Nem a lakások, hanem az igazi bevételt hozó szegmens; Hanoi több mint 700 projektet vizsgál felül, hogy feltérképezze a bérlők profilját és pszichológiáját.

Lakásokba vagy telkekbe fektessen be? A bérlők a havi 10 millió VND alatti szegmenst részesítik előnyben; Hanoiban több mint 700 projektet vizsgálnak felül, vizsgálnak, és készülnek utólagos audit következtetések… Ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Ingatlanok: A telkek továbbra is népszerű befektetési csatorna maradnak, különösen a közeljövőben, amikor az ilyen típusú ingatlanok kínálata korlátozott lesz a földterületek felosztását és értékesítését korlátozó szabályozások miatt. (Fotó: Duong Tam)

Lakásba vagy telekbe érdemes befektetni?

Azzal a hozzáállással, hogy „a földvásárlás sosem veszteséges” – a földárak mindig emelkednek az idő múlásával – sokan fontolgatják, hogy Hanoit körülvevő tartományokban telekbe fektetnek be. De vannak, akik azt is kiszámolják, hogy vehetnének egy lakást, és havonta kiadhatnák bérbe.

Le Dinh Chung úr, az SGO Homes Befektetési és Ingatlanfejlesztési Részvénytársaság vezérigazgatója elemezte, hogy Hanoiban, ha bérbeadásra szánt lakásokba fektetünk be, nagy a kereslet, és könnyű kiadni azokat. Jelenleg azonban a lakásokba való befektetés a tőkeköltség szempontjából már nem lesz jövedelmező.

Chung úr indoklása szerint a lakásárak közelednek a csúcspontjukhoz, ami megnehezíti az értéknövekedést. Az emelkedő lakásvásárlási árak miatt a bérleti hozamok már nem túl vonzóak. Valójában a hanoi lakások bérleti hozama mindössze 3-4% körül ingadozik.

Ezért Chung úr szerint a telkek továbbra is nagyon keresett befektetési csatorna maradnak, mivel a jövőben a földfelosztást és -értékesítést korlátozó szabályozások miatt korlátozott lesz a kínálatuk. Továbbá a telkek egy széles költségvetésű befektetési szegmens, amely sok ember számára megfelelő.

„A gyors urbanizáció miatt a helyi kereslet magas lesz, így a tőkenövekedés céljából történő földterületekbe való befektetés továbbra is jó és biztonságos lehetőség. 3-4 milliárd VND-val Hanoi környékén, olyan ipari övezetekhez kapcsolódó gazdasági központokban fektethet be földterületekbe, mint Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong és Quang Ninh... Ezek olyan területek, amelyek jelenleg nagy befektetői érdeklődést vonzanak” – javasolta Mr. Chung.

Az SGO Homes vezérigazgatója ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy telkek vásárlásakor a befektetőknek olyan projektekre kell figyelniük, amelyek megfelelnek a jogi követelményeknek, legalább adásvételi szerződéssel vagy földtulajdoni igazolással rendelkeznek. Ugyanakkor figyelembe kell venniük a fejlesztő kapacitását; és olyan helyszíneket kell választaniuk, amelyek megfelelnek a keresletnek és a jövőben lakosokat vonzanak.

Pham Duc Toan, az EZ Property vezérigazgatója megjegyezte, hogy jelenleg a Hanoihoz vagy Ho Si Minh-városhoz hasonló nagyvárosokban lévő lakásokba vagy telkekbe való befektetés sem vonzó, sem hatékony. Ennek az az oka, hogy az árak magasak maradtak, de a likviditás csökkent.

„A lakásárak meghaladják a megfizethetőségüket sokak számára, akik lakni szeretnének egyet. Korábban 2,5-3 milliárd VND-ért lehetett lakást venni, most 4-5 milliárd VND kell. A befektetési célú lakások ára megduplázódott, miközben a bérleti díjak nem emelkedtek jelentősen, így a befektetési hozamok csökkentek. A telekárak is emelkedtek a lakások áraival együtt. Egy 30 négyzetméteres, 3-4 emeletes ház egy sikátorban, ami korábban 3 milliárd VND-ba került, most 5-7 milliárd VND-ba kerül, a helyszíntől függően” – mondta Mr. Toan.

Hozzátette, hogy sok befektető hajlamos a tőkét a nagyobb városokból, mint például Hanoi és Ho Si Minh-város, más területekre, például Hai Phongba, Binh Duongba, Dong Naiba és Ba Ria - Vung Tauba helyezni át...

A bérlők a havi 10 millió VND alatti árkategóriát választják.

Az ingatlanbérlők profiljával és pszichológiájával kapcsolatban a Batdongsan.com.vn marketingigazgatója, Le Bao Long hangsúlyozta, hogy a bérlés iránti kereslet elsősorban a pénzmegtakarításból fakad minden jövedelmi csoportban. Long úr szerint a válaszadók 73%-a 10 millió VND alatt szeretne bérelni; azonban ebben a szegmensben is csökken a kínálat.

