A kamatcsökkentés jelenthet megoldást az ingatlanpiacra?

Az SCMP-ben megjelent cikkében Nicholas Spiro szerzője azt állítja, hogy Dél-Korea és Ausztrália gazdasága intő példa a monetáris politika korlátaira, amikor más tényezők is befolyásolják a lakóingatlanok kilátásait.

Lakóházak Sydney Meadowbank külvárosában. Az ausztrál házárak az elmúlt években gyorsan emelkedtek, mivel a rekord alacsony kamatlábak fellendítették a keresletet, bár figyelmeztetések szerint egy ilyen emelkedés fenntarthatatlan. Fotó: Bloomberg

Jerome Powell, a Federal Reserve elnöke nagy várakozással várt beszédet mondott a Kansas City Fed éves konferenciahívásán a wyomingi Jackson Hole-ban, augusztus 23-án, anélkül, hogy meglepte volna a pénzügyi piacokat. Az állítása, miszerint „itt az ideje a politika kiigazításának”, a világ legbefolyásosabb központi bankjának eddigi legerősebb jelzése volt arra vonatkozóan, hogy a kamatcsökkentések küszöbön állnak.

Míg más nagyobb központi bankok, köztük az Európai Központi Bank, elkezdték csökkenteni a hitelkamatokat, a Fed politikai irányváltása „erősebb hatással” van a világ többi részére. Ez különösen igaz Ázsiára, ahol a hullámhatás hangsúlyosabb az Egyesült Államokkal fennálló szorosabb kereskedelmi és pénzügyi kapcsolatok miatt.

Spekulációk folynak arról, hogy Kína mellett melyik vezető ázsiai gazdaság fogja elsőként csökkenteni a hitelkamatlábakat. A kamatláb-érzékeny lakáspiacok esetében a monetáris politika változásai jelentős hatással vannak a hangulatra. Ez azonban nem az egyetlen tényező, amely befolyásolja a lakóingatlanok teljesítményét és kilátásait. Egyes gazdaságokban még az sem világos, hogy a kamatlábakat a közeljövőben csökkenteni lehet-e vagy kell-e.

Például Dél-Koreában a hitelkamatok szinte teljes csökkenésére vonatkozó várakozás hozzájárult az ingatlanárak erőteljes fellendüléséhez. Szöulban a lakásárak a 2022 decemberi mélypontjukról emelkedtek, miután a Bank of Korea (BOK) úgy döntött, hogy 14 éves csúcsra, 3,5%-ra emeli a kamatlábakat.

Bár Dél-Korea inflációs rátája a 2%-os cél felé csökken, és a belföldi kereslet jelentősen gyengült – ezek a körülmények indokolják a kamatcsökkentést –, a pénzügyi stabilitás fenntartása továbbra is kulcsfontosságú feladat a Koreai Bank (BOK) számára. Ez rendkívül érzékennyé teszi a BOK-ot a dél-koreai háztartások magas adósságszintjére, amely az északkelet-ázsiai gazdaság Achilles-sarka.

A dél-koreai kormány korábbi intézkedései, amelyekkel megakadályozták a teljes körű lakásépítési válságot, a jelzáloghitelezés vártnál erősebb fellendüléséhez vezettek, amely az elmúlt negyedévben éves szinten közel 6%-kal nőtt. Bár nem olyan hirtelen, mint a 2020-21-es fellendülés, elég gyors volt ahhoz, hogy a Koreai Bank (BOK) a múlt havi kamatláb-csökkentési ülésén a szöuli ingatlanárak fellendülését említse, mint okot az óvatosságra a kamatlábak csökkentésében.

„Ez az első alkalom, hogy konkrétan megemlítik az árakat a szöuli régióban. Ez azt is mutatja, hogy az ingatlanárak újabb emelkedésének kockázata hogyan korlátozza a monetáris politikát az alacsony infláció és a gyenge növekedés ellenére. A BOK „nehéz helyzetben van”” – mondta Jeong-woo Park, a Nomuránál Koreára és Tajvanra szakosodott közgazdász.

