A megtakarítások ellenére az ügyfelek továbbra is vonakodnak hitelt felvenni a bankoktól, hogy házakat vásároljanak Hanoiban és Ho Si Minh-városban.

Magas lakásárak, „vörös szemek” a nagyvárosokban 2 milliárd VND alatti házat keresnek

Quang Anh úr már két éve lakásvásárláson gondolkodik, de Quang Anh családja ( Ha Nam ) eddig még mindig nem mert pénzt költeni. 2022-ben a család körülbelül 1 milliárd vietnami dongot takarított meg, és körülbelül 2,5 milliárd dongért tervez lakást vásárolni, a fennmaradó összeget pedig a banktól veszi fel. Abban az időben azonban a banki kamatlábak magasak voltak, évi 10% és 12% között mozogtak. Ezért ideiglenesen félretette a házvásárlási tervét, és megvárta, amíg a kamatlábak csökkennek.

Eddig a bankoknál a lakáshitel-kamatlábak évi 6-8%-ra csökkentek a kedvezményes időszakban, de Quang Anh úr még mindig nem mer házat venni, mert az ár túlságosan megnőtt.

„Egy kétszobás lakás jelenlegi árát Hanoiban 4 milliárd VND körül figyelem. A családom megtakarítása jelenleg körülbelül 1,2 milliárd VND, ami csak a kamat 30%-ára elég. A fennmaradó 70%-ot kölcsön kell felvennem. A családom teljes, körülbelül havi 35 millió VND-s jövedelme csak a havi tőkekamat banki kifizetésére lesz elég, így a megélhetési költségekre nem marad pénz” – mondta.

Quang Anh úr házvásárlási terve továbbra is függőben van, állítása szerint a magas lakásárak miatt. Azt tervezi, hogy a külvárosokba költözik, hogy olcsóbb házat találjon, és enyhítse a pénzügyi nyomást.

Hasonlóképpen Hung úr, egy médiavállalat alkalmazottja (Thanh Xuan kerület, Hanoi), azt mondta, hogy családja az év eleje óta házvásárlást tervez, 2 milliárd VND megtakarítással a kezében, a fennmaradó összeget pedig várhatóan a banktól veszik fel kölcsön.

Egy időszakos árfelmérés után Mr. Hung rájött, hogy a ház ára túl sokat emelkedett. Ha megvenné, 4 milliárd VND-t kellene költenie, amelyből 2 milliárd VND-t a banktól venne fel kölcsön. A kedvezményes kamatláb az első évben körülbelül 7-8%/év. „Így a családomnak havonta körülbelül 30 millió VND-t kell fizetnie tőkére és kamatokra. A kedvezményes kamatláb időszaka után a család havi törlesztőrészlete jelentősen megnő” – mondta.

„A családom jövedelme közel 40 millió VND/hó. Ha a ház értékének felét kell kölcsönvennünk a banktól, nagy nyomás nehezedik majd ránk, hogy minden hónapban fizessük a tartozást. Ezért a családom egyelőre elhalasztja a házvásárlás tervét, és arra vár, hogy az ár változzon” – tette hozzá.

Ngoc asszony (1. kerület, HCMC) elmondta, hogy a házvásárlásra szánt költségvetése körülbelül 4 milliárd VND, amelyből körülbelül 2 milliárdot félretesz, további 2 milliárdot pedig banki kölcsön vesz fel. Kétszobás lakást szeretne venni a 7. kerület környékén. Férjével már kerestek néhány lakást, amelyek megfelelnek a kritériumoknak, de haboznak, mert úgy gondolják, hogy az ár még mindig magas a lakás valós értékéhez képest.

Azon tűnődött: „Lehet, hogy most éppen felfelé hajtják a házárakat. A férjemmel megvárjuk, amíg a piac megváltozik, és a kínálat változatosabb lesz, hogy több lehetőségünk legyen.” Szerinte túl kevés új projekt nyílik meg eladásra a piacon.

A lakásárak az utóbbi időben folyamatosan emelkednek, különösen a lakásszegmensben, számos egység felmérései szerint. A Savills Vietnam adatai szerint a hanoi első osztályú lakások ára a harmadik negyedévben elérte a 69 millió VND/m2-t, ami 6%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest és 28%-os éves növekedést. A régi lakások eladási ára 51 millió VND/m2-re emelkedett, ami 10%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest és 41%-os éves növekedést.

Figyelemre méltó, hogy a 4 milliárd VND feletti árú lakások az eladott lakások teljes számának 70%-át tették ki, ami meredek növekedés a 2020-as mindössze 2%-hoz képest. Eközben a 2 milliárd VND alatti lakások szegmense szinte teljesen eltűnt a piacról, a teljes kínálatnak mindössze 1%-át téve ki.

A CBRE Vietnam adatai szerint a harmadik negyedévben a hanoi lakások eladási ára továbbra is emelkedő tendenciát mutatott mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon. Az elsődleges piacon a hanoi lakások átlagos eladási ára elérte a 64 millió négyzetmétert (ÁFA és fenntartási díjak nélkül), ami 3%-kal alacsonyabb, mint Ho Si Minh-városban.