Konkrétan a Batdongsan.com.vn felmérésében a válaszadók 41%-a nyilatkozott úgy, hogy 5-7 millió VND-ért szeretne házat bérelni, de a Batdongsan.com.vn oldalon ebben az árkategóriában (ami részben a piaci kínálatot tükrözi) található bérlemények száma 2024-ben mindössze 19%-ot ért el.

A fenti adatok azt mutatják, hogy a bérleti díjak a vételi és eladási piac emelkedésével összhangban emelkedtek, különösen Hanoiban. Figyelemre méltó, hogy a Hanoiban élő felmérésben résztvevők 52%-a nyilatkozott úgy, hogy jövedelmének 31-40%-át hajlandó bérleti díjra költeni.

Továbbá, mivel Hanoiban az átlagos bérleti díj eléri a havi 19 millió VND-t, ami magasabb, mint Ho Si Minh-város 14 millió VND-ja 2024 negyedik negyedévében, a hanoi bérlők egyre inkább kompromisszumot kötnek a szolgáltatások és a helyszín tekintetében a költségek csökkentése érdekében. Hajlamosak kevésbé kényelmes lehetőségeket választani, távolabb bérelni a városközponttól, alacsonyabb minőségű szállást választani, kisebb apartmanokat választani, vagy másokkal megosztani a lakást a bérleti díjak csökkentése érdekében.

Le Bao Long úr azt tanácsolja a leendő bérlőknek, hogy tartsanak szem előtt több szempontot is, beleértve az elhelyezkedéssel, mérettel és szolgáltatásokkal kapcsolatos igényeik világos meghatározását; az árak összehasonlítását ugyanazon a környéken a tárgyalások céljából; valamint a szerződés, a bérlemény állapotának és a fizetési feltételek ellenőrzését a zökkenőmentes bérlési folyamat biztosítása érdekében.

Több mint 700 hanoi projektet vizsgáltak felül, a következtetéseket pedig ellenőrzések, auditok és utólagos auditok során vonták le.

A Hanoi Népi Bizottság 712, nem költségvetési forrásokból finanszírozott és földterületeket használó projektet azonosított, amelyek késedelemben vannak, és tervet adott ki ezek kezelésére és megoldására a Hanoi Népi Tanács 2022. április 8-i 04/NQ-HĐND számú határozatával összhangban, amely a beruházások felgyorsítását és a lassan haladó, nem költségvetési forrásokból finanszírozott és Hanoiban földterületeket használó projektek kezelésére összpontosító intézkedésekről szól.

2024 novemberéig 706 projektet (ami a projektek 99,2%-át teszi ki, összesen 11 352 hektárnyi földterülettel) vizsgáltak felül, ellenőriztek, auditáltak és vetettek alá utólagos auditálási eljárásoknak, valamint utasításokat adtak ki a kezelésükre vonatkozóan. Erről számolt be a Városi Népi Bizottság a Városi Népi Tanács huszadik ülésén.

A Városi Pártbizottság határozott iránymutatását és a Városi Népi Tanács 2022. április 8-i 04/NQ-HĐND számú határozatát követve a Városi Irányító Bizottság, a Városi Népi Bizottság Pártbizottsága és a Városi Népi Bizottság elnöke rendszeresen felügyelte, sürgette, irányította és feladatokkal látta el a városi osztályokat és ügynökségeket, valamint a kerületek, megyék és városok Népi Bizottságait, hogy összpontosítsanak az intézkedések szinkron végrehajtására, különösen a felülvizsgálati, ellenőrzési, ellenőrzési és utólagos ellenőrzési munkára, a földbefektetési törvények késedelmeinek és megsértéseinek azonnali felderítésére, az okok elemzésére és tisztázására, az akadályok és nehézségek elhárítására irányuló intézkedések javaslatára, valamint a megfelelő kezelési tervek kidolgozására.

E tekintetben a város elősegítette a befektetőket a problémák megoldására vonatkozó megvalósítható tervek és ütemtervek kidolgozásában, a földterületek mielőbbi hasznosításba vételében, a pazarlás megelőzésében, valamint a földhasználati és -gazdálkodási törvények megsértésének megelőzéséhez való hozzájárulásban. Számos, hosszabbítást kapott projekt orvosolta a szabálytalanságokat, a földterületet rendeltetésszerűen használta, proaktívan befejezte a beruházási eljárásokat, összpontosította az erőforrásokat, leküzdötte a nehézségeket, befejezte a beruházási projekteket, és használatba vette a földet; a földhasználati díjakat és a földbérleti díjakat az előírtaknak megfelelően befizette az állami költségvetésbe.

