A földbérleti díjak különbségeinek szabályozása
Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke szerint a földből származó hozzáadott értéket (földbérleti díj különbségét) két fő szereplő hozza létre: az állam és a befektetők (amelyekben a magánbefektetők nagyon fontos szerepet játszanak). Ezért a földdel és a földárakkal kapcsolatos pénzügyi politikákat szabályozni kell az állami költségvetési bevételek és a befektetők javára szolgáló méltányosság és társadalmi stabilitás biztosítása érdekében.
Először is, az állam a földhasználat-tervezés, az építési és városrendezés, valamint a közlekedési módok integrált tervezése (TOD) révén teremti meg a földből származó hozzáadott értéket (földbérleti díj különbséget), és lehetővé teszi a földhasználati célok átalakítását a tervezésnek megfelelően, hogy a befektetők üzleti beruházási projekteket hajthassanak végre. Ezért az államnak joga van szabályozni ezt a földből származó hozzáadott értéket (földbérleti díj különbséget) a nemzeti és közérdek szolgálatában.
A földhasználati díjak jelentős bevételi forrást jelentenek az állami költségvetés számára.
Például Ho Si Minh-városban 1 hektár mezőgazdasági földterület mindössze körülbelül 500 millió VND/év értéket teremt, de amikor a földhasználat célját nem mezőgazdasági területté alakítják át, 1 hektár termelési, ipari, kereskedelmi, szolgáltató és városi földterület akár 55 milliárd VND/év értéket is teremthet, ami 100-szorosa. Ezt bizonyítja az a tény, hogy a 7. kerületet 1997-ben hozták létre (elkülönítve a Nha Be mezőgazdasági kerülettől). Akkoriban az állami költségvetés bevétele mindössze 59 milliárd VND volt, de 25 év elteltével, 2022-ben az állami költségvetés bevétele elérte az 5550 milliárd VND-t, ami 94-szerese az 1997-es értéknek.
Ezért 2018-ban a kormány engedélyezte Ho Si Minh-városnak, hogy 2025/2020-ban 26 000 hektár mezőgazdasági területet alakítson át nem mezőgazdasági, termelési, ipari, kereskedelmi, szolgáltató és városi területté. Jelenleg Ho Si Minh-város egy olyan projekten dolgozik, amelynek célja 5 külvárosi negyed városi területté alakítása. Ezzel egy időben a Nemzetgyűlés nemrégiben kiadta a 98. számú határozatot Ho Si Minh-város fejlesztését célzó számos konkrét mechanizmus és politika kísérleti bevezetéséről, amelyek megteremtik a város gyors fejlődésének feltételeit az elkövetkező években, beleértve a földterületek fejlesztését is.
Eközben a befektetők (főként magánbefektetők) többletértéket teremtenek a földből (földbérleti díj különbsége) az építőiparba és a földterületen végzett üzleti munkákba történő befektetések révén, projektek fejlesztése érdekében. Ez főként a befektetők kreativitásának és pénzügyi kapacitásának köszönhető, ami a projekt befektetési rátájában tükröződik. Minél nagyobb a befektetési ráta, annál magasabb az ingatlan értéke, és a befektetőknek joguk van a földből származó többletértékhez (földbérleti díj különbség) jutni, miután teljesítették az állammal szembeni pénzügyi kötelezettségeiket.
Ezért ki kell dolgozni egy olyan mechanizmust, amely szabályozza a földből származó hozzáadott értéket (földbérleti díj különbségét), hogy összhangba hozza az állam és a vállalkozások érdekeit.
Tegyék a földhasználati díjakat adókötelessé
Egy másik felvetendő kérdés, hogy az államnak csak ésszerű és méltányos módon szabadna beszednie a földhasználati díjakat és a földbérleti díjakat, ügyelve arra, hogy ne szedje be túl sokat, és ne hagyjon semmit kicsúszni a sorból.
Sok vállalkozás szerint a földhasználati díjak jelenleg terhet jelentenek számukra, és egyben ismeretlenek is, mivel hosszú időt vesznek igénybe a fizetésük.
A földhasználati díjak jelenlegi kiszámítási módszere megnehezíti a vállalkozások dolgát, és egyfajta kérő-adós, zaklató mechanizmust hoz létre. A projektbefektetőknek hatalmas összegű földhasználati díjat kell fizetniük, ami a telek megtisztításáért járó kártérítés költségeinek körülbelül 70%-ával egyenlő, szinte másodszor is vissza kell vásárolniuk a földhasználati jogokat, és ezt a terhet végső soron a lakásvásárlók viselik. Ennek megfelelően a földhasználati díjak a lakhatási költségek jelentős részét teszik ki, a lakások költségeinek körülbelül 10%-át, a sorházak költségeinek körülbelül 30%-át, a villák költségeinek pedig körülbelül 50%-át teszik ki. Az állam jelentős bevételhez jut a földhasználati díjakból, de hosszú távon, ha az összes földterületet átadják, ez a jelentős költségvetési bevételi forrás már nem létezik, és azt ingatlanadóval kell kiegészíteni és helyettesíteni.
Ahelyett, hogy egyszerre beszednék, számos ajánlás a földhasználati díjak adóvá alakítását javasolja.
Ezért a vállalkozások azt javasolják, hogy a földhasználati díjakat adóként szabályozzák, amelyet a mezőgazdasági földterületről lakóterületre történő földhasználati célú átalakításra vetnek ki, körülbelül 10-15%-os adókulccsal, amelyet a tartományi Népi Bizottság által kiadott földárlista alapján számítanak ki, és amelyet évente a földár-kiigazítási együtthatóval (K együttható) korrigálnak a piaci áraknak megfelelően. Ez biztosítja az átláthatóságot, megszünteti a kérelem-támogatás mechanizmusát, és a jelenlegi nagyon magas földhasználati díjbeszedést ésszerűbb szintre csökkenti. Ennek alapján kiegészítik az ingatlanadóról (lakóterület, lakás) szóló törvényt, hogy stabil és fenntartható bevételi forrást teremtsenek a tartományok és a központilag irányított városok állami költségvetése számára.
A földhasználati díjak kiszámításának felgyorsítása érdekében a szakértők és a vállalkozások azt javasolják, hogy a fejlesztési potenciállal rendelkező, nagy léptékű és 200 milliárd VND feletti értékű telkek és földterületek esetében tartsák fenn a többletmódszert a földhasználati díjak és a földbérleti díj kiszámításához, mivel a földár-korrekciós együttható módszere nem alkalmazható ezekre a projektekre. Valójában a múltban az ingatlanprojektek közel 90%-ánál a többletmódszert kellett használni a földhasználati díjak kiszámításához.
[hirdetés_2]
Forráslink
Hozzászólás (0)