A másodlagos piacon az átlagos eladási ár az előző negyedévhez képest tovább emelkedett, elérve a 46 millió/m2-t (ÁFA és fenntartási díjak nélkül), ami 5,5%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest, és közel 26%-os éves növekedést. A másodlagos eladási árak növekedése nem mutat megállás jeleit, és jelenleg mindössze 2 millió/m2-rel van lejjebb a Ho Si Minh-városban található másodlagos lakásáraktól.

Az Építésügyi Minisztérium jelentése szerint a lakásárak emelkedése nemcsak az újonnan indult projektekben, hanem számos régi, már évek óta használt lakásban is megfigyelhető. Ennek megfelelően a lakásvásárlók az árak csökkenésére várnak.

A hitelkamatok csökkentek, de sokan még mindig nem akarnak banki hiteleket felvenni ház- és földvásárláshoz, mert úgy gondolják, hogy ez a kamatláb még mindig magas a tartozás visszafizetési képességükhöz képest (Fotó: Manh Quan).

Az alacsony kamatlábak miatt az emberek továbbra is félnek hitelt venni

Az év eleje óta a lakáshitelek egyike azoknak a politikáknak, amelyeket a bankok a hitelnövekedés fellendítése érdekében támogatnak az általános nehézségek közepette. Számos bank egyidejűleg új hitelcsomagokat indított magánszemélyek számára közép- és hosszú távú lakásvásárláshoz, évi 5-6%-os kamatlábbal, ami megegyezik a 12 hónapos takarékbetétek kamatlábával, vagy csak évi 1-2%-kal magasabb.

Ez a kamatláb a hosszú lejáratú hitel első 6-36 hónapjában érvényes, és sok banki képviselő „példátlanul alacsonynak” tartja.

A Dan Tri újságírói által végzett felmérés szerint a négy nagy csoportban (4 állami tőkével rendelkező bank) az Agribank közép- és hosszú lejáratú, lakásvásárlásra, megélhetési szükségletekre és ingatlanügyletekre felvett hitelek esetén az első 6 hónapban évi 6%, az első 12 hónapban évi 6,5% (minimum 3 éves hitel), az első 24 hónapban évi 7% (minimum 5 éves hitel) fix kamatlábat alkalmaz.

Eközben a BIDV minimális lakáshitel-kamatlába évi 5%, az első 6 hónapban fix (36 hónapos futamidő), vagy évi 5,5%, az első 12 hónapban (60 hónapos futamidő), amely Hanoiban és Ho Si Minh-városban élő ügyfelekre vonatkozik. E két városon kívüli ügyfelek esetében a minimális lakáshitel-kamatláb évi 6%, 24 hónapra fix, vagy az első 36 hónapban évi 7%.

A VietinBank a következő kamatlábbal nyújt lakásépítési és -felújítási kölcsönöket: 6,2%/év fix kamatozású az első 18 hónapban; 6,7%/év fix kamatozású 24 hónapban; 8,2% fix kamatozású 36 hónapban. A fix kamatperióduson felül a kamatlábhoz az időponttól függő felár is hozzáadódik.

A Vietcombanknál a kamatláb az első 6 hónapban 5,5%/év a 24 hónapnál rövidebb futamidejű hitelek esetén; 5,7%/év az első 12 hónapban a 24 hónapnál hosszabb futamidejű hitelek esetén; 6,5%/év fix kamat az első 2 évben; 8,5%/év fix kamat az első 3 évben. A kedvezményes időszak lejárta után a kamatláb megegyezik a Vietcombank 12 hónapos mobilizációs kamatlábával plusz 3,5%/év.

Néhány magánbank kedvezményes lakáshitel-kamatlábakat is kínál. A VPBanknál a lakáshitel-kamatlábak: 4,6%/év 3 hónapra fixálva; 5,9%/év 6 hónapra fixálva; 7,2%/év 12 hónapra fixálva; 9,8%/év 18 hónapra fixálva; 10,3%/év 24 hónapra fixálva. Legalább 48 hónapos hitelekre vonatkozik. A kedvezményes elbánás utáni kamatmarzs 3,5%/év.

Az Eximbanknál a fix kamatláb az első 2 hónapban 3,5%/év, a következő 22 hónapban pedig 7,5%/év. A kedvezményes kamatlábat az alapkamatláb plusz 3%/év kamatfelár alapján számítják ki. Jelenleg a bank változó kamatlába körülbelül 10-11%/év.

A VCBS Securities Company korábbi jelentése szerint csak az idei év első felében az ingatlanüzleti hitelek több mint 10%-kal nőttek, míg a fogyasztási lakáshitelek csak több mint 1%-kal.

A fogyasztási lakáshitelek lassú növekedését magyarázva ez az egység kijelentette, hogy a lakásvásárlások iránti kereslet a korlátozott lakáskínálat miatt nem állt helyre. Eközben a lakásárak meredek emelkedése az utóbbi időben szintén aggodalmat keltett a befektetők és a lakásvásárlók körében.