A szándékos halogatás és a folyamatos szabálysértések eseteit szigorúan a törvényeknek megfelelően kell kezelni. A Városi Népi Bizottság elnöke, az Irányító Bizottság vezetője, a Városi Népi Bizottság alelnökeivel, a városi osztályok és ügynökségek igazgatóival, valamint a járási és városi Népi Bizottságok titkáraival és elnökeivel együtt rendszeresen tartanak üléseket, hogy meghallgatják a helyzetről és az eredményekről szóló jelentéseket, és irányítsák az egyes projektek lebonyolítását (írásbeli jelentések meghallgatása és az aktuális állapotról készült konkrét képek megtekintése); előírják a kerületek és városok osztályai, ügynökségei és Népi Bizottságai számára, hogy proaktívan és célzottan irányítsák és oldják meg az akadályokat és nehézségeket, segítve a befektetőket azok leküzdésében; valamint proaktívan vizsgálják felül, ellenőrizzék és szigorúan kezeljék a szabálysértéseket a törvényeknek megfelelően.

Ezért a 712, ütemtervtől elmaradtnak minősített, földterületet felhasználó, nem költségvetési beruházás közül a Városi Népi Bizottság 706 projekt (99,2%) kezelését és megoldását rendelte el, összesen 11 352 hektár területtel. A fennmaradó 6 projektet (0,8%), összesen 81,6 hektár területtel, amelyek jóváhagyást kaptak, de az állam még nem osztotta ki vagy adta bérbe a földet, jelenleg a Tervezési és Beruházási Osztály vizsgálja, amely konkrét megoldásokat javasol.

Hanoi jóváhagyta egy több mint 400 millió dollár értékű lóversenypálya tervét.

A Hanoi Népi Bizottság a közelmúltban kiadta a 6396. számú határozatot, amely jóváhagyta a Soc Son 3. körzetének 1/2000 méretarányú városrendezési tervét, amely Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu községeket és Soc Son várost (Soc Son kerület) foglalja magában.

Ennek megfelelően a Soc Son 3. számú városi alövezet tervezési tanulmányterülete körülbelül 1424 hektárt foglal magában. A 2030-ra várható népesség körülbelül 46 210 fő.

A vizsgálati terület határai a következők: északon a Soc templomhoz vezető tervezett úttal határos; délen az újonnan tervezett 18-as úttal; nyugaton a védőfolyosóval és a Hanoi-Thai Nguyen nemzeti vasútvonallal; keleten pedig egy 40 méter széles tervezett városi úttal.

A terület két tervezési zónára oszlik (III.1 és III.2 zóna), amelyekben 16 tervezési blokk szabályozza a fejlesztési és közlekedési útvonalakat.

Konkrétan a III.1 zóna 246,5 hektáros területet foglal magában, és két ökológiai városfejlesztésre kijelölt tervezési zónát foglal magában, megnövelt zöldterületekkel és víztestekkel. Ezek közül a III.1-1 tervezési zóna regionális sport- és rekreációs központként (lóversenypálya) van kijelölve.

A III.1-2 tervezési övezet új lakóövezetként van kijelölve, teljes szociális infrastruktúra-rendszerrel. Ezenkívül kereskedelmi és szolgáltató funkciókat is fejleszt, amelyek a lóversenypálya területét, és általában az egész régiót támogatják.

A közel 1170 hektáros III.2 zóna 14 tervezett területet foglal magában, amelyek komplex funkciók koncentrált fejlesztésére szolgálnak, beleértve az egészségügyet, a kultúrát, az oktatást, a városi közszolgáltatásokat, egy multimodális közlekedési központot, kereskedelmi és szolgáltató területeket, irodákat, szállodákat stb., kapcsolódva a Da Phuc vasútállomás területéhez, fejlesztve a szociális infrastruktúrát, bővítve az új lakóterületeket a meglévő falvak körül, valamint önálló lakócsoportok és egységek kiegészítésével.

Az év elején a Szocson kerület Népi Bizottsága konzultációt tartott a Tan Minh és Phu Linh községekben, valamint Szocson városában létesítendő multifunkcionális szórakoztató komplexum és lóversenypálya részletes tervezési projektjéről (1/500 méretarány). A projekt becsült beruházási költsége körülbelül 420 millió USD, amely mintegy 5000 munkavállaló számára teremt közvetlen munkahelyet, és mintegy 25 000 munkavállalót vonz más szolgáltatási szektorokba.

A projekttel kapcsolatban a miniszterelnök 2019 szeptemberében határozatot adott ki a beruházási terv jóváhagyásáról.

2019 októberében a Hanoi Tervezési és Beruházási Minisztérium kiállította az első beruházási regisztrációs tanúsítványt, majd 2020 márciusában a harmadik módosító tanúsítványt.

A versenypálya várhatóan 2021 után lett volna működőképes, de némi nehézségekbe ütközött, ami megakadályozta a megvalósítását.

2022 közepén Hanoi petíciót nyújtott be a miniszterelnökhöz, hogy oldja meg a projekthez szükséges 125 hektárnyi földterület visszaszerzésével kapcsolatos nehézségeket.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html