A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) nemrégiben közzétett egy vitatott jelentést „A csökkenő születési arány és annak hosszú távú hatása az ingatlanpiacra” címmel, amelyben azt állította, hogy Vietnam egy olyan időszakba lép, amikor a demográfiai tényezők elkezdik befolyásolni az ingatlankeresletet. Sokan azonban úgy vélik, hogy rövid távon a „kemény” tényezők, mint például a lakásárak, a kínálat és a hitelfelvételi költségek fontosabbak.
A VARS adatai szerint Vietnam termékenységi rátája 1989-ben 3,8 gyermekről 2024-re mindössze 1,91 gyermekre csökkent. Nagyvárosokban, mint például Hanoi és Ho Si Minh-város, az arány közeledik a „súlyosan alacsony termékenységi” küszöbértékhez, amely kevesebb mint 1,3 gyermek/nő. Ez azt jelenti, hogy az új háztartások száma, amely a lakáspiac fő mozgatórugója, az elkövetkező években fokozatosan csökkenni fog, különösen a nagy alapterületű lakások szegmensében, amelyet nagycsaládosoknak szánnak.
A VARS előrejelzése szerint, ha ez a helyzet továbbra is fennáll, Vietnam az ingatlankínálat és -kereslet egyensúlyhiányának kockázatával nézhet szembe, hasonlóan Dél-Koreához vagy Japánhoz, amelyek országokat erősen érinti az elöregedő népesség és a rendkívül alacsony születési arány.
Dr. Pham Viet Thuan, a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Intézet igazgatója egyetértett az előrejelzéssel, mondván: „Hosszú távon az ingatlanpiaci likviditást számos szakpolitika befolyásolja: törvények, inputköltségek, gazdasági válság és a népesség. Ha a népesség nem növekszik, különösen az alacsony születési arány miatt, a lakáskereslet fokozatosan csökkenni fog, ami a likviditás csökkenéséhez vezet.”
Más szemszögből nézve Vo Nhat Lieu asszony, a Propiin Ingatlanfinanszírozási Technológiai Akadémia vezérigazgatója hangsúlyozta: „Az alacsony születési arány nemcsak népességi probléma, hanem kulcsfontosságú tényező is, amely megváltoztatja az ingatlanpiac szerkezetét. Gyakran csak a kamatlábakat, a hitelképességet vagy a jogszerűséget vizsgáljuk, de a demográfiai tényezők a legmélyebb és leghosszabb távú változók.”
Az Általános Statisztikai Hivatal adatai azonban azt mutatják, hogy Hanoiban és Ho Si Minh-városban az új háztartások száma továbbra is évi 2-3%-kal növekszik. Ez azt mutatja, hogy a lakások iránti kereslet nem tűnt el, hanem gazdasági tényezők "korlátozzák". Pham Thi Mien asszony, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutatóintézet (VARS IRE) igazgatóhelyettese szerint a likviditás csökkenésének fő oka nem az új háztartások hiánya, hanem az, hogy a lakásárak megfizethetetlenek. Megemlítette a 75-80 millió VND/m² átlagárat Hanoiban és a 85-89 millió VND/m²-t Ho Si Minh-városban, egy 2-3 milliárd VND értékű lakás messze meghaladja a középjövedelműek számára elérhető összeget.
Nemcsak az eladási ár, a lakáshitelek kamatlába is nagy akadályt jelent. Jelenleg az átlagos kamatláb évi 8% és 12% között ingadozik, egyes bankok az első néhány évben 6% és 7%-os ösztönzőket kínálnak, de ez még mindig jóval magasabb, mint Japánban (1% és 2%) vagy Szingapúrban (2% és 4%). Egy 1,5 milliárd VND összegű, 30 éves futamidejű, 10%-os kamatlábú hitel esetén a vevőnek havi 15-20 millió VND-t kell fizetnie, ami sok fiatal család képességeit meghaladja.
Ráadásul az a tény, hogy sokan nem akarnak korán családot alapítani, eltérő lakhatási igényeket is eredményez. „Többcélú terekre van szükségük, mind lakhatásra, mind munkavégzésre, és már nem érdeklik őket a 60-70 m²-es, fix kialakítású lakások” – mondta Lieu asszony.
Szakértők szerint a piac feloldásához Vietnamnak két kérdést kell egyszerre kezelnie. Rövid távon növelnie kell a megfizethető lakások kínálatát, csökkentenie kell a kamatlábakat és javítania kell a hitelezési eljárásokat. Hosszú távon fel kell készülni az elöregedő népesség, az alacsony születési arány és a változó lakhatási igények forgatókönyvére. „Ha csak a demográfiai adatokat nézzük, és figyelmen kívül hagyjuk a politikákat és a termékeket, akkor rosszul fogjuk diagnosztizálni a betegséget. Megfizethető lakhatásra és olcsóbb hitelmechanizmusokra van szükségünk” – mondta Tran Khanh Quang, a Viet An Hoa Ingatlanügynökség igazgatója.
Forrás: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
Hozzászólás (0)