Szakértő: Határozottan elő kell mozdítani a szociális lakások fejlesztését

Dinh The Hien közgazdász szerint a múltban az ingatlanpiac kevés kockázattal járt, mivel a piac még gyerekcipőben járt, és az árak alacsonyak voltak. Most azonban minden szegmens, a sorházaktól és a lakásoktól kezdve a külvárosi telkekig, nagyon megnőtt. Ezért az ingatlanbefektetés kockázata magasabb.

Mr. Hien szerint a valódi lakosok számára, ha a vevő már régóta figyeli a házat, és ismeri a pontos árat, és most a tulajdonos olcsóbban adja el, mint az átlagár, akkor megvehetik. 2 milliárd VND pénzügyi szinttel azonban, ha házat akarnak vásárolni, legalább 1-2 milliárd VND-t kell kölcsönözniük a banktól.

Az általános gazdaság és az ingatlanpiac nem igazán javuló helyzete miatt a lakásvásárláshoz felvett hiteleknél is gondosan mérlegelni kell a fizetési képességet. Ha a pénzáramlás megszakad, az befolyásolja az adósságtörlesztési folyamatot, és kockázatot jelent a vevő számára.

Ami a még nem teljesen ismert ingatlanokat illeti, a vevőknek szüneteltetniük kell a terveiket, és időt kell szánniuk a megfigyelésre és a tanulásra. „Úgy gondolom, hogy az ingatlanárak mostantól 2028-ig évente maximum körülbelül 5%-kal fognak emelkedni. Ha a vevők továbbra is korán szeretnének vásárolni, akkor erőfeszítéseket kell tenniük a megtalálásukra. A vevőknek olyan kritériumokat kell meghatározniuk, mint például a sikátorokban lévő lakások vagy házak, valamint egy olyan pénzügyi szint, amely biztosítja a fizetést a hitel teljes futamideje alatt” – mondta.

Még ha nem is találunk azonnal vevőt, Mr. Hien szerint a lakásvásárlóknak nem szabad túl gyorsan dönteniük, hanem nyugodtnak kell maradniuk. Ne hallgassanak a brókerek felhajtására, különben az ár továbbra is meredeken emelkedni fog.

A szakértők azt is tanácsolják, hogy tőkefelvételkor a befektetőknek olyan tényezők alapján kell kiszámítaniuk a pénzügyi hatékonyságot, mint a hitelkamat, az időszakos tőke- és kamattörlesztési források, a hitel futamideje, a visszafizetési időszak, a jelzáloghitel-opciók stb.

Sok banknál csökkentek a lakáshitelek kamatai (Fotó: Manh Quan).

Pham Duc Toan ingatlanszakértő elmondta, hogy bár a kamatlábak alacsonyak, sokan még mindig haboznak házat vásárolni, mert az árak túlságosan megemelkedtek. Emellett sok vállalkozás továbbra is nehézségekkel küzd. A házat vásárolni szándékozó munkavállalók attól is tartanak, hogy a jövedelmük bármikor csökkenni fog, ami befolyásolhatja az adósságtörlesztési folyamatot.

A banki kamatlábak olcsók, de egy házvásárlás folyamata körülbelül 10-20 évig tart. Ezért egyesek attól tartanak, hogy a jövőben a kamatlábak emelkedni fognak, és a következő szakaszban pénzügyi nyomással szembesülhetnek.

Elmondása szerint jelenleg a hanoi lakások főként a 60-70 millió VND/m2 árkategóriában koncentrálódnak. Így egy körülbelül 70 m2-es, kétszobás lakás több mint 4-5 milliárd VND-ba kerül, a belsőépítészet költségeit nem számítva.

Egy ház vásárlásához a háztartásnak legalább a befizetés 30%-át meg kell takarítania, ami körülbelül 1,5 milliárd VND-nak felel meg. A fennmaradó összeg a ház értékének 70%-a, ami 2,5-3 milliárd VND-nak felel meg, és ezt a lakásvásárlónak a banktól kell kölcsönt felvennie. Bár a kamatláb jelenleg alacsony, de egy ilyen nagy összegű kölcsön felvétele esetén a lakásvásárlónak havi 35-40 millió VND-t kell fizetnie.

„A jelenlegi lakásárak mellett úgy gondolom, hogy egy háztartásnak magas jövedelemmel kell rendelkeznie, legalább havi 60 millió vietnami donggal ahhoz, hogy részletfizetéssel tudjon házat vásárolni. Ha egy háztartásnak alacsonyabb a jövedelme, a házvásárlás nagyon nehézzé, vagy akár lehetetlenné is válik” – mondta Toan úr.

E személy szerint a lakhatási probléma megoldása érdekében a kormánynak határozottan elő kell mozdítania a szociális lakások fejlesztését. Így az emberek könnyebben hozzáférhetnek a lakhatáshoz. Különösen a nagyvárosokban, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, különleges mechanizmusoknak kellene lenniük a szociális lakásprojektek előmozdítására.

Forrás: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm