17 poin baru dalam Resolusi tentang penghapusan hambatan dalam pengorganisasian dan pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan.

(Gambar ilustrasi)

Pengacara Nguyen Van Dinh (Asosiasi Advokat Hanoi ) - seorang ahli hukum properti - telah menyusun daftar 17 poin baru yang menonjol dari Resolusi (berlaku mulai 1 Januari 2026) dibandingkan dengan Undang-Undang Pertanahan saat ini (Undang-Undang Pertanahan 2024) sebagai berikut:

1. Tiga kelompok tambahan kasus pemulihan lahan ditambahkan, termasuk: (1) Pelaksanaan proyek di zona perdagangan bebas dan proyek di pusat keuangan internasional; (2) Dalam kasus di mana suatu proyek dilaksanakan melalui perjanjian hak penggunaan lahan yang telah berakhir dan lebih dari 75% luas lahan dan lebih dari 75% pemilik lahan telah disepakati, Dewan Rakyat Provinsi akan mempertimbangkan dan menyetujui pemulihan sisa luas lahan untuk dialokasikan kepada investor; (3) Untuk membuat dana lahan untuk membayar kontrak BT; untuk menyewakan lahan untuk kelanjutan produksi dan bisnis dalam kasus di mana organisasi menggunakan lahan yang dipulihkan oleh Negara. (Ditetapkan dalam Pasal 3.2 Resolusi)

2. Memperluas penerapan tabel harga tanah untuk semua tujuan (baik "masukan" hubungan tanah - ketika Negara mengambil alih tanah dan "keluaran" hubungan tanah - ketika Negara mengalokasikan/menyewakan tanah) dan membatalkan "harga tanah spesifik". Tabel harga tanah dan koefisien penyesuaian harga tanah digunakan sebagai dasar untuk menghitung biaya penggunaan tanah, biaya sewa tanah, dan kompensasi bagi masyarakat ketika Negara mengambil alih tanah (Pasal 5 Resolusi).

3. Peraturan tentang pengurangan biaya penggunaan lahan ketika terjadi perubahan tujuan penggunaan lahan: Dalam kasus di mana lahan kebun, lahan kolam, atau lahan pertanian dalam satu bidang tanah yang sama dengan lahan perumahan diubah menjadi lahan perumahan (dan beberapa kasus lainnya), biaya yang dikenakan adalah: 30% dari selisih antara biaya penggunaan lahan yang dihitung berdasarkan harga lahan perumahan dan biaya penggunaan lahan yang dihitung berdasarkan harga lahan pertanian pada saat keputusan yang mengizinkan perubahan tujuan penggunaan lahan untuk luas lahan yang diubah dalam batas alokasi lahan perumahan setempat; 50% dari selisih untuk luas lahan yang melebihi batas tetapi tidak lebih dari satu kali batas alokasi lahan perumahan; 100% dari selisih untuk luas lahan yang melebihi dua kali batas alokasi lahan perumahan.

Perlakuan istimewa hanya berlaku satu kali per rumah tangga atau individu (per bidang tanah). Jika tujuan penggunaan lahan suatu rumah tangga atau individu telah berubah sejak berlakunya Undang-Undang Pertanahan 2024 (1 Agustus 2024) hingga sebelum peraturan baru berlaku (1 Januari 2026), perlakuan tersebut akan diterapkan secara retroaktif: Jika biaya penggunaan lahan belum dibayar, maka akan dihitung ulang (sebesar 30% atau 50% dari selisihnya). Jika biaya penggunaan lahan telah dibayar (sebesar 100% dari selisihnya sesuai dengan Undang-Undang Pertanahan 2024), maka akan dihitung ulang dan dikembalikan oleh Negara… (Pasal 10.2, Pasal 4.10 Resolusi)

4. Mengizinkan pengadaan lahan sebelum rencana kompensasi, dukungan, dan relokasi disetujui dan pengaturan relokasi dilakukan dalam kasus-kasus berikut: (1) Pelaksanaan proyek penting nasional, proyek investasi publik mendesak tanpa pengaturan relokasi (tetapi rencana penggusuran lahan harus dipublikasikan); proyek-proyek lain (tanpa pengaturan relokasi) di mana lebih dari 75% pengguna lahan setuju dengan pengadaan lahan sebelum rencana penggusuran lahan disetujui; (3) proyek investasi publik mendesak, proyek relokasi di lokasi, dan proyek relokasi di sepanjang jalur konstruksi utama. Komite Rakyat Provinsi akan mengatur pengaturan perumahan sementara, durasi, dan biayanya. (Pasal 3.3, 3.4 Resolusi)

5. Memberikan wewenang kepada otoritas yang berwenang untuk memutuskan pengadaan lahan sesuai dengan kemajuan proyek atau kemajuan pembebasan lahan. (Pasal 3.5 Resolusi)

6. Memberikan wewenang kepada otoritas yang berwenang untuk memutuskan alokasi dan penyewaan lahan sesuai dengan kemajuan proyek atau kemajuan pembebasan lahan. (Pasal 4.1 Resolusi)

7. Memberikan pilihan kepada pengguna lahan untuk membayar sekaligus atau membayar secara tahunan untuk sewa lahan. (Pasal 4.2 Resolusi)

8. Memungkinkan pengalokasian dan penyewaan lahan, serta mengizinkan konversi penggunaan lahan dari lahan pertanian padi dan lahan hutan ke tujuan lain tanpa memerlukan persetujuan dari Dewan Rakyat Provinsi. (Pasal 4.3 Resolusi)