Ezt nehezíti az a tény, hogy az ingatlanpiac irányításáért a kormány, nem pedig a központi bank felelős. Bár a jelzáloghitelezésre vonatkozó szabályozást szigorították, és erőfeszítéseket tesznek a kínálat fellendítésére, a politikai döntéshozók továbbra is küzdenek az ingatlanpiacot károsító fellendülések és visszaesések megelőzése érdekében.

Ezzel szemben Ausztráliában a kamatcsökkentésről szó sem esett. A hónap elején az Ausztrál Nemzeti Bank (RBA) 12 éves legmagasabb szinten tartotta a hitelfelvételi költségeket, sőt, a tartósan magas infláció miatt további emelések lehetőségét is megvitatta.

Bár a monetáris politikáját nem szigorítja olyan agresszívan, mint más nagyobb jegybankok, az RBA nehezen tudja meggyőzni a piacot arról, hogy az idei monetáris lazítás trendjének ellenáll majd azáltal, hogy hosszabb ideig magasan tartja a kamatlábakat. A kötvénybefektetők arra számítanak, hogy az RBA decemberben kezdi meg a lazítást.

Azonban nem a monetáris politika hajtja az ország lakáspiacát. Még amikor az RBA tavaly kamatot emelt, az ingatlanárak a vártnál gyorsabb ütemben emelkedtek egy hirtelen, de rövid visszaesés után . „Ha csak a kamatlábakra gondolnánk, már mély recesszióban lennénk” – mondta Tim Lawless, a CoreLogic ázsiai-csendes-óceáni kutatási igazgatója.

Ausztráliában a kínálat és a kereslet ingadozása sokkal jelentősebb hatással van az ingatlanok értékére. A Covid-19 világjárvány által súlyosbított lakhatási megfizethetőségi válság rávilágított a régóta fennálló politikai hiányosságokra mind a kínálati, mind a keresleti oldalon.

Egy áprilisi beadványban, amelyet a Lakásválsággal Foglalkozó Népi Bizottságnak nyújtott be, Saul Eslake, a Corinna Economic Advisory munkatársa megjegyezte, hogy az ingatlanpiac szenvedett a legjobban. Az 1980-as évek közepe óta a szövetségi és állami kormányok a kereslet fellendítésére összpontosítottak a kínálat növelése helyett. A keresletoldali politikák végső soron a befektetőknek voltak előnyösebbek, mint az első lakást vásárlóknak, részben az adórendszer változásai miatt.

A lakástulajdonlás meredek csökkenése felpörgette a bérlakások iránti keresletet, ami hozzájárult a megfizethetőség csökkenéséhez a világjárvány okozta nettó kivándorlási hullám közepette. A korlátozó tervezési és övezeti szabályozások súlyosbították a válságot azáltal, hogy akadályozták a közepes népsűrűségű lakások fejlesztését a belvároshoz közeli kívánatos külvárosokban.

Az alacsonyabb hitelfelvételi költségek nem javítják a megfizethetőséget, sőt, akár súlyosbíthatják is a problémát. Másrészt Ausztrália tervezési rendszerének jelentős reformja segíthetne a lakhatási válság kiváltó okainak kezelésében.

Miközben a befektetők egyre inkább a kamatlábak csökkenésére fogadnak Ázsia vezető gazdaságaiban, Dél-Korea és Ausztrália intő példákkal illusztrálja a monetáris politika korlátait, különösen az ingatlanpiacot illetően.

Nicholas Spiro a Lauressa Advisory, egy londoni székhelyű professzionális ingatlan- és makrogazdasági tanácsadó cég partnere. Szakterülete a fejlett és feltörekvő gazdaságok, és gyakran kommentálja a makrogazdasági, pénzügyi és politikai fejleményeket.

Forrás: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html