमित करती है।
हो ची मिन्ह सिटी और हनोई जैसे प्रमुख शहरों में जमीन की कमी होती दिख रही है। हालांकि, सरकार ने हाल ही में हो ची मिन्ह सिटी और हनोई के आसपास के उपग्रह शहरों में शहरी और बुनियादी ढांचा परियोजनाओं में सार्वजनिक निवेश को बढ़ावा दिया है।
इसके परिणामस्वरूप, घरेलू निवेशक पहले की तुलना में बड़े पैमाने की परियोजनाओं में भाग लेने में सक्षम हुए हैं। उपग्रह शहरों में विशाल भू-भाग के मालिक निवेशक विकास के लिए तैयार हैं, विशेष रूप से 2024 में, अनुकूल मौद्रिक नीति, सुलभ ब्याज दरों और रियल एस्टेट व्यवसाय में विस्तार की संभावनाओं से लाभ उठाते हुए।
सुश्री हैंग ने जोर देते हुए कहा, "निवेशक वर्तमान में विकास को बढ़ावा देने और सामाजिक जरूरतों को पूरा करने वाले उत्पाद प्रदान करने के लिए अधिक अनुकूल कानूनी ढांचे की प्रतीक्षा कर रहे हैं।"
बाजार में सकारात्मक रुझान दिख रहे हैं।
सुश्री हैंग के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार एक नए विकास चक्र में प्रवेश कर रहा है। 2023 के अंत पर नजर डालें तो बाजार में आम तौर पर सकारात्मक बदलाव दिख रहे हैं, लेकिन चुनौतियां अभी भी मौजूद हैं।
2023 की शुरुआत से ही, सरकार ने बाजार की बाधाओं और कठिनाइयों को दूर करने के लिए सक्रिय और निरंतर हस्तक्षेप किया है। उदाहरणों में अध्यादेश संख्या 08/2023/ND-CP, संकल्प संख्या 33/NQ-CP, निर्णय 338/QD-TTg, अध्यादेश संख्या 10/2023/ND-CP, परिपत्र संख्या 02/2023/TT-NHNN, आधिकारिक प्रेषण संख्या 1376/CD-TTg, आधिकारिक प्रेषण संख्या 965/CD-TTg आदि शामिल हैं।
इसी बीच, नवंबर 2023 में राष्ट्रीय सभा ने 2023 अचल संपत्ति व्यापार कानून और 2023 आवास कानून पारित किए। संशोधित 2023 भूमि कानून का मसौदा एक महत्वपूर्ण विधायी परियोजना है, जिसे निकट भविष्य में पारित करने से पहले सावधानीपूर्वक विचार-विमर्श और गुणवत्ता आश्वासन की आवश्यकता है। नई परियोजनाओं और नई आपूर्ति की संख्या में सुधार हुआ है, लेकिन यह सुधार उल्लेखनीय नहीं है; सीमित आपूर्ति की स्थिति अभी भी बनी हुई है।
2023 की दूसरी छमाही में, बाजार में कई अपार्टमेंट परियोजनाओं में बेहतर तरलता देखी गई, जिनमें कई सकारात्मक कारक शामिल थे जैसे कि प्रतिष्ठित डेवलपर्स, उचित आकार के साथ गुणवत्ता स्तर के अनुरूप उत्पाद, अपेक्षित अच्छी हैंडओवर गुणवत्ता, अच्छा स्थान, गारंटीकृत कानूनी स्थिति, पूर्ण और सुविधाजनक सुविधाएं, और विस्तारित भुगतान समय-सारणी और ब्याज दर समर्थन सहित आकर्षक बिक्री नीतियां... हालांकि, ऐसी अपार्टमेंट परियोजनाओं की संख्या बड़ी नहीं थी।
आवास की ऊंची कीमतें भी तरलता को प्रभावित करती हैं। इसके अलावा, ग्राहकों द्वारा अपने दायित्वों को पूरा करने के बाद भी परियोजनाओं के पूरा न होने से संबंधित कानूनी चिंताएं भी लेनदेन की मात्रा को प्रभावित करने वाले कारक हैं।
"पिछले एक साल में, रियल एस्टेट व्यवसायों ने अपने प्रोजेक्ट पोर्टफोलियो का व्यापक पुनर्गठन किया है, नकदी प्रवाह की समस्याओं के समाधान में सुधार किया है और बाजार के एकीकरण के भारी दबाव को कम किया है। यह पुनर्गठन प्रक्रिया आमतौर पर त्वरित नहीं होती है और इसे लागू करने में अभी भी समय लगता है," सुश्री हैंग ने कहा।
2024 में प्रवेश करते हुए, बाजार को अभी भी कई चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है, जिनका समाधान स्पष्ट सुधार से पहले आवश्यक है। 2024 में, यदि संशोधित भूमि कानून पारित हो जाता है, तो यह बाजार को महत्वपूर्ण गति प्रदान करेगा, साथ ही 2023 के रियल एस्टेट व्यापार कानून और 2023 के आवास कानून भी, जो 2024 की शुरुआत से प्रभावी होंगे।
कई अनसुलझे सवालों के जवाब इस साल मिल जाएंगे। आपूर्ति में धीरे-धीरे सुधार होगा। बुनियादी ढांचे में बढ़ते निवेश और मजबूत आर्थिक विकास की संभावनाओं से सभी क्षेत्रों में रियल एस्टेट की मांग बढ़ेगी।
हालांकि, मांग और आपूर्ति के असंतुलन को प्रभावी ढंग से दूर करना आवश्यक है, ताकि अधिक किफायती उत्पाद और विविध व्यावसायिक मॉडल पेश किए जा सकें और विभिन्न प्रकार की मांगों को पूरा किया जा सके। इसके अलावा, उत्पादों की कीमतें कम करना फिलहाल मुश्किल है, लेकिन अगर ऐसा हो जाता है, तो इससे अधिक खरीदार आकर्षित होंगे। सरकार बाजार को बढ़ावा देने के लिए कई आवश्यक उपाय लागू कर रही है।
सुश्री हैंग ने आगे कहा, "डेवलपर्स को भी इस समय ऐसा ही करना चाहिए, निवेश साझेदारी, पोर्टफोलियो पुनर्गठन और भुगतान अनुसूची को बढ़ाने जैसे अन्य चैनलों से धन जुटाकर बैंक वित्तपोषण पर अपनी निर्भरता को कम करने के लिए विभिन्न उपाय लागू करने चाहिए, ताकि खरीदारों पर वित्तीय दबाव कम हो सके, जिससे निवेश निर्णयों को प्रोत्साहन मिले और सभी चरणों में अच्छा प्रदर्शन हो।"
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