9. Kasus tambahan alokasi tanah dan sewa tanah tanpa lelang atau penawaran: (1) Tanah untuk pembayaran berdasarkan kontrak BT; (2) Untuk melaksanakan proyek dalam kasus di mana Negara mengambil alih tanah, tidak menggunakan modal negara, memiliki keputusan yang menyetujui kebijakan investasi dan menyetujui/memilih investor; (3) Proyek energi, proyek pariwisata yang terkait dengan perdagangan dan jasa di daerah dengan kondisi sosial -ekonomi yang sangat sulit. (Pasal 4.4 Resolusi)

10. Mengurangi persyaratan pelelangan hak penggunaan lahan untuk proyek perumahan; mengurangi persyaratan penawaran untuk memilih investor untuk proyek kawasan perumahan perkotaan dan pedesaan: hanya rencana tata ruang (atau rencana umum dalam kasus di mana rencana tata ruang tidak diperlukan) yang dibutuhkan. (Pasal 4.5, 4.6 Resolusi)

11. Memungkinkan penyesuaian jangka waktu penggunaan lahan bagi investor baru yang menggantikan investor yang bubar atau bangkrut; dan investor yang menerima pengalihan proyek. Investor baru dan investor yang menerima pengalihan proyek wajib membayar biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan tambahan. (Pasal 4.7 Resolusi)

12. Mempersingkat jangka waktu pemberitahuan pengambilalihan lahan menjadi 60 hari untuk lahan pertanian dan 120 hari untuk lahan non-pertanian (UU Pertanahan 2024 menetapkan masing-masing 90 hari dan 180 hari); mempersingkat waktu untuk mempublikasikan rencana kompensasi, dukungan, dan relokasi; dan mempersingkat waktu untuk mengadakan dialog ketika terjadi perbedaan pendapat mengenai rencana penggusuran lahan. (Pasal 3.9 Resolusi)

13. Klarifikasi kasus pembebasan dari biaya penggunaan lahan dan sewa lahan: penilaian lahan dan perhitungan biaya penggunaan lahan dan sewa lahan tidak diwajibkan, dan tidak diperlukan prosedur permohonan pembebasan, kecuali dalam kasus di mana sewa lahan hanya dibebaskan untuk sejumlah tahun tertentu. Dibandingkan dengan Undang-Undang Pertanahan 2024, Resolusi ini mengklarifikasi bahwa dalam kasus di mana sewa lahan hanya dibebaskan untuk sejumlah tahun tertentu, penilaian lahan dan perhitungan sewa lahan tetap diwajibkan. (Pasal 10.1 Resolusi)

14. Mengurangi syarat penjualan aset di atas tanah yang disewa dengan pembayaran tahunan: Aset yang memiliki izin konstruksi (dalam kasus di mana izin konstruksi diperlukan); aset yang telah selesai sesuai dengan rencana dan proyek terperinci, kecuali dalam kasus di mana pelaksanaannya diwajibkan oleh putusan atau keputusan pengadilan… Dibandingkan dengan Pasal 46 Undang-Undang Pertanahan 2024, Resolusi ini mengurangi syarat bahwa aset harus didaftarkan, artinya aset yang tidak diwajibkan memiliki sertifikat kepemilikan pada sertifikat kepemilikan juga dapat dijual. (Pasal 11.1 Resolusi)

15. Dalam kasus di mana pengguna lahan mengalokasikan sebagian dari lahan perumahan atau lahan yang berisi lahan perumahan dan lahan lainnya untuk jalan setapak, ketika membagi atau menggabungkan lahan, tidak wajib untuk mengubah tujuan penggunaan lahan untuk area yang dialokasikan untuk jalan setapak. Mengizinkan konversi tujuan penggunaan lahan untuk sebagian lahan tidak memerlukan pembagian. Penggabungan lahan dengan tujuan penggunaan lahan yang berbeda, bentuk penggunaan lahan yang berbeda, dan durasi penggunaan lahan yang berbeda diperbolehkan. (Pasal 11.3 Resolusi)

16. Menyederhanakan perencanaan tata guna lahan/sistem perencanaan: tidak ada rencana tata guna lahan 5 tahun (2026-2030) untuk kota-kota yang dikelola secara pusat, tidak ada rencana tata guna lahan tingkat distrik, tidak ada rencana tata guna lahan tahunan tingkat distrik, dan tidak ada rencana tata guna lahan tingkat komune. (Pasal 12.3 Resolusi)

17. Persyaratan agar kegiatan reklamasi lahan disetujui oleh Majelis Nasional dan Perdana Menteri, serta agar keputusan kebijakan investasi dapat dibuat, dihapuskan jika dilaksanakan di wilayah yang ditentukan dalam Pasal 190.3 Undang-Undang Pertanahan (Wilayah yang melindungi peninggalan sejarah dan budaya, tempat wisata…; Warisan alam…; Taman nasional, cagar alam, kawasan konservasi spesies dan habitat…; Kawasan pelabuhan, perairan di depan dermaga…; Muara sungai dan wilayah yang direncanakan dan digunakan untuk keperluan pertahanan dan keamanan nasional). (Pasal 11.6 Resolusi)

Sumber: https://vtv.vn/17-diem-moi-cua-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-100251212104941604.htm