A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége (VARS) nemrégiben közzétett egy vitatott jelentést „A csökkenő születési arány és annak hosszú távú hatásai az ingatlanpiacra” címmel, amelyben azt állítja, hogy Vietnam egy olyan szakaszba lép, ahol a demográfiai tényezők kezdik befolyásolni az ingatlankeresletet. Sokan azonban azt is állítják, hogy rövid távon az olyan „kemény” tényezők, mint az ingatlanárak, a kínálat és a hitelfelvételi költségek fontosabbak.
A VARS adatai szerint Vietnam termékenységi rátája 1989-ben 3,8 gyermekről 2024-re mindössze 1,91 gyermekre csökkent. Nagyobb városokban, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, ez az arány közeledik a „súlyosan alacsony termékenységi” küszöbértékhez, amely 1,3 gyermek alatt van nőnként. Ez azt jelenti, hogy az új háztartások száma, amely az ingatlanpiac egyik fő mozgatórugója, fokozatosan csökkenni fog az elkövetkező években, különösen a nagycsaládosok számára tervezett nagylakás-szegmensben.
A VARS előrejelzése szerint ha ez a helyzet továbbra is fennáll, Vietnám hasonló kereslet-kínálati egyensúlyhiánnyal szembesülhet az ingatlanpiacon, mint Dél-Korea vagy Japán, amelyekre nagy hatással van az elöregedő népesség és a rendkívül alacsony születési arány.
Dr. Pham Viet Thuan, az Erőforrások és Környezetvédelmi Intézet igazgatója egyetért az előrejelzéssel, kijelentve: „Hosszú távon az ingatlanpiaci likviditást számos politika befolyásolja: törvények, inputköltségek, gazdasági válságok és a népesség. Ha a népesség nem növekszik, különösen alacsony születési arány esetén, akkor a lakáskereslet fokozatosan csökken, ami a likviditás csökkenéséhez vezet.”
Más szemszögből nézve Vo Nhat Lieu asszony, a Propiin Ingatlanfinanszírozási Technológiai Akadémia vezérigazgatója hangsúlyozta: „Az alacsony születési arány nem csupán demográfiai probléma, hanem az ingatlanpiac szerkezetét megváltoztató kulcsfontosságú tényező. Gyakran csak a kamatlábakat, a hiteleket vagy a jogi szempontokat vizsgáljuk, de a demográfiai tényezők a legmélyebb és leghosszabb távú változók.”
A Központi Statisztikai Hivatal adatai mindazonáltal azt mutatják, hogy Hanoiban és Ho Si Minh-városban az új háztartások száma továbbra is évi 2-3%-kal növekszik. Ez azt jelzi, hogy a lakások iránti kereslet nem tűnt el, hanem gazdasági tényezők „korlátozzák”. Pham Thi Mien asszony, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutatóintézet (VARS IRE) igazgatóhelyettese szerint a likviditás csökkenésének fő oka nem az új háztartások hiánya, hanem az, hogy a lakásárak meghaladják a megfizethetőséget. Megemlítette, hogy a Hanoiban átlagosan 75-80 millió VND/m², Ho Si Minh-városban pedig 85-89 millió VND/m² árral egy 2-3 milliárd VND-ba kerülő lakás messze meghaladja a középjövedelműek elérhetőségét.
Az eladási ár mellett a jelzálogkamatlábak is jelentős akadályt jelentenek. Jelenleg az átlagos kamatláb évi 8% és 12% között mozog, egyes bankok az első néhány évben 6% és 7% közötti kedvezményes kamatlábat kínálnak, de ez még mindig jóval magasabb, mint Japánban (1%-2%) vagy Szingapúrban (2%-4%). Egy 1,5 milliárd VND összegű, 30 éves futamidejű, 10%-os kamatlábbal felvett hitel esetén a vevőknek havi 15-20 millió VND-t kellene fizetniük, ami meghaladja sok fiatal család anyagi lehetőségeit.
Továbbá az a tény, hogy sokan vonakodnak korán házasodni, a korábbiaktól eltérő lakhatási igényekhez vezetett. „Többfunkciós terekre van szükségük, ahol élhetnek és dolgozhatnak is, ahelyett, hogy a fix kialakítású, 60-70 m²-es lakások érdekelnék őket” – mondta Ms. Lieu.
Szakértők szerint a piac fellendítéséhez Vietnamnak két problémával kell egyszerre foglalkoznia. Az azonnali prioritás a megfizethető lakások kínálatának növelése, a hitelkamatok csökkentése és a hitelezési eljárások javítása. A hosszú távú cél az elöregedő népesség, az alacsony születési arány és a változó lakhatási igények forgatókönyvére való felkészülés. „Ha csak a demográfiai adatokat vizsgáljuk, és figyelmen kívül hagyjuk a politikákat és a termékeket, akkor rosszul diagnosztizáljuk a problémát. Megfizethető lakhatásra és olcsóbb hitelmechanizmusokra van szükségünk” – mondta Tran Khanh Quang, a Viet An Hoa Ingatlanügynökség igazgatója.
Forrás: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
Hozzászólás